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Los pisos invendibles. Ese lastre.

En medio de ningún lado...

En medio de ningún lado…

Alertaban estos días diversas compañías financieras de que el problema del sector inmobiliario español está en un enorme contingente de pisos invendibles, que presionan a la baja el precio del resto, la tasación inmobiliaria general de las carteras y la posibilidad de abordar nuevas promociones.

La verdad es que a veces me quedo un poco sorprendido con estas cosas y me pregunto cómo es que hay gente que vive de decir obviedades, pero mirando el tema más de cerca, y estando como estamos en un blog de hipotecas, el apunte merece una mirada más cercana.

Por partes:

-1- En España, hoy como siempre, y lo mismo que en Beluchistán, se venden los buenos pisos y no se venden los malos. Que un piso sea bueno o malo depende fundamentalmente de su calidad, de su precio, de los vecinos que tengas y primordialmente de su localización. ¿Cuales son los pisos invendibles? Aquellos que, fundamentalmente por su localización, no van a encontrar comprador nunca jamás.

-2- ¿Por qué hay localizaciones invendibles? Porque hay lugares de España, cada día más, abandonados de la mano de dios y del gobierno. Lugares que pagan impuestos y no reciben nada a cambio. Lugares sin trabajo, ni servicios, ni atención de ningún tipo. Porque estamos concentrando la riqueza en manos de unas pocas localizaciones geográficas igual que la concentramos en manos de unos pocos individuos o grupos empresariales. Porque la desigualdad es parte de nuestro himno.

-3- ¿Por qué se construyó en lugares invendibles? Porque el piso no era un fin sino un medio. Un medio para conceder hipotecas que ayudasen a cobrar bonus, para obtener préstamos sin intención de ser devueltos y para saquear cajas de ahorros que luego serían rescatadas con el dinero de todos. Se construyó en lugares invendibles porque lo que importaba era que el arquitecto cobrase el proyecto, los obreros los jornales y los políticos la recalificación del terreno, importándole un pimiento el resto a todo el mundo, desde la madre del obrero que tenía un buen jornal al ciudadano de a pie que veía cómo subía el chamizo heredado de su abuela.

-4- ¿Qué se puede hacer? Las compañías financieras hablan de abordar directamente demoliciones, lo que viene a ser el equivalente inmobiliario de quemar el trigo para que no baje de precio.

-5- ¿Mi opinión? ¡Y una mierda! Porque para poder derribarlos alguien tiene que comprarlos previamente u obtener una ventaja fiscal para darlos de baja y no estoy dispuesto a que me vuelvan a sangrar con esa historia. Que hagan más atractivas esas zonas para que los pisos dejen de ser invendibles, o que apechuguen.

Proclamo.

La maldades del banco malo

Que viene el banco malo... (dibujo de joserico.com)

Que viene el banco malo... (dibujo de joserico.com)

Todos los bancos son malos.

Vale, bien, una vez he pagado mi tributo correspondiente al templo de las obviedades tontas, ¿qué tal si nos preguntamos qué es eso de un banco malo, de lo que tanto se habla últimamente?

Un banco malo es una vieja solución técnica que permite que las entidades financieras se deshagan de sus activos devaluados pasándoselas a un banco, normalmente de carácter estatal, de tal manera que los balances de estas entidades queden limpios y toda la “porquería” se concentre en un sólo lugar, que ejerce de cloaca financiera donde van a parar todos los desechos. Su principal utilidad es acabar con la incertidumbre de qué activos problemáticos tiene cada entidad y cual es su nivel real de solvencia.

Como ya sabéis algunos de los que me leéis habitualmente en este blog, no estoy radicalmente en contra de la idea de crear un banco malo, aunque sólo sea para despejar un poco el panorama. Nuestra crisis es sobre todo de credibilidad y cualquier medida que ayude a aclarar el panorama no parece, en principio, desacertada.

Lo que ocurre es que hay bancos malos bien montados y bancos malos que nacen ya chapuceros, contrahechos y a medida de los peores chorizos, con lo que se consigue que más que una ayuda sean una prolongación del chanchullo.

Un banco malo montado como es debido, obliga a loa bancos a amortizar todo lo que le pasan a este banco, de modo que se ve en qué situación están se nacionalizan, se liquidan o se sanean.

Un banco malo chapucero se dedica simplemente a comprar los activos chungos de los bancos, pero al valor que e les dio en su momento. Y ahí esta de nuevo el mal: un activo sobrevalorado que se convirtió en un agujero, sigue sobrevalorado, pero ahora en manos de todos, comiéndonos a escote la diferencia entre el valor contable y el valor real.

En España, pro lo pronto,  ya hemos visto dos señales terriblemente alarmantes:

-Que el banco malo no se hará cargo de deudas y créditos inferiores a los 250.000 euros.

-Que el banco malo, en el caso de las viviendas e hipotecas, no se hará cargo de los inmuebles valorados en menos de 100.000 euros.

¿Qué significa esto? Que los bancos están perdiendo el trasero para engordar las valoraciones y conseguir así meter todos estos pufos en el banco malo. Osea, incentivos para que todo cueste más, y encima, que el dinero lo ponga otro.

Genial.

Hipoteca, pánico y precio

Mercado inmobiliario

Mercado inmobiliario

Permitidme que me ponga espeso, pero ya hacía tiempo que no escribía sobre una idea, como me gusta, en vez de escribir sobre hechos, que es lo que se supone que hacen los periodistas (y yo no lo soy).

Todas las agencias pronostican que el precio de la vivienda seguirá bajando y algunos se atreven a anticipar que aún falta un 40 % de descenso, con las consecuencias que eso acarrearía para los balances de nuestros bancos.

Pues bueno: ni tanto como subieron, ni tanto como las quieren hacer bajar los especuladores monetarios para comerse nuestros bancos por cuatro duros, aprovechando que los inmuebles son una parte muy importante de sus activos y que un descenso en esa valoración los pondría a precio de saldo.

Ni deberíamos haber caído en los precios exorbitados que nos comimos hace unos años ni debemos creernos ahora las valoraciones ridículas, impulsadas por los bajistas, deseosos de provocar el hundimiento de nuestro sistema financiero para imponernos las condiciones que les apetezcan.

Desde siempre, se sabe en economía que la famosa ley de la oferta y la demanda no es una ley, sino sólo una teoría, porque para la ley se cumpla es necesario que exista información y disponibilidad perfecta de productos, y eso no sucede jamás. Ahora, con la globalización y la agilidad de las comunicaciones, la ley de la oferta y la demanda es aún menos ley, porque las interferencias en su funcionamiento, o al teoría de los ñúes salvajes, que no actúan de modo racional, está más presente que nunca.

Cuando los precios suben, suben en tropel, y cuando bajan, bajan en tropel también, generando terribles ineficiencias en los mercados con nefastas consecuencias.

La peor, hace unos años, fueron nuestras hipotecas. Y ahora, un hundimiento artificial de nuestros activos, porque la vivienda es precisamente el mayor capital de la mayoría de las familias.

O sea que tengamos esto bien presente: la ley de la oferta y la demanda, más que ley, es un consejo. Otro día lo explico más en detalle, si os apetece.

La burbuja de precios sigue en el aire. Los pisos subieron un 157 % y no acaban de bajar.

La siguiente parte se titula pardillos de abril...

La siguiente parte se titula pardillos de abril...

Los periódicos ingleses no dejan de tocar la gaita: según  The Economist, el precio de los pisos sigue estando en España un 43,7% por encima de su valor real, incluso después de los ajustes sufridos en estos años, desde 2007, que fue cuando la vivienda y las hipotecas abandonaron su escalada para empezar a moderarse.

Pero la gran pregunta es: ¿cómo hacen este cálculo? ¿Dicen ellos lo que vale un piso, porque sí, y lo comparan con su precio? No. Por fin, de una vez, nos hemos enterado de su sistema de valoración.

A grandes rasgos, este sistema consiste en comprara el coste de las viviendas y el precio medio del alquiler. No es perfecto, pero es una manera de hacerlo. Con ese procedimiento, el periódico afirma que el precio de la vivienda en España no sólo no se ha reducido desde 1997, sino que e se ha disparado un 157% en estos 14 años.

Con el dato recién publicado de que en 2010 se vendieron 491.000 viviendas (un 5,9 % más que el año anterior), tenemos que los pisos siguen saliendo poco a poco de las carteras de las inmobiliarias, aunque en este caso también haya influido en ello la supresión de la desgravación por compra. Y mientras los pisos salgan, los precios no acabarán de bajar.

Como curiosidad, y para ir cerrando, os cuento algo más de lo que dice The Economist: ya no somos líderes en burbuja inmobiliaria. Ahora, con sus cálculos, estamos por detrás de Australia, que tiene inflados su precios en un 56,4% y Hong Kong, en un 53,7%.

Por el lado positivo, están Italia, con un precio ‘inflado’ un 8,7%, los mismo que Suiza (5,5%) y China (12,9%).

Y también hay países donde la vivienda está en estos momentos por debajo de su precio normal: se trata de, que Japón tiene infravaloradas sus viviendas en 35,2%,  Alemania  (12,2 %) y Estados Unidos( un 7,7%).

Como veis, algo tiene que ver el precio de la vivienda con la capacidad de los ciudadanos para consumir en otras cosas y relanzar la economía, pero de eso ya hemos hablado y seguiremos hablando…