Fase final de la negociación de una hipoteca
Esta es una anotación sobre las aplicaciones prácticas de la Ley del Embudo, una normativa que en ningún caso fue derogada por la Constitución, como a veces creen algunos incautos.
Como sabéis, soy de la opinión de que uno de nuestros mayores problemas es que perdemos la perspectiva de lo que significan las palabras, y una vez extraviado su valor no es difícil tergiversar el concepto que describían.
La hipoteca es un hecho económico antiguo, ya conocido entre los griegos y posteriormente desarrollado por los romanos, verdaderos maestros en temas jurídicos. Entre los romanos existían dos figuras, la prenda (o pignus, y de ahí viene la palabra pignoraticio, por ejemplo) y la fiducia. La prenda era un contrato muy parecido al de nuestros días, en el que el acreedor se quedaba coon el bien si no se realizaba el pago por medio del deudor; en el caso de la fiducia, se daba el bien previamente y se recuperaba al pagar la deuda, un poco al estilo de las casas de empeño.
La hipoteca siguió avanzando por el mismo camino durante la Edad Media, en que el señor se quedaba con las tierras de los hombres libres si estos no devolvían los préstamos y evolucionó aparentemente hasta la figura actual, con la leve e insignificante diferencia de que en la actualidad la hipoteca llega más allá del bien hipotecado.
Por esto mismo, exactamente, entiendo yo que la hipoteca es un contrato abusivo. Analicémoslo:
La hipoteca es un contrato por el que se presta una cantidad de dinero a cambio de la posibilidad de quedarse con la propiedad del bien si el deudor no paga. Hasta ahí, bien.
¿Por qué, entonces, se pueden reclamar otros bienes del hipotecado, extralimitándose claramente del alcance de la figura hipotecaria? ¿Por qué responde el hipotecado con sus bienes presentes y futuros por el monto total de lo prestado?
Porque en realidad no estamos ante una hipoteca, aunque se llame así, sino ante un crédito doblemente garantizado, primero con garantías reales (el inmueble) y luego con garantías personales (el patrimonio presente y futuro del deudor). Y la garantía que se extiende más allá de los fines del contrato es fraudulenta. Tan fraudulenta como extender el seguro de pasajeros de un coche a una semana después de que te bajes del vehículo.
Tened en cuenta, no obstante, que he dicho fraudulento, no ilegal. Es importante recordar que fraudulento e ilegal, en este país, son dos conceptos completamente distintos.
Muy interesante el repaso histórico sobre los antecedentes de la hipoteca. Al final, todo se resume en que siempre ha habido clases, y gente que quiere progresar en la vida, o que simplemente intenta sobrevivir de la mejor manera posible y para ello se juega lo único que tiene.
No creo que necesariamente tenga que ser así. Yo entiendo que siempre ha habido personas que prestaban dinero, propiedades o servicios, de los que se incautaban si el deudor no pagaba. De aquel vocabulario romano viene la expresión quedarse con algo en prenda.
Siempre ha habido clases, sí, pero no eso no tiene nada que ver con las hipotecas. Digamos que siempre ha habido quien ha tenido para prestar y quien ha tenido que pedir prestado.
Tampoco creo que tenga que ver con el progreso sino más bien con la necesidad de poseer un bien para salir adelante. No creo que los campesinos de la Edad Media, al igual que quienes nos hipotecamos hoy día, quisieran progresar. Evidentemente lo querían pero llegaban a esa situación para poder mantenerse y mantener a su prole, y no estrictamente para mejorar su calidad de vida.
Efectivamente, fraudulento e ilegal no son sinónimos en este país. Ni siquiera lo son del término abusivo, que es el apellido que podrían llevar casi todas las hipotecas que se firman hoy en día. Sin embargo, como es una fórmula habitual, casi nadie se para a pensar en ello al ser un elemento común a una gran parte de la población.
Es que si nos pusiéramos a pensar en las condiciones que firmamos cuando nos metemos en una hipoteca nadie la firmaría, pero al final lo que prima es la necesidad de tener una casa. Da igual si para ello tenemos que poner en garantía otros bienes, no sólo propios, sino también ajenos. ¿Es inmoral? Pues seguramente, pero también es necesario, por eso yo creo que lo mejor es no pensarlo demasiado para no quemarse y tirar adelante como podamos.
Yo estoy contigo, Mario. Yo tenía bastante claro lo que iba a suponer firmar una hipoteca, pero en su momento fue la mejor opción. No me arrepiento de haberla firmado, por lo menos tengo una casa y, aunque lo pase mal para llegar a fin de mes, tengo una vida independiente y un lugar donde hacerla.
Así es. Si quieres una vivienda en propiedad o te hipotecas o no te independizas en la vida. Se aprovechan de eso, del desconocimiento generalizado sobre estos temas y del modelo social que dicta que si no tienes una casa, un coche, una mujer, un perro y un mes de vacaciones lejísimos no eres nadie. Yo me considero una mente completa con gustos sencillos, por lo que una casita, un sueldo digno y mucho tiempo libre son suficientes para mí.
Al final, quien tiene el dinero tiene el arma para poner las condiciones que quiera, y los que no tienen el vil metal se tienen que adaptar a esas condiciones, pues muy extralimitadas que sean. Eso es lo que ha ocurrido desde el principio de los tiempos y algo que se mantendrá en el futuro.
Me duele, pero tengo que darte la razón. El banco tiene la sartén cogida por el mango y no queda otra que pasar por el aro. Más que nada porque el resto de bancos impone las mismas condiciones abusivas. En fin, siempre ha sido así. Esperemos que algún día cambie la situación.
El banco no tiene dinero. El banco crea dinero contra deuda. La putada es a ver por qué no podemos crear dinero de esa manera nosotros también (por ejemplo, firmar una hipoteca con el vendedor donde nos comprometamos a pagar x dinero cada mes).
Los banqueros lo que son es sinvergüenzas, y los políticos peor aún.
Desde siempre, el que ha acumulado el dinero se ha hecho con el poder, económico y de todo tipo. Los colectivos que conseguían hacer dinero y luego utilizarlo para prestarlo (por ejemplo, los judíos desde la Edad Media) constituían una garantía para cualquier vendedor, más que los particulares. Y estos mismos colectivos, que en el momento actual son las instituciones bancarias, son los que nunca han permitido que los préstamos pasen por otras manos que no sean las suyas.
En realidad es al revés: los judíos se hicieron prestamistas porque los cristianos lo tenían prohibido.
Y tú misma puedes prestale dinero a quien quieras, con contrato ante notario.
Dejémonos de mitos…
¿Y no os pasa a vosotros que os dan náuseas cuando veis los anuncios de un banco con un eslogan tipo “lo que es bueno para ti es bueno para vosotros”? O como aquel otro que nos hace ver que tenemos la sartén por el mango porque hacemos esperar al empleado bancario que está detrás de una mesa con el bailecito de nuestras niñas. En fin, sencillamente repugnante.
¿Acaso tú no intentas parecer la candidata ideal en una entrevista de trabajo? ¿O no te vendes lo mejor que puedes ante un banco para que te dé la hipoteca? ¿Acaso nunca has hecho algo que no va mucho contigo porque sabes que le agradará a la persona que te gusta?
Esos anuncios de los que hablan son lo mismo. Ese comportamiento, aunque ciertamente repugnante, es intrínseco al ser humano. Siempre se trata de dar la mejor imagen posible intentando aparentar que todo se hace por el bien de otras personas o entidades. Es también la falacia del marketing y las ventas, agradablemente aceptada por todos.
Vivimos en una sociedad de mercado pero la publicidad es más antigua que la tos. Ya en la antigua Roma se colocaban carteles anunciando los espectáculos del circo o los servicios de los comercios. Está todo inventado, sólo que ahora hay memoria USB, televisión y departamento de publicidad.
Probablemente sea fraudulento y probablemente sea ilegal. La cuestión es que ningún juez ha sentenciado en ese sentido. Generalmente, los jueces van muy por detrás de la realidad, genralmente porque los usuarios de la justicia tardamos demasiado en denunciar.
Hace un tiempo recuerdo que se declararon nulas una serie de cláusulas tipo en los contratos de cuenta corriente que las asociaciones de usuarios de banca denunciaron ante la Justicia, y ésta les dio la razón.
Hace muchos más años, el recurso y denuncia de un contribuyente permitió que los demás contribuyentes pudiéramos optar por la declaración conjunta o individual. Ocurría que no estaba de acuerdo con la obligación de hacer declaración conjunta por estar casado, lo recurrió, lo denunció y ganó.
Así que a lo mejor es cosa de que un hipotecado desesperado –o un abogado espabilado–, por ejemplo, denuncien a los bancos por fraude e ilegalidad manifiesta, para que –previa victoria en un pleito de años– nos beneficiemos todos.
Es cierto que esta es la manera a través de la cual se consiguen más cosas. Nos podemos pasar la vida aguantando que las empresas, los bancos e incluso los poderes públicos, como Hacienda, se aprovechen de nuestro desconocimiento para apretarnos los tornillos; hasta que llega un ciudadano de pro y denuncia, para llevarse la sorpresa de que ¡tenia razón! Y gracias a su iniciativa, nos beneficiamos todos. Lo de llevar a los tribunales los contratos hipotecarios no me parece ninguna tontería; pero haría falta mucha fuerza y mucha gente de acuerdo para hacerlo. Por cierto, no sabía lo de la declaración de Hacienda. ¡Qué acierto el de ese hombre, y qué agradecidos le estamos muchos!
No conocía ese hecho. La verdad es que cosas así le devuelven a uno un poco de confianza en la Justicia. Siempre hay hombres excepcionales, como Garzón, que no se dejan presionar por los otros poderes para cumplir con su trabajo éticamente. En lo referente a ese héroe anónimo, se merece un homenaje. Ojala todos fuéramos como él.
Tampoco hay que ensalzar tanto a Garzón. Armó mucho revuelo con las fosas republicanas y con la corrupción del PP, pero pronto pasó a un segundo plano. Está claro que ha sido el único que se ha atrevido a denunciarlo, pero debería atreverse también a señalar a quién le hace callar tan pronto siempre.
Yo siempre he creído que si tuviese las piernas un poco más largas sería vedette de variedades en vez de variedades en vez de juez, pero bueno…
¿Qué insinúas? ¿Qué le encanta ser el centro de atención? ¿Qué es más estrella mediática que juez? Pues entonces estamos de acuerdo, amigo. Pero eso no quita que sea el único juez que se atreva a denunciar casos tan escandalosos. La prueba está en que nadie le quiere. Molesta a todo el mundo.
¿Qué insinúas? ¿Que le encanta ser el centro de atención? ¿Que es más estrella mediática que juez? Pues entonces estamos de acuerdo, amigo. Pero eso no quita que sea el único juez que se atreva a denunciar casos tan escandalosos. La prueba está en que nadie le quiere. Molesta a todo el mundo.
¿La justicia? La justicia es como el Vaticano, que va siglos por detrás de lo que le corresponde. Claro, que tampoco son muchos los ciudadanos de a pie que se plantean ir contra el sistema establecido. Si tuviéramos más abanderados por la causa otro gallo nos cantaría, y que conste que yo soy el primero que tira la piedra y esconde la mano.
La hipoteca como contrato abusivo: Muy bueno el artículo y muy pedagógico. Me queda una pregunta pendiente al leerlo y es si en otros países “fraudulento” e “ilegal” sí tienen el mismo significado y la misma repuesta legal. En España, según la RAE, para el adjetivo “fraudulento” sólo tenemos dos significados: “Engañoso, falaz”, mientras que “ilegal” es claramente “contra la ley”, es decir, que acarrea sanciones. Con estos matices es con los que juegan algunos abogados, que a su vez juegan con nosotros, pobres ciudadanos, si no conocemos los términos jurídicos que se exponen en la documentación de la hipoteca y nos fiamos como bobos del banco. Al final la solución, como sugiere Herce, es que haya un precedente jurídico, a lo que añado que tendrá que venir, como todo en este país, de un gran escándalo mediático o un colectivo de “hipotecados cabreados” para que cobre fuerza y nos beneficie a todos.
Eso es lo malo: que tal y como están las administraciones hay que echarse al monte para defender los propios derechos.
Es evidente que las hipotecas son contratos abusivos, y que imponen cláusulas que, aunque no son ilegales (recordemos lo del “suelo” que impide que la bajada del euríbor baje el total de los intereses a pagar), sí son injustas y hechas “a traición”. No es lógico que haya que responder a una hipoteca con los “bienes futuros”. Si tú compras algo y lo hipotecas, respondes con ese bien, como cuenta acertadamente el autor. Lo que ocurre es que mucha gente firma sus hipotecas alegremente y sin compararlas con otras posibilidades, ni leerlas punto por punto; y a la larga, lo que hemos conseguido es que se nos trate a palos, de una manera que no se lo permitiríamos a nadie… Más que al banco.
Pues estoy de acuerdo contigo. ¿Por qué consentimos a los bancos que nos traten de esta forma? Parece que son algo más que empresarios y no lo son. Desde el momento en que tienes una consulta para el banco y te acercas a la ventanilla, los dependientes dan por hecho una serie de mentiras. Hay tantas cosas negociables en esta vida…
Por supuesto que se trata de un crédito doblemente garantizado. Desde siempre, los prestamistas (pues de eso se trata, al final) se han cubierto bien las espaldas para sacar un beneficio grande, a costa de los bienes ajenos. No digo que no sean necesarios instrumentos para facilitar la financiación a quienes no poseemos el dinero en efectivo para hacer ciertas compras imprescindibles (como una vivienda), pero desde luego no hay ningún control sobre sus actividades. Luego siempre se cubren las espaldas con aquello de “si no quieres, no firmes”. Pero si no hay firma no hay dinero; al final hay que pasar por el aro y aceptar sus condiciones abusivas, a menos que alguien se decida a empezar a meter mano en el asunto, cosa que dudo mucho que ocurra jamás.
Vamos a ver:
si ustedes quieren comprarse una casa hay 2 opciones:
ahorrar, lo que hoy en día es cuasi imposible, o pedir prestado.
Si yo presto dinero, yo pongo las condiciones y el que no las quiera aceptar que NO pida.
Para unas cosas entramos a jugar y para otras queremos romper la baraja, coño.
Ah, y una vivienda no es una compra imprescindible puesto que hay bienes sustitutivos , o sea el alquiler.
Al que le parezca abusivo también tiene la opción de rehabilitar un pueblo en plan comuna hippy y no pagar a un banco o salirse del sistema y vivir como un eremita.
Pdt: el sistema de préstamos e hipotecas estaba mucho mas desarrollado contra el deudor en la época romana que ahora y el que quiera documentarse y pasarselo bien puede leer”Oda a un banquero” de Lindsay Davis, amena a la vez que instructiva.
Saludos
Ahí le has dado. Estoy de acuerdo en el abuso bancario (muy buena la comparación con el seguro del coche) pero quiero remarcar que la vivienda en propiedad no es la única opción para vivir por tu cuenta. Yo aún estoy con mis padres pero me planteo independizarme al curso que viene y tengo en mente alquilar un piso. Irse de okupa o atarse al banco no son las únicas alternativas con las que contamos, todo es cuestión de perspectiva y planes de vida.
Me parece que aquí hablamos de cosas diferentes. Es evidente que nadie nos obliga a nada en este mundo, y que efectivamente si no queremos comprarnos una vivienda, podemos alquilarla (eso, si vivimos en una ciudad o pueblo donde los alquileres no sean más caros que las hipotecas, como pasa en Madrid), quedarnos con nuestros padres hasta heredar su vivienda (o su hipoteca) o plantar una tienda de campaña y reivindicar la propiedad de la tierra en nombre de las futuras generaciones. Pero lo que es una pena es que, si queremos comprar una casa, tengamos que someternos a unas condiciones draconianas cuando menos, y que esto no lo regule nadie. Evidentemente vivimos en un sistema capitalista y de libre mercado, en el cual el Estado no tiene nada que decir a las empresas sobre sus prácticas, por lo que tenemos que arrear con lo que se nos plantea; pero está muy bien saber que hay personas que han luchado contra cosas que les parecían injustas, y encima, han ganado para que todos saquemos beneficio.
Si hubiésemos dado siempre por bueno lo que nos echaban, nunca habríamos salido del derecho depernada.
Digo.
Me llama la atención el recurso al diccionario, y me he ido al DRAE a buscar el concepto “hipoteca”, y, visto, no acabo de estar de acuerdo con Ladríllez.
La primera acepción es: “Finca que sirve como garantía del pago de un crédito”: el propio bien hipotecado se erige en hipoteca. Si nos quedáramos sólo con ésta, no tendría discusión.
El segundo, que me interesa más, es: “Derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda”: con la hipoteca el banco adquiere un derecho (y por tanto el suscriptor una obligación) sobre el bien hipotecado, pero no se infiere de la definición que ese bien deba ser el único con el que se garantice el préstamo. Es decir, la obligación del firmante se refiere a que está obligado a responder ante el préstamo recibido, para el cual pone como aval, habitualmente, el bien que adquiere.
No quiere esto decir que sólo responda ante el impago con el bien puesto como aval, pues no excluye cualquier patrimonio que cubra el valor. Por tanto, otros bienes que el firmante posea puede usarlos para cubrir el préstamo. Lo que ocurre es que habrá un orden de prelación en el conjunto de bienes que se utilizan para responder al préstamo, y el bien hipotecado en ese caso es el primero de la fila, pero no tiene por qué ser el último.
Creo que el fallo –si se me permite calificarlo así– de Ladríllez está en que dice que la hipoteca “es un contrato por el que se presta una cantidad de dinero a cambio de la posibilidad de quedarse con la propiedad del bien si el deudor no paga”. Yo creo que sería más acertado decir que la hipoteca “es un contrato por el que se presta una cantidad de dinero”, y punto, pero que habitualmente se usa para comprar una vivienda y habitualmente se pone como garantía de pago la propia vivienda adquirida.
Enlazando con la primera definición, uno también puede hipotecar su casa ya pagada hace años para obtener la liquidez necesaria para reflotar la empresa.
Con lo cual la garantía con otros bienes no excede, en mi opinión, la figura hipotecaria, porque ésta no se ciñe sola y exclusivamente a la compra de un piso, sino que el piso es garantía de un préstamo, nada más, y si el piso no es suficiente, pues habrá que embargar más cosas.
No sé si consigo explicarme hoy claramente…
Me parece muy interesante la exposición que has realizado. Sin embargo, ambas fórmulas pueden existir en la legislación moderna. En Estados Unidos se usa la dación en pago, es decir, una vez embargada la casa, el préstamo queda cancelado. Incluso el usuario tiene la opción de coger sus llaves y entregarlas cuando no puede pagar. En España, no se contempla esta figura. No me preguntes los motivos.
Gracias, Carol. Mi exposición se refiere, por supuesto, no a los aspectos económicos, sino a los aspectos léxicos (recordad el colegio, “significante” y “significado”) y hasta dónde nos llevan éstos. El problema de la lengua es que muchas veces va por detrás de la gente, es decir, que se asocian significados a palabras “oficialmente” mucho después de que la palabra se haya creado o de que haya adquirido tal o cual significado.
Así, la lógica de la acepción nos llevaría a lo expuesto más arriba, pero en realidad habría que acudir a un diccionario de términos económicos para saber exactamente lo que quiere decir la palabra “hipoteca” y así saber de lo que estamos hablando y de su alcance. Y así como la Real Academia “limpia, fija y da esplendor” a la lengua, ¿quién fija realmente el significado de los términos económicos antes de que la RAE le dé carpetazo? Porque si “hipoteca” en España no significa lo mismo que en EEUU, entonces, “Houston, tenemos un problema”.
Ah, Carol, ahora entiendo por qué muchos inmigrantes dan las llaves al banco pensando que ahí se acabaron los problemas. Me lo contaba un amigo abogado el otro día, los llamaba “sonajeros” -no sé si es un término “oficial” o se lo inventó- y se refería a inmigrantes sudamericanos que se iban de España y no querían, o no podían, seguir pagando las cuotas de la hipoteca. Seguramente piensan que en España funciona esa fórmula de Estados Unidos.
De esa diferencia viene la crisis en la que estamos metidos hasta el cuello. Allí si no pagas, devuelves las llaves; ¿y si mientras el valor del bien ha bajado? Se lo come el banco. Si hay muchas así, quiebra. Si quiebra uno, quiebran mas bancos que se ven arrastrados…y ya está liada la marimorena.
La crisis es global pero el inicio viene de una legislación que no cubre las espaldas (suficientemente) al prestamista del dinero.
En España, para bien o para mal, eso no puede ocurrir, o no en tan gran medidad por firmar con tu garantía personal.
Saludos
Artículo 8.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero:
Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este Real Decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.
Vamos, más claro agua. En teoría, una hipoteca y un bien. Si no, es una estafa en toda regla, porque si el bien sube de precio el interesado no gana absolutamente nada y tampoco puede pedir al banco que le amplíen la hipoteca.
No es por ponerme como defensor del diablo, todo lo contrario. Pero sabéis que los bancos son empresas que sólo buscan lucrarse. Para que te concedan un préstamo tienen que estar muy seguros de que si te dejan 10 y no puedes pagarles, puedan recuperar como mínimo 10. Ese es el problema ahora. La vivienda pierde valor y en el caso de que tuvieran que embargarla sólo recuperarían un porcentaje. No me extraña para nada.
¿Sabéis qué es lo más curioso? Que siempre hay que sacarles la cara a los bancos con eso de que lo único (y lo lógico) que quieren es lucrarse, y que por lo tanto no podemos pedirles que sean hermanitas de la caridad; pero luego, sus responsables salen en los medios quejándose de su mala imagen y financiando “obras sociales” para que no pensemos que son tan malos. Yo por lo menos preferiría menos obra social y más apoyo a los trabajadores de a pie que necesitan una vivienda; pero claro, eso ya no queda tan bonito… ¿O sí?
A mí me parecería bien que se lucrasen si luego, cuando están en la quiebra, no tuviésemos que rescatarlos.
Lo de poner la cama me parece excesivo 🙂
De nuevo mi más sincera enhorabuena, Ladríllez. Me encantan tus referencias históricas. Entonces, ¿las condiciones hipotecarías actuales son peores que las de la Edad Media? Vamos a peor. Pero, ¿qué podemos hacer? Somos nosotros los que vamos a buscarlos a ellos. Es lógico que ellos pongan las condiciones.
Lo de siempre, al más débil le toca pagar. ¿Por qué una persona física tiene que responder a sus deudas con otros bienes y en cambio el dueño de una Sociedad Anónima no está obligado a pagar las deudas contraídas por su empresa con sus bienes privados? ¿Por pagar más impuestos que una sociedad limitada? Yo lo veo como un chantaje “legal” a la Administración. ¿Qué opináis?
Un famoso político ya retirado compró con un grupo inversor la fábrica donde yo trabajaba. ¿La razón? El solar donde estaba situada era muy goloso por su situación. La empresa comenzó a vender las patentes de la producción y de la noche a la mañana entró en una regulación. El sindicato nos engaño y nos hizo firmar un despido a cambio de una indemnización. ¿Dónde está? No lo se. Desviaron el dinero que tenían, declararon a la empresa insolvente y los dueños se marcharon a otro lugar de rositas.
Fraudulento e ilegal nunca han sido ni serán lo mismo. Por raíz etimológica, el fraude va contra la verdad y la rectitud mientras que la ilegalidad se ciñe escrupulosamente al ámbito legislativo.
A propósito de las casas de empeño me viene a la mente la usura. Las entidades financieras de hoy no son más que los antiguos judíos marketinizados y con un cartel de obra social sobre la casa de préstamos. Ni más menos.
Las hipotecas están hasta tríplemente garantizado, porque os recuerdo que para muchas hipotecas es necesario contar con el aval de tus padres y esto sucede, a pesar de tener nómina, un puesto fijo para toda la vida o una buena entrada.
Yo también he visto cómo se pedía un aval a quien tenía un puesto fijo, Elena, pero lo entiendo, porque lo que no puede ser es que un funcionario, ya hipotecado hasta las cejas, pretenda comprarse un inmueble con la garantía de su sueldo “para toda la vida”. ¿No harías tu lo mismo si te fueran a comprar a cuenta a una hipotética tienda tuya de comestibles? No pretendo defender lo indefendible, pero es lógico que cuando hablamos de negocios nos cubramos las espaldas, los bancos o los particulares. Otra cosa es la publicidad engañosa, o el fraude. En todo caso, hay de todo en todas partes, y banqueros “chorizos”, y en eso te doy la razón, hay unos cuantos, que también los he visto. Saludos.
El hecho de que en la antigüedad la hipoteca contemplara la entrega del bien si había deuda y de que en la actualidad esta posibilidad no se contemple no quiere decir nada, desde mi punto de vista. Las cosas evolucionan. Por ejemplo, ahora mismo no tenemos la misma visión de los bancos que en la Edad Media cuando trataban a los prestamistas de usureros. Además, muy poca gente se quejaba hace unos años de que el banco le daba mucho dinero y muy barato. Es el sistema que tenemos, con sus cosas buenas y sus cosas malas.
Efectivamente, hemos pasado unos años de bonanza en los que nadie se quejaba por los créditos, ya que los bancos soltaban el dinero alegremente y todo el mundo podía comprarse el chalecito adosado tras vender su piso original, y así ser tan estupendo como los vecinos. La gente firmaba créditos a una burrada de años, pensando quizás que los terminarían de pagar sus hijos… Y entonces sí que no se quejaba nadie. Ahora, cuando pasa lo que tenía que pasar (y el que no lo vio venir es porque no quiso), todos a llorar y a pedir a papá Gobierno que nos saque las castañas del fuego. Y en ese todo incluyo a los bancos, lo que es ya el colmo de la desfachatez.
Ayer estuve viendo en televisión una pequeño reportaje sobre la feria de la vivienda. Era increíble: aquello parecía un centro comercial en rebajas. Casi te “regalaban” los pisos, según los promotores, aunque, la verdad, yo no me lo acabo de creer. Lo que más me llamó la atención fue una pareja que estaba hablando con un empleado sobre unos pisos en alquiler con opción a compra. El precio del alquiler era de 350 € al mes, y ellos, lógicamente, parecían encantados. ¿Dónde está la trampa? Me imagino que cuando se marchó el cámara, las condiciones variarían ligeramente…
Yo también quiero saber el truco, Mariano. Lo del alquiler con opción a compra es una posibilidad que contemplo en caso de irme del piso de alquiler que tengo ahora -y que mi casera no contempla- y me encantaría toparme con esos “chollos”, pero claro, en algún sitio tiene que estar la trampa. ¿Será ese alquiler durante dos o tres años y después te cargan una burrada mensual con intereses, amortizaciones, etc, incluidos?; ¿será un alquiler a cien años vista? Si alguien lo sabe que lo diga, por favor. Saludos.
En este artículo hay varias errores importantes de concepto que es conveniente corregir.
1) Cuando se habla de las figuras de prenda y de fiducia equivoca los términos.
La prenda es un bien que se deja como garantía y que pasa a propiedad de la otra parte si se incumple lo acordado, es decir, como un casa de empeño actual. Cuando algo se deja en prenda por un préstamo el objeto queda en custodia del prestamista, pero sigue perteneciendo a quién lo dejo y debe devolverse en las mismas condiciones (por ejemplo, si se empeña un coche el prestamista no lo puede conducir). Otro ejemplo actual es la señal para reservar una vivienda, en que se deja una cantidad de dinero en prenda como compromiso de que después se realizará la compra.
Fiducia es una figura jurídica en que una parte entrega a la otra la propiedad de un bien y a la vez esta segunda parte se compromete a devolver la propiedad del bien en ciertas condiciones. El bien puede quedar en custodia de cualquier de las partes. Por ejemplo, en la época de los romanos un agricultor que necesitaba dinero para semillas podía vender sus bueyes, con dos condiciones: que los podría usar para arar el campo y que los recompraría a un precio mayor tras la cosecha. El nombre de este contrato proviene de que se actúa por confianza o fe entre las partes, ya que en realidad la primera parte no quiere desprenderse del bien (el agricultor necesita los bueyes para arar) ni la segunda parte quiere el bien (lo que quiere es dinero).
En este artículo se confunde entrega de un bien (en el sentido de custodia) con entrega de la propiedad del bien, por lo que se asemeja la fiducia a la casa de empeño en vez de a la prenda.
2) Se define hipoteca como un contrato en que se presta una cantidad de dinero a cambio de la posibilidad de quedarse con la titularidad de un bien si el deudor no paga.
Esa definición se parece a la de préstamo con garantía hipotecaria aunque no del todo. El bien no pasa a ser propiedad del prestamista, sino que el bien debe ser subastado y el dinero obtenido cubre en primer lugar al prestamista.
Además una hipoteca no es un préstamo, aunque el préstamo sea con garantía hipotecaria, sino una garantía. Una persona puede hipotecar un bien sin tener un préstamo, un ejemplo sería unos padres que hipotecan su casa como garantía de un préstamo solicitado por su hijo para emprender un negocio. El préstamo y las obligaciones personales son del hijo, pero la garantía real es de los padres. Este último punto tampoco se debe confundir con las garantías personales que ponen los padres si en vez de hipotecar su casa lo que hacen es avalar a su hijo.
3) Se indica que es un crédito doblemente garantizado.
En realidad, además de la garantía real de la hipoteca y la garantía personal de quién contrae la deuda existen más garantías legalmente establecidas: se puede consultar si el solicitante está en alguna lista de morosos, se debe comprobar que tiene capacidad de devolver la deuda (y por eso se solicita la nómina), se debe comprobar el valor de la garantía real (y por eso se hace una tasación), se debe elevar la hipoteca a documento público (notario y registro), se debe realizar un seguro de la vivienda a favor del prestamista, etc. Muchos de estas garantías tienen un coste añadido.
Pero que haya más de una garantía es normal en infinidad de campos de la vida contidiana. Decir que es no es necesario que haya más de una garantía es como decir que si un coche tiene el pedal de freno no necesita el freno de mano, o que con tener cinturón de seguridad no hace falta el airbag, o que con las luces largas no se necesita las de cruce o las antiniebla, o que si el coche está asegurado a todo riesgo no hace falta que el conductor tenga carnet (total lo paga el seguro).
4) Como conclusión debo señalar algunos puntos importantes sobre la legislación actual de hipotecas:
– Defiende al que ha recibido el préstamo: Ante un impago la propiedad no pasa al acreedor, debe haber varios impagos, se tiene que reclamar judicialmente, el bien debe subastarse públicamente. De otro modo en una época de bonanza (1994 a 2007) los bancos podrían haber salido ganando mucho embargando con pequeños retrasos y quedándose con todo.
– Defiende al que presta: Ante una bajada del precios en época de crisis (2008 y 2009) un especulador que haya comprado con precios inflados y con una tasación más elevada aún podría deshacerse de los bienes comprados perdiendo muy poco y dejando un bien devaluado al prestamista.
Es decir, la legislación actual de hipotecas no ampara algunos comportamientos irresponsables y poco éticos que sí serían legales de cumplirse las premisas y conclusiones de este artículo.
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el pasado lunes firme una hipoteca nueva ante notario para rehabilitar mi casa, y no me han ingresadoaun el dinero a cuenta… he reclamado, y queiren que con eso cancele un clip hipotecario lo mas parecido a una ESTAFA,…
QUE HAGO????
ya estamos a Viernes y hace 5 dias de la firma, tengo el dinero retenido hasta que haga con el lo que ellos quieren… INJUSTICIA