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La dación en pago y su historia

Lo que no se lee nadie...

Lo que no se lee nadie...

No suelo empezar con rollos legales, pero hoy se impone una cita al artículo 140 de nuestra Ley Hipotecaria:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

O sea, que la dación en pago existe desde el tiempo de Maricastaña, pero ninguna de las dos partes, ni el banco ni el cliente, estaba interesada en incluirla entre las cláusulas de las nuevas hipotecas que se iban firmando, sobre todo en los años de las vacas obesas y los toros rezogantes.

Por parte de los bancos, la razón es bien clara: incluir la dación en pago suponía reducir las garantías de que el dinero se recuperase. Si el banco puede elegir entre quedarse con tu casa o quedarse con todos tus bienes en caso de impago, va a elegir, naturalmente, quedarse con todo lo que pueda. De hecho, como todos sabemos, a menudo se pedían también avales de terceras personas que respondiesen pro la deuda, o sea que como para conformarse con el simple valor del bien.

Por parte de los clientes, no exigían la dación en pago porque eso suponía subir tres o cuatro punto el interés de la operación, y en muchos casos, demasiados, significaba que no se firmaría la hipoteca, porque para que te concedan la cláusula de dación en pago tienes que poder poner por delante, de media, entre un veinticinco y un cuarenta por ciento del valor del piso. ¿Y estaba la gente dispuesta a eso? Por supuesto que no. Ni estaba dispuesta a pagar cuatro punto más de tipo de interés durante treinta años (lo que es normal) ni tampoco a esperar a comprarse el piso al momento en que tuviese una importante cantidad ahorrada, porque eso de ahorrar durante años para comprar algo es de viejos y de casposos (oído tal cual y con esas mismas palabras)

Por tanto, así vinieron las cosas: los bancos no querían saber nada del artículo 140 y los clientes tampoco. La gente quería a menudo un 110% del valor del piso, y el tasador estaba encantado, el notario estaba encantado y el director de la sucursal estaba encantado. ¿Quién iba a ser tan aguafiestas como para mencionar ese puñetero artículo 140?

Ahora sí. Ahora la mencionamos…

Nuevo cerco a los inquilinos morosos

Proceso judicial

Proceso judicial

Que el tema del alquiler no funciona lo sabemos todos, y precisamente por eso van saliendo leyes, lentamente, que intentan apuntalar lo que de por sí es un agujero de fianzas abultadas y desconfianza incesante. Un agujero que a la larga se convierte en alquileres caros y condiciones draconianas para la mayoría cumplidora que prefiere no meterse en una hipoteca.

Hace algún tiempo, y ya hablamos de ella, salió la ley de desahucio express, pero ha sido tan inútil y tan reiteradamente incumplida que le Gobierno se ha visto en la necesidad de sacar un nuevo parche, intentando, de nuevo, que el inquilino moroso se vaya a la calle en el menor plazo posible después de no pagar.

A partir de hoy mismo entra en vigor la Ley/37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que los arrendatarios con rentas impagadas tendrán tan sólo 10 días para responder ante juez por la denuncia cursada por sus caseros. Y si no lo hicieran en este plazo, se les desalojará sin necesidad de juicio.

Teóricamente, la idea es que el propietario pueda recuperar su casa en dos o tres meses como mucho, en lugar de los diez o doce, que es lo que se tarda actualmente. Pero ojo: que hay que notificar al inquilino moroso, y los inquilinos morosos, precisamente, no se dejan notificar nada con facilidad.

En la práctica, todo dependerá de la prisa que se den los juzgados en ejecutar las leyes, y como los conceptos prisa y juzgados son totalmente incompatibles, no creo que esto ayude a que los caseros se sientan más protegidos, ni a que salgan más pisos al mercado reduciendo el precio de los alquileres.

Porque en este país lo que sobran son leyes y lo que falta es voluntad de cumplirlas o de hacerlas cumplir.

Los bancos escapan vivos de otra ley

El Gobierno consuela al ciudadano...

El Gobierno consuela al ciudadano...

No esperaba otra cosa, conociendo el percal, pero me cabreo de todos modos:

El Gobierno está ultimando la Ley de Servicios de Atención al Cliente para aumentar, se supone, los derechos de los consumidores frente a los reiterados abusos que sufrimos todos en el mercado. Las reclamaciones no hacen más que crecer y parecía necesaria una ley de este tipo.

Lo gracioso, aunque no tenga ni pizca de gracia, es que de esta reforma quedan excluidas, porque sí y porque ellas lo valen, las compañías aseguradoras y aquellas que se dediquen a prestar servicios financieros: o sea, y en cristiano, los bancos.

De este modo, y hasta nuevo aviso, las entidades financieras no tendrán que contar con teléfonos gratuitos para atender a los usuarios ni confirmarles por escrito la recepción de sus reclamaciones. Tampoco verán reducido aún el largo plazo que tienen para contestarlas, nada menos que dos meses, según establece una Orden de 2004 del Ministerio de Economía. Como todos sabemos que pronto habrá elecciones y que las cosas de Palacio van despacio, esto puede suponer un parón de años, que bancos y aseguradoras se encargarán de disfrutar a sus anchas a nuestra costa.

La excusa dada en el Anteproyecto para excluirlas es que será otra norma la que regule sus servicios de atención al cliente. O sea, que será otra Ley, de otro Gobierno, y si los bancos aprietan lo suficiente y presionan a quien tienen que presionar, en otra reencarnación.

Así que ya sabéis: todos somos iguales ante la ley, pero unos más iguales que otros. Como en la Granja de Orwell.

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Post Data: ¿Por qué los bancos siempre se libran? ¿Sabíais que se libran hasta del IVA?, ¿O alguna vez os han dado una factura con IVA por las comisiones que os cobran al prestaros sus servicios? Un gran debate sobre el tema, aquí, por si os apetece participar, que yo me he metido a saco.

Papá Estado

En caso de problemas, todos a acudir a Papá Estado

En caso de problemas, todos a acudir a Papá Estado

Atención a la nueva propuesta con la que nos ha aparecido Joan Herrera, el dirigente catalanista de izquierdas, según la cuál propone que exista una Ley que impida a las entidades financieras conceder hipotecas a aquellas familias cuyo esfuerzo para pagar las cuotas mensuales suponga más del 30% de sus ingresos, a la vez que se limite el plazo máximo de amortización hasta los 30 años.

No hay duda de que Herrera tiene buenas intenciones con esta propuesta, pero tampoco hay duda de que se trata de una propuesta que no puede ir a ningún lado, esperamos, y que se quede en el papel mojado de los periódicos que lo publicaron y los blogs que nos hacemos eco de ello.

Si permitimos que exista una ley como ésta, estaremos abriendo la puerta a una actuación excesiva del Estado que dejará de ser el regidor de nuestras finanzas públicas, para convertirse en Papá Estado, diciéndonos los que es bueno y malo para nosotros.

La actuación del Estado en las ineficiencias del sistema capitalista tiene un límite, que es cuando debe de aparecer la responsabilidad de los ciudadanos. Es decir, el que una familia decida endeudarse, no ya por encima del 30%, sino por encima el 60%, que ha habido casos, no es responsabilidad del Estado que lo permite o de la entidad financiera que lo incita, no, es responsabilidad exclusiva de esa familia incapaz de marcarse un límite de deuda.

No se puede ser más papista que el Papa, y hay que aceptar que todos tenemos cierta responsabilidad en la crisis que se nos ha venido. El Estado por no supervisar adecuadamente, las entidades financieras por primar el volumen a la seguridad, y, por supuesto, las familias por no comprender sus limitaciones financieras.

Por tanto, bien haría Joan Herrera en esforzarse en buscar otras alternativas más plausibles y eficaces, que en tratar de ganar titulares de periódicos con ideas trasnochadas sobre propuestas de ley que no van a ir más allá del día de hoy, sobre todo, con la nueva tregua anunciada de ETA.

Una buena alternativa sería la potenciación de la educación financiera en las escuelas. Eso sí ayudaría de verdad a la sociedad.

Ley vivienda y realidad

Por ley era una vaca, pero la realidad es un poco cabrona y...

Por ley era una vaca, pero la realidad es un poco cabrona y...

Con eso de que tenemos sesenta o setenta administraciones, y me refiero sólo a las grandes, porque si cuentos ayuntamientos ya no paro, parece que prolifera el deseo de hacer una ley de vivienda a la medida de cada ego y cada gana de figurar.

Empezando por la Constitución, y siguiendo por los Estatutos de Autonomía, resulta que Galicia, Cataluña, Comunidad Valencia, Navarra, Castilla y León, y algunas más, han creado ya su propia ley que regule el uso de la vivienda y su distribución. Lo más divertido, por supuesto, son los primeros artículos, donde se dicen siempre gansadas del tipo de que todo el mundo tiene derecho a esto, a lo otro y a lo más allá, sin que se mencione cual es el alcance real de esos derechos y quién va a pagar nuestro derecho a algo.

Al final, y os reto a que leáis alguna de estas leyes, lo que se viene a decir en todos estos mamotretos legislativos es que la vivienda es un derecho, que la administración procurará facilitar que la gente tenga donde vivir, que se regularán las características de construcción y arrendamiento de estas viviendas, que se velará por los derechos de los ciudadanos a la hora de adquirir o arrendar una vivienda y que se vigilará la calidad, diseño y usabilidad de lo que se construya. O sea: que amenazan con más control, sobrecoste y obligaciones, pero no concretan ni una facilidad.

O sea que si estáis esperando que una ley de vivienda os ayude a pagar la hipoteca, o a que no engañen al firmarla, o incluso a que se abarate por algún medio la adquisición de una vivienda, vais apañados. La realidad es que la vivienda sigue y seguirá suponiendo una parte enorme de nuestra renta disponible, que eso retira y detrae recursos para consumir en otra cosa y activar la economía, que el que tiene donde vivir porque ha heredado o comprado hace quince años es un nuevo aristócrata y el que tiene que pagar durante treinta años, un nuevo paria. Si alguien lo arregla, será el mercado, no la ley. Si se abaratan, será porque sobran o porque hay que sacarlas de los balances de los bancos, no por las sandeces que publican en los boletines.

¿Cual es el resumen de todas estas leyes de vivienda? Literatura barata. Los políticos inventaron los boletines oficiales para poder publicar en alguna parte, porque no los aguantaban en otro sitio.

Otra cosa, no se entiende.

 

 


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