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El alquiler con opción a compra como salida de emergencia

Un problema complicado...

A medida que la crisis se profundiza, porque en esto, como en el caso de una enfermedad, todo alargamiento de la situación supone un empeoramiento, se van buscando soluciones para salvar lo que se pueda, por una y por otra parte.

En el caso de las hipotecas la cosa está complicada, porque el dinero que se prestó para comprar el inmueble era de alguien, y ese alguien puede ir un día al banco a pedirlo, y entonces hay que dárselo. A todos los que se les llena la boca hablando de la crueldad de los bancos que reclaman a toda costa el pago de las hipotecas los querría yo ver si un día fuesen a pos su nómina y les dijesen que fuesen a buscarla a la Calle Ramón y Caja, número 73, quinto derecha, porque la tiene el dueño de ese piso. Entonces sí que veríamos quién es cada cual.

Pero incluso un tema tan peliagudo puede tener alguna solución y aquí estamos, o al menos yo estoy, para aportar ideas constructivas, y de eso va el alquiler con derecho a compra.

Me explico: el hipotecado que no puede pagar tiene un problema morrocotudo, porque se puede quedar sin casa, ver como le embargan sus ingresos futuros y perder una parte de lo que ya ha pagado. El desastre. El banco, por su parte, se queda sin capital, anota las pérdidas, y además se encuentra con que la valoración del resto de inmuebles hipotecados baja con cada embargo, porque un aumento de las ejecuciones hipotecarias es una evidente subida del riesgo. Desastre también

Por contra, si en lugar de embargar un piso cuando el hipotecado no puede pagar su cuota le ofrece que siga viviendo en la casa en régimen de alquiler con derecho a compra, la situación se arregla un poco para todos aunque sea temporalmente. Al hipotecado no se ele echa de casa, ni se le ejecuta el piso. La vivienda no es embargada y no es un aumento de riesgo ni un borrón en el balance, y el banco, además, sigue teniendo algunos ingresos, aunque la cuota de alquiler sea menor, mucho menor, que la cuota hipotecaria.

Luego, más adelante, cuando las cosas mejoren, se hacen cuentas por lo que quedó sin pagar, y en cuanto se liquide todo lo debido se levanta la hipoteca. Se trata, por supuesto, de una solución provisional, pero es que todo es mejor, para ambas partes, que el desahucio y la subasta.

¿Cómo lo veis?

Un método de resistencia contra el desahucio

Una elegante gochada...

Por principio estamos algunos, que ya que todos no, en que las leyes se hacen para cumplirlas, las deudas se contraen para pagarlas y al matrimonio se llega por amor. Dicho esto para alimentar a los adoradores de lo obvio, esos que dicen niños y niñas en vez de niños a secas, nos enfrentamos al hecho de que en el mundo real la gente tiene necesidades, a veces muy perentorias, y que en blogs como este nos sentimos en la obligación de ayudar antes a los propietarios hipotecados que a los bancos.

Por tanto, empecemos por los hechos.

Si no puedes pagar tu hipoteca, vas a perder tu casa. Eso es así y está bien que así sea, porque de lo contrario florecerían los jetas como setas de otoño. Ahora bien: el hecho de que pierdas tu casa no impide que sigas necesitando un sitio para vivir, y si el banco se queda con tu salario, o con una parte de él, para que sigas pagando, resulta que te echan de tu vivienda y no puede coger otra, ni siquiera en alquiler, con lo que te conviertes en un sintecho, o en un defraudador que comienza a cobrar en negro todo lo que puede. Y eso no nos interesa a nadie, socialmente.

Por tanto, hay que aguzar el ingenio. Y aunque el piso hipotecado lo peirdas, tienes que buscarte la vida lo mejor posible para no quedarte en la calle. Para ello hay un sistema:

Cuando llegue el embargo del piso, hay que resistirse hasta última hora, con el papeleo que haga falta y las triquiñuelas que a acada cual se le ocurran, como dificultar la notificación, etc. Pero cuando el desahucio sea inminente e imparable, no hay que resistirse, ni llorar, ni tratar de posponerlo tres días más. Cuando el embargo está ya encima, hay que ir al juzgado, aceptar los términos del embargo, ir al banco, firmar las escrituras, decir que se está de acuerdo en todo, firmar ante notario que se está de acuerdo en todo y despedirse del piso.

Y ahora, y aquí está la gracia, cambiar las llaves de la puerta Y SEGUIR en la casa. Porque ya no eres un propietario que no paga. Ahora eres un okupa, y eso requiere otro proceso judicial distinto de otros tres años., como poco. Si no hubiese firmado lso papeles, seguirías siendo el duñoe, pero como ya los firmaste, el dueño es el banco y tú eres un okupa, con lo que el expediente juducial anterior, pierde vigor.

¿Lo cogísteis?

Pues espero que no os haga falta.

De nada.

P.D: Gracias a los amigos del blog de Fraude Fiscal por el truco.

El que sea tonto, y lo reconozca, que no vote

Que no, que no llevaba una antorcha en la mano...

No suelo ser tan explícito con los títulos, ya lo sabéis, pero empieza ya a pasar de castaño oscuro el debate sobre de quién es la culpa de que haya montones de hipotecas impagadas. Por una parte, los bancos concedieron un montón de hipotecas dudosas que no estaban seguros de poder recuperar. Pues bien: que se joroben. Que se queden la casa y que se la vendan a los chinos, los vietnamitas o quien tenga a bien pasarse por aquí a comprar una de esas viviendas. Y si no, que se las coman con patatas.

Por otro lado, tenemos un montón de gente que se hipotecó a treinta años sin prever que podía quedarse en el paro, que podían ir las cosas peor, que podía subir el Euribor o que podían darse mil circunstancias para que esa hipoteca se convirtiese en una lápida. Pues bien: que se queden si casa y sigan pagando hasta los mil cien años, y el que sea tonto, y lo reconozca, que no vote. Porque lo que no podemos permitirnos es una democracia de gente que no quiere asumir las responsabilidades que sus actos acarrean.

¿Y sabéis lo que veo? Veo cada vez más gente diciendo que la engañaron. Veo gente diciendo que lo hizo sin saber. Veo gente diciendo que los bancos tenían mejores asesores y más conocimientos. Veo gente diciendo que hay que perdonarle la deuda sin quitarle la casa, porque el mundo es injusto y la abuela fuma.

Esto, yéndome al tema de algunas de mis novelas, es como la derrota de Alemania en 1945, cuando resultó que a Hitler lo habían votado cinco amigos y todos, los cinco, habían muerto en la guerra. La realidad es que lo votaron diecisiete millones de ciudadanos, pero salvo esos cinco canallas conjurados, los demás no sabían, no entendían, lo hicieron sin querer…

Ya está bien de mamonadas, ¿no os parece?

El que quiera fumar, que fume. El que quiera tirarse en paracaídas, que se tire. El que quiera hipotecarse, que se hipoteque. Y luego, si vienen mal dadas, cada cual apechugue con su cáncer, su estacazo o su embargo.

Ya está bien.

El embargo. La solución final de la hipoteca.

Aún le quedan 300 años de hipoteca

Y no me refiero a que la hipoteca se arregle, no. Cuando digo solución final lo digo esta vez en aquella acepción de los años treinta. Aquella tan macabra, ya sabéis… Perdonadme el detalle, pero para mucha gente el embargo suena un poco a eso.

Para empezar, la definición, y así hablamos todos de la misma cosa: el embargo es el conjunto de actividades cuya principal finalidad es afectar bienes concretos del patrimonio del deudor a una concreta ejecución procesal frente a él dirigida. O dicho mejor y con menos palabras, que para eso soy escritor y no legislador: el embargo es quitarle a una persona sus bienes para que estos sirvan de pago de una deuda.

Para que se llegue al embargo es necesario que antes se haya decretado una acción judicial contra el deudor y que sea por una cantidad concreta y determinada de dinero. No te pueden embargar de modo preventivo (se llamaría de otra manera) ni tampoco por lo que vayas a deber cuando se hagan las cuentas. El embargo tiene que ser por una cxantidad concreta y siguiendo siempre la vía judicial.

Para que el embargo sea efectivo, el deudor debe ser notificado, y a esto se agarran muchos para frenar el embargo, intentando a toda costa no ser notificados. puesto que el embargo es imposible hasta que no se haya notificado convenientemente.

Aún así, y si ya nos han embargado, se puede detener el proceso en cualquier momento pagando la cantidad adeudada. Esto no es precisamente fácil, porque una vez que se inicia el proceso aparecen ya los gastos, comisiones, tasas y toda la parafernalia orquestada para desplumar a la víctima.

Por eso, y mientras sea posible, hay que intentar vender el bien en un precio que nos permita pagar la deuda, porque si nos embargan es muy probable que entre unas cosas y otras, subastas extrañas incluidas, nos quedemos sin el bien y no consigamos, ni aún así, pagar la deuda.

Ojalá ninguno tengamos que conocer el tema más a fondo.

110 propietarios pierden diariamente su piso

Adosado amenazado de embargo.

A lo mejor ofreciendo el dato de esta manera, diciendo que ciento y pico personas pierden su vivienda diariamente, comprendemos la dimensión de la tragedia hipotecaria que vive España. Se trata de un desastre económico y sobre todo de un desastre humano de consecuencias difíciles de medir.

En lo que llevamos de 2010, que ya le queda poco, han perdido su piso 28.000 personas.

Por sectores, pues lo imaginable, aunque los mitos sean otros, especialmente por parte de algunos: los que con más frecuencia han perdido su piso han sido los trabajadores de la construcción, los autónomos y los pequeños y medianos empresarios. Según las mismas fuentes, concretamente de el diario EL PAÍS, se calcula que en España existen aún un millón y medio de pisos que podrían ser embargados por impago.

Los bancos, verdaderamente aterrorizados por este fenómeno, pasan los inmuebles a sus carteras tras intentar en vano venderlos. La jugada, mala para todos, consiste en quedárselos por el 50 % del valor de tasación de la hipoteca mientras se sigue reclamando el resto de la deuda a la persona embargada.

Para el ciudadano embargado, el asunto es simple y llanamente catastrófico, porque además del pìso perderá buena parte del salario futuro el día que consiga mejorar. Para el banco, aunque parezca lo contrario, tampoco es nada bueno, proque además de quedarse un piso (que no le sirve para nada si no lo consigue vender) tiene que dotar las correspondientes provisiones de capital.

Y repito, porque la cifra es para echarse a temblar: 110 embargos diarios.

A buenas horas, Izquierda Unida

¡Qué fácil es repetir lo que dicen todos!

Que Izquierda Unida había perdido el rumbo hace mucho tiempo ya lo sabíamos, pero que anduviera tan retrasada con sus propuestas la verdad es que nos pilla un poco descolocados, porque ya no sabemos a lo que atenernos con esta formación política.

Lejos de ir a la vanguardia de la lucha social, o de liderar cualquier tipo de movimiento, resulta que este pasado fin de semana se han presentado a bombo y platillo con una propuesta, con la que estoy de acuerdo, dicho sea de paso, pero detrás de la cuál ya llevan mucho tiempo las asociaciones de usuarios y consumidores.

Se trata de la figura de la Dación en Pago, de la que ya te he hablado en otras ocasiones. La idea de esta figura financiera es que la deuda hipotecaria quede cancelada con la entrega de la vivienda, y es algo que se viene realizando con éxito en países como Estados Unidos y Francia.

En la actual legislación española, la deuda hipotecaria tras un embargo se mantiene por la diferencia entre el precio de venta del inmueble que obtenga el banco y el capital de la hipoteca pendiente de amortizar, con lo que el drama de las familias embargadas es aún mayor, ya que se quedan sin vivienda y con deuda.

Por otro lado, y en la misma conferencia de prensa en la que pedían la Dación en Pago, la formación política presentaba una propuesta extraña y de imposible aplicación. Pedían que el embargo de una vivienda se paralizara siempre y cuando al menos una de las personas que formaran la unidad familiar se encontrara en situación de desempleo.

En ese caso, ¿qué sucede con la deuda? ¿El banco se queda sin cobrar? Además, puede dar lugar a situaciones picarescas, como no aceptar ningún puesto de trabajo en el que el salario supere ampliamente la cuota hipotecaria que habría que pagar.

Se trata de una propuesta que no se la creen ni ellos mismos, pero que la han lanzado por pura demagogia, aunque no creo que ni a sus votantes les haya parecido una medida coherente.

En definitiva, está bien que Izquierda Unida se quiera hacer notar, pero debería de hacerlo liderando el camino, no yendo detrás de todo el mundo.

Subasteros

¿La figura es buena o mala?

Un subastero es una persona que centra su actividad personal o profesional en acudir a subastas de liquidación de bienes, tratando de aprovechar en beneficio propio una situación extraordinaria.

En principio, esto no tiene por qué ser ilícito, ni siquiera inmoral. Un médico es también una persona que se lucra en una situación de debilidad de su cliente, y un enterrador, lo mismo.

El problema viene cuando el subastero se prevale de su posición, sus contactos, suy conocimiento del mercado o métodos aún peores para conseguir que el piso o bien inmueble embargado y subastado se liquiden en un valor muy por denajo del valor real, lo que perjudica, e incluso arruina, al deudor, ya que el producto de lo que se saque en la subasta es para el dueño del bien subastado, aunque con ese monto tenga que pagar las deudas.

O sea, que si el piso se subasta en poco, sigues debiendo mucho al banco (y te lo cobrarán más adelante), y si se subasta en mucho, puede que liquides la deuda e incluso libres algún milloncejo para seguir tirando.

No obstante, fuera de la leyenda negra de los subasteros y sus viejas colusiones y acuerdos abusivos para monopolizar el mercado, la sociedad de la información ha abierto mucho las subastas, haciendo más difíciles, o casi imposibles, estas antiguas prácticas acaparadoras o intimidatorias.

Hoy en día casi cualquier persona puede acudir a una subasta, y las hay incluso por internet. De hecho, si no os importa tratar de sacar tajada de lo que le han embargado a otro, a veces es una buena opción para encontrar un inmueble a buen precio.

Porque con la nueva ley, subasteros somos todos si queremos: basta con depositar la fianza, informarnos de las característcas del bien y pujar como uno más, o uno menos.

Allá cada cual.

Embargo de nómina

¿No pensaríais que sólo os iba a poner chicas como la de ayer....?

Seguimos hoy con el maravilloso mundo de los embargos. ¿A que es divertido? De nada. A mandar. Siempre estoy contento de alegrarle a la gente un sábado.

El embargo de nómina no solía aplicarse a las hipotecas porque solía bastar con la liquidación del bien, pero con la devaluación de los pisos, conviene conocer la figura.

Empezamos por el principio, lo que no es tan usual como pudiese parecer:

El embargo de nómina es el último recurso al que un juez puede acceder para lograr el cobro de una cantidad cualquiera que se la procedencia de esta obligación: un crédito, un préstamo, una hipoteca, una demanda alimenticia, multas de tráfico, impuestos revolucionarios reconocidos por el Estado, sisas, alcabalas, etc.

A la hora de embargar la nómina es importante saber que los embargos de nómina deben realizarse sobre el salario mensual de la persona endeudada dejandpo fuera del embargo una cantidad equivalente al salario mínimo interprofesional

Dicho esto, y como ya os imaginábais, la cantidad embargable depende de cuántos ingresos mensuales percibe el deudor: cuanto más alto es el ingreso de la nómina, mayor el embargo.

Os copio aquío lo que dice una tabla judicial de las canbtidades embargables:

A las personas que perciban hasta el doble del SMI, se le podrá descontar el 30% que exceda de ese salario mínimo, que anda por 633,30 euros.
Salarios de hasta tres veces el SMI, se le suma el descuento anterior, más el 50% de lo que exceda de dos SMI.
Aplicable para personas que perciban hasta 4 veces el SMI, se les embarga lo anterior más el 60% del monto que exceda el tramo entre el segundo SMI y el cuarto.
Para ingresos de más de cinco SMI: a los embargos anteriores se le agrega el 75%, del tramo entre el segundo SMI y el quinto.
Para quien goce de más de cinco salarios mínimos, se embarga el 90% de todo lo que exceda un salario mínimo.

Y OJO al parche, proque en los casos de las pensiones alimenticias, TODA LA NOMINA ES EMBARGABLE, a con lo que si te toca la juez nazi de turno, puede decidir que el 100 % de tu nómina va para tu ex y los niños.

Por cierto: de los ingresos en negro, no se embarga NADA. Ni la emoción siquiera.

Tenía que decirlo.

Embargo

Un instante antes del comienzo del embargo.

Lo primero, decir de qué hablamos: el embargo es el conjunto de actividades cuya principal finalidad es afectar bienes concretos del patrimonio del deudor a una concreta ejecución procesal frente a él dirigida.

O dicho en cristiano: el embargo es quitarle a una persona sus bienes para que estos sirvan de pago de una deuda.

Para que exista embargo, es necesario que antes se haya decretado una acción judicial contra el deudor y que sea por una cantidad concreta y determinada de dinero. Por tanto, lo primero es concretar el monto de la deuda e iniciar el procedimiento judicial. Pero OJO: si la deuda es con una entidad pública, el proceso judicial no es necesario porque las entidades públicas pueden embargar por sí mismas sin participación de la justicia, lo que acelera todo el proceso.

Para que el embargo sea efectivo, el deudor debe ser fehacientemente informado de su deuda y de que se abre el proceso de embargo. A esta información se le llama apremio, y muchos tratan de retrasar la notificación todo lo que pueden, a sabiendas de que el embargo es imposible hasta que no se haya notificado convenientemente.

Antes de la ejecución pública de los bienes embargados, el deudor puede detener el proceso pagando la deuda, pero esto suele ser muy complicado, sobre todo porque una vez que se inicia el proceso nos meten en esas gloriosas listas de apestados que nos alejan de cualquier fuente de financiación.

Por último, ya que el tema daría para semanas enteras de artículos, decir que no todos los bienes son embargables: entre las excepciones están los muebles y utensilios del hogar, la ropa del deudor y su familia, libros, herramientas e instrumentos necesarios para la labor profesional, objetos sacros y dedicados al culto, y cualquier otro bien que se demuestre imprescindible para que el embargado pueda mantener un medio de subsistencia.

Un apunte: las administraciones públicas son inembargables. O sea que si el ayuntamiento no te paga, pues te jodes.

Por si acaso pensabais que éramos todos iguales…

Exigen que desaparezca la hipoteca si el banco se queda con el piso

Opiniópn de los bancos al respecto. El del globo verde somos nosotros.

Tardaba ya en hacerse realidad esta iniciativa, pero al fin se ha concretado.

La propuesta, impulsada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, cuenta con el asesoramiento del Colegio de Abogados de Barcelona y solicita que el sistema hipotecario español se equipare al de Estados Unidos, donde la vivienda, y sólo la vivienda, garantiza el pago de la cantidad hipotecada.

En estos momentos, cuando un ciudadano no puede pagar la hipoteca, el banco la saca a subasta, y como la situación económica actual está como todos sabemos, resulta que la subasta se queda sin pujadores con lo que, el banco, según la ley, se puede quedar con ella por el 50 % del valor de salida.

La jugada, pro tanto, es la siguiente: debes 100.000 Euros. El banco te embarga el piso y, valga lo que valga, lo saca a subasta en ese valor, y como nadie puja por él, el banco se lo queda en 50.000 y trata de sacarte por el medio que sea los 50.000 € restantes porque, como sabéis, el embargo del piso no anula la hipoteca.

Lo que solicitan estas plataformas ciudadanas es que los bancos asuman también parte de su culpa y de su riesgo. Si el piso es el que garantiza la deuda, una vez que el banco se queda con el piso no es lógico, no es justo, ni equitativo, que la deuda subsista.

O dicho de otro modo: si un ciudadano compra piso cuando no debe, pues que espabile. Pero si un banco da una hipoteca por un piso que no lo vale, que espabile también.

Lo que plantea la Plataforma de Afectados por la Hipoteca es que se debe reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria a fin de e introducir la figura de la dación en pago, que ya existe en países como Francia o Estados Unidos, para dar por cancelada la totalidad de una deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.

Sobre las consecuencias de este asunto, hablamos en los comentarios. Pero yo, de momento, propongo una: sube el riesgo, sube el diferencial.

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