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Donde dije digo, digo cambio (y corto)

Hipotecado negociando con el banco el cambio de hipoteca con las fuerzas armadas (y las que se van a armar)

– Españolito Hipotecado (EH) llamando a entidad financiera, ¿me oye?

– Entidad financiera (EF): sí, alto y claro. Cambio.

– EH: Eso digo yo: cambio… La hipoteca de banco.

– EF: ¿mande? No oigo nada. Cambio.

– EH: es mi Scattergories-hipoteca y me la llevo. Cambio.

– EF: te pierdo, no oigo nada. Cambio.

– EH: que digo que ya no te acepto como animal de compañía. Cambio y corto.

Aunque no lo parezca, esta conversación se produjo más de 60.000 veces el año pasado en lo que supone una cifra récord de subrogación de hipotecas según el INE, ese Zeus de las estadísticas que dice que el número de hipotecados que hicieron un corte de mangas a su entidad financiera creció un 16% respecto a 2008, cuando ya había crecido un 7% respecto a 2007.

En estos tiempos de crisis, en los que la pela es la pela más que nunca, muchos hipotecados han pasado de estar con su banco como Pili y Mili a estar como Pimpinela y marcharse atraídos por los cantos de sirena de otra entidad.

Así es el capitalismo: sin piedad y sin escrúpulos; yo te robo los clientes, tú me robas los clientes y aquí paz y después gloria, porque el “yo te doy cremita, tú me das cremita” se queda sólo para los anuncios.

Lo mejor de todo es que ponerle los cuernos al banco está bien visto, ya sea porque te quieres deshacer del suelo de la hipoteca, para encontrar un diferencial más benévolo o porque los otros te prometen el oro y el moro: los muebles de la casa, un crucero, perdonarte parte de la hipoteca… Y próximamente una cita con Elsa Pataky y un tour por el Vaticano.

Otra parte curiosa es que todos creen que ganan, aunque en el caso de los hipotecados está por ver porque mi instinto de espía me dice que estas entidades son todas el mismo perro con distinto collar.

En su caso sí está clara la ganancia: ¿qué es condonar una insignificante parte de la hipoteca a cambio de conseguir un cliente que sabes que paga religiosamente sus cuotas desde hace años y que el departamento de riesgos verá solvente? No tiene precio.

Aunque no se concedan casi hipotecas, con las subrogaciones las que ya hay se mueven más que un palomo cojo. Qué le vamos a hacer si está de moda. Si la madre de la Pajín es tránsfuga, ¿por qué no lo podemos ser los hipotecados?

Ale, a pertrecharse y buscar el mejor postor, prometo que los hay que te dan hipotecas a 45 euros, pero cuidado al adentraros en el lado oscuro porque, aunque no lo parezca, los bancos siguen estando más agarraos que un chotis. Sí, pi. Palabra de Matahari.

Los bancos inventan nuevas cláusulas cárcel. ¡¡Cuidado!!

Aparentemente, un banco poniéndose tierno. En realidad, oficial de la 9ª División Panzer de las SS

Disculpadme si me pongo poético:

Los bancos son fieras carnívoras que necesitan grandes cantidades de alimento para mantener su metabolismo depredador de cuentas de resultados siempre crecientes. Ahora, en plena sequía, el medio ambiente no colabora en la caza y tienen que inventar nuevos mecanismos para lograr sostener su cruenta fisiología.

Para los que hayáis firmado una hipoteca después de 2007 o la vayáis a firmar ahora, hay una cláusula llamada ” COMPENSACIÓN DE RIESGO POR TIPO DE INTERÉS“, que es totalmente legal, pero que obliga a pagar una fuerte cantidad de dinero si se quiere liquidar la hipoteca, ya sea para llevársela a otro banco, o porque hemos heredado a un tío América, o nos ha tocado la primitiva.

La clave para saber si nos va a afectar o no es la revisión de la hipoteca: si nos revisan el tipo de interés cada 12 meses, o cada menos, estamos salvados. Pero si tenemos una hipoteca a tipo fijo, o una de esas nuevas hipotecas que se revisan cada 18 meses (supuestamente para darnos estabilidad), entonces estamos jodidos.

Os lo cuento para que lo miréis en vuestros contratos aquellos a los que os pueda afectar, y para que lo tengáis en cuenta los que estéis a punto de firmar una hipoteca: mucho cuidado con esta cláusula si la revisión de la hipoteca es por periodos superiores al año.

También hay que tener cuidado con la CLÁUSULA DE DESISTIMIENTO, que no es más que un simple truco de diccionario para volver a cobrar la comisión por cancelación, pero llamándole de otro modo. Esta cláusula indica que habrá que pagar entre el 0,25 y el 0,5 % de todo el capital de la hipoteca en caso de cancelarla, ya sea para llevársela a otro sitio o porque se paga en su totalidad.

Sólo hay un modo de evitar estos truco, así que tomad nota: antes de ir a firmar la hipoteca, pedid una oferta vinculante y un proyecto de escritura. Y os lo leéis tranquilamente, antes de ir a la notaría. Luego, si lo que os dieron y lo que se presentó a la notaría no coinciden, hay modos de denunciar (aunque lo mejor es estar atento también en la notaría). Pero sin esta precaución, seréis alimento de las fieras.

Avisados vais.

Crédito hipotecario

Con un poco de técnica y de pericia, todo se consigue...

Aunque muchos penséis, a primera vista, que un crédito hipotecario es lo mismo que una hipoteca, existen algunas importantes diferencias que convierten a este producto en una opción interesante para algunos casos determinados. O dicho de otro modo: que os servirá o no, pero es importanbte saber que existe.

El crédito hipotecario es una forma de financiación a largo plazo mediante la que la entidad financiera concede una determinada cantidad de dinero, con la garantía de un bien inmueble, pero no entrega todo el importe de una sola vez, sino que lo mantiene disponible para que el solicitante gaste ese dinero a medida que lo vaya necesitando.

Este mecanismo puede ser muy útil, por ejemplo, en los casos en que se compra una vivienda para rehabilitar. Si se acude a una hipoteca convencional, tendremos dos problemas: que la vivienda difícilmente será tasada por el importe que necesitamos y que empezamos a pagar desde el primer día intereses por toda la cantidad recibida. Una vivienda en mal estado no vale lo mismo que arreglada, por supuesto, y el banco no puede asegurarse de que efectivamente la repararemos, así que estará más dispuesto a darnos un crédito hipotecario, con condiciones, que una hipoteca normal.

Con el crédito hipotecario podemos acordar con el banco que vaya aportando dinero a medida que se presenten los correspondientes certificados de obra, con lo que a medida que aumenta el valor del inmueble aumenta también la cantidad que debemos.

Así, sólo pagamos intereses por el saldo dispuesto, pues por el saldo no dispuesto se suelen pagar unas cantidades extremadamente bajas, que pueden llegar incluso a cero si negociamos bien con el banco.

De las diferencias entre los préstamos en general y las líneas de crédito en general hablamos cuando queráis, que tiene tela la cosa.

Al mal tiempo, buena Cáritas

Solución del Gobierno para los parados con hipoteca

Queridos todos:

Con la que está cayendo últimamente, y que conste que no lo digo sólo por la nieve que asola Ejpaña sino por la caída en picado de la economía ejpañola, os traigo una noticia que hará vuestros oídos agua de rositas.

Cáritas de Guipúzcoa se ha enterado de que hay casi cuatro millones de parados en nuestro país y de que muchos de ellos tienen hipoteca y han pasado de irse de puente a no poderse irse ni bajo un puente porque están todos ocupados por los que han sufrido de embargo.

Para intentar paliar esta situación, ya que otros no se esmeran mucho, la ONG de la Iglesia ha creado un fondo de 500.000 euros para que las familias con parados de larga duración, especialmente los que ya han agotado la prestación o el subsidio, puedan pagar la hipoteca.

La situación de muchas familias es tan dramática que ya no saben si meterse en el Consejo de Ministros a lo López Uralde en la Cumbre de Copenhague o si esperar a que el ejemplo de la Iglesia cunda por otros lares (entidades bancarias, Administraciones y sociedad en general).

Como todo tiene un pero (y si alguna vez no lo encontráis, buscad mejor porque siempre hay uno), el de esta iniciativa es que sólo durará tres meses, será de 500 euros al mes y sólo afectará a quien resida en Guipúzcoa. Pero no impacientaros, si se ha propagado la gripe A, yo tengo esperanzas en que esto también se propague.

Y por la cuesta de enero, no os preocupéis porque el Ministerio del Ejercicio Sostenible de ZP nos ofrece varias alternativas:

– Bajar cuesta abajo y si frenos

– Hacer rápel (o rappel, invocando a los espíritus del bajo IPC)

– Cambiar la denominación del 1 de enero de Año Nuevo por Día de Halloween, dada la cara de susto que se nos queda al leer lo que ha subido hasta el pan de sandwich.

Si al final no os queda ni para ir al cine, tampoco importa, podéis jugar más a la lotería para que no le vuelva a tocar a Hacienda o al videojuego de moda: Sillonball ZP, que consiste en poner la tele (quien aún la tenga y no la haya tenido que vender de segunda mano), escuchar lo que diga Mr. President en las noticias y no moverse del sillón, no vaya a ser que os herniéis yendo a alguna manifestación de las que no se convocan para pedir una gestión digna de la crisis y más trabajo.

¡Feliz Año y a cubierto!

Cuestión de precedentes

Si no te importan las goteras, está de cine.

Iba a hablar hoy, porque es sábado, de que hay una manera de conseguir que te paguen la hipoteca y no tener que pringar treinta años, privándote de todo, o estrechando las posibilidades de tu familia: te haces a la mar, secuestras un barco y siempre habrá quien te pague dos o tres millones de euros por el rescate.

Lo del Estado de Derecho, no negociar con criminales y no ceder a ningún chantaje armado es sólo cosa de puertas adentro. Si el caso se produce fuera, la consigna es bajarse los pantalones y pagar la vaselina, con presencia armada de fragatas y helicópteros, eso sí, para que pongan la banda de música. Porque para una buena rendición siempre fue imprescindible una banda de música.

: Ma imagino desde ya a los etarras pintándose la cara con un corcho para ver si así el Gobierno excarcela a los suyos, o pone parte o toda la pasta del próximo rescate. No os riáis, que en este país de derechos históricos y prebendas adquiridas todo es encontrar un buen precedente, y el precedente ya lo tenemos.

Iba a hablar de esto, os decía, pero ha salido el tema de los precedentes y prefiero volver a lo nuestro: la vivienda y la hipoteca.

Supongo que muchos de vosotros ya lo habréis visto, peor últimamente se habla bastante de unos cuantos esforzados que han decidido ocupar cavernas en Mallorca y que, al no manchar, ni contaminar, ni nada, han conseguido tener por la cara lo que al resto de mortales les cuesta media vida: un sitio donde vivir.

Os dejo un enlace a la historia de los cavernícolas por si os apetece leerlo.

Las pregunta, o preguntas que me quedan, es si eso del permiso de habitabilidad es sólo para pringados o se lo habrán pedido también a estos. Y otro tanto sobre el informe del arquitecto. ¿Y pasarán estas cuevas la ITV de edificios? La pregunta que me hago y que os hago es, ¿quién decide las condiciones de habitabilidad de un inmueble? , ¿el ocupante?, ¿el dueño?, ¿la autoridad competente?

¿Y de qué color o nacionalidad hay que ser para pasarse toda la normativa por el forro?

Porque, volviendo al precedente, si el ejemplo cunde, ¿qué impide al próximo que pase por aquí irse a vivir a un contenedor o debajo de un puente?

En resumen, una pregunta final: ¿qué está pasando aquí?

Yo creo que me he perdido algo.

El paladar de los bancos (gastronomía hipotecaria)

Lo malo no es el paladar...

Os decía el otro día que a la hora de buscar un piso no sólo hay que buscar lo que nos agrade a nosotros, sino también lo que le guste al banco, porque es el que tiene que dar el dinero y habrá inmuebles que valore más que otros.

Por supuesto, las razones que os alegarán oficialmente serán otras, como coeficientes de riesgo, valoraciones independientes y sambas de ese estilo, pero después de comparitr barra de bar y algún mueble más con empleados y directivos de banca, creo que puedo, y debo, contaros algunas cosas sobre el paladar de los bancos, en el entendido de que las razones primarias para conceder o denegar una hipoteca son, por supuesto, la solvencia del cliente y el valor aproximado del bien respecto a la cantidad solcitada.

Pero como muchos de nosotros estamos en el filo, ya sea como compradores o como vendedores, pues teambién para vender necesitamos que se le conceda la hipoteca a nuestro cliente, os cuento cuales son las otras valoraciones, alternativas, que circulan porlas mesas de sus despachos y por las líneas de sus teléfonos. Si son políicamente correctas o no, es lo de menos. Lo importante es que son reales:

—Si el piso tiene más de sesenta años, y está fuera de normativa urbanística, porque en su momento habrá que ampliar aceras o construir aparcamientos, por ejemplo, un punto negativo.

—Si está en una zona ruidosa, de mucho tráfico o jaranas constantes, tipo fiestas, saraos o botellones, punto negativo.

—Si abundan en el barrio las minorías étnicas, punto negativo. Si abundan los suecos, los noruegos, o los jeques kuwaitíes, no se aplica. No me hagáis ser más explícito, ¿vale?

—Si no tiene ascensor, punto negativo.

—Si no tiene garaje en el propio edificio, punto negativo.

—Si los vecinos del inmueble son muy mayores, o hay mucho vecino de alquiler y poco en propiedad, punto negativo.

—Si tiene portero, o una comunidad elevada, punto negativo.

Que a vosotros no os importen esos inconvenientes, por la razón que sea, y estéis dispuestos a seguir adelante, porque precisamente por eso tiene tan buen precio el piso, al banco le trae al fresco. Los bancos, y más en esta época, lo que miran es sus posibilidades de revender el inmueble en caso de que algo vaya mal, y antes de pensar que sus criterios son erróneos pensarán que vosotros sois unos bichos raros y que “vete a saber si encontraríamos otro igual”.

A nosotros nos gustan las gangas, porque tenemos necesidad de pagar poco. A ellos no. A ellos lo que les gusta es pensar que es fácil de revender. Tenedlo en cuenta a la hora de exponer vuestra idea y seguro que os irá mejor.

Porque pedir es también venderse a uno mismo como producto de confianza. No lo olvidéis.

P.D: El Euribior cierra octubre con el 1,243 %. Todo un récord a la baja. Enhorabuena a los hipotecados.

La hipoteca defensiva

Ciudadanos esperando con alegría las medidas económicas del Gobierno

Cada vez leo más cosas y escucho más comentarios sobre gente que se está planteando usar la hipoteca como arma defensiva, una modalidad que casi nadie conoce y que, aunque arriesgada, podría marcar la diferencia entre quienes la usen y quienes no lo hagan. Diferencia para bien o para mal; ya se verá.

En estas páginas solemos hablaros de hechos consolidados con sus distintas posibilidades y sus mecanismos, pero no está de más que se hable, por una vez, de una posibilidad alternativa, aunque dejando bien claro que no se aconseja a nadie utilizarla (ni tampoco no hacerlo).

La hipoteca defensiva consiste en aprovecharse de dos expectativas: el tipo de interés superior del mercado financiero al hipotecario y la mayor seguridad de los bienes de mercado frente a los nominales.

Tranquilos, que me explico.

Punto primero, rentabilidad superior al coste hipotecario: en los mercados financieros, especialmente en la bolsa, es fácil conseguir rentabilidades superiores al coste de una hipoteca. Tiene sus riesgos, por supuesto, pero hay una serie de valores, incluidos algunos fondos garantizados, que ofrecen una rentabilidad muy superior al tipo de interés hipotecario. Por tanto, si hipotecamos una vivienda y reinvertimos lo que nos den en alguno de esos valores, podremos pagar tranquilamente la cuota de la hipoteca y nos quedaremos con una diferencia que puede ser bastante jugosa. Un ejemplo típico, aunque no el único ni quizás el mejor: obtenemos 300.000 euros de hipotecar un vivienda, y los reinvertimos en Abertis, la compañía de infraestructuras. Pagamos un 2,5 % al año por la hipoteca y obtenemos alrededor de un 7,5 % entre dividendo en metálico y ampliación liberada. Total, ganamos 15.000 euros al año con la jugada. La posibilidad de que esta empresa baje un año y nos haga perder, es relativamente alta, pero la probabilidad de que baje al cabo de treinta años, es mínima. La elección de la empresa ha sido casi alearoria; las hay mucho mejores, pero este no es un foro de bolsa.

Punto segundo, mayor seguridad de los activos frente al nominativo. Si como algunos creen, o creemos, la devaluación monetaria será inevitable para sufragar los déficits públicos de toda la zona Euro, es mejor tener el dinero invertido en algo que reaccione casi automáticamente a la devaluación subiendo de precio, mientras el dinero que se debe es nominal. O sea, que si hipotecamos una viuvienda en 300.000 euros y los invertimos en acciones, estas subirán automáticamente, o casi, ante una devaluación, y el valor de lo que debemos descenderá, porque al deuda la tenemos en términos nominales, es decir, en una cantidad fija de unidades monetarias con independencia de lo que esas unidades monetarias valgan. Todo el mundo sabe que cuando la devaluación Argentina (o la alemana, que es igual pero a lo bestia) muchas familias se arruinaron y casi todo el mundo perdió sus ahorros. Lo que se suele mencionar menos a menudo es que los que tenían deudas las pagaron con nada.

Combinad el punto uno con el dos, y sacad vuestras propias conclusiones. Esa es la hipoteca defensiva, una forma de hipotecarse con una mentalidad distinta.

La bala del muerto (conviene saberlo)

La dama es la banca. El caballo, el Gobierno. Baste esto para los que sepan jugar.

El título corresponde a una novela negra que tengo en un cajón, a la espera de mejor ocasión, o peor, para decirle que salga. Las novelas, cuando se les quita la vergüenza o el miedo de reconocer lo que son, en vez de salir del armario salen del cajón.

Pero tranquilos, que no os voy a hablar de librotes, sino de otra clase de dolor, y por eso he elegido semejante título. La bala del muerto es como la última batalla del Cid: la opción de ataque que se reserva para cuando todo está perdido.

Y por lo que se ve, las bancos y cajas españoles se reservan una bala del muerto por si las cosas se pusieran aún peor, de modo que el último cadáver sea el nuestro y no el suyo. O sea, que tienen un último as en la manga para machacarnos si se ven acorralados.

Os cuento, porque hay que estar muy al tanto. Enviad un enlace a este artículo a quienes creáis que pueden verse afectados, proque la cosa es grave.

Según dice la Ley Hipotecaria de 1981 y se ratifica el Real Decreto de 2 de mayo de 2009 (o sea, hace cuatro días como quien dice), si los avales con que se realizó en su momento una hipoteca no resultan suficientes para cubrir el valor de un préstamo, porque el precio de mercado del bien haya disminuido más de un 20 % o el bien haya sufrido alguna merma de esa misma cuantía, la entidad financiera tiene derecho a solicitar garantías complementarias o a entender, en defecto de estas, que el hipotecado ha decidido pagar la totalidad del préstamo, para lo cual tendrá un mes de plazo. Si en ese plazo no se presentan las garantías exigidas ni se satisface la deuda, se dará inicio al procedimiento común de embargo.

Sí, lo habéis entendido bien: que si el precio de los pisos subía y no pagabas, el banco se quedaba con el piso y se hacía rico a tu costa. Pero si los precios de los pisos bajan te pueden pedir que aumentes los avales. Y si no puedes incrementar los avales, AUNQUE ESTÉS PAGANDO RELIGIOSAMENTE TU CUOTA, pueden embargarte el piso porque se supone que las garantías no son suficientes y la ley así lo contempla y lo permite.

¿Creéis que es casualidad que se haya publicado esto ahora, cuando los bancos se ven contra las cuerdas porque el valor de sus activos no cubre en los balances el de los préstamos concedidos? Yo no. Yo creo que se han cubierto bien las espaldas, y que aunque no vayan a ejercer esta práctica de manera común (porque los hundiría social y económicamente, al tener que quedarse con miles de pisos) el decreto de 2 de Mayo da buena idea de en manos de quién estamos. Y me refiero a la banca, que lo promueve, y al Gobierno, que llamándose socialista, lo permite y lo publica en el BOE.

No sólo abusan de nosotros exigiendo garantías adicionales por un bien que ya es garantía en sí mismo (eso es una hipoteca en puridad), sino que cuando ven que aún así podrían salir perdiendo cambian las normas del juego en medio de la partida.

Señores, como me toca mover a mí, a partir de ahora las torres mueven en diagonal y los peones comen para atrás. Así que váyanse preparando.

Lo pinten como lo pinten, en el fondo es eso.

Hipoteca sin seguro de vida

Alojamiento barato y sin riesgo

Una de las exigencias más extrañas que nos hacen los bancos es la contratación de un seguro de vida para concedernos la hipoteca. En teoría, se trata de garantizar que en caso de fallecimiento podamos seguir pagando la hipoteca, de modo que el riesgo de impago disminuya, pero en la práctica, como ellos son los beneficiarios de esa póliza de seguro de vida, se trata de que el banco cubra sus rriesgos con nuestro dinero, de modo que el TAE se vea incrementado sin que aparezca en la hipoteca.

Fijaos:

Si el seguro de vida es un gasto obligatorio, resulta que lo que realmente pagamos anualmente por la hipoteca es superior a lo que nos dicen, incrementando el coste y el diferencial de la hipoteca en unas décimas o incluso en un punto y pico, dependiendo del seguro de vida. Como esta cantidad NO pertenece en puridad a la hipoteca no tienen obligación de computarla en su publicidad, ni en el resumen de sus condiciones.

Por tanto, antes de contratar una hipoteca y para compararlas en condiciones homogéneas, hay que diferenciar muy bien la hipoteca que lleva aparejada la obligatoriedad de un seguro de vida (o de hacer el pino puente, o de comprarse un coche amarillo) de aquella que es simplemente una hipoteca sin más.

No darse cuenta de esto es permitir que te cobren por lo que no has pedido.

Anotad esta idea a todas las cosas que ya sabíais que hay que preguntar antes de comparar hipotecas. No pueden decirnos que las manzanas van a veinte céntimos el kilo, pero es obligatorio comprar también un juego de café.

Cálculo de Hipoteca

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