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Los pisos no van a subir en 2014. Razones (IV). Batacazo demográfico

Lo que dejaron a medias...

Lo que dejaron a medias...

Cuando hablo de batacazo demográfico soy plenamente consciente de que se trata de un concepto que puede estar muy claro en unos sitios y no tan claro en otros. Siempre habrá más demanda de vivienda en el Paseo de la Castellana que en mis queridas tierras cepedanas o del Bierzo, pero lo cierto es que el c0ncepto demográfico, en conjunto, afecta y mucho a las expectativas que se puedan crear sobre el precio de la vivienda.

La primera pregunta que cabe hacerse es qué pasa con las viviendas que ocupaban los que se dedicaban a la construcción de viviendas. Parece una broma, pero es un hecho que los muchos cientos de miles de obreros, a menudo foráneos, que posibilitaron el boom de la construcción hace una década, vivían en alguna parte. A medida que el sector de la construcción se fue debilitando, no sólo quedaron vacíos los pisos recién construidos, sino también los pisos que ocupaban los albañiles que se tuvieron que marchar. El efecto vacío fue, por tanto, doble. Y no se aplica sólo a la construcción.

Esto, que podría parecer una anécdota, se convierte en un síntoma de algo mucho más grave cuando se echa un vistazo a los datos para ver que que desde 2012 se observa y cito el informa de Catalunya Caixa “un notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente“

Esto viene a significa que nuestro aumento de población ( España ha pasado de tener  41 millones de habitantes del año 2002 a más de 46,5 millones en 2013) no se ha convertido en una creación de nuevos hogares, que es lo que realmente necesita el mercado inmobiliario.

¿Razones? Muchas: Brusco descenso de la natalidad, retorno de inmigrantes a sus países de origen, emigración de españoles, o simplemente jóvenes que siguen con sus padres, han regresado con ellos, o viven en pisos compartidos sin emanciparse ni residir en una vivienda independiente.

Con esta debilidad latente de la demanda, y lo que he explicado en capítulos anteriores, es muy difícil que la demanda supere a la oferta empujando hacia arriba los precios en este año que comenzamos. Quizás todo lo contrario.

Y en algunas ciudades del interior, tremendamente dependientes de los flujos migratorios del medio rural, la subida no se producirá ni a medio ni a largo plazo. Mi pronóstico es que no subirán nunca, pero tampoco quiero pasarme.

¿Caducará alguna vez el ladrillo?

quintopino

Localización GPS de muchos inmuebles invendibles

La corriente de noticias en torno al estancamiento del ladrillo sigue fluyendo con toda tranquilidad, como si en lugar de ser un torrente novedoso se hubiera convertido en un río, con plaza reservada en los mapas económicos de nuestro país.

Ahora ya no se trata de preguntarse cuándo se reactivarán las hipotecas, y con ellas la construcción, sino de ver qué demonios hacemos con todos los pisos, apartamentos y urbanizaciones que se han construido en estos años y que prosiguen en su marcha, al paso de la oca y con banda de música, camino del deterioro.

Para ello, creo que hay que ver dos asuntos diferentes: el demográfico y el energético.

En cuanto al demográfico, está claro que las viviendas se construyeron para que las ocupase alguien, en el momento de su construcción o más adelante. Sin embargo, resulta que la población no sólo no crece, sino que decrece, tanto por la baja tasa de crecimiento vegetativo como por los fenómenos migratorios: inmigrantes que se marchan y nacionales que emigran. En muchas ciudades medianas se está empezando ya a ver el fenómeno de las viviendas en venta sin haber sido utilizadas, y todo porque el abuelo, que vivía en el pueblo, compró una casa para pasar los inviernos en la capital. Cuando falleció el abuelo, los hijos pusieron a la venta el piso, porque viven en otro sitio, normalmente en una ciudad más grande, y no saben qué hacer con ese activo.

Estamos, por tanto, ante una segunda fase de las consecuencias del despoblamiento rural, que afecta ahora a las pequeñas ciudades cabeceras de comarca y de provincia. Por ahí, como vemos, van a venir pocas soluciones.

En cuanto al tema energético, la cosa no pinta mucho mejor: el progresivo encarecimiento de los carburantes, un fenómeno que no parece que vaya a detenerse ni a cambiar de rumbo, hace que las viviendas alejadas de los centros de trabajo sean cada vez menos atractivas. ¿Y dónde están muchos, la mayoría, de los pisos invendibles que lastran con hipotecas tóxicas los balances de los bancos? En la quinta puñeta.

El intento de trasladar a España el modelo americano de grandes suburbios no sólo ha fracasado en lo económico, sino que será una rémora que costará años disolver. Una casa lejos de las compras, lejos de los colegios y lejos del trabajo supone un coste de desplazamiento cada vez más inasumible. Por eso, en mi opinión, hay muchos pisos que no se venderán nunca.

¿La solución? No sé: poco a poco se irá viendo alguna, o la falta de ella. Peor esto es lo que creo que hay.

Hipoteca y población.

La cosa está realmente mala...

La cosa está realmente mala...

A lo que más nos estamos acostumbrando es a decir que la hipoteca es una especie de losa que aplasta la demanda llevándose una parte importante, demasiado, de la renta disponible de las familias. De este modo, la falta de dinero en el mercado es lo que reduce las compras y por ese camino descienden también la producción y el empleo.

Sin embargo, últimamente parece que nos hemos olvidado de que la vivienda ha sido y es en España el principal indicador de capitalización de las familias, y el bien en el que permanece depositada una buena parte de la riqueza familiar española. En algunos países, o en algunas culturas, la riqueza se acumula en oro, o en joyas que se pasan de generación en generación y aquí lo hacemos en viviendas. Pues vale.

¿Y a dónde voy con todo esto? A que la esperada bajada de la vivienda puede beneficiar a algunos, que la podrán comprar a un precio más asequible, pero va a perjudicar a una inmensa masa de españoles que tenían sus ahorros invertidos en este bien. Y no me refiero al megaespeculador que tiene ocho casas y las alquila, sino a un abuelo cualquiera, que metió en la casa toda su renta durante años y que ahora dejará una herencia menguante a sus descendientes. Ese dinero, que antes era un activo para invertir o consumir, ha desaparecido de pronto, dejando sensación de timo (y de pobreza) a una persona que antes consumía con más alegría o pensaba poner su pequeño negocio.

¿Y cuándo se recuperará el precio de la vivienda para que pueda recuperarse este capital? Posiblemente tarde muchos años,  ya que la población no crece, algunas ciudades se vacían y toda la población se concentra en ciertos polos geográficos, donde el precio se mantiene o sube, haciendo que se devalúe en el resto del territorio.

Quizás este análisis es el que hacen los bancos y por eso son tan reacios a conceder hipotecas: en los próximos años es más probable que la vivienda siga bajando que ver un nuevo impulso alcista, pro lo que conceder hipotecas suponer incurrir en el riesgo de tropezar otra vez con la misma piedra: que las viviendas que aparecen en sus balances valgan menos que el dinero que dieron por ellas.

Por tanto, para evitarlo, quedan unas pocas salidas: que aumente la demanda de viviendas, que aumente la población, o quizás que tengamos una gigantesca plaga de divorcios que duplique las casas necesarias.
Sólo lo último parece probable en la situación actual…

Hipoteca y población. El laberinto.

Que cada cual saque sus conclusiones...

Que cada cual saque sus conclusiones...

El viernes nos preguntábamos de quién son lo bancos y de quién es la hipoteca. La respuesta, a mi ver, está clara: nuestros. Ya sé que no os gustó la idea, pero los bancos, como los políticos, sond e los accionistas y de los votantes. O creemos eso, o nos hacemos totalitarios. Mala suerte.

Hoy pasaré a otra pregunta que nos hacemos a menudo: ¿cuándo se venderán los pisos vacíos? ¿Cuando saldrá por fin de la cartera de los bancos el gigantesco stock de urbanizaciones sin vender que pesa sobre sus balances como una losa?

La respuesta es que probablemente nunca, y trataré de explicarlo.

Por toda España se acumulan decenas de miles de pisos sin vender. Hay gente que se ha entretenido incluso creando mapas de urbanizaciones y barrios fantasmas. En cada ciudad, y ya lo hemos visto antes, hay barrios enteros de casas vacías.

La cuestión es saber a quién se le pueden vender, y para eso hay que echarle un ojo a la pirámide demográfica española.

El mayor boom de población se produjo al final de la guerra civil y en los años ochenta. Posteriormente hubo una avalancha de inmigración que aumentó nuestra población en otros cinco millones de personas.

La clave del problema está en que la construcción de vivienda en España fue posterior a la generación de la población, por lo que es esperable que las casas, en muchísimos casos, duren más que las personas.

Los nacidos tras la guerra civil tiene ahora una media de setenta a setenta y cinco años. Por razones naturales, es esperable que abandonen sus pisos en una media de diez años, por lo que a todo el stock de pisos sin vender se va a añadir un buen número, de cenas de miles, de viviendas usadas vacías. Y lo harán justo en un momento en el que se podrán vender muy malamente y cuando sus hijos y herederos, en muchos casos, residen en otras localidades y no las van a ocupar.

Estas viviendas, por tanto, presionarán a la baja a los pisos vacíos por dos lados: aumentando la oferta en los casos en que se quieran vender, o reduciendo la demanda cuando los herederos los ocupen.

Casi nadie habla de esta realidad, pero lo cierto es que nuestra pirámide demográfico nos dice que lo que no se haya vendido en cuatro o cinco a os no se venderá nunca, o tendrá que bajar sensiblemente de precio.

Si a eso unimos que muchos de los inmigrantes que llegaron a España han retornado a sus países o acabarán haciéndolo si la crisis se prolonga, entonces está claro que el stock de pisos no sólo no va a disminuir, sino que incluso puede crecer en los próximos años.

Y al que le quede la esperanza aún de colocarle su hipoteca a otro, que le eche un ojo a los datos de natalidad. Y hablamos.