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Hipoteca y alquiler: relaciones peligrosas

Al final se aprovecha todo...

Al final se aprovecha todo...

Dicen las malas lenguas, que en este país son muchas, que la implosión de la burbuja hipotecaria ha dado paso a las condiciones necesarias para que se forme una nueva burbuja, esta vez en el alquiler.

Desde mi punto de vista, es una previsión totalmente exagerada, pero algo de cierto hay en ello, y me gustaría acercarme a la idea:

Por una parte, a pesar del absoluto desplome de la venta de pisos y de las hipotecas nuevas constituidas por las entidades bancarias, los precios de los pisos no terminan de bajar al nivel que se esperaba o al nivel que han descendido en otros países afectados por un problema similar al nuestro. Hay muchas razones para ello, desde la cerrazón de mollera de algunos hipotecados, que están dispuestos a ahorcarse con sus hipotecas antes de vender por debajo del precio de compra, hasta razones técnicas, como el hecho de que una bajada en el precio de los pisos tendría un efecto devastador sobre los balances de de los bancos, ya muy castigados por la depreciación de sus activos.

Por otro lado, los alquileres dependen fundamentalmente de dos variables: de la seguridad jurídica que encuentren los propietarios para alquilar y del precio que los propietarios hayan pagado por los pisos, que es el precio que deben amortizar para rentabilizar su inversión. Como en tiempos de crisis aumenta la probabilidad de que no te paguen, pues a los jetas de siempre se unen los que siendo honrados no pueden pagar por haberse quedado sin trabajo, resulta que ya tenemos explicada una de las variables: el riesgo.

La otra, es hija o hermana de la negativa a tener pérdidas, es decir, negarse a alquilar el piso por un precio inferior a lo que se está pagando de cuota hipotecaria, haciendo caso omiso del mercado, la oferta, la demanda, y el lucero del alba. “Yo no alquilo por menos de lo que me está costando, y punto.”

La combinación de ambas variables nos introduce en un cóctel explosivo del que no saldremos más que haciendo disminuir el riesgo. Esa es la medida barata y la que entienden los dueños de los pisos. El resto no pasa de  cambiar el dolor de una pierna a otra o de una pierna a un brazo.

Y no estamos para muchos dolores más.

Llueve sobre mojado

Llueve sobre mojado sobre los bancos

Llueve sobre mojado sobre los bancos

Mes tras mes nos prometen que el cielo escampará y que la tormenta pasará dejándonos un mar de tranquilidad financiera y económica al que podremos aferrarnos con total tranquilidad y ante la que tendremos la capacidad de afrontar el futuro con optimismo y esperanza.

Pero luego llegan las estadísticas macroeconómicas ofrecidas por las principales oficinas estadísticas del país y nos cambian todos los planes, ya que mes a mes nos ofrecen un panorama negro y sin un optimismo, un panorama al que estamos abocados, además, por las medidas de nuestros gobiernos.

La última estadística negativa ha sido la del Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha certificado que durante el pasado mes de febrero el número de hipotecas constituidas cayó un 47,1% en tasa interanual, hasta totalizar un volumen de 26.415 hipotecas.

Un descenso que, lejos de iniciar una recuperación, supone un agravamiento de la situación ya que en el mes de enero la caída en tasa interanual había sido del 41,7%, lo que demuestra que las entidades financieras no sólo no están abriendo el grifo sino que lo están cerrando cada vez más.

Por otro lado, la propia estadística publicada por el INE saca a la luz que el importe medio de las hipotecas constituidas durante el mes de febrero también sufrió un descenso significativo con respecto a las de un año antes, concretamente, un 14,6%, hasta situarse en los 104.868 euros.

De la misma manera, el importe total concedido en las hipotecas constituidas durante este segundo mes del año se situó en los 2.770 millones de euros, lo que viene a significar una reducción del 54,8% con respecto al mismo mes del año anterior.

Estos descensos, tanto en el importe medio de las hipotecas como en el global prestado provienen, en gran medida, de la reducción del precio de las viviendas, una tendencia que se debería de seguir observando en lo que queda de año, ya que las medidas interpuestas por el Gobierno para la valoración de los inmuebles que los bancos mantienen en sus balances deberían de provocar el descenso de precios de manera inequívoca.

En definitiva, lejos de recuperarnos, estamos cayendo en nuestra propia fosa, sin que parezca que podamos tener una solución real.

¿Quién dijo recuperación?

Cada vez es más difícil pagar las facturas

Cada vez es más difícil pagar las facturas

La verdad es que las estadísticas que venimos conociendo de manera periódica no hacen sino ahondar en nuestro pesimismo genético y en anclarnos en posiciones de crisis sempiterna de la que no parece que vayamos a tener posibilidades reales de escapar.

El último dato demoledor para la recuperación económica ha sido el de la tasa de morosidad del pasado mes de febrero, la cuál se acerca peligrosamente al récord histórico de la serie estadística. Así, en el segundo mes del año la tasa de morosidad se disparó hasta el 8,15%, mientras que el máximo histórico de la tasa de morosidad en nuestro país se registró en octubre de 1994, con el 8,20%, por lo que no sería descabellado pensar que en marzo se podría superar esa cifra.

Y más si tenemos en cuenta que con el dato de febrero, que supuso un incremento de algo más de dos décimas con respecto al 7,91% de enero, nos encontramos ya con el octavo mes de subidas consecutivas, quedando lejos el mes de junio cuando se experimentó una ligera caída de apenas 0,07 puntos porcentuales, pasando del 6,48% de mayo al 6,41% del sexto mes de 2011.

La totalidad de los créditos morosos del sector financiero español asciende a 143.815 millones, muy por encima de la barrera psicológica marcada por los expertos en los 100.000 millones de euros, cifra que se superó por primera vez durante el pasado mes de mayo de 2011.

Desglosando por entidades financieras, nos encontramos con que la morosidad de las entidades de depósito, es decir, los bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito, se situó en el 8,23%, mientras que la que corresponde a los establecimientos financieros de crédito quedó fijado en el 8,4%.

El problema, como siempre decimos, es que con una tasa de morosidad tan elevada las entidades financieras se lo plantearán mucho antes de iniciar la recuperación del crédito, ya que no querrán arriesgar sus balances a acumular nuevos impagos que pueda hacerles perder credibilidad ante los mercados internacionales, y, por tanto, capacidad de captación de fondos en los mismos.

Y no podemos olvidar que sin la recuperación del crédito no podemos plantearnos la recuperación de la economía, porque el sistema está montado en función de la capacidad de financiación de los agentes económicos.

Espejismo en el desierto

Seguimos sin que nadie compre un piso

Seguimos sin que nadie compre un piso

Nos las prometíamos muy felices cuando el pasado mes de enero asistíamos a un incremento intermensual del 42,6% en el volumen de operaciones de compraventa de viviendas, comparando los meses de enero de 2012 con respecto a diciembre de 2011, pero todo apunta a que no se trataba más que de un espejismo en el desierto.

A juzgar por los datos que ha hecho públicos el Instituto Nacional de Estadística esta semana, los cuáles no dejan ningún género de dudas, con un retroceso en tasa interanual del 31,8%, comparando febrero de 2012 con febrero de 2011, y del 7,1% si comparamos febrero con enero de este mismo año.

En total, el volumen global de operaciones de compraventa realizadas asciende a las 30.745, una de las cifras más bajas de la serie, de las cuáles un 53,5% fueron realizadas sobre viviendas nuevas, mientras que el resto 46,5% se hicieron sobre inmuebles de segunda mano.

Con esta caída de febrero ya nos encontramos con un total de 12 meses consecutivos de descensos en el número de operaciones de compraventa realizadas en comparación con períodos anteriores, tanto mensuales como anuales, y nos retrotrae a lo más duro de la crisis.

En total, el número de operaciones de compraventa que se realizaron sobre viviendas nuevas fue de 16.447, con un retroceso interanual del 26,5%, mientras que el volumen de operaciones de compraventa sobre viviendas usadas fue de 14.298, con un descenso del 37,1% con respecto al año anterior.

Si, por otro lado, realizamos el análisis regional, nos encontramos con que la región que más operaciones de compraventa firmó durante el mes de febrero fue Andalucía con 5.562, seguida de Cataluña y Madrid, con 4.360 y 4.334, respectivamente.

En el otro extremo, las Comunidades con un menor número de operaciones de compraventa fueron La Rioja, con 258, Cantabria, con 373, y Navarra, con 479. Se da la paradoja de que La Rioja, a pesar de presentar el menor número global, fue la Comunidad con un mejor comportamiento en términos relativos junto a Baleares, con 104 y 100 operaciones de compraventa por cada 100.000 habitantes.

En definitiva, un nuevo dato que vuelve a incidir en la gravedad de la crisis, y que pone de nuevo de manifiesto que el cambio de Gobierno no ha creado el escenario de confianza suficiente como para afrontar el reto del crecimiento económico.

Todas las estadísticas siguen siendo negativas

Una de las mayores caídas de la historia del saldo hipotecario

Una de las mayores caídas de la historia del saldo hipotecario

Siguiendo con la tendencia que se había adivinado durante el pasado año 2011, y durante los años anteriores, el saldo hipotecario ha seguido a la baja en el comienzo de este 2012, y así según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), durante este pasado mes de enero se produjo un descenso del 6,26% en tasa interanual.

Un descenso que llevó el total del crédito hipotecario de las entidades financieras españolas, incluyendo todo tipo de créditos, a la cifra de 988.313 millones de euros, una cifra que se sigue reduciendo cada año sin que parezca que pueda haber una solución en el corto-medio plazo.

Para poner de relieve la importancia de este descenso del saldo hipotecario cabe recordar que durante los años de burbuja inmobiliaria se experimentaron unos incrementos de hasta el 20%, lo que demuestra lo agudo de la actual crisis y las pocas perspectivas reales de que la situación se vaya a revertir de manera inmediata.

Una vez más, estas cifras ponen de manifiesto que el volumen de concesión de nuevas hipotecas no es lo suficientemente rápido como para cubrir la amortización de las mismas, ya sea por el pago de los propios clientes o a través de los embargos de las entidades financieras.

A esta falta de cobertura también hay que añadir que las hipotecas que quedan canceladas disponían de un capital más elevado que las nuevas hipotecas concedidas, lo que también genera una diferencia negativa en cuanto al saldo hipotecario.

De la misma forma, los créditos al consumo han desaparecido en su práctica totalidad de los registros, ya que las entidades financieras siguen huyendo claramente de estos productos con escasas garantías y grandes probabilidades de impago.

Por otro lado, el hecho de que el saldo hipotecario se esté reduciendo no deja de ser algo positivo, si tenemos en cuenta que el exceso de endeudamiento privado de las familias españolas durante las fases previas de la crisis es una de las causas principales de la crudeza actual de la misma.

Sin embargo, como todos los analistas coinciden en afirmar, el problema no es tanto la reducción en sí, que puede ser positiva, como la velocidad de la misma, excesiva para poder ser digerida.

Cada vez le debemos menos a los bancos

Cada vez menos encadenados, aunque todavía demasiado

Cada vez menos encadenados, aunque todavía demasiado

El Banco de España ha publicado esta semana unos datos realmente reveladores, que ponen de manifiesto la situación en la que nos encontramos, ya que el saldo deudor de las familias españolas, es decir, lo que los ciudadanos le debemos a los bancos y cajas como consecuencia de los créditos que nos han concedido, se ha reducido durante el mes de febrero en un 3,34%.

Ello hace que el volumen total de la deuda que las familias españolas mantienen con las entidades financieras se quede en 861.438 millones de euros, lo que nos retrotrae a septiembre de 2007, justo después del estallido de la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos.

De este total, la gran mayoría, como suele ser habitual, correspondió a la deuda hipotecaria, situada en 661.005 millones de euros, igualmente inferior a la de hace un año, concretamente un 2,2%, incluso inferior a la del mes inmediatamente anterior, enero, en un 0,41%.

Este fenómeno de reducción del saldo vivo hipotecario de las familias tiene una clara causa en la reducción del precio de la vivienda, lo que provoca que las nuevas hipotecas que se constituyan se hagan a un valor por debajo de las hipotecas que se amortizan, las cuáles se han incrementado artificialmente, de la misma manera, a causa de los embargos hipotecarios realizados por las entidades financieras.

Todo ello hace que, como sociedad, cada vez le debamos menos a los bancos y cajas, aunque todavía les debemos mucho, lo cuál es algo positivo, ya que el exceso de deuda privada acumulada durante los años de burbuja inmobiliaria está claramente detrás de la crudeza de la actual crisis.

Sin embargo, si el problema no es la reducción del saldo vivo de la deuda de las familias, sí es la velocidad a la que se está produciendo esta reducción, que está provocando cierta inestabilidad en el sistema y dudas reales sobre la sostenibilidad de muchas entidades financieras en el medio-largo plazo.

Se espera que esta situación se mantenga durante todo este año 2012, ya que las entidades financieras no parecen con la voluntad necesaria como para revitalizar el crédito en un futuro próximo, no antes de los tests de estrés del verano.

El Euríbor cierra marzo en el 1,499%

Parece que el Euríbor nos da un respiro

Parece que el Euríbor nos da un respiro

A pesar de que se veía venir, lo cierto es que el cierre de cotización del Euríbor en el 1,499%, en tasa media mensual, ha supuesto un soplo de aire fresco para las familias hipotecadas que ven como, por fin, podrán beneficiarse de un descenso significativo de su cuota hipotecaria mensual.

Si tenemos en cuenta que el Euríbor cerró marzo de 2010 en el 1,924%, nos encontramos con un descenso de 0,425 puntos porcentuales que, trasladados a cuota, significarán un descenso de 30-40 euros para una hipoteca media de unos 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años.

De hecho, con la primera jornada de cotización de abril ya se ha experimentado un nuevo descenso hasta el 1,410%, por lo que muchos empiezan a valorar la posibilidad de que se pudiera alcanzar el mínimo histórico del indicador, que se situó en el 1,211% en el mes de marzo de 2010, hace ahora exactamente un par de años.

El problema, como siempre, es que el efecto real de este descenso del Euríbor es limitado ya que nos encontramos de frente con el efecto de la cláusula suelo que impide que el tipo de interés que se aplica a una hipoteca caiga por debajo de un determinado valor.

Una cláusula suelo contra la que vienen luchando de manera sistemática todas las asociaciones de hipotecados y de consumidores del país, por considerarla notoriamente injusta, especialmente si la comparamos con la cláusula techo que se aplica sobre las hipotecas y que debería de compensar a los hipotecados en caso de incrementos del tipo de interés.

De cualquier forma, aún cuando nos encontremos con la cláusula suelo la buena noticia es que, al menos, las cuotas mensuales no se están viendo incrementadas, algo que es realmente importante en estos momentos de elevadas tasas de desempleo y dificultades generales para conseguir obtener un volumen de ingresos adecuado y duradero en el tiempo.

Una estabilidad que debería de seguir manteniéndose durante varios meses, al menos tanto y cuanto el BCE siga manteniendo el tipo de interés del dinero para la zona Euro en el 1%, lo cuál es probable que se alargue en el tiempo si tenemos en cuenta las dificultades económicas en las que nos encontramos.

Seguimos sin hipotecas, ¡oiga!

A ver quien resuelve la ecuación

A ver quien resuelve la ecuación

Según publicó ayer mismo el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas durante el pasado mes de enero volvió a caer en tasa interanual, sumando así el vigésimo primer mes consecutivo con caídas en este tipo de comparación. Concretamente, el descenso acumulado durante estos pasados 12 meses ascendió al 41,3%.

El volumen total de nuevos préstamos hipotecarios concedidos se situó en las 29.167 hipotecas, algo por encima, eso sí, de las que se concedieron durante el mes de diciembre cuando se firmaron 24.610 hipotecas, con lo que en tasa interanual nos encontramos con una ligera mejoría del 18,5%.

En estas poco menos de 30.000 hipotecas se han prestado un total de 3.127 millones de euros, lo que supone casi la mitad, un 46,9%, menos que hace un año, cerrando con un importe medio para las hipotecas concedidas de 107.217 euros, un descenso del 9,5% con respecto a enero de 2011, y del 3,2% si comparamos con diciembre de 2011.

Descensos del importe medio hipotecario que tienen que ver, sin duda, con la caída de precios de la vivienda que se sigue experimentando en el conjunto del sector inmobiliario, con alguna excepción centrada, en su mayoría, en las grandes ciudades que son las que mejor están soportando la caída de precios.

Por otro lado, los bancos se destacan como las entidades financieras que más préstamos conceden, un 64,7% del total, seguidas de las cajas de ahorros, que han experimentado un más que notable retroceso, con sólo el 18,9% del volumen total, y el resto de entidades financieras que sólo han prestado el 16,4% de las hipotecas. En lo que se refiere a la cantidad prestada, los bancos dieron hipotecas por el 67,6% del total, las cajas por el 18,2% y el resto de entidades por el 14,2%.

Y, por último, el tipo de interés medio aplicado en las hipotecas concedidas durante el mes de enero fue del 4,42%, es decir, un 19,1% más que hace un año, y un 1,6% por encima del tipo de interés de hace un mes, con los bancos ofreciendo un tipo de interés medio del 4,55%, con un plazo medio de 21 años, y las cajas de ahorros un tipo del 4,37%, con un plazo de 23 años.

Sigue bajando el Euribor

cosas raras

Cosas raras

Las buenas noticias hay que darlas, aunque sólo sean buenas noticias para los que ya están hipotecados (iba a escribir afortunados, pero me he cortado…) y no vayan a arreglar gran cosa a los que desean comprar una vivienda. Si es que queda algún héroe de esos, por supuesto, porque entre los que no tienen un duro y los que creen que los pisos seguirán bajando, cada día hay menos demanda inmediata.

Estamos ante la paradoja de un dinero que sigue bajando de precio pero no aparece por ninguna parte, oculto en extrañas y remotas madrigueras, y esto me recuerda, disculpadme, a las cartillas de racionamiento de otros tiempos, cuando los bienes tenían un precio muy asequible pero no era posible encontrarlos en ninguna parte, porque de puro baratos nadie los quería vender. La proyección histórica nos llevaría a pensar que el mercado negro está al caer, y que el estraperlo de euros es el próximo paso, peor no me atrevo a afirmar tanto.

El dato en sí mismo parece alentador:  El Euríbor a doce meses cerrará marzo en torno al 1,51%, casi cuatro décimas más bajo de lo que marcaba hace un año, lo que supondrá una interesante mejora para los hipotecados que revisen ahora sus pólizas hipotecarias. Pasando la información  datos concretos, tenemos que una hipoteca de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 25 años se abaratará en aproximadamente 30 euros mensuales, lo que supone 360 euros al año. Y todo ayuda.

Según afirma Invertia, los expertos estiman que el Euríbor mantendrá este año la tendencia bajista aunque algunos ven muy improbable una nueva rebaja de tipos por parte del BCE. Otros analistas apuestan por una rebaja de los tipos oficiales de interés en un cuarto de punto para tratar de revitalizar la zona Euro, ya que la lucha contra la inflación parece un objetivo secundario en estos momentos..

La pregunta, por supuesto, es qué incentivos pueden tener los bancos para prestarnos el dinero a nosotros en vez de meterlo en deuda pública, con la que está cayendo. Estos diferenciales muestran la paradoja del mercado: el interés es bajo, y el miedo alto. ¿Qué demonios está pasando?

Me temo que alguien tendrá que revisar los manuales de economía básica para explicar estas cosas. Lo de ponerle remedio, ya ni lo sueño.

Comienza la semana reivindicativa del derecho a la vivienda

¿El regreso del 15-M?

¿El regreso del 15-M?

El Movimiento 15-M está por la labor de evitar que la fuerza social que representa se quede en nada y lleva un tiempo apostando por nuevas medidas reivindicativas que ayuden tanto a sus miembros y simpatizantes, como al conjunto de la sociedad española, centrando sus esfuerzos, como no podía ser de otra manera, en el derecho de la ciudadanía a una vivienda justa.

Precisamente este es el centro de las asambleas que se van a plantear a lo largo y ancho de toda la Comunidad de Madrid durante esta semana, en las que se debatirá sobre las nuevas reformas llevadas a cabo por el Partido Popular en el Gobierno, sobre las posibles modificaciones alternativas que se pueden plantear, así como sobre las acciones que hay que empezar a exigir a las entidades financieras en general, y a las administraciones públicas en particular.

La culminación de esta semana tendrá lugar el próximo domingo, día 25 de marzo, con una manifestación a las 12:00 entre las estaciones de Atocha y Sol, en la que se espera reunir a una multitud suficiente como para demostrar a los escépticos que el movimiento sigue muy vivo y con gran fuerza.

Uno de los principales aspectos sobre los que se fundamentarán las asambleas será el del alquiler social, intentando que en España se incrementen los porcentajes de ciudadanos que se pueden beneficiar de esta alternativa al alquiler y conseguir así salir adelante sin hipotecar toda su vida.

Con la generalización del alquiler social y la limitación de la especulación inmobiliaria, se intentará que no se vuelva a producir una nueva burbuja inmobiliaria que pueda volver a colocarnos en la misma situación en la que estamos en estos momentos en unos años.

Sin embargo, no parece que las medidas que ha empezado a tomar el Partido Popular vayan por este camino, y sí, al contrario, en favorecer la formación de una nueva burbuja, bajo la esperanza de que al amparo de la especulación inmobiliaria se pueda volver a recuperar la economía española, aunque sea a base de repetir los mismos errores que se vinieron cometiendo en el pasado más inmediato.

La trampa del avalista

Buena trampa nos han hecho

Buena trampa nos han hecho

Esta misma semana hablábamos de la nueva reforma hipotecaria planteada por el Gobierno y aprobada por el Parlamento, y aunque las asociaciones de consumidores pedían más, nos parecía que podía tener algún aspecto positivo que debía de ser valorado en su justa medida, pero una vez que nos adentramos en el texto descubrimos algún aspecto ciertamente sospechoso, sobre todo el referente a los avalistas.

Y es que si una familia se encuentra en riesgo de exclusión social, pero el avalista que firmó en el momento de constitución de la hipoteca no lo está, será éste el que tenga que hacer frente al pago de las cuotas y el que se responsabilice del resto de la deuda pendiente.

La única posibilidad para que el avalista no tenga que hacer frente al pago de la deuda es que él mismo se encuentre en la zona de la exclusión social, con los mismos requisitos que el titular hipotecario, pero si tiene la solvencia mínima exigida por ley tendrá que hacer frente al pago de la deuda.

Esta cláusula resta importancia a la reforma hipotecaria, ya que aunque es cierto que se libera a los titulares hipotecarios de su responsabilidad para con la deuda, ésta recae de lleno en los avalistas que, generalmente, se encontrarán en situaciones problemáticas desde un punto de vista económico, no para entrar dentro de la exclusión social pero sí para no poder hacer frente al pago de sus deudas más la hipoteca sobrevenida.

Las asociaciones de consumidores y de hipotecados han criticado esta cláusula, y con razón, porque no se puede intentar ayudar a una familia en situación de exclusión social provocando que otra entre en esa zona o se quede muy cerca de alcanzarla.

Por el contrario, cuando los titulares hipotecarios se encontraran en estado de exclusión social deberían de poder acogerse a la dación en pago directamente, sin la posibilidad de que los avalistas se tengan que hacer cargo de la deuda, a no ser, claro está, que éstos mostrarán su interés en hacerlo.

En definitiva, nos encontramos con un claro impedimento a la aplicación de la reforma hipotecaria del gobierno que permitirá que los bancos puedan salvar la situación con cierta holgura.

Reforma hipotecaria del Gobierno: Menos da una piedra

Menos da una piedra, aunque sea tan grande

Menos da una piedra, aunque sea tan grande

Esta semana se ha confirmado la aprobación de las medidas hipotecarias que han venido avanzando los diferentes miembros del Gobierno en las pasadas semanas, con el objetivo principal de conseguir que las familias con mayores riesgos de exclusión social no caigan en el drama social que el embargo genera.

De esta manera todas las familias con todos sus miembros en situación de desempleo y cuya cuota hipotecaria supere el 60% de sus ingresos, incluyendo las prestaciones por desempleo, podrán acogerse a las ventajas que ofrece esta nueva modificación legislativa, siempre y cuando se trate de la vivienda habitual y el valor de la hipoteca no supere los 200.000 euros, en las grandes ciudades, y 120.000 en las ciudades más pequeñas.

Para estos casos las entidades financieras estarán en la obligación de aceptar la refinanciación de la deuda hipotecaria de las familias, de manera que se pueda reducir, de manera importante, la cuota hipotecaria mensual a pagar, y se consiga así que puedan salir adelante.

En primer lugar, las familias se podrán acoger a un período de 4 años de carencia durante el cuál sólo pagarán intereses, con lo que su cuota se reducirá, aunque al final tendrán que pagar el capital que han dejado de pagar en estos momentos iniciales.

En segundo lugar, también se permite la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca hasta 40 años, lo cuál facilitará, igualmente, la reducción de la cuota mensual, así como se prevé una reducción del tipo de interés a aplicar a Euríbor + 0.25, independientemente de lo que se tenga firmado en el contrato hipotecario.

Con ello se conseguirá reducir el esfuerzo que tienen que realizar las familias para pagar sus cuotas mensuales, confiando en que en un futuro puedan recuperar sus empleos y con ello se encuentren en disposición de poder pagar sus hipotecas en situación más normalizada.

Sin embargo, las asociaciones de consumidores y de hipotecados creen que estas medidas no resuelven el problema en términos generales, sino que tan sólo son parches del sistema, pero que la verdadera solución se encontraría en la aplicación de la dación en pago en términos generales para todas las familias.