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¿Cómo se crea una burbuja inmobiliaria?

Vista así, hasta resulta enternecedora...

Vista así, hasta resulta enternecedora…

Y después de hablar de los casos de Gran Bretaña y China, vamos a dar un pequeño repaso a cómo nació el monstruo que nos cargó con una hipoteca.

Lo primero, la definición, en este caso la de Kindleberger: “una burbuja es una brusca subida de los precios de un activo financiero o una clase de activos financieros durante un periodo continuado, donde la subida inicial genera expectativas de nuevas subidas y atrae a nuevos compradores”

¿Pero por qué demonios se crea una burbuja financiera?

Pues como todo en economía, por problemas con la conducta humana, que nunca es lo que dicen los libros en que se basan los economistas. Se supone que los agentes económicos toman decisiones racionales, pero esto no es así.

El principal problema reside en que los inversores detestan el riesgo: lo que buscan es una inversión con la mayor rentabilidad posible y con un riesgo que sea mínimo o nulo. Y a esto hay que añadir una curiosa paradoja: que dada una cantidad de dinero, el dolor por la pérdida es mayor que el placer por esa misma cantidad ganada. A eso le llaman los psicólogos “aversión a la pérdida” y se estudia como un sesgo, es decir, una actitud ilógica que padecemos.

Este mecanismo es el que hace posible que una burbuja se cree y se desarrolle, ya que a los inversores las ganancias cada vez les saben a menos  y, cegados por la codicia, se meten en cada vez mayores inversiones pensando que el riesgo no existe. A medida que la burbuja se va haciendo más grade, hay más dinero metido en ese mercado, con lo que la liquidez es más inmediata, se compra en menos tiempo, se vende antes, y la impresión de que todo va como la seda se acentúa. La idea, por tanto, es que el activo no bajará nunca, y que si ha estado subiendo todo este tiempo lo seguirá haciendo indefinidamente. ¿Os suena esta idea?

Si a esta actitud se le suma además la ayudita de las autoridades con desgravaciones por vivienda, bajada de los tipos de interés y barra libre en la concesión de créditos e hipotecas, es muy difícil sustraerse a la posibilidad de ganar dinero fácil con algo que todo el mundo hace y nunca ha bajado.

En las burbujas, colaboran, por tanto, todas las fuerzas posibles: la psicología humana, la codicia, los Gobiernos, el entorno sociológico y las entidades financieras.

Demasiados enemigos, me parece, para un pobre tipo con unos duros ahorrados…

 

Las grandes inmobiliarias al borde del precipicio

Las inmobiliarias a puntito de caer

Las inmobiliarias a puntito de caer

La mejor manera de medir el calado de la actual crisis es, sin duda, analizar las consecuencias que están sufriendo las principales inmobiliarias de este país a la hora de vender más o menos inmuebles, y en este sentido los datos son realmente demoledores con un decremento en ventas de grandes dimensiones.

Así, las seis principales empresas inmobiliarias de este país, como son Metrovacesa, Martinsa Fadesa, Colonial, Reyal Urbis, Realia y Quabit, han presentado datos de ventas hasta septiembre de 2011 realmente desoladores con apenas 1.3329 viviendas vendidas durante todos los primeros nueve meses del año.

La que más actividad ha presentado ha sido Martinsa Fadesa con 717 ventas, aunque se trata de una cifra engañosa ya que la gran mayoría de estas ventas se han realizado al mercado internacional, con lo que la influencia de la crisis nacional en este apartado ha sido menor.

Las otras cinco empresas inmobiliarias han reducido sus ventas en porcentajes superiores al 60-70% con respecto a los períodos previos al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, en gran parte como consecuencia de la falta de demanda por las familias españolas, pero también como consecuencia del parón generalizado del crédito en nuestro país.

Sin embargo, desde el sector inmobiliario se confía en que la llegada del Partido Popular al Gobierno sirva para dinamizar la compra-venta de viviendas a gran escala y permita que el sector se vaya, poco a poco, recuperando e inicie la senda del crecimiento.

En este sentido, durante la campaña electoral Rajoy ya anunció la recuperación inmediata, y de manera retroactiva, de la desgravación fiscal por compra de vivienda a todos los ciudadanos, y no sólo a aquellos con rentas inferiores a los 24.000 euros, como aprobó el Gobierno socialista.

Durante la campaña se apuntó también a dinamizar el crédito por parte de las entidades financieras, con incentivos fiscales apropiados y exigencias en función de los avales que el Gobierno español ha venido concediendo desde el estallido de la crisis.

En definitiva, nos encontramos en una situación límite, ya que los pagos de los créditos de estas empresas inmobiliarias están a punto de vencer y necesitan urgentemente una solución para conseguir vender sus viviendas, y poder reactivar el sector, lo cuál redundará, necesariamente, en una recuperación del empleo.

Constructores vs. Bancos

Balones fuera que es la crisis

Balones fuera que es la crisis

El Salón Inmobiliario SIMA 2011, que ha tenido lugar este pasado fin semana se inició con la queja de los constructores sobre la falta de crédito que recibía el sector, y ha terminado con esa misma queja, basada en la ausencia casi absoluta de préstamos hipotecarios dirigidos al sector de la construcción.

Y es que los bancos, y entidades financieras en general, han decidido que no están por la labor de arriesgar su dinero en un producto de alto riesgo, como es en estos momentos la promoción inmobiliaria, con la única garantía de una bien inmueble, del que ya andan sobrados en sus balances y que no tiene ninguna salida en estos momentos de crisis.

Ello hace que no se estén llevando a cabo proyectos inmobiliarios, según los constructores y promotores, y está haciendo que éstos acumulen suelo urbanizable que acabará por estallar en otra burbuja inmobiliaria en unos años cuando empiecen a recuperar el crédito.

Por otro lado, los promotores y constructores también han salido de SIMA 2011 reclamando una mayor agilidad de las administraciones públicas que están tardando entre 8 y 9 meses en facilitar las licencias necesarias para iniciar una obra de construcción, tiempo excesivo que alarga los plazos y, evidentemente, encarece los proyectos de manera artificial.

También hay una queja generalizada por la divergencia entre las diferentes estadísticas sobre el sector, que lleva a confundir a los inversores y a los posibles compradores, que no saben si hacerlo ahora o dentro de uno tiempo. Para ello, los promotores y constructores también han solicitado a todos los agentes involucrados que se abstengan de realizar afirmaciones sobre el posible ajuste del precio de la vivienda, ya que ello provoca el postergamiento de la decisión de compra.

En definitiva, los constructores y promotores han salido del Salón Inmobiliario SIMA echando balones fuera, sin tomar la responsabilidad que tienen en su propio apalancamiento como consecuencia de los excesos del pasado, que sí, que parte de la culpa fue de las entidades financieras, pero también fue suya, por moverse en las farragosas aguas del todo vale, y de la búsqueda del beneficio sin paliativos.

Por fin tendremos Ley del Suelo

¿Alguien sabe para lo que sirve?

¿Alguien sabe para lo que sirve?

Más vale tarde que nunca, pero por fin parece que le hemos encontrado funcionalidad al Ministerio de Vivienda, ese organismo público que todos sabemos que existe porque lo hemos escuchado alguna vez, pero que nadie sabe exactamente para lo que sirve.

Pues bien, ahora por fin se ha hecho notar ya que se encuentra en las últimas fases de tramitación del anteproyecto de Reglamento de Ley del Suelo, que permitirá terminar con la especulación inmobiliaria, o al menos eso nos quieren vender.

No está muy claro todavía como quedará la Ley definitiva, pero el gran objetivo del Ministerio es eliminar la opacidad en la valoración del suelo, que daba lugar al encarecimiento desmedido de las viviendas al antojo de constructores y concejales corruptos.

Para ello intentará ofrecer mecanismos de valoración claros y extrapolables a todo el territorio y a cualquier situación, de forma que siempre se pueda saber la parte del precio del suelo del precio de cada vivienda.

Este reglamento que tardará al menos un año de trámites burocráticos, intenta acabar con la desregulación absoluta que imperó durante la época del gobierno del Partido Popular, ante lo que cabe preguntarse, si la situación anterior era tan mala, ¿por qué han tardado dos legislaturas en corregirlo?

Si te das cuenta y pensamos en los plazos, todo apunta a que acabará siendo aprobado justo antes del comienzo del período electoral, ¿casualidad? Y no sólo eso, el Ministerio ha anunciado que este anteproyecto sólo es una pequeña parte de la batería de medidas que tiene preparado para regular el sector de la construcción.

En un principio los grandes beneficiados deberíamos de ser los consumidores finales que podremos beneficiarnos de precios de la vivienda más justos, aunque no necesariamente más baratos. Pero, claro, una cosa es la teoría del Ministerio de Vivienda y otra la realidad a la que nos lleva.

¿Alguien recuerda algún éxito de este Ministerio? Hasta ahora todas sus medidas se han quedado en agua de borrajas y se han convertido en un fracaso absoluto con apenas importancia en la sociedad.

Sin duda, se trata de uno de los Ministerios que nadie recordará en el futuro, porque ha pasado por nuestras vidas con total indiferencia. Menos mal que ya sólo le queda, como mucho, un par de años.