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El vaso medio lleno o medio vacío

Hipotecas sí o no

Todo en la vida depende del color del cristal con el que se mire, y claro, el mundo económico, en general, e hipotecario, en particular, no iba a ser menos, y estadística tras estadística nos damos de bruces con esta realidad que no hace sino demostrarnos que nada es ni blanco ni negro, ni podemos apostarnos la vida a que el vaso esté lleno o vacío.

Y es que el INE acaba de publicar los datos referentes al nuevo número de hipotecas constituidas durante el pasado mes de septiembre y el dato es realmente desalentador. Se ha producido una caída interanual del 30,9% para sumar un total de 41 meses consecutivos de caídas, algo que evita cualquier tipo de esperanza en cuanto a la recuperación del sector inmobiliario.

Sin embargo, y ahí la pequeña luz al final del túnel, para el que quiera soñar con ella, nos encontramos con que esta caída es menor que la que se produjo en el mes de agosto, cuando la caída fue del 41,7%, por lo que algunos agoreros de la buena fortuna, si se me permite la expresión, ya se han lanzado a calificar esta estadística de rotundo éxito general.

Sí que es cierto, sin embargo, que se pueden advertir algunos síntomas de mejoras, no muchos, no te vayas a pensar. El principal es que el importe medio de las hipotecas concedidas ha crecido ligeramente, lo cuál es una gran noticia porque supone que se empiezan a vender pisos de mayor valor, dado que las entidades financieras se cuidan muy mucho de conceder hipotecas por encima de un determinado porcentaje.

En concreto, nos encontramos con que tras los 95.702 euros, de importe medio para las hipotecas durante el pasado mes de agosto, en septiembre el sector cerró con 97.298 euros, aunque todavía estamos en datos negativos si nos fijamos en la comparación interanual, con una caída del 5,5%.

En definitiva, estamos mal, pero menos, o estamos bien, pero no tanto, tú eliges. Mi opinión es que el enfermo inmobiliario español no está, ni mucho menos, curado sino que todavía se encuentra en un claro estado de coma inducido, inducido por nuestro dinero canalizado a través de nuestros gobiernos.

Se nos acaba el año 2011, un año perdido

El 2011 se nos ha perdido sin darnos cuenta

Ahora que ya sabemos lo que gana realmente el Rey de España podemos empezar a analizar desde la transparencia lo que ha dado de sí el año 2011 que este sábado termina, y la verdad es que las perspectivas no son nada halagüeñas, porque a pesar de que se trataba del año llamado a iniciar la recuperación definitiva, nos hemos encontrado con que todo sigue como estaba, o todavía peor.

El sector inmobiliario sigue paralizado, con miles de casas vacías y sin vender, y con el sector financiero incapaz de devolver a la sociedad todos los favores realizados por las administraciones públicas en forma de avales e incluso créditos blandos para que pudieran afrontar sus momentos de mayor dificultad.

Además, y como si no hubiéramos aprendido nada de los años precedentes, el nuevo Gobierno de Rajoy amenaza con recuperar todas las medidas que nos han traído al lugar en el que estamos ahora, con incentivos claros al sector de la construcción y apoyo a la compra de vivienda.

Por ello, el 2012 es un año como para echarse a temblar. Con la tasa de desempleo creciendo aún más, con pérdida de derechos sociales añadida, con las entidades financieras preparándose para superar los tests del BCE, y con los mercados acechando cualquier debilidad de la deuda soberana de los países de la Unión Europea, no nos queda otra que cruzar los dedos y ponernos a rezar, el que crea, o a llorar, el que no crea.

Por tanto, si situamos el inicio en los finales de 2007 y, siendo optimistas, podemos situar el inicio de la recuperación a finales de 2012, nos encontraremos con 5 años de rigurosa crisis que ha empobrecido a los ciudadanos occidentales y nos ha hecho darnos cuenta de todos los excesos que cometimos.

Sin embargo, debemos de ser optimistas ante el futuro y obtener la lectura positiva de la crisis que nos ha permitido aprender que no se puede vivir por encima de nuestras posibilidades y que debemos siempre ajustarnos a lo que tenemos, sabiendo que no es por ello por lo que se nos juzga, porque lo importante, por mucho que los grandes centros comerciales lo quieran negar, es lo que somos, no lo que tenemos.

Feliz Año Nuevo.

Cuando parecía que nada podía ir a peor, el sector de la construcción sigue a la baja

El balancín de la crisis inmobiliaria sigue a la baja

A pesar de que muchos analistas se las prometían muy felices con respecto a los datos con los que nos podríamos encontrar en este año 2011, lo cierto es que la realidad ha echado por tierra cualquier pronóstico y nos ha dejado realmente preocupados ante la situación que nos avecina.

Tras tres años de crisis inmobiliaria, con la burbuja pinchada y repinchada, todos esperábamos que a partir de este año 2011 podríamos comenzar a atisbar ciertos visos de recuperación, pero nada más lejos de la realidad, porque la crisis financiera internacional y el tremendo colapso de la deuda soberana están provocando que el sector de la construcción siga estancado y sin que parezca que nada puede cambiar.

Esta misma semana el Banco de España ha publicado los datos del saldo vivo de crédito hipotecario sostenido por las entidades financieras españolas para el mes de octubre, y éstas reflejan una caída del 5,69% en tasa interanual, lo que hace prever a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que el saldo vivo hipotecario pueda cerrar 2011 un 6% por debajo de 2010.

Pero lo que todavía es más preocupante es que se puede producir un descenso del 30% en el nuevo saldo hipotecario, es decir en el saldo neto de nuevas hipotecas concedidas, con respecto al año 2010. Si tenemos en cuenta que ya 2010 fue un año pésimo en este sentido, nos podemos dar cuenta del estado en el que se encuentra el sector.

La única buena noticia que parece haber recibido el sector de la construcción en nuestro país en los últimos años es la llegada al poder del Partido Popular, ya que durante toda la campaña electoral Rajoy y su equipo han venido anunciando a los cuatro vientos que su política económica pasa, principalmente, por conseguir recuperar al sector inmobiliario, por las sinergias que genera en el resto de sectores.

Por ello, todos apuestan por la recuperación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, amén de otros incentivos fiscales por descubrir que apoyen tanto a constructores y promotores, como a los compradores para que se dinamice así la demanda.

Por tanto, 2012 podría ser el año del inicio de la recuperación del sector. Otra cosa es que a España, en su conjunto, le interese esta recuperación.

Vaya semanita para el sector inmobiliario

¡Vaya semanita!

Está claro que hay semanas en las que es mejor no levantarse de la cama, y estos últimos siete días han sido una de esas para los promotores inmobiliarios que se han visto envueltos en toda una retahíla de malas noticias que no hacen sino ahondar en su depresión permanente.

Si la semana pasada conocíamos los datos del Ministerio de Fomento que hablaban de casi 700.000 viviendas construidas pero sin vender en nuestro país, ayer mismo el Instituto Nacional de Estadística dio otro varapalo importante para todos aquellos que creían ver el comienzo de la recuperación en el sector inmobiliario.

Se trata de la estadística sobre las compraventas de viviendas que el INE viene haciendo desde el año 2007, y que en este pasado mes de mayo arrojaron un descenso del 18,3% con respecto al mismo mes del año anterior, unas cifras nada halagüeñas.

Sí es cierto, sin embargo, que se ha producido cierta mejoría con respecto a los datos de abril, cuando se marcó el mínimo histórico con 24.100 operaciones de compraventa realizadas (mayo ha cerrado con 30.797), pero esa mejoría debe de ser claramente relativizada.

Los datos de abril fueron artificialmente bajos como consecuencia de la resaca producida por el adelantamiento de compra generada por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda generada en los meses de noviembre y diciembre, recogida estadísticamente en enero y febrero, por el desfase temporal que existe desde que se realiza la compraventa y se registra de manera oficial.

Por ello, era normal que mayo fuera mejor que abril, pero esa no es la comparación que debemos de realizar, y sí que se debe de realizar con mayo del año pasado, y ahí es donde los datos de este año salen claramente perdiendo, perpetuando la sensación de que seguimos en crisis en el sector inmobiliario.

Una crisis que está claramente lastrando a la economía en su conjunto, porque vivimos un momento en el que otros sectores sí que han iniciado su senda de recuperación, ofreciendo ya datos positivos, algo que ni tan siquiera se puede atisbar en lo que se refiere al sector inmobiliario y de la construcción.

Los tres dogmas sagrados de la vivienda

La santísima trinidad del sector inmobiliario

Siglos y siglos embaucados por el dogma de fe de la santísima trinidad (aquello de tres en uno, o uno en tres, o vaya usted a saber), y resulta que la vivienda, el sector locomotora de este país durante tantos y tantos años, ha copiado el mismo esquema y también se mueve, o se movía, sobre la base de tres dogmas sagrados.

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, en una entrevista concedida a Telemadrid, la vivienda en España se ha venido moviendo bajo la dirección marcada por tres dogmas de fe absolutos: el precio de la vivienda nunca puede bajar, alquilar es tirar el dinero, y no se puede vender la vivienda por debajo del precio que se pagó por ella.

Dogmas que han evitado que el sector se equilibre con la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que la negativa de los propietarios a vender sus inmuebles por debajo del precio que pagaron por ellos ha ocasionado el exceso de oferta que ahora vivimos. Si se hubieran bajado los precios lo suficiente, las leyes del mercado, con sus ineficiencias, claro está, nos dicen que hubieran encontrado su demanda, pero manteniendo los precios de manera artificial lo único que han conseguido es mantenerse sin ser vendidos.

Los otros dos dogmas han ido cayendo por su propio peso, y sin que nadie pudiera hacer nada por evitarlo. El dogma de que el precio de la vivienda nunca puede bajar se ha venido abajo en cuanto desapareció el crédito y la estabilidad laboral que fomenta la compra de vivienda. Con ello, el precio de las viviendas baja y seguirá bajando.

Esa inestabilidad laboral de la que te hablaba ha provocado, a su vez, la caída del otro dogma, el hecho cultural diferenciador español de que alquilar es tirar el dinero. Ahora que la gente no tiene trabajos estables y no sabe lo que les deparará el futuro, alquilar no es que no sea tirar el dinero, es que es la única alternativa viable.

En definitiva, Fernando Encinar, ha resumido en tres dogmas la realidad del sector inmobiliario español, y como todo dogma de fe, hasta que no sean completamente eliminados de nuestro subconsciente, el sector no acabará de recuperarse.

Se cerró la sangría hipotecaria

La sangría comienza a reducirse

La sangría hipotecaria que habíamos estado viviendo durante los últimos dos años, por la reducción de la demanda de las familias, y el cierre, casi absoluto, del grifo del crédito por parte de las entidades financieras ha llegado a su fin, a tenor de los últimos datos publicados por el Banco de España.

Según estos datos en octubre se produjo un incremento en la deuda hipotecaria de un 0.6%, con respecto al mismo indicador del año anterior. En concreto, estamos hablando de 678.095 millones de euros de deuda hipotecaria en nuestro país.

Si dejamos a un lado los meses previos al incremento del IVA en los que se produjo un incremento importante, y si tenemos en cuenta que los meses de agosto y septiembre sufrieron la caída tras un alza irregular, parece que octubre por fin ha estabilizado la tendencia y habida cuenta de que la eliminación de la desgravación fiscal no está teniendo el efecto que en un principio se podía pensar, muestra una recuperación general del sector.

Al menos ya no se está produciendo la caída que habíamos estado viendo durante toda la crisis, y una vez que nos movemos en cifra de más/menos 1%, podemos hablar de estabilidad, plataforma necesaria e indispensable para comenzar la senda de la recuperación.

Es de prever que en el año 2011, siguiendo el cauce de la recuperación económica en la que todos los analistas coinciden, certifique este cambio de tendencia y poco a poco nos vayamos moviendo de manera regular en cifras de crecimiento hipotecario sostenibles y sostenidos.

Este incremento de las hipotecas tirará, indefectiblemente, del sector inmobiliario que aunque nunca llegará, al menos no en el futuro cercano, a las cifras en las que se movió durante el mayor esplendor de la burbuja, sí que iniciará un camino sin vuelta atrás hacia cierta normalización.

La cuál repercutirá en una mejora del nivel económico del país, todavía muy dependiente de este sector, y con ello de todos los ciudadanos, debido a los empleos directos e indirectos que el ladrillo sigue produciendo en España, a pesar de promesas electorales de cambio de estructura productiva, la cuál, como tantas otras, se ha quedado en el limbo.

Por fin tendremos Ley del Suelo

¿Alguien sabe para lo que sirve?

Más vale tarde que nunca, pero por fin parece que le hemos encontrado funcionalidad al Ministerio de Vivienda, ese organismo público que todos sabemos que existe porque lo hemos escuchado alguna vez, pero que nadie sabe exactamente para lo que sirve.

Pues bien, ahora por fin se ha hecho notar ya que se encuentra en las últimas fases de tramitación del anteproyecto de Reglamento de Ley del Suelo, que permitirá terminar con la especulación inmobiliaria, o al menos eso nos quieren vender.

No está muy claro todavía como quedará la Ley definitiva, pero el gran objetivo del Ministerio es eliminar la opacidad en la valoración del suelo, que daba lugar al encarecimiento desmedido de las viviendas al antojo de constructores y concejales corruptos.

Para ello intentará ofrecer mecanismos de valoración claros y extrapolables a todo el territorio y a cualquier situación, de forma que siempre se pueda saber la parte del precio del suelo del precio de cada vivienda.

Este reglamento que tardará al menos un año de trámites burocráticos, intenta acabar con la desregulación absoluta que imperó durante la época del gobierno del Partido Popular, ante lo que cabe preguntarse, si la situación anterior era tan mala, ¿por qué han tardado dos legislaturas en corregirlo?

Si te das cuenta y pensamos en los plazos, todo apunta a que acabará siendo aprobado justo antes del comienzo del período electoral, ¿casualidad? Y no sólo eso, el Ministerio ha anunciado que este anteproyecto sólo es una pequeña parte de la batería de medidas que tiene preparado para regular el sector de la construcción.

En un principio los grandes beneficiados deberíamos de ser los consumidores finales que podremos beneficiarnos de precios de la vivienda más justos, aunque no necesariamente más baratos. Pero, claro, una cosa es la teoría del Ministerio de Vivienda y otra la realidad a la que nos lleva.

¿Alguien recuerda algún éxito de este Ministerio? Hasta ahora todas sus medidas se han quedado en agua de borrajas y se han convertido en un fracaso absoluto con apenas importancia en la sociedad.

Sin duda, se trata de uno de los Ministerios que nadie recordará en el futuro, porque ha pasado por nuestras vidas con total indiferencia. Menos mal que ya sólo le queda, como mucho, un par de años.

Todo lo que sube, baja, sobre todo las hipotecas

Todo lo que sube tiene que bajar, es ley de vida

El número de hipotecas formalizadas en el mes de abril descendió un 11% en relación con la misma cifra del año 2009, cifra marcada por las 1004 hipotecas de este año 2010 contra las 1130 del año anterior, con lo que parece que el sector inmobiliario no acaba de recuperarse.

Este porcentaje demuestra algunas sensaciones que se venían percibiendo por parte de los consumidores y tira por tierra otros argumentos. Por un lado, demuestra que el grifo del crédito esta totalmente cerrado y que las entidades de crédito están tirando para atrás a la hora de conceder hipotecas, dificultando el acceso a las mismas de los consumidores.

Por otro lado, tira por tierra todos los argumentos de recuperación que se venían escuchando últimamente basándose en otras estadísticas, en otros datos más halagüeños que el que hemos conocido hoy. Está claro que si se formalizan menos hipotecas es porque se están vendiendo menos viviendas, por lo que el sector está todavía muy lejos de recuperarse.

Estamos en una situación muy compleja para los analistas, para los que nos dedicamos, con mayor o menor acierto, a analizar la situación económica de nuestro país y de nuestro entorno basados en las estadísticas que recibimos, porque éstas, lejos de apoyarse las unas y las otras, se están dedicando a contradecirse, con lo que uno ya no sabe con que quedarse.

Por ejemplo, el sentido común nos dice que este primer semestre de 2010 era propicio para la venta de viviendas y que fomentaba la compra antes del 30 de junio, antes de que se modificara el porcentaje de IVA, pero ahora resulta que no, resulta que la gente ha comprado menos viviendas.

Y si seguimos con esta lógica, el sentido común nos advierte ahora que el segundo semestre debe de ser peor que el primero, porque es evidente que el consumidor retraerá su consumo, al menos durante los primeros meses, situación que, combinada con la crisis provocará un parón del consumo en general, y de la compraventa inmobiliaria en particular.

Son malos tiempos para la lírica, malos tiempos para el sector inmobiliario, que no es capaz de encontrar la clave que les permita escapar del pozo sin fondo en el que se han visto envueltos a raíz de toda la crisis financiera. Sin embargo, para ser justos hay que recordar que parece que lo peor ya ha pasado y que todo lo que tiene que venir a partir de ahora debería de ser positivo para el sector. O al menos eso dice la teoría.

¿Síntomas de recuperación en el sector inmobiliario o estadísticas engañabobos?

Somos meros pikachus en manos de los generadores de estadísticas

Como viene sucediendo estas últimas semanas hoy hemos vuelto a conocer una estadística que apoya la idea de que nos encontramos en la senda de la recuperación del sector inmobiliario, con estadísticas cada vez más esperanzadoras y que invitan al optimismo.

Se trata, esta vez, de la venta de viviendas en el primer trimestre de este año 2010, es decir, hasta marzo. Según estos datos el porcentaje de crecimiento es del 16,2% con respecto a los tres últimos meses del año 2009, y lo que es más importante, un 7,04% si tomamos como referencia el primer trimestre de 2009, que es un dato más fiable.

Por tanto, si analizamos los datos de manera fría y sin analizar las circunstancias que los rodean, no podemos por menos que asegurar que todo está volviendo a la normalidad, que la caída sin fondo a la que nos había tenido acostumbrados el sector inmobiliario ha llegado a su fin y que, poco a poco, todo comienza a remontar.

Sin embargo, nunca se pueden analizar unas estadísticas dejando a un lado las circunstancias las rodean, al menos no si se quiere hacer de una manera rigurosa. Por ello es conveniente que echemos un vistazo a la situación actual y a la situación por venir.

Y con un simple vistazo nos damos cuenta de que hay algo que está tergiversando cualquier estadística económica que se quiera ofrecer hoy en día. En poco más de 20 días habrá una subida significativa del IVA, una subida no demasiado elevada en términos de porcentaje, pero sí en la conciencia colectiva que en época de crisis es más sensible a cualquier incremento impositivo.

La subida del IVA del 7 al 8% está provocando que todos aquellos que tenían pensado adquirir una vivienda en este año 2010 estén anticipando sus operaciones para poder ahorrarse ese punto porcentual. Evidentemente, no es que se estén haciendo más operaciones, porque el que no podía comprarse una vivienda antes, tampoco puede ahora, sino que sólo se está produciendo una anticipación.

¿Qué significa?

Pues que a partir de julio es probable que asistamos a una nueva caída en el volumen de compraventa de viviendas, ya que muchas de las que tenían que realizarse en la segunda mitad del año ya se hicieron en la primera mitad. De cualquier forma, y como con cualquier análisis económico, se trata sólo de una previsión, de una predicción, que puede cumplirse, o no.

La única forma que tenemos de poder asegurarnos de todo es aguardar a que la situación se produzca, todo lo demás son previsiones, castillos en el aire, más o menos fundamentados.

Camino a la realidad o cayendo en la ficción de la compraventa de viviendas

¿Es realidad o ficción?

Como diría Jack el destripador, vamos por partes, por un lado hoy hemos conocido un dato positivo, altamente positivo, como es que el número de viviendas hipotecadas en el mes de marzo ha crecido un 2,4% en tasa interanual, lo cuál es un buen dato, un muy buen dato.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, porque si lo comparamos con el mes de febrero de este mismo año se produce un retroceso de ese mismo porcentaje, es decir, un 2,4%, por lo que los expertos del sector ya no saben que pensar, que vaticinar.

Siempre sucede con este tipo de estadísticas que dependiendo la base con las que las compares te pueden ofrecer un resultado positivo, o no tanto, y ahora tenemos el mejor ejemplo. Si comparamos el volumen de constitución de hipotecas del mes de marzo con el mismo dato del año 2009 tenemos que se ha producido un crecimiento, pero claro, en marzo de 2009 todavía estábamos inmersos de lleno en la crisis mundial.

Ahora bien, si comparamos ese mismo dato con el de un mes antes, con el de febrero de 2010, vemos que estamos retrocediendo, entonces, ¿con qué nos quedamos?

Pues ni con uno ni con otro, sino con los dos. Ambos datos vienen a reflejar un hecho irrefutable y es que el sector se está estabilizando, ya ni crece ni decrece, lo cuál nos viene a indicar que la caída en picado que había venido sufriendo en los últimos años ha llegado a su fin, y se aproxima una época de estabilidad.

Una estabilidad que vendrá determinada por un ritmo continuado y persistente de compraventa de viviendas, sin grandes alegrías y sin llegar, ni mucho menos, a la misma situación que teníamos previa a la crisis en la que la burbuja inmobiliaria llegó a cotas insostenibles.

Esta crisis ha servido para enseñarnos una lección muy importante, que no es otra que no se puede vivir por encima de nuestras posibilidades, y que hay que vigilar el ritmo de endeudamiento familiar porque no se puede contar con los ingresos de hoy para el futuro, porque puede que en el futuro no tengamos ese endeudamiento.

¿Hemos aprendido la lección? Eso lo veremos cuando nos llegue la próxima crisis, dentro de unos diez años, aproximadamente.

Buenos tiempos para la lírica, y para las hipotecas

El sector inmobiliario comienza a ir sobre ruedas, aunque de momento de bicicleta

Si Golpes Bajos cantaban aquello de malos tiempos para la lírica (que sí, que no me he equivocado en el título, sólo lo he forzado un poco para que me cuadrara), aquí podemos traerlo a nuestro terreno y hablar de buenos tiempos para las hipotecas, o para el sector inmobiliario, o para todo ello.

No es que la situación esté boyante, no nos vamos a engañar, pero según todos los indicadores, la cosa comienza a mejorar y todo apunta a que estamos en la senda de la recuperación, que puede ser bueno, o malo, según se mire.

Estos días todos los periódicos están plagados de noticias sobre el repunte de todos los indicadores que se utilizan para medir la buena o mala salud del sector inmobiliario: descenso de impagos, confianza de los consumidores, número de hipotecas,…

Todos estos indicadores han cambiado la senda, lo que antes era caída, ahora es crecimiento, sin grandes alardes, sin grandes excesos, sin grandes porcentajes, pero crecimiento, al fin y al cabo, que es lo importante.

Un crecimiento que está dando un respiro a todo el mundo, porque, no nos engañemos, todos estamos involucrados, de una manera o de otra, en el sector inmobiliario.

Los que pagamos hipotecas estamos metidos de lleno por la cuota mensual que tenemos que abonar a nuestro banco, y ahora estamos de enhorabuena porque el Euríbor sigue marcando cada mes un nuevo mínimo histórico para la alegría de nuestros bolsillos.

Los bancos están hasta el cuello metidos por una doble dirección. Por un lado tienen gran cantidad de dinero inmovilizado en financiación de proyectos inmobiliarios que ahora no van a ningún lado, y por otro tienen todas las hipotecas concedidas a sus clientes. Así que ahora tienen una doble alegría, por un lado los proyectos inmobiliarios comenzarán a salir ante la creciente demanda, y por otra al reducirse los impagos sus beneficios no se reducirán tanto como hasta ahora.

Y el Gobierno está metido sin querer porque durante mucho tiempo ha vivido, en parte, de los impuestos que generaban las operaciones inmobiliarias y porque la reactivación del sector inmobiliario supondrá un momento de tregua en las cifras de desempleo.

Todos ganamos, por tanto, aunque también hay un aspecto negativo que hay que tener en cuenta. A medida que el sector inmobiliario se vaya recuperando, los precios volverán a subir, seguro que no a los precios desorbitados de los que veníamos, pero subirán de todas formas.

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