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La dación en pago llega al Parlamento Vasco

El debate sobre la dación en pago es para volverse locos

A pesar de que se puede debatir largo y tendido sobre las ventajas y los inconvenientes de la dación en pago, lo que está claro es que gran parte de la sociedad está dispuesta a luchar por su aplicación a todos los niveles, y de manera retroactiva, como método fundamental para combatir la crisis y, sobre todo, sus efectos en forma de ejecuciones presupuestarias.

Esta vez ha sido una iniciativa legislativa popular la que ha conseguido llegar al Parlamento Vasco, donde se debatirá sobre su posible aplicación a todas las hipotecas concedidas dentro del límite geográfico de la Comunidad, en una iniciativa promovida por Los Verdes vascos.

Las ventajas que proporciona la dación en pago son evidentes, y nadie las puede discutir. Gracias a ella se conseguiría que las familias pudieran responder en caso de embargo hipotecario con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía a la hora de formalizar el contrato hipotecario, sin que quedara, como actualmente queda la deuda para el cliente por la diferencia entre el precio de venta en subasta pública y el capital pendiente por amortizar.

Pero de lo que poca gente habla con seriedad, y desde el rigor, es de las desventajas que conlleva la dación en pago. En plena vorágine del debate habría que pararse a pensar que la aplicación de la dación en pago nos llevaría a tener que pagar unos diferenciales mucho más elevados y a recibir una financiación menor. Es decir, si en estos momentos estamos hablando de unos diferenciales medios cercanos al punto, y de una financiación sobre el 80%, nos estaríamos yendo a diferenciales cercanos a dos puntos porcentuales y financiaciones que rara vez superarían el 60%.

Nos encontramos, por tanto, ante una dicotomía clara, entre lo que quiere la sociedad. Poder resolver los embargos hipotecarios con la entrega de la vivienda, o hipotecas asequibles y más baratas. El problema es que esta reflexión no se ha hecho de verdad.

En lugar de ello, todos nos hemos dedicado a luchar por la dación en pago para que la gente que se está quedando sin vivienda al menos no mantenga la deuda, pero una reforma legislativa de este nivel exige cierta reflexión más profunda.

Ya se nota la subida del Euribor

¿Dónde están las llaves...?

En estos días que estamos viviendo la vorágine alcista del Euribor nos empezábamos a temer lo peor en lo que se refiere al tipo de interés de nuestras hipotecas, pero mucho me temo que esto no va a ser algo nuevo, sino que ya lo venimos arrastrando desde atrás.

Concretamente, desde este pasado enero cuando el tipo de interés medio de las hipotecas se situó en el 2.92%, el tipo más alto desde agosto de 2009. Es decir, que tras unos meses de calma en los que hemos podido disfrutar, los que no tenían cláusula suelo, claro, tipos de interés muy bajos, ahora nos llega la tempestad.

Una tempestad que sabemos cuando ha empezado, pero no cuando terminará, porque a falta de inestabilidades exógenas, Jean Claude Trichet, el Gobernador del Banco Central Europeo, ha decidido poner más carnaza e insinuar una subida de tipos a partir de abril, lo cuál ha disparado aún más el Euribor.

Una subida de tipos que dependerá mucho de como evolucione la situación en Libia, o más concretamente, como evolucione el precio del petróleo, porque en la situación alcista en la que se encuentra ahora mismo arrastra la inflación de la zona euro y obliga al Banco Central Europeo a protegerse, y la mejor forma de hacerlo es incrementando los tipos de interés.

En ese sentido se equivoca el BCE en anteponer la protección ante la inflación al crecimiento económico, porque un incremento de los tipos de interés puede relajar las tensiones inflacionistas, pero a cambio paraliza el proceso de dinamización que se estaba comenzando a atisbar en nuestras economías.

Pero los más perjudicados, sin duda, serán los titulares de las hipotecas que verán como el 2%, previsto para final de año, se alcanza antes del verano, con lo que el número de hipotecados sufriendo las consecuencias de una subida brutal de sus cuotas se disparará de manera exponencial.

Habrá que estar atentos a ver como evoluciona la situación, pero no podemos estar muy tranquilos, habida cuenta de que cada noticia que recibimos es negativa y cada aparición en público de un responsable financiero es para echarnos a temblar.

Velocidad de crucero del Euribor

El Euribor sigue en velocidad de crucero

Está claro que el Euribor ha cogido una velocidad de crucero y que no tiene pensado bajarse de ella, a tenor del crecimiento sostenido e indefinido en el que está embarcado, habiendo crecido por encima de 0.15 puntos porcentuales en este mes de febrero, si lo comparamos con el cierre de enero.

Y es que el valor de cierre del Euribor de febrero de ayer en el 1.714% sitúa al indicador en su valor más elevado desde abril de 2009, momento del inicio de la pendiente cuesta abajo de la que no todos se han podido beneficiar por culpa de las cláusulas suelo.

Además, con este incremento, el indicador acumula ya 11 meses consecutivos de subidas, y parece que los próximos meses seguirá con esta tendencia provocando más de un desajuste en las economías familiares, ya bastante golpeadas por la crisis y sus coletazos finales.

Pero la comparación verdaderamente importante es la que se realiza con el mismo mes del año anterior, es decir, si comparamos el cierre de febrero de 2011, con el cierre del indicador en febrero de 2010, nos encontramos con casi 0.5 puntos porcentuales, concretamente 0.489.

Con este diferencial, todas las hipotecas que tomen como referencia el cierre del Euribor del mes de febrero para determinar el nuevo tipo de interés verán incrementada su cuota en al menos 30 euros, lo que arrojará un incremento anual de cerca de 400 euros, que a priori no parece gran cosa, pero que sí lo es cuando toca pagarla.

Además, este crecimiento que hemos venido teniendo hasta ahora no es más que el principio, a juzgar por las opiniones de los expertos, que coinciden en afirmar que la tendencia alcista no tendrá freno en los próximos meses, especialmente si el Banco Central Europeo se decide, como todo apunta, a incrementar el tipo de interés para la zona Euro a partir de este próximo verano.

Según estos mismos analistas, la barrera del 2% para el Euribor antes de final de año parece clara y evidente, con lo que nos encontraremos a finales de 2011 en una situación similar a la que teníamos en los períodos inmediatamente anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, aunque en una coyuntura económica totalmente diferente, claro está.

Para mis pisos, sí, para los otros, ya veremos

Si es mío, sí, si es de otro, no

Los bancos y cajas han decidido que su prioridad en estos momentos es deshacerse de todo el stock de viviendas que han ido acumulando involuntariamente con el devenir de la crisis debido a los embargos hipotecarios, y que ahora está lastrando sobremanera sus balances.

Y la mejor forma que se les ha ocurrido es poner el anzuelo de la hipoteca fácil a las familias con interés en comprar una vivienda, pero, eso sí, sólo para las suyas, sólo para las que ellos tienen en cartera, porque para las viviendas de los promotores las dificultades siguen siendo las mismas.

De esta manera han recuperado toda la flexibilidad que teníamos antes de la crisis, aunque ahora son más cuidadosos en los filtros aplicados para evitar conceder una hipoteca a cualquiera. Aún así, están ofreciendo financiación por el 100%, incluso más, del valor de tasación, por 35, o hasta 40, años de amortización, con períodos de carencia de hasta 3 años, o unos diferenciales más competitivos.

Esta práctica, que es legal a todas luces, no deja de ser algo dudosa desde el punto de vista ético ya que están realizando una competencia desleal a los promotores inmobiliarios que siguen sin poder vender sus viviendas, no ya tanto por la falta de demanda como por la falta de financiación.

Y es que las familias que acuden a las entidades financieras para conseguir financiación se ven abocadas a tener que decantarse por una vivienda que le ofrezca el banco, en un juego de esto o nada, porque para otras viviendas el grifo del crédito está cerrado.

Con esta política hipotecaria los bancos y cajas confían en poder deshacerse de todas las viviendas para iniciar la senda de la recuperación, ya que en estos momentos se encuentran carentes de toda liquidez y sin posibilidad de competir en igualdad de condiciones por la financiación en los mercados internacionales.

Por tanto, todo aquel que esté interesado en adquirir una vivienda debe de aprovechar esta oportunidad, limitada, eso sí, a pisos ya embargados, pero oportunidad al fin y al cabo en espera de que la economía, y el sector de la vivienda, tienda a recuperarse en el futuro.

Hipotecas online, realidad o milonga

¿nos vende la moto o son realmente mejores?

Basta con darse un paseo por la red para encontrar miles de ofertas de hipotecas online de todo tipo y con unas condiciones realmente competitivas, condiciones imposibles de encontrar en las hipotecas que se ofrecen en las propias sucursales de las mismas entidades, y es que las hipotecas online se han convertido en las hipotecas más competitivas del mercado.

Ofrecen unos diferenciales más atractivos que los habituales, unas comisiones más laxas y una vinculación mucho menor, con lo que los clientes pueden beneficiarse de unas condiciones más que interesantes a la hora de acceder a un préstamo hipotecario.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, y en el aspecto negativo cabe decir que las restricciones de acceso son mayores, con lo que sólo clientes de solvencia demostrada y demostrable pueden acceder a este tipo de hipotecas, y además, limitan la capacidad de negociación del cliente con la entidad, ya que se tratan de paquetes ya hechos, sin modificación posible.

Aún así, en general las hipotecas online ganan en cualquier comparación con las hipotecas offline, por llamarlas de alguna forma, ya que, en el fondo, la capacidad de negociación del cliente con las entidades financieras es más que limitada, más allá de las grandes fortunas.

Además, las hipotecas online ofrecen una transparencia que no se puede encontrar en ninguna oferta de cualquier sucursal que se visite, ya que a golpe de click se pueden comprobar las diferentes condiciones de cada hipoteca y valorar la que mejor se adecua a las necesidades particulares en cada momento específico.

Por tanto, si nos planteamos la cuestión de si las hipotecas online son realidad o milonga, no nos cabe otra más que apostar porque se trata de una realidad cada vez más contrastada y ante la que debemos de confiar porque la seguridad online es, a su vez, cada vez más importante.

Por otro lado, las entidades siguen queriendo promocionar sus hipotecas online por encima de todo, ya que su gran objetivo es centrar el negocio en Internet y ahorrarse así cuantas más sucursales mejor, el principal coste de las entidades financieras.

De la dación en pago a la cláusula suelo, y tiro porque me toca

¡A romper la cláusula suelo!

Bien, bien, bien, parece que las entidades financieras de este país no ganan para sustos, si durante estas últimas semanas se han tenido que bajar al fango para defender las maldades de la dación en pago, ante la demanda popular para su aplicación, ahora tendrán que hacer lo propio ante la cláusula suelo.

Y es que los tribunales han aceptado a trámite una demanda colectiva sobre el abuso que supone la aplicación de la cláusula suelo en el articulado de los contratos hipotecarios, en comparación, claro está, con la irrealidad que fija la cláusula techo que le sirve de contrapartida.

Porque una cláusula suelo no es necesariamente abusiva, siempre y cuando la cláusula techo que le sirva de contrapeso sea real. En estos últimos meses la cláusula suelo era real, muy real, especialmente para las entidades financieras, mientras que la cláusula techo estaba situada a niveles inalcanzables en cualquier circunstancia.

Así, estaríamos hablando de un cláusula suelo de 2.5-3, aproximadamente, y una cláusula techo cercana al 10%, con lo cuál el abuso era claro y evidente, y ha perjudicado, de manera notoria, a las familias hipotecadas que no se han podido beneficiar del drástico descenso del Euribor en estos últimos meses de atrás, mientras que sí tuvieron que sufrir las consecuencias del incremento brutal de hace un par de años.

La demanda colectiva va, precisamente, en ese sentido, en la falta de concordancia entre una cláusula y otra, con lo que se cercenaban los derechos de los clientes en favor de los intereses de las entidades financieras, que, como no podía ser de otra manera, siempre salían ganando.

El problema es que la incultura financiera general de este país haya provocado que estas prácticas abusivas se hayan venido repitiendo durante años y años sin que nadie las pusiera freno. Ha tenido que venir la crisis económica para hacer de la necesidad virtud y fomentar una lectura pormenorizada de los contratos hipotecarios que se firmaban o que se habían firmado.

Una vez más se demuestra que cuando las cosas van bien nadie mira nada, pero que en cuanto las cosas comienzan a ir no tan bien, todo el mundo mira hasta el último céntimo.

Bancos, hipotecas y promociones inmobiliarias. Los muertos en el armario.

cementerio ecológico

Lo malo de las cuentas y de las matemáticas es que cuando no cuadran, se nota.

El Gobernador del Banco de España ha ordenado que se verifiquen las cuentas presentadas por los bancos tras sospechar que han ocultado un mínimo de 80.000 millones de euros de crédito promotor en los informes remitidos al cierre de 2010.

O sea, que los bancos, por separado, han declarado unas cantidades de dinero prestadas a promotores inmobiliarios y esas, al sumarlas, no cudran con las cantidades que el Banco de España tenía previstas en riesgos, por anteriores datos.

El total de lo que hay declarado entre crédito promotor y constructor suma la escalofriante cifra de 439.000 millones, lo que podría dejar en el limbo de los euros un mínimo de 80.000 millones, como decía antes, y un máximo de 200.000.

Este tipo de noticias no ayudan ni a aumentar la credibilidad del sistema bancario español ni mucho menos a hacernos pensar que la salida de la crisis está cercana.

La pregunta que yo me hago, porque sé que el dinero no desaparece es: ¿Dónde demonios está toda esa pasta?, ¿quién la tiene?, ¿qué ha ocurrido con ella? La riqueza se destruye, pero el dinero no. Así que por favor, a mí me lo expliquen.

Por lo demás, ya sabéis lo que podemos esperar en las próximas fechas quienes vayamos a pedir un crédito o una hipoteca.

Euribor al 1,7 % (y no va a bajar…)

Asesor económico del gobierno

De tanto como nos acostumbramos aver las gráficas de la izquierda en esta web acabamos por considerarlas elementos decorativos, como la casita del logo, pero lo cierto es que no se trata de un dibujo arbitrario en plan optimista, de esos que aparecen en todos los manuales sobre bolsa y en los que las acciones siempre suben.

Esta gráfica, la del Euribor, es el indicador de nuestra temperatura, de la fiebre que sufriremos y del esfuerzo que nos va a costar llegar hasta fin de mes. Y la gráfica del Euribor no deja de subir.

La interpretación, por supuesto, depende del gusto de cada cual. Se puede decir, siendo optimista, que en el último o año el EURIBOR sólo ha subido medio punto, o menos incluso, y que eso e smuy poco para un año. Y sería verdad. Pero se puede decir , y también sería cierto, que el Euribor, en un año, se ha disparado un 40 %, que es lo que hay de diferencia relativa entre su valor en febrero del año pasado y el de este. Y n estos casos, me temo, la diferencia porcentual es más importante que la absluta, proque la diferencia porcentual es la que marca la tendencia y hasta la pendiente de la curva, así que si nos fijamos en esa variable debemos temer que el aumento suba.

¿Y cuánto? ¿Alguno sabe estadística?

Yo, una poca. Y pronostico que subirá cada vez más en términos absolutos y menos en términos relativos, pero que no se va a detener hasta superar el 2 o el 2,3 % en este año. Eso es apreciable para quienes tenga una hipoteca antigua, y bastante más que aprciable para los pocos que han conseguido formalizar una hipoteca en los últimos meses.

Mientras la inflación no frene, y es imposible que frene con las subidas de la luz y los carburamntes que nos meten, no se puede pensar que los tipos de interés se moderen. Así que agarrémonos, que aún hay curvas por delante. Muchas.

Y precipicios para los dos lados…

Dónde dije digo, digo Diego

Lo que hace una semana valía, ahora ya no

Hasta ahora sabíamos que la justicia española era un cachondeo y que cuando uno acudía a un juzgado no dependía de la ley a la que estuviera sujeto, sino de la interpretación que de ella realizara el juez de turno, pero ahora ya tenemos la confirmación de ese hecho.

Si hace una semana se nos llenaba la boca al anunciar que la Audiencia Provincial de Navarra había dado la razón a un cliente, y aceptado la dación en pago como método de finalización de una deuda hipotecaria, es decir, que ésta se cancelaba con la entrega de la vivienda, ahora, la misma Audiencia Provincial de Navarra, aunque otro juez, se supone, no lo acepta.

Y es que a pesar de que el nuevo caso era totalmente similar al anterior y las condiciones que concurrían idénticas, resulta que el nuevo juez ha estimado que el cliente debe de abonar a la entidad financiera la diferencia entre la deuda hipotecaria en el momento del embargo y el precio de subasta, en este caso estaríamos hablando de poco más de 40.000 euros.

Es evidente que ambos jueces pueden tener razón, y seguro que la tienen, pero entonces algo falla en la legislación española si se pueden realizar dos interpretaciones contrarias de la misma ley, por lo que el debate de la dación en pago y su plasmación, o no, en Ley, ya no es deseable sino necesario.

Y es que visto lo visto, no es descabellado pensar que dentro de unos meses, un juez de esta misma Audiencia, o de otra, pueda volver a aceptar la dación en pago, y entonces sí que ya nos volveríamos completamente locos y acabaríamos sin saber con exactitud en que lugar nos encontramos.

Porque una sociedad necesita estabilidad judicial, el saber a que atenerse, para poder llamarse sociedad desarrollada y poder avanzar de manera adecuada hacia el futuro. ¿Cómo vamos a conseguir inversión extranjera si los mercados internacionales saben que las leyes se aplican al libre arbitrio de los jueces?

Es evidente que la ley tiene que ser interpretada, y que para ello están los jueces, pero creo que no cabe dos sentencias opuestas sobre un caso similar.

El estallido de las subprime a la española

No todo nos viene de Estados Unidos

Todos los que hemos vivido en España durante los últimos 10 años hemos conocido esta situación. Un cliente cualquier acudía a una entidad financiera a solicitar un préstamo hipotecario para una vivienda, y salía con un préstamo hipotecario por encima del 100% del valor de tasación de la vivienda para que se pudiera comprar, por ejemplo, un coche.

Esta era una práctica que nos sorprendía a los apócrifos, pero que seguía funcionando sin que ningún analista ni ningún experto pusiera la voz en grito, más allá de pequeñas críticas sucintas. Una práctica que ahora el Banco de España ha puesto en cifras, y que pone de manifiesto que en nuestro país también hemos vivido el fenómeno subprime, subprime a la española.

El fenómeno de las subprime a la española está relacionado con el hecho habitual de que las entidades financieras concedieran hipotecas por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda, límite marcado por los analistas como situación de estabilidad. Más allá de ese límite el riesgo que corre la entidad financiera de morosidad o de pérdida por depreciación de la vivienda es elevado.

Pues bien, aprovechando que lo importante era la venta, y no tanto la calidad de la venta, los vendedores de hipotecas despachaban sus productos a diestro y siniestro sin las necesarias restricciones, y ello acompañado de la ceguera de los clientes que sólo veían lo que querían ver, es decir, el dinero que les entregaba el banco, ayudó a fomentar el concepto de las subprime a la española.

¿Cuál es el problema?

Que ahora hay que pagar los excesos del pasado, y lo pagan las entidades financieras con la falta de liquidez provocada por el exceso de viviendas en sus balances, lo pagan los clientes que contrataron las hipotecas por encima del 80% del valor de tasación quedándose sin su vivienda, y lo pagamos el resto de ciudadanos por el cierre absoluto del grifo del crédito al que estamos abocados por parte de las entidades financieras.

En definitiva, nos encontramos de lleno dentro de la crisis que las subprime generaron, pero no las subprime en Estados Unidos sino las subprime a la española.

No, no y no, la Ley Hipotecaria no se cambia

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A raíz de las nuevas sentencias condenatorias que siguen apareciendo en contra de las entidades financieras por los abusos contractuales en la redacción de las hipotecas, la presión social contra el Gobierno para que se planteé la posibilidad de promover una reforma en la Ley Hipotecaria se ha incrementado de manera exponencial.

Sin embargo, Elena Salgado, la Ministra de Economía, sigue negando la mayor y rechazando cualquier posibilidad de iniciar una reforma de calado en la Ley defendiendo que el sector financiero se encuentra en un momento demasiado delicado como para cambiar las reglas de juego a mitad de partido.

Estamos todos de acuerdo en que las entidades financieras no lo están pasando bien del todo, pero también es cierto que como partícipes de la crisis financiera que estamos viviendo, también sería justo que pagaran parte de las consecuencias y que no se fueran de rositas, como los están haciendo ahora.

La sociedad reclama la opción de la dación en pago como método más justo para la ejecución hipotecaria y entiende la no posibilidad de la retroactividad, aunque sí la utilización para los nuevos contratos hipotecarios. De la misma forma, y como sentenció un juez hace una semana, tomar como valor real de la vivienda el de la tasación y no el actual de mercado, porque es injusto que un ciudadano sufra las consecuencias de la depreciación de la vivienda, y no así la entidad financiera.

Otras demandas sociales apuntan al margen diferencial que existe entre las cláusulas suelo y las cláusulas techo, de forma que nunca se llega a las segundas y siempre fácilmente a las primeras, o al incremento excesivo que se está produciendo en los diferenciales aplicados.

En definitiva, una serie de demandas sociales, unas más justas otras menos, pero que sí merecen, al menos, ser debatidas en el Parlamento para intentar encontrar un punto medio en esta problemática y no dejar todo el marrón en manos de los ciudadanos.

Y es que las entidades financieras, que crearon todo el desbarajuste actual, se marcharán de la crisis con algún problema de balance por el exceso peso del sector inmobiliario, pero reportando beneficios como el que acaba de anunciar el BBVA para el pasado año 2010.

¿Es justo?

El gobierno anima a comprar piso

virus Yo ya no me quiero meter en si el Gobierno tiene credibilidad o influencia para convencer a nadie de que compre un botijo, así que menos una cosa de tanto valor y tan importante como una vivienda.

No me quiero meter tampoco a las vueltas que da la vida, cuando la izquierda española criminalizó a los constructores llamándoles especuladores y alimañas sociales, y tenemos ahora que hay que ayudar a este pilar básico de la economía española, y bla, bla, bla…

No me quiero meter tampoco a calificar aquellas genialidades del genio Rodrigo Rato, cuando afirmaba que si los pisos subían era porque se vendían, y si se vendían era porque la gente sabía que la vivienda nunca baja y es una reserva segura de ahorro y capital.

Lo que sí tengo la obligación de ver, y de comentar con vosotros, es que llevamos años intentando incentivar la compra de vivienda con cualquier pretexto. Veo que se suprimió la desgravación por compra de primera vivienda el año pasado con esa doble intención: recaudar más impuestos y, de paso, meterle prisa a la gente para que comprase.

Y ahora, la gran pregunta: ¿Y por qué esas prisas? Porque el plazo para dar cuentas a Europa del estado de nuestros bancos empieza a agotarse, y cuantos más pisos hayan sacado bancos y cajas de ahorros de su balance, menos tendrá que poner el Estado para rescatarlos o para garantizar su inmenso, descomunal agujeros.

O sea que no penséis que cuando un ministro aconseja comprar piso ahora lo dice porque piense que van a subir en un futuro cercano: lo dice porque todos los pisos que los bancos y las cajas no vendan, formarán parte de ese patrimonio dudoso que el Estado terminará soportando de una u otra manera.

Así que, por mi parte, un consejo: si ellos dicen que que hay que respirar, casi mejor elijo ahogarme. Hasta ahí llegan mi confianza…

Cálculo de Hipoteca

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