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Hipoteca, Hacienda e historia. El Diccionario Madoz

Portada del diccionario Madoz

Aunque parezca mentira, ni las hipotecas ni Hacienda existieron desde siempre.

El primer intento sistemático de crear en España una Hacienda Pública que recaudase tributos para el sostenimeinto del Estado fue el del Marqués de la Ensenada, que pretendía ya crear un censo de los bienes que podían ser gravados. Como por entonces era muy difícil imponer tributos a las rentas se trataba sobre todo de hacer tributar a los objetos, es decir a las construcciones, fincas y otros bienes de carácter real.

Posteriormente, alguien pensó que la mejor manera de financiar al Estado era apropiarse de los bienes de la Iglesia y así surgió la idea de la desamortización. Este no es lugar para tratar un tema tan extenso como las causas y efectos de la desamortiización, pero sí puede resultar interesante, desde muchos puntos de vista, conocer el gigantesco documento que se creó para hacer posible el nacimiento de la actual Hacienda Pública: el Diccionario Madoz.

El Diccionario Madoz es una obra gigantesca, en 16 volúmenas de letra apretada en el que se detallan los bienes, producción, población, condiciones del terreno, edificios históricos, y hasta detalles históricos de TODOS los pueblos y aldeas de España, incluyendo a menudo caseríos, masías, granjas y hasta accidentes geográficos que pudiesen ser explotados para la caza y la pesca.

Esta obra, compuesta entre 1842 y 1845, es el mejor documento histórico sobre la situación de España al final del Antiguo Régimen, pero su enorme volumen hacía que, aunque estuviera digitalizada en diversas fuentes, fuese aún muy dfifíicl de consultar. Cualquiera que quisiera bucar un pueblo o un dato tenía que navegar por 16 archivos de varios cientos de megas y además resultaba imposible hacer una búsqueda por términos.

Desde hace muy poco, un grupo de gente lo está digitalizando de manera unitaria, para que todas y cada una de las entreadas sean accesibles de forma individual y s epueda, asimismo, buscar cualquier palabra que aparezca en el contenido. De momento tiene 16.000 pueblos y no han llegado siquiera a la mitad, pero si alguien tiene curiosidad por buscar algo de su tierra, puede probar a echar un vistazo en www.diccionariomadoz.com

Como veis, antes de la hipoteca fue el censo. Una vez que la casa está identificada y situada, lo demás viene rodado.

Otro día hablaremos del registro de la propiedad y del catasstro. Ambos, también, se apoyaron en este descomunal trabajo del diccionario Madoz.

Echadle un ojo y disfrutadlo.

Lo que los bancos buscarán en 2011 para dar una hipoteca

La amenaza permanece

Hace algún tiempo escribí un artículo aquí sobre lo que tenemnos que ofrecer a los bancos para excitar su gula y os decía entonces que a la hora de buscar un piso y pedir una hipoteca no sólo hay que buscar lo que nos guste a nosotros, sino también lo que le guste al banco, porque es el que tiene que dar el dinero y habrá inmuebles que valores más que otros.

Por supuesto, las razones que os alegarán oficialmente serán otras, pero estas son más o menos las que circulan pro las mesas de sus despachos y por las líneas de sus teléfonos. Repito lo que dije entonces:

—Si el piso tiene más de sesenta año, y está fuera de normativa urbanística, porque en su momento habrá que ampliar aceras o construir aparcamientos, un punto negativo.

—Si está en una zona ruidosa, de mucho tráfico o jaranas constantes, punto negativo.

—Si abundan en el barrio las minoría étnicas, punto negativo.

—Si no tiene ascensor, punto negativo.

—Si no tiene garaje en el propio edificio, punto negativo.

—Si los vecinos del inmueble son muy mayores, o hay mucho vecino de alquiler y poco en propiedad, punto negativo.

—Si tiene portero, o una comunidad elevada, punto negativo.

Que a vosotros sean inconvenientes que no os importen, por la razón que sea, y estéis dispuestos a seguir adelante, porque precisamente por eso tiene tan buen precio el piso, al banco le trae al fresco. Los bancos, y más en esta época, lo que miran es sus posibilidad de revender el inmueble en caso de que algo vaya mal, y antes de pensar que sus criterios son erróneos pensarán que vosotros sois unos bichos raros y que “vete a saber si encontraríamos otro igual”.

A nosotros nos gustan las gangas, porque tenemos necesidad de pagar poco. A ellos no. A ellos lo que les gusta es pensar que es fácil de revender si alguna cosa sdale más y se lo tienen que acabar merendando.

A todo esto, creo que para el año entrante habrá que añadir algo de vital importancia: que el piso sea suyo.

Mucho me temo que en 2011 se apretará aún más la cuerda en torno al gran problema de los pisos que los bancos tienen en stock y que la banca responderá a este problema intentando a toda costa sacar su cartera inmobiliaria al precio de perjudicar, más aún, al mercado libre. Por tanto, hay que reconstruir la lista:

-Si el piso que queréis es de un banco, id a sese banco y punto positivo para la hipoteca.

-Si el piso es de una promotora, buscad como sea el banco que financió a esa promotora y ya tenéis otro punto positivo.

-Enteraos de en cuánto dinero se ejecutó el embargo en caso de que el piso fuese de un propietario anterior que lo perdió. Por encima de lo que el banco pagó podéis negociar. Por una vez, el registro os puede dar un dato de lo que pueden llegar a tragar y de lo que no.

Y ante todo, recordad una cosa: no va a tardar el día en que tengan que valorar los pisos en su balance por valor de mercado y para entonces tendrán que haberse quitado una buena parte del marrón, así que ahora, ahora sí puierde ser el momento de buscar una ganga y aprovechar la ocasión.

Suerte.

Se cumple un año de la aprobación del desahucio express

Para quien conozca el mito, poco más que añadir...

Sí, amigos, un año del desahucio express y un año también del empate entre el Astorga y el Tordesillas. Porque para lo que importan ambas cosas, y para lo que nos afectan en el día a día,vienen a ser equivalentes.

El gobierno quiso dar seguridad jurídica a los propietarios para que se dinamizase el mercado del alquiler y así poder abaratar los precios (e indirectamente las hipotecas), pero en la práctica estamos como antes. El propietario que no cobra el alquiler, demanda al inquilino, y ciertamente el procedimiento va más rápido que antes, pero el problema está en que en cuanto sale la sentencia el juzgado sigue sin poder ejecutarla, y cuando el moroso se niega simplemente a ser notificado porque no recoge el correo, o no está, o no recibe, o no le da la gana, los meses pasan y pasan como antes, igualico que antes, hasta que al medio año, o los diez meses, por fin se hace cumplir la sentencia.

Por tanto, estamos ante un acortamiento de los plazos en los que se dicta sentencia, pero no un acortamiento del tiempo en el que se resuelve el problema.

En alguna estadística idiota aparecerá el gran logro de que antes se dictaba sentencia en tres meses y ahora la media es de cuarenta días, ¿pero para qué sirve eso? Para nada. O sí: para cabrear más aún al propietario, que cree que cuando recibe la sentencia tiene resuelto el asunto y al final se ve obligado a esperar lo mismo que siempre, que es justo lo que le prometieron que no ocurriría.

O sea que si hay más gente que antes viviendo de alquiler, y la hay, es porque los bancos dan menos hipotecas y porque los que tienen un piso vacío y una hipoteca que pagar se ven obligadpos a arriesgarse antes de perderlo todo, pero no porque la ley del Gobierno, una más, haya funcionado un carajo.

Por cierto, y aquí acabo: el Euribor parece que se mantiene estable.

Y otra cosa: Feliz Año Nuevo a todos.

Hipoteca, deuda y libertad

Si quieres pan, correa...

Ahora se lleva mucho eso de echarle la culpa de la crisis de deuda al que la concede, como si el que pide prestado no fuese responsable de sus actos. Y el caso, aunque quede feo, es que no conozco a nadie a quien hayan llevado a punta de pistola a una sucursal bancaria, así que si la gente es mayor de edad para votar, que sea mayor de edad para no dejarse engañar.

Una vez puestas las cosas en su sitio, lo que había que buscar el modo de que los bancos se hiciesen responsables de sus agujeros lo mismo que se hacen responsables los deudores. La otra opción es pensar como en el caso de los prestamistas privados, que en algunos casos, no tienen interés alguno en que se le devuelva el dinero, sino que quiere quedarse directamente con el piso, el coche, o lo que se ponga de garantía de la cantidad prestada.

Por eso, aunque mi psiquiatra me lo prohíba, no puedo evitar decir que hay crisis , como la de la deuda, las hipotecas y los inmuebles, que parecen pensadas para obtener mayor control sobre la economía, sobre los ciudadanos y sobre la autonomía de sus decisiones, alejando la democracia real de nuestras manos.

El otro día afirmaba Tomás Gómez, el presidente de la federación socialista madrileña, que son los políticos los que deben gobernar a los mercados y no los mercados a los políticos, y en teoría eso está muy bien, peor mientras nos endeudemos tendremos que preguntarnos quién obliga a un banco a dar la hipoteca, quién obliga al inversor de Arabia o Singapur a invertir en España y quién obliga a los fondos de pensiones americanos a meter el dinero en España y no en Indonesia.

O sea que, resumiendo: nuestro deseo de endeudarnos, que es gastar lo que no tenemos, es la cuerda con la que nos atan. Sólo el que no debe nada es libre, y eso que tan bien entendían nuestros abuelos lo hemos olvidado nbosotros con demasiada facilidad.

El interés de la deuda se come el ahorro.

Ojo a este, que nos la prepara... ¿Adivina alguno quién es?

No estamos en fechas para pronósticos negativos, pero se acaba de saber que la subida de los intereses de la deuda pública española en 2010 ya supera los 1.500 millones que el Estado esperaba obtener de congelar las pensiones en 2011.

Sin maquillajes, la cosa viene a significar que cuando se debe mucho, las fluctuaciones en el tipo de interés que se está pagando pueden destrozar cualquier previsión, y eso lo sabemos muy bien los hipotecados, que miramos el Euribor cada poco para saber en qué parará nuestra hipoteca y tememos que una subida nos apriete aún más la soga. Calcular una hipoteca es eso también y sobre todo: saber lo que pagaremos y si lo podremos pagar con un tipo de interés distinto al actual.

La credibilidad de España baja, las medidas que solicitan (con razón o sin ella) no se toman y eso que para muchos significa una gracieta o un reflejo más de la incapacidad del Gobierno, para los mercados internacionales significa, ni má s ni menos, que pretarnos a nosotros tiene que dar más rendimiento, o es mejor irse a otro lado.

Si los inversores y la banca extranjera consideran a España como un riesgo, el dinero que presten a nuestros bancos será cada vez más caro y eso, sin dudarlo, se reflejará más pronto que tarde en el Euribor, que es el tipo de interés al que los bancos se prestan entre sí.

O sea que tenedlo claro: si la marca España se devalúa, las hipotecas se encarecerán. Tanto las que ya están concedidas como las pocas que se concedan en el futuro.

Estas son las consecuencias, las consecuencias reales y cotidianas, de no conseguir dar una imagen de solvencia. O peor aún, de no ir muy sobrados de ella.

La hipoteca en 2011

Guardiua regulando atasco de solicitantes cabreados

Guardia regulando atasco de solicitantes cabreados

A estas alturas de año unos se ponen a hacer resúmenes de lo que fue el año que salió, y otros preferimos los vaticinios, aunque sólo sea porque supone más uso de la inteligencia y menos de la memoria.

En 2001 se acabarán las desgravaciones por hipoteca en la compra de primera vivienda, los bancos tratarán de colocar como puedan su maravilloso excedente de pisos en cartera y la Unión Europea, lo pronostico, se pondrá cada vez más dura con nuestras cuentas públicas y privadas.

En cuanto a las públicas, está por ver aún que efecto surten los rescates de Grecia e Irlanda, pero mucho me temo que periódicamente los mercados nos aprieten un poco más la soga para obligarnos a realizar de una santa y buena vez todas esas reformas que llevan siendo urgentes quince años y nunca nos ponemos a realizar en serio: educación, trabajo y administración del Estado.

Respecto a las cuentas privadas, nuestros bancos no han tenido que valorar, de momento, a precio de mercado los inmuebles que figuran en su balance, pero me temo que poco a poco se les vaya pidiendo cuentas sobre ese particular y la situación se complique.

Por tanto, 2001 va a ser un año duro para las hipotecas: desaparece la desgravación y los bancos tendrán que mirarlo todo con lupa. En la primavera hay elecciones, municipales y autonómicas, y hasta entonces, a cualquier precio, el Gobierno tratará de mantener en pie el chiringuito.

Después, veremos.

Suerte.

Hipoteca y cédula de habitabilidad

Nos pastorean

Todavía hay quien lo duda, peor yo lo tengo claro: hay normas que no se crean para mejorar nada, ni siquiera la seguridad, sino para estorbar al ciudadano y generar pretextos cuando la caja está vacía.

Una de las últimas normas del Banco de España indica que se debe aportar la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de una vivienda para que se pueda hipotecar una vivienda. En principio esto parece muy apropiado pues así se evita que la vivienda hipotecada incumpla algún tipo de normativa urbanística, esté en un terreno no edificable y pequeños cholletes por el estilo que luego crearían problemas al banco.

El problema, como siempre, está en que el mundo real no se la coge con papel de fumar con tanto ahínco y la cédula de habitabilidad sólo existe y se exige, en muchas localidades, para las viviendas de construcción reciente. Aquellos inmuebles con más de veinte o treinta años de antigüedad no cuenta con semejante documento ni pueden llegar a obtenerlo sin una serie de gastos, plazos, papeleos, mamoneos, firmas y jabones difíciles de creer para quien no se ha enfrentado a ellos.

Y si la hipoteca se intenta constituir en el medio rural, ya nos podemos morir de la risa, pues los ayuntamientos peque os, al no contar con técnicos propios, pueden tardar hasta más de un a o en realizar todo el papeleo necesario para decir que sí, que hace ochenta años que en esa casa viven dos familias.

Al final, nos sucede lo que tantas veces: que la normativa está pensada para el gran promotor que ha terminado un edifico de cincuenta viviendas y quiere venderlas. Ese lo tiene todo en regla y a él se le trata de favorecer. A él y a los bancos, para que deshagan de su stock. A los demás, entre tanto, para vender nuestro pisito, o aún peor, la casa de la abuela, nos piden cada día más papeles y más absurdos.

Y encima se creen defensores de lo correcto. Yo me parto

El acoso de los mercados contra España

Plan de emergencia del Gobierno.

Cuando las cosas van mal siempre es conveniente tener a alguien a quien echarle la culpa, y si ese alguien es inmaterial, intangible e invisible, mucho mejor.

A estas alturas casi todos hemoss oído hablar de la conspiración de los especuladores internacionales contra las finanzas y la deuda públicaespañola. Suena tan fuerte y tan clara la voz de los mercados, que ZP ha tenido que sacarse una serie de medidas de la chistera, y medidas además de las que no gustan a sus ideólogos.

Lo cierto, en cualquier caso, es que en poco menos de diez días la Bolsa española ha sufrido un descomunal batacazo y nuestra deuda pública ha pasado de ser una inversión segura a tener que pagar unas importantes primas de riesgo, con lo que nuestra deuda pública es más cara y menos atractiva. Y cada vez más gorda, por cierto, lo que deja a los bancos sin dinero para prestar ni para conceder hipotecas.

Desde mi punto de vista, hablar de conjuras de conspiraciones o de cacerías en plan “vienen a por nosotros” o “han olido la sangre” son, modos sensacionalistas de decir que los especuladores bajistas han visto en la debilidad de la confianza española una presa fácil para sus maniobras.

Y si esto es así es porque no hemos hecho los deberes, no hemos conseguido corregir la burbuja inmobiliaria e hipotecaria y no hemos conseguido, sobre todo, convencer a nadie de que podemos generar riqueza con que pagar en el futuro lo que debemos.

Aunque nos jorobe, lo que hay que reconocer es que no hay ninguna conspiración contra España, sino que se trata simplemente de lo obvio: los que protestan no ven claro que se lo podamos devolver.

Como haríamos nosotros con cualquierra, vaya. ¿Y también somos tiburones?

Euribor más vete a saber…

Comprad, malditos...

El Euribor nunca lo fue todo, y cada día que pasa, menos. Seguramente se deba a que el Euribor es una variable más o menos transparente, que podemos conocer todos, y los bancos han visto que donde hay mucho conocimiento hay mucho dolor, y donde hay mucha ciencia hay mucho sufrimiento. Para ellos.

Cosas de leer la Biblia, vaya…

Así las cosas, el tipo de interés medio aplicado en septiembre a las hipotecas recién constituidas fue del 3,75%, lo que es una mejora frente al año pasado pero un empeoramiento respecto a meses anteriores de este 2010.

En cuanto al plazo de las hipotecas, la media se sitúa en 23 años, y casi todas ellas se han concedido a un interés variable. El tipo de interés fijo sigue siendo prohibitivamente caro y tanto los bancos como los clientes se resisten a asumir el riesgo de la falta de riesgo, más que nada porque la póliza a pagar por escapar de ese riesgo es demasiado costosa.

Lo difícil, dadas las circunstancias, es una vez más leer al letra pequeña. A medida que las condiciones bancarias se estabilizan, los bancos, en lugar de competir con los diferenciales, tratan de centrar su competencia en eso que llamo yo a veces los daños colaterlaes: seguros, exigencias de tarjetas, comisiones de apertura y cancelación anticipada y toda esa pirotecnia que tanto nos molesta leer una vez que por fin hemos conseguido que nos concedan una hipoteca.

Por eso, una vez más, hay que hacer hincapié en que no vale sólo centrarse en el Euribor y el diferencial, sino fijarse en esas otras condiciones añadidas.

Un dato más, ante de terminar: parece que, según los datos publicados, el importe de las hipotecas concedidas ha subido un 4,2 % de media, lo que seguramente sea una buena forma de medir la evolución de los precios de los pisos que realmente se venden. Porque no se venden mejor los más baratos, sino los mejor financiados. Y los mejor financiados no son los más baratos, sino los que quiere comprar la gente con más facilidades para conseguir la hipoteca.

Parece un trabalenguas, pero es fácil: los pisos baratos son para gente con poco dinero, pero la gente con poco dinero no consigue ninguna hipoteca, ni grande, ni pequeña. Esto hace que finalmente las hipotecas que realmente se conceden no sean para pisos del todo baratos, sino para la clase de piso que desea el que puede pagarlo.

¿Cómo lo veis?, ¿qué clase de piso creéis que tiene mejor salida en estos momentos?

Hipoteca y diferencia de metros en el registro

Conversaciones con el banco previas a la concesión de la hipoteca

Uno de los problemas más tontos y más frecuentes a la hora de formalizar una hipoteca sobre un inmueble de segunda mano es que a menudo no hay coincidencia entre la superficie que aparece en el registro y la que constata efectivamente el tasador en su informe.

Esto se debe a muy distintas circunstancias, pero en especial a la antigua legislación, que establecía tamaños máximos para los pisos de protección oficial y para las viviendas protegidas o subvencionadas de cualquier otro modo. Así, los promotores hacían la viviendas un poco mayores para poder venderlas más fácilmente, pero declaraban menos metros de los reales para poder seguir beneficiándose de las bonificaciones. Como en aquellos tiempos se pagaban muchas veces las viviendas a tocateja, o el banco concedía la hipoteca contra el certificado del constructor, no había ningún problema. O dicho de otra manera: si el Instituto Nacional de la Vivienda lo veía todo bien, el banco lo veía todo bien, pasara lo que pasase. Y no hacía preguntas. Cosas de las dictaduras, ya sabéis…

El problema viene ahora cuando tratamos de comprar una de esas viviendas y los metros no encajan. En principio, el banco no debería poner problemas, porque generalmente el tamaño real de la vivienda es superior al escriturado, pero aún así, al existir la divergencia de tamaño, las sociedades tasadoras lo señalan, y a veces el banco pide que se abra un expediente o acta de notoriedad o de mayor cabida.

De la clase de laberinto en que nos metemos por esa nimiedad hablamos otro día, si os parece.

Por hoy, baste esta nota entre histórica y práctica que, para mí, señala una cosa: a medida que pasa el tiempo parece que aumenta nuestra libertad, pero lo que en realidad ha aumentado es el volumen de papeleo que la simula y la variedad de pretextos con que se nos da órdenes cuando parecen solamente darnos recomendaciones y consejos.

110 propietarios pierden diariamente su piso

Adosado amenazado de embargo.

A lo mejor ofreciendo el dato de esta manera, diciendo que ciento y pico personas pierden su vivienda diariamente, comprendemos la dimensión de la tragedia hipotecaria que vive España. Se trata de un desastre económico y sobre todo de un desastre humano de consecuencias difíciles de medir.

En lo que llevamos de 2010, que ya le queda poco, han perdido su piso 28.000 personas.

Por sectores, pues lo imaginable, aunque los mitos sean otros, especialmente por parte de algunos: los que con más frecuencia han perdido su piso han sido los trabajadores de la construcción, los autónomos y los pequeños y medianos empresarios. Según las mismas fuentes, concretamente de el diario EL PAÍS, se calcula que en España existen aún un millón y medio de pisos que podrían ser embargados por impago.

Los bancos, verdaderamente aterrorizados por este fenómeno, pasan los inmuebles a sus carteras tras intentar en vano venderlos. La jugada, mala para todos, consiste en quedárselos por el 50 % del valor de tasación de la hipoteca mientras se sigue reclamando el resto de la deuda a la persona embargada.

Para el ciudadano embargado, el asunto es simple y llanamente catastrófico, porque además del pìso perderá buena parte del salario futuro el día que consiga mejorar. Para el banco, aunque parezca lo contrario, tampoco es nada bueno, proque además de quedarse un piso (que no le sirve para nada si no lo consigue vender) tiene que dotar las correspondientes provisiones de capital.

Y repito, porque la cifra es para echarse a temblar: 110 embargos diarios.

Suben los diferenciales de las hipotecas

hasta los alambres de espino saben dar su opinión al respecto.

Amigos, los bancos han decidido que ya es hora de dejar de luchar por captar hipotecas, y para ello, lo mejor que se les ha ocurrido es comenzar a subir los diferenciales. Como ya hemos hablado aquí en otras ocasiones, son muchas las razones para este endurecimiento de las condiciones hipotecarias, pero yo insisto en el de siempre: si los bancos le pueden prestar dinero al Estado, o a la Generalitat, por ejemplo, al 4,7 % es completamente absurdo que nos lo presten a ti o a mí, al Euribor más medio punto. El drenaje financiero por parte de las administraciones continúa y no tiene visos de detenerse, así que ya sabéis cual es el camino.

En ese sentido, además del lento pero constante incremento del Euribor, los bancos comerciales han ido subiendo sus márgenes tratando de ajustar el precio de las hipotecas al de otros productos. Según el Portal financiero INVERTIA, estos son los primeros movimientos de la banca en este sentido:

Hipoteca Barclays subrogación: de Euribor + 0,33% a Euribor + 55%

• Hipoteca Barclays compra: de Euribor + 0,45% a Euribor + 0,70%

• Banco Popular-e subrogación: de Euribor + 0,39% a Euribor + 0,46%

• Deutsche Bank subrogación: de Euribor + 0,35% a Euribor + 0,45%

• Deutsche Bank compra: de Euribor + 0,50% a Euribor + 0,65%

• iBanesto subrogación: de Euribor + 0,38% a Euribor + 0,45%

• Openbank subrogación: de Euribor + 0,38% a Euribor + 0,45%

• Bankinter compra: pasa en su periodo fijo de 1,90% a 2,25%

• Banc Sabadell compra: pasa en su periodo fijo de 2,75% a 2,90%

• Oficinadirecta compra: sube el fijo inicial de los 6 primeros meses de 1,60% a 1,75%

• Caja Navarra subrogación: desaparece la hipoteca de subrogación con el diferencial más bajo: 0,25%

No caigáis en la tentación de mirar sólo lo que los diferenciales cambian en términos absolutos. Miradlo en términos porcentuales y veréis que el encarecimiento es mucho más serio de lo que parece. Mucho más que el IPC. Como siempre

Cálculo de Hipoteca

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