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Hipoteca y confianza. O por qué los mercados no nos quieren…

Protesta contra la central nuclear de León. Cuestión de imagen.

Dicen por ahí en los comentarios, y en montones de foros y medios de comunicación, que la desconfianza de los mercados hacia España no tiene base real, y quizás tienen razón. Nuestros datos reales son mucho mejores que los de otros países que, sin embargo, no pasan nuestras apreturas para conseguir crédito. Desde aquí, lo percibimos como una injusticia y seguramente lo es, pero no está de más entender qué influencia tiene en los mercados ese concepto tan difuso que es la confianza.

Para ver lo que está pasando, tenemos que partir de dos premisas: que la confianza es una variable humana, y no macroeconómica. Y que los mercados se basan en hacer cábalas sobre el futuro, pero no tienen una bola de cristal.

Pongámonos ante el más que pedestre y cotidiano caso de que vamos a pedir una hipoteca. ¿A quién se la dan antes?, ¿al auxiliar administrativo, funcionario, del ayuntamiento de Matalascañas, o al becario microbiólogo investigador del CSIC? Obviamente, se la lleva el funcionario, aunque sea muy posible que el otro, en un par de años, esté ganando mucho más y hasta tenga la posibilidad de ganar una pasta gansa con sus conocimientos.

¿A qué amigo le prestarías tú el dinero si ambos te lo pidiesen? ¿Al que pasa de rollos y trabaja en una panadería, o al revolucionario agitador que encabeza todas las manifestaciones, aunque trabaje de jefe del panadero y gane el doble? Casi todo el mundo se lo presta al primero, porque supone menos riesgo, ya que el segundo, aunque ahora gane más, puede acabar en la cárcel, despedido o en una movida gorda cualquier día…

Eso es lo que les pasa a los mercados. Resulta que la cantidad de dinero para prestar es limitada, y la cantidad de gente que lo pide es muy grande, así que los que tienen el dinero pueden permitirse elegir. Y eligen al que les da mejor aspecto y les suena a menos riesgo. Y he dicho aposta”les suena”, porque es cuestión de oído.

-Cuando el gestor del fondo de inversión de Dubai ve que los asistentes a la final de la Copa del Rey silban al Príncipe, no se tira diez horas intentando saber qué coño pasa. Pone una crucecita junto a España y anota: país inestable. Riesgo político. Y nos jodemos.

-Cuando el gerente de un banco de Singapur oye decir que el Presidente del Gobierno español pospone los presupuestos generales hasta después de unas elecciones regionales, no llama a un asesor para enterarse de qué se juega en esa región. Pone una crucecita junto a España y anota: no se toman en serio la situación. Y nos jorobamos de nuevo.

-Cuando luego esas elecciones arrojan como resultado la victoria de los mismos que llevaban treinta años, y que enarbolan una cifra récord de desempleo en su región y grandes jaleos judiciales por corrupción, el gestor de los fondos soberanos de Singapur no manda a un embajador a saber qué puede estar pasando. Pone una crucecita junto a España y escribe: autoridades corruptas. Pueblo tolerante con la corrupción. Y pagamos medio punto más.

Y así sucesivamente. No pongo más casos porque son muchos y los conocemos todos.

Vivimos en un mundo donde es forzoso pedir prestado. Para ello, además de ser solvente hay que parecerlo. Nos sucede como a la mujer del César , si lo recordáis…

Y mientras demos fuera la impresión de ser un meretricio desbocado en riñas, revoluciones fallidas y jaleos cuaternarios, nadie se fiará de nosotros ni de nuestras cifras. Y pagaremos por eso, más que por nuestra verdadera situación.

Es el destino de todos los que hablan mal de su país, su pueblo y su familia: que los demás les creen y luego se lo cobran.

Hipoteca y alquiler: relaciones peligrosas

Al final se aprovecha todo...

Dicen las malas lenguas, que en este país son muchas, que la implosión de la burbuja hipotecaria ha dado paso a las condiciones necesarias para que se forme una nueva burbuja, esta vez en el alquiler.

Desde mi punto de vista, es una previsión totalmente exagerada, pero algo de cierto hay en ello, y me gustaría acercarme a la idea:

Por una parte, a pesar del absoluto desplome de la venta de pisos y de las hipotecas nuevas constituidas por las entidades bancarias, los precios de los pisos no terminan de bajar al nivel que se esperaba o al nivel que han descendido en otros países afectados por un problema similar al nuestro. Hay muchas razones para ello, desde la cerrazón de mollera de algunos hipotecados, que están dispuestos a ahorcarse con sus hipotecas antes de vender por debajo del precio de compra, hasta razones técnicas, como el hecho de que una bajada en el precio de los pisos tendría un efecto devastador sobre los balances de de los bancos, ya muy castigados por la depreciación de sus activos.

Por otro lado, los alquileres dependen fundamentalmente de dos variables: de la seguridad jurídica que encuentren los propietarios para alquilar y del precio que los propietarios hayan pagado por los pisos, que es el precio que deben amortizar para rentabilizar su inversión. Como en tiempos de crisis aumenta la probabilidad de que no te paguen, pues a los jetas de siempre se unen los que siendo honrados no pueden pagar por haberse quedado sin trabajo, resulta que ya tenemos explicada una de las variables: el riesgo.

La otra, es hija o hermana de la negativa a tener pérdidas, es decir, negarse a alquilar el piso por un precio inferior a lo que se está pagando de cuota hipotecaria, haciendo caso omiso del mercado, la oferta, la demanda, y el lucero del alba. “Yo no alquilo por menos de lo que me está costando, y punto.”

La combinación de ambas variables nos introduce en un cóctel explosivo del que no saldremos más que haciendo disminuir el riesgo. Esa es la medida barata y la que entienden los dueños de los pisos. El resto no pasa de cambiar el dolor de una pierna a otra o de una pierna a un brazo.

Y no estamos para muchos dolores más.

Hipoteca y población.

La cosa está realmente mala...

A lo que más nos estamos acostumbrando es a decir que la hipoteca es una especie de losa que aplasta la demanda llevándose una parte importante, demasiado, de la renta disponible de las familias. De este modo, la falta de dinero en el mercado es lo que reduce las compras y por ese camino descienden también la producción y el empleo.

Sin embargo, últimamente parece que nos hemos olvidado de que la vivienda ha sido y es en España el principal indicador de capitalización de las familias, y el bien en el que permanece depositada una buena parte de la riqueza familiar española. En algunos países, o en algunas culturas, la riqueza se acumula en oro, o en joyas que se pasan de generación en generación y aquí lo hacemos en viviendas. Pues vale.

¿Y a dónde voy con todo esto? A que la esperada bajada de la vivienda puede beneficiar a algunos, que la podrán comprar a un precio más asequible, pero va a perjudicar a una inmensa masa de españoles que tenían sus ahorros invertidos en este bien. Y no me refiero al megaespeculador que tiene ocho casas y las alquila, sino a un abuelo cualquiera, que metió en la casa toda su renta durante años y que ahora dejará una herencia menguante a sus descendientes. Ese dinero, que antes era un activo para invertir o consumir, ha desaparecido de pronto, dejando sensación de timo (y de pobreza) a una persona que antes consumía con más alegría o pensaba poner su pequeño negocio.

¿Y cuándo se recuperará el precio de la vivienda para que pueda recuperarse este capital? Posiblemente tarde muchos años, ya que la población no crece, algunas ciudades se vacían y toda la población se concentra en ciertos polos geográficos, donde el precio se mantiene o sube, haciendo que se devalúe en el resto del territorio.

Quizás este análisis es el que hacen los bancos y por eso son tan reacios a conceder hipotecas: en los próximos años es más probable que la vivienda siga bajando que ver un nuevo impulso alcista, pro lo que conceder hipotecas suponer incurrir en el riesgo de tropezar otra vez con la misma piedra: que las viviendas que aparecen en sus balances valgan menos que el dinero que dieron por ellas.

Por tanto, para evitarlo, quedan unas pocas salidas: que aumente la demanda de viviendas, que aumente la población, o quizás que tengamos una gigantesca plaga de divorcios que duplique las casas necesarias.
Sólo lo último parece probable en la situación actual…

Rechazar al inmigrante como inquilino: ¿Racismo o prudencia?

Como para alquilarle nada al dueño de este pasaporte...

A raíz de este artículo, que publiqué en otro blog, me llegó un largo correo electrónico que me apetece compartir con todos vosotros en su contenido. Aprovechad, porque no es frecuente leer estas cosas en un mundo de biempensantes y amantes del país de la piruleta.

Me decía el lector que él tenía varios pisos alquilados, y que rechazaba sistemáticamente como inquilino a todo el que le pareciese procedente de algún país exótico. La cuestión, para él, era que pagasen, y si pagaban y le respetaban el inmueble, le daba igual que fueran negros, amarillos, pieles rojas o verde pistacho. A lo único que le miraba el color era a los billetes.

Reconocía también que había un porcentaje bastante similar de jetas, cabrones y desaprensivos entre los españoles que entre los inmigrantes, y que había un porcentaje casi idéntico de buenas personas, respetuosas y cumplidoras.

¿Y por qué rechazaba a los inmigrantes después de decir todo esto?

Pues porque siendo la probabilidad de pufo equivalente entre los nacionales y los extranjeros, ¿qué pasa cuando uno te sale malo? Si es español, vas al juzgado, lo denuncias, y con grandes trabajos esperas a que tenga una nómina que embargar, o herede unas tierras o una casa de su abuela, o incluso de su padre, y entonces consigues cobrarle. Es complicado y largo, pero tanto a un español como a un ciudadano comunitario consigues cobrarle.

¿Y si es un ciudadano extracomunitario? ¿Vas a Senegal a poner una demanda?, ¿conseguirás embargarle el sueldo en Ecuador?, ¿conseguirás que embarguen a tu favor una herencia en Rusia? Lo normal es que no. Ni sabes con qué países existe convenio y con cuales no, ni cómo proceder en esos países, ni cómo conseguir cobrar la deuda: basta con que un día se marchen para tenerlo todo perdido y sin remedio.

Por tanto, como veis, a veces la gente tiene sus razones. Y no es por discriminar, ni por saña al diferente. A lo que la mayor parte de la gente le tiene manía es a los líos y a la indefensión legal de las legislaciones diversas. Pero esto, claro está, ni vende periódicos, ni atrae votos. Y por eso se calla.

Hacia una nueva hipoteca.

Conferencia bancaria en medio del naufragio

Quizás resulte un poco brusco este modo de empezar el artículo, peor el problema, el peor problema del mercado hipotecario fue que se consideró clientes a quienes no lo eran y que se incluyó en el mercado de capitales a quienes por su propia naturaleza no pertenecían a él.

Dijo en su momento Jacques Delors que la crisis se originaba en la apetencia de capital por parte de las clases medias y entonces me pareció una barbaridad, pero con el tiempo lo he ido comprendiendo. La idea consiste en que por debajo de un grado de riqueza hay que aspirar a disfrutar bienes y servicios, y sólo disfrutarlos. La posesión de esos bienes y servicios debe quedar para un nivel superior de capital, o en caso contrario nos encontramos con que no podrán pagarse. Y así es como se arruinan los países.

¿Un ejemplo? Las clases ociosas. En muchos países, y durante siglos, las clases ociosas vivían de sus rentas y no trabajaban. La condición de rentista venía determinada por poseer un gran capital. Pero en España no era así: en España ser clase ociosa venía determinado por el origen familiar, lo que supuso el nacimiento de aquella figura que no podía trabajar, por ser de familia noble, pero tampoco vivir, por no disponer de recursos: o sea, el hidalgo del Lazarillo de Tormes. Quien no se haya leído el libro no sé qué hace aquí leyéndome a mí….

Para salir de la actual situación quizás haya que convertir muchas hipotecas en alquileres, y muchos desahucios en viviendas de protección oficial. O dicho de otro modo: hay que hacer que muchos propietarios dejen de serlo para que el banco o el Estado ejerzan de capitalista y permitan a la gente disfrutar de esas viviendas sin llegar nunca a ser lo sueños.

El mercado hipotecario, para el futuro, necesita exigir que la propiedad de un piso pueda sustentarse en una posesión efectiva de riqueza que lo justifique, haciendo que la hipoteca no alcance más allá de un cincuenta o un sesenta por ciento del valor de tasación. Y al mismo tiempo, el capital debe ejercer como tal, asumiendo el riesgo, ya sea aceptando la dación en pago (a ver quién es el guapo que entrega el piso habiendo pagado el 50%), o eliminando gran parte de las trabas judiciales y administrativas que ahora entorpecen la ejecución de las hipotecas haciendo crecer los intereses.

El nuevo mercado hipotecario, en suma, tiene que hacer entender al que compra que hacerse propietario no es una cosa tan fácil, y al que da la hipoteca, o sea , al banco, que ejercer de capital es quedarse con la casa pero también con el riego, sin poder luego exigir la deuda durante cien años si la cosa sale mal.

En esto sucede como en todo: poniendo a cada uno en su sitio las cosas empiezan a funcionar…

Hipoteca y responsabilidad compartida. La tasación

Habría que repartir prudencia para que no pasen estas cosas...

Como sabéis, llevo años por aquí hablando de que todo el mundo tiene que hacerse cargo de lo que ha firmado y que el que sea tonto y lo reconozca, que no vote, porque la democracia se basa en la soberanía del pueblo, y soberanía significa también libertad responsable.

No obstante, hay algunas cosas que conviene matizar, porque la responsabilidad nunca es única.

En primer lugar, el que firmó un préstamo por una casa, o una hipoteca, que lo pague. Pero el que hizo la tasación por un bien debe responsabilizarse también de la tasación, pues extendió un documento en el que asignaba un valor a un bien, y cobró por ello. Lo que no es de recibo es que una compañía tasadora nos diga que un piso vale doscientos mil euros y que a los pocos años se ha depreciado un cuarenta por ciento. O la tasación estaba mal hecha, o no se tuvieron en cuenta las posibles evoluciones de los mercados. En todo caso, no se cumplió con el precepto legal de la prudencia valorativa y esto tiene que tener un coste.

Por tanto, yo no cargo las tintas contra los bancos, que dan un dinero (el tuyo y el mío) y pretenden recuperarlo para poder dárnoslo el día que vayamos a la ventanilla a por él. Para mí, el segundo responsable y que debe pagar de alguna manera es el tasador que asignó un bien a un inmueble sin tener en cuenta los principios de prudencia y sin contemplar los diversos escenarios de variación de precios. Algo obligatorio cuando se trata de una tasación destinada a una operación a treinta o treinta y cinco años.

Y no se pide a los tasadores que tengan una bola de cristal, sino simplemente que hagan como se hace en bolsa, o en seguros: reflejar en la tasación el valor de mercado actual y las posibles apreciaciones o depreciaciones en diversos escenarios posibles. Y con eso, el banco y el hipotecado, deciden.

Por tanto, y por proponer algo, digo que lo más justo sería que el hipotecado tuviese que pagar hasta el último duro del capital principal, pero no los intereses que se devenguen desde el momento del primer impago. Así, repartiendo el riesgo, repartimos la prudencia. ¿no?

La hipoteca y el reparto del riesgo

Es importante saber quién tiene la última palabra

Hoy me voy a poner teórico, que es una cosa que a algunos les espanta, así que vayan por anticipado mis disculpas:

Cuando uno pide un préstamo es porque necesita dinero en el momento presente y piensa pagarlo con los remanentes o ingresos futuros, que son los beneficios del trabajo o de otras actividades económicas. Hasta ahí, supongo, todo el mundo de acuerdo.

Por tanto, cuando se busca a alguien que nos preste dinero, lo que s ele está diciendo es que nos deje una cierta cantidad a cambio de parte de los beneficios que pensamos obtener en el negocio. En el caso de un piso, le damos un beneficio directo, que se llama interés, porque el banco no nos conoce y pone el capital para que nosotros podamos embarcarnos en la aventura económica de ser propietarios en vez de inquilinos.

La cuestión que casi nadie mira es que el banco, que tiene derecho a cobrar antes que nadie y que puede exigir que se venda nuestra casa para comprar lo suyo, no tiene participación alguna en los beneficios adicionales del negocio. Ahora todo el mundo llora porque el banco pone condiciones abusivas y embarga los pisos, ¿pero quién se quejó cuando compró, con hipoteca, por cien mil euros y vendió diez años después por ciento cincuenta mil?

El banco obtiene sus derechos preferentes a cambio de renuncias a los posibles beneficios, que son TODOS para el que recibe el préstamo. El banco, por tanto, no e s un socio que se quede con la mitad de las pérdidas o la mitad de los beneficios. Es un socio que no admite pérdidas, pero que no participa en los beneficios. Para que el contrato fuese de otro modo, habría que dar a los bancos participación´ en lo que se gane vendiendo el piso en caso de que haya beneficios, y eso todos sabemos que no es así.

Siendo, por tanto, las posibles ganancias para el comprador del piso, las posibles pérdidas deben ser también para él, o el negocio quedará desequilibrado.

Las hipotecas son a treinta años. Los que compraron un piso entre 1985 y 2000 han ganado una pasta gansa, y no van a repartirlo con su banco. Los que compraron después, no pueden pedir , pro tanto, que el banco comparta sus pérdidas.

Así son las cosas, me temo.

El seguro de desempleo y el seguro del coche

La cosa está mala...

Hoy voy a hablar de un tema que supone un pellizco muy grande en el gasto público y una balsa de fraude muy importante en el conjunto del gasto público, pero que nadie menciona sabiendo que sacarlo a colación es como abrir las puertas del Infierno.

Se trata del seguro de desempleo y el hecho de que sea igual para todos e igualmente costoso y obligatorio cuando está claro que, por distintas razones, unas personas suponen un riesgo mayor para le sistema que otras.

El contrato de seguro se basa en la idea de cubrir un riesgo con una cantidad que, tomada de modo estadístico, sirva para cubrir el riesgo del conjunto con las aportaciones de los partícipes.

Sin embargo, en el caso del seguro de coche, que es el que todos conocemos, sabemos de sobra que en el coste de ese seguro influyen otras variables, como los años de experiencia del conductor, su edad, sexo, y los siniestros que haya declarado en los años precedentes.

En el seguro de desempleo, sin embargo, no se tiene en cuenta nada de esto, dando lugar a que una serie de grupos cobren sistemáticamente lo que otros aportan.

La pregunta que yo os planteo, es: ¿sería más justo que el seguro de desempleo se acercara un poco más al sistema de los seguro de automóvil? Yo creo que sí.

Esto significaría que habría una parte del seguro fija y obligatoria, que pagaría todo el mundo, y una parte variable y voluntaria que pagaría el que quisiera y que sería más abultada cuanto mayor fuera la probabilidad de que el trabajador se quedase en paro y más reducida cuanto menor fuese esta probabilidad y más años seguidos hubiese trabajado.

De este modo se evitaría los fraudes típicos del que trabaja diez meses y cobra doce, y se aumentarían los sueldos de los que pagan siempre para no recibir nunca. Porque lo que está claro, para mío, es que ese dinero es del trabajador y él, y sólo él, debe decidir si lo gasta en un seguro de desempleo o en unas vacaciones en Ibiza.

¿Cómo lo veis?

La hipoteca multidivisa

A veces no es todo tan estupendo como parece, si se miran los pequeños detalles.

La hipoteca multidivisa es una opción hipotecaria en la que el dinero que se recibe viene denominado en distintas monedas, de modo que se pueda aprovechar el tipo de interés de otras economías y se amortigüe el riesgo cambiario.

¿Suena bonito, verdad?

Pues bueno, ahora dejamos a un lado la definición oficial y os doy la mía:

La hipoteca multidivisa el puñetero bingo, porque entran en juego tantas variables y tan difíciles de controlar, o siquiera de conocer, que adivinar la cuota que vas a pagar es más difícil que acertar una lotería primitiva.

En teoría puede estar muy bien pagar tu hipoteca en yenes porque e suna moneda que se y ha devaluado mucho, y el que contratase la suya en libras esterlinas se ha ganado ya más de un treinta por ciento. En la práctica, lo que tenemos es una exposición al riesgo, que puede dar pérdidas o beneficios, como un juego de azar cualquiera o como cualquier otra especulación bursátil o financiera.

Además, al tratarse de una operación a muy largo plazo, la hipoteca multidivisa incluye una serie de riesgos difíciles de evaluar, como qué va a ocurrir con el yen japonés en los próximos veinte años, si va a quebrar Nueva Zelanda o qué ocurrirá en las elecciones cantonales de Suiza que pueda afectar a la parte de la hipoteca en francos suizos.

O sea que no: que si es para jugar a la lotería, vale. Pero para algo tan serio como calcular una hipoteca que siempre podamos pagar, no.

O eso creo.

Los muertos bajo la alfombra (contabilidad inmobiliaria de la banca)

¡Qué bueno es tener un sitio seguro en el que dormir tranquilo!

Hoy, en lugar de gruñir y despotricar sobre lo mal que nos tratan, lo feos que son nuestros banqueros y lo miserables que resultan nuestros políticos, voy a hablar de un tema concreto y en un artículo breve. A ver si lo consigo.

Algunos dicen por ahí que el temporal de la crisis ha pasado y que sólo falta ver lo que tarda en recuperarse la economía real. Yo creo que es mentira, y que aún nos falta por vivir la parte más dolorosa y con más peligro, y voy a explicar por qué.

En el resto de los países desarrollados la banca las ha pasado canutas, pero aquí, de momento, nuestra entidades financieras han salido bien libradas, con la excepción de las cajas, que han tenido que fusionarse para no hundirse.

Pero resulta que si nos ponemos a hacer las cuentas nuestra banca debe 450.000 millones de Euros, y lo debe sobre todo a la banca extranjera, pues aquí no había financiación para construir tanto piso como se construyó, ni para conceder tanta hipoteca y tanto crédito como se concedió estos años pasados. Los de fuera está jodidos, en parte, porque nos han prestado el dinero a nosotros y esos préstamos no han vencido, por lo que no los pueden exigir.

El chiste va a empezar cuando nuestros bancos no puedan devolver los créditos. Y esto sucederá en breve, pues la cantidad arriba mencionada, el casi medio billón de Euros, hay que devolverlo entre 2010 y 2012.

¿Y por qué parece nuestra banca tan saneada? Pues por la jugada siguiente:

Hasta ahora, los promotores inmobiliarios, cuando no pueden devolver los préstamos a los bancos, les pagan con bloques enteros de viviendas. Por eso los bancos venden tantos pisos: porque se han quedado con miles y miles de pisos embargados tanto a particulares como a promotores morosos. La verdadera historia de risa está en que esos pisos se contabilizan en el balance de los bancos a precio de mercado, y por eso nuestros bancos PARECE que no están en quiebra.

Sin embargo, el precio de mercado al que se contabilizan estos inmuebles no tiene nada que ver con su valor real actual, por lo que muchos de nuestros bancos tienen en realidad un activo menor a su pasivo, y SÍ ESTÁN REALMENTE en quiebra, aunque logren ocultarlo con trucos contables.

Cuando llegue el momento de devolver los préstamos, no tendrán efectivo, sino pisos que no valen ni mucho menos lo que ellos dicen que valen, y entonces el acreedor, el banco holandés, alemán, belga, o de dónde sea, exigirá la liquidación.

Y veréis.

¿Comprendéis ahora por qué las tasaciones siguen altas y los pisos no bajan, al menos en teoría? Porque si bajasen las tasaciones y los precios oficiales, los bancos tendrían que reconocer que lo que tienen vale menos que sus deudas, y a eso se le llama quebrar.

Espero haber sido claro hoy, aunque no haya logrado lo de breve.

Cálculo de Hipoteca

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