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Hipoteca a la europea

Por fin hacemos algo!!!

Parece que por fin somos europeos, pero de verdad, al menos en lo que se refiere a las hipotecas porque el Parlamente Europeo ha aprobado una nueva directiva referente a este producto financiero en virtud del cuál se intentan proteger los derechos e intereses de los consumidores ante los abusos habituales de las entidades financieras.

En este sentido, lo que más destaca de esta nueva directiva es el hecho de que se exige una información transparente y comparable, de manera que los consumidores puedan comparar en todo momento las ofertas de dos o más entidades financieras en lo que se refiere a la concesión de su hipoteca.

Con esto se pretende fomentar la competencia sana entre las entidades y garantizar así que los consumidores puedan disfrutar de las mejores condiciones en todo momento. Además, se añade que no se podrán vincular otros productos financieros, con lo que los hipotecados dejaremos de estar extorsionados por las entidades financieras al respecto.

Por otro lado, también se intentará potenciar la figura de la dación en pago en los contratos hipotecarios y garantizar que los bancos y entidades financieras denieguen las hipotecas en el caso en el que la capacidad de reembolso de la familia en cuestión no sea la adecuada.

Con esto último se intenta luchar contra la formación de una nueva burbuja inmobiliaria como la que nos ha traído al lugar donde nos encontramos y que tuvo su gran fundamento en la concesión indiscriminada de hipotecas durante años y años, que provocó un incremento artificial de los precios de la vivienda y que miles de familias se encuentren ahora en una situación desesperada.

En definitiva, es un intento de las autoridades políticas por conseguir dotar de sentido común a un mercado totalmente caótico, como es el hipotecario, un caos en el que nos hemos movido durante estos años sin que nadie haya querido hacer nada al respecto, por favores debidos o por intereses sobrevenidos.

Es evidente que con esta directiva no se resuelven todos los problemas, pero también está claro que al menos es un paso en la buena dirección, y como tal lo debemos de recibir, con moderado optimismo.

La retroactividad de la dación en pago

Retroactiva o no, he ahí la cuestión

Ahora que estamos en plena vorágine de debate sobre la dación en pago, sus consecuencias y las ventajas o perjuicios que puede generar en el sistema hipotecario español, vale la pena ir un paso más allá y plantearnos la conveniencia o no de la retroactividad de esta medida.

Las principales asociaciones que están luchando en favor de la dación en pago apuestan porque sea una medida retroactiva, de manera que afecte no sólo a las hipotecas que todavía están vigentes, sino a aquellos casos de desahucios que ya se han producido en el pasado.

En este sentido cabe plantearse una cuestión primordial y es hasta que punto del tiempo se quiere retroceder y por qué. Habría que determinar un punto en el tiempo en el que ya no se podría ir más allá, pero ello generaría una situación de injusticia para las personas que perdieron su vivienda justo antes de ese plazo.

Por otro lado, nos encontramos con los principales partidos políticos de este país, PP y PSOE, que se oponen abiertamente a esta opción por considerar que rompería las reglas de juego y pondría en peligro el estado de saludo, ya muy deteriorado de por sí, de las entidades financieras.

Además, desde el seno de estos partidos, así como desde las fuentes financieras, se insiste en los peligros que la dación en pago generaría en el sistema hipotecario ya que podría suponer un incentivo a las familias hipotecadas para dejar de pagar su vivienda, ya que les compensaría hacerlo así a cambio de perder su vivienda.

Es evidente que la dación en pago para unos colectivos determinados parece ser un ejercicio de justicia social y que se debería de aplicar incluso de manera retroactiva, pero igualmente nos encontramos en el problema de fijar los límites a dicha medida, ya que hecha la ley hecha la trampa, y siempre puede haber corruptelas varias, y en este país ya estamos más que servidos al respecto.

En cualquier caso, y como nos suele ocurrir, lo más probable es que todo quede en nada y que la dación en pago siga siendo una figura jurídica que pulula por el ordenamiento jurídico español sin aplicación práctica real.

Cuidado con la dación en pago

La eterna balanza

Todos nos hemos llenado de júbilo al comprobar que la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago será debatida en el Parlamento, después de 4 años de lucha, abriéndose una pequeña luz en el futuro más inmediato de la sociedad española, sobre todo, de la más desfavorecida que puede ahora plantearse un futuro más halagüeño.

Sin embargo, no podemos confiar todo en la dación en pago, y más si con ello nos estamos perjudicando a nosotros mismos. Hay que estar muy seguros de mantener esta figura jurídica para los hipotecados con verdaderos problemas económicos como consecuencia de la crisis y no generalizarla para todas las hipotecas.

Una dación en pago generalizada provocaría un incremento inmediato de los diferenciales aplicados por las entidades financiera, sí, más todavía, ya que tendrían que repercutir en el cliente la mayor asunción de riesgo que les supone la aceptación de la dación en pago.

No podemos olvidar que durante los años de burbuja inmobiliaria todos nos beneficiamos de tipos de interés ínfimos, sobre todo en comparación con los del resto del mundo, a la hora de hipotecarnos, por la sencilla razón de que la entidad financiera no corría riesgos ante una eventual devaluación del precio de la vivienda.

Si acepta la dación en pago, el riesgo pasaría a ser de la entidad financiera, ya que el cliente se podría deshacer de la deuda entregando la vivienda en un contexto, por ejemplo, de precios a la baja. Ello haría que todas las hipotecas se encarecieran, y puede que no fuera tan buena noticia.

Una dación en pago limitada, para familias con graves problemas económicos y siempre para la primera vivienda de la unidad familiar podría ser una solución intermedia, que evitaría el gran número de desahucios que seguimos sufriendo en nuestra sociedad y a la vez no encarecería demasiado las hipotecas.

Lo que sí debemos de tener en cuenta es que cualquier logro tiene unas consecuencias inmediatas en las relaciones financieras con las entidades, por lo que debemos de saber muy bien lo que pedimos antes de llenarnos la boca con nuestras peticiones. ¿Queremos dación en pago o tipos de interés bajos?

Alquiler social en lugar de dación en pago

Migajas del pobre

Ante el miedo que el sector financiero sigue provocando entre los partidos políticos nacionales, tanto el Gobierno como la oposición parecen haberse puesto de acuerdo en la opción de apostar por el alquiler social como una manera de contentar a su electorado a la vez que no perjudican demasiado al sistema financiero.

¿En qué consiste el alquiler social?

Se trataría de obligar a la entidad financiera correspondiente a negociar un alquiler social con su cliente en caso de que éste no pudiera hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, de forma que se fijara una renta mensual en función de los ingresos del cliente hasta que la situación volviera a la normalidad.

Sería una especie de carencia, pero en lugar del pago de los intereses se estaría abonando un alquiler por la vivienda. En esta situación la entidad financiera se garantizaría unos ingresos, algo menores, eso sí, pero ingresos al fin y al cabo, mientras que el cliente podría mantener su vivienda en estos tiempos difíciles.

La gran ganancia de las entidades financieras es que de esta forma conseguirían no perder tanto dinero como sí harían en caso de la dación en pago, que les obligaría a hacerse con una vivienda por un precio muy inferior al que fijaron inicialmente en la hipoteca, perdiendo con ello mucho dinero, ya que el valor de mercado de estos inmuebles hoy en día está por los suelos.

En definitiva, se trata de contentar a la mano que te da de comer, porque no podemos olvidar la gran cantidad de créditos y préstamos que han sido condonados por parte de las entidades financieras a los partidos políticos bajo la idea de que con ello se conseguiría un futuro más prometedor para dichas entidades, como el tiempo se ha empeñado en demostrarnos con las continuas ayudas que están recibiendo.

Porque aunque el propietario de la vivienda pueda seguir viviendo en la misma pagando el alquiler social, no se contempla la posibilidad de que éste prefiriera en un momento dado deshacerse de la misma mediante el proceso de dación en pago, con lo que los ciudadanos volvemos a salir perjudicados en favor de los bancos y cajas.

La Izquierda Plural solicita la dación en pago con carácter retroactivo

Derecho al pataleo

La dación en pago es una de esas figuras que nos ha estado persiguiendo desde que estallara la crisis, con asociaciones y agrupaciones solicitando su aplicación tanto a las nuevas hipotecas como a las ya constituidas, aunque parecía haberse instaurado como general la opción de que sólo se aplicara a nuevas hipotecas.

Sin embargo, la Izquierda Plural, agrupación parlamentaria que recoge a IU, ICV y CHA, ha presentado una petición en la sede legislativa en función de la cuál apuesta por la aplicación de la dación en pago, pero no sólo para las nuevas hipotecas sino también para las hipotecas ya constituidas siempre y cuando se cumpla un requisito básico.

Un requisito que no sería otro más que se tratara de la vivienda habitual de la familia, y que ésta pudiera demostrar que no tuviera otro inmueble a su nombre. En este caso, la Izquierda Plural considera justo que sea la familia la que decida si quiere apostar por la figura de la dación en pago para resolver la situación hipotecaria, con lo que anularía la deuda a cambio de entregar la vivienda.

Como no podía ser de otra forma, esta petición ha levantado ampollas en el sector financiero que ya se encuentra en graves dificultades como para empezar a plantearse un agujero mayor que supondría la reducción de la deuda hipotecaria de las familias y la acumulación de más stock de viviendas.

Una vez más, los intereses de los ciudadanos colisionan claramente con los de las entidades financieras, que lejos de solidarizarse con la situación a la que se ven sometidos los ciudadanos, prefieren apostar por sus propios intereses creados y generar una situación insostenible para el conjunto de la sociedad.

Es evidente, a poco que se aplique algo el sentido común, que esta propuesta no va a salir adelante y que quedará en una mera petición sin recorrido, más de cara a la galería que con una funcionalidad real que se pueda aplicar a la economía del día a día.

Y es que este es uno de los problemas de la clase política española, que trabajan más en función de la opinión pública que de los intereses comunes.

Reforma hipotecaria del Gobierno: Menos da una piedra

Menos da una piedra, aunque sea tan grande

Esta semana se ha confirmado la aprobación de las medidas hipotecarias que han venido avanzando los diferentes miembros del Gobierno en las pasadas semanas, con el objetivo principal de conseguir que las familias con mayores riesgos de exclusión social no caigan en el drama social que el embargo genera.

De esta manera todas las familias con todos sus miembros en situación de desempleo y cuya cuota hipotecaria supere el 60% de sus ingresos, incluyendo las prestaciones por desempleo, podrán acogerse a las ventajas que ofrece esta nueva modificación legislativa, siempre y cuando se trate de la vivienda habitual y el valor de la hipoteca no supere los 200.000 euros, en las grandes ciudades, y 120.000 en las ciudades más pequeñas.

Para estos casos las entidades financieras estarán en la obligación de aceptar la refinanciación de la deuda hipotecaria de las familias, de manera que se pueda reducir, de manera importante, la cuota hipotecaria mensual a pagar, y se consiga así que puedan salir adelante.

En primer lugar, las familias se podrán acoger a un período de 4 años de carencia durante el cuál sólo pagarán intereses, con lo que su cuota se reducirá, aunque al final tendrán que pagar el capital que han dejado de pagar en estos momentos iniciales.

En segundo lugar, también se permite la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca hasta 40 años, lo cuál facilitará, igualmente, la reducción de la cuota mensual, así como se prevé una reducción del tipo de interés a aplicar a Euríbor + 0.25, independientemente de lo que se tenga firmado en el contrato hipotecario.

Con ello se conseguirá reducir el esfuerzo que tienen que realizar las familias para pagar sus cuotas mensuales, confiando en que en un futuro puedan recuperar sus empleos y con ello se encuentren en disposición de poder pagar sus hipotecas en situación más normalizada.

Sin embargo, las asociaciones de consumidores y de hipotecados creen que estas medidas no resuelven el problema en términos generales, sino que tan sólo son parches del sistema, pero que la verdadera solución se encontraría en la aplicación de la dación en pago en términos generales para todas las familias.

Ahora la banca acepta la dación en pago, aunque a medias

Dación de pago sí, pero a nuestra manera

Justo cuando Luis de Guindos, Ministro de Economía, ha anunciado que mañana viernes puede haber novedades en cuanto a la legislación hipotecaria, con la incorporación de la dación en pago como una figura fundamental en el entramado jurídico de las hipotecas de este país, la patronal bancaria da su brazo a torcer y comienza a hablar de esta posibilidad.

Porque hasta ahora en todas sus declaraciones al respecto habían mostrado su profundo desacuerdo con la dación en pago, considerando que ocasionaría graves perjuicios para el sector financiero, y, por tanto, para la economía en general. Sin embargo, el Presidente de la Asociación Española de Banca, el Sr. Martín, dijo ayer que los bancos y cajas verían con buenos ojos la aplicación de la dación en pago en las hipotecas.

Pero no te vayas a poner demasiado contento, porque sus palabras llevaban trampa ya que el requisito exigido por la patronal bancaria es que la implementación de la dación en pago se haga al arbitrio de las propias entidades financieras, es decir, que la apliquen cuando les de la gana, o sea, que al final es como si no hubiera dicho nada.

Según las propias palabras del Sr. Martín, las entidades financieras llevan ya un tiempo aplicando la dación en pago de esta forma, es decir, cuando ellas lo consideran oportuno, que vendría a ser en aquellos momentos en los que el inmueble no ha perdido gran parte de su valor.

Por suerte, todo apunta a que el gobierno legislará en las próximas semanas en favor de la aplicación de la dación en pago en términos objetivos, los cuáles vendrán determinados por los ingresos económicos de las familias hipotecadas, de forma que se fijará un umbral de ingresos por debajo del cuál se podrá aplicar la dación en pago sin que actúe el arbitrio de la entidad financiera.

Ahora bien, se trata de una medida que empezará a funcionar para las hipotecas que se firmen a partir de ahora, con lo que no acaba de resolver el drama de miles de familias que, sin poder pagar sus hipotecas, se ven abocadas a perder la vivienda a la vez que mantienen la deuda con el banco.

El seguro de crédito, el flotador de la crisis

La vía de escape de la crisis de crédito

Independientemente de nuestras opciones políticas seguro que estamos todos de acuerdo en el hecho de que España necesita un sistema hipotecario de calidad que evite que se vuelva a producir una situación como la que todavía estamos sufriendo y que podamos mirar al futuro con cierto optimismo.

Por ello, las propuestas de mejora del sistema se suceden de manera continuada desde todos los sectores, siendo tres las que han ganado más adeptos, como son la dación en pago, el límite legal al 80% del valor de tasación del inmueble y el seguro de crédito.

En primer lugar, la dación en pago parece desechada por los analistas hipotecarios porque consideran que generaría una restricción mayor al crédito, a la vez que se encarecería el mismo mediante un incremento en los diferenciales aplicados por las entidades financieras. Sería una manera de penalizar a la mayoría para beneficiar a una minoría.

En segundo lugar, el límite legal al 80% del valor de tasación de los inmuebles obligaría a las familias que quisieran comprar una vivienda a tener ahorrado el restante 20%, o bien a contar con un apoyo familiar que se lo pudiera ofrecer. En este sentido, las familias más humildes y, sobre todo, el colectivo inmigrante, se quedaría claramente fuera de la posibilidad de adquirir una vivienda, con lo que podría ser socialmente injusto.

Y, en tercer lugar, el seguro de crédito parece ser la opción más viable porque no restringiría el crédito ni las opciones de las familias españolas, aunque sí encarecería el diferencial aplicado por las entidades financieras, en un porcentaje que rondaría el punto porcentual, según los expertos.

En definitiva, la clave está en comprender que cualquier opción elegida genera unas consecuencias positivas y otras negativas, y que ambas deben de ser colocadas en una balanza a la hora de poder calibrar la mejor opción de cara al futuro y al presente.

En este sentido, parece que la menor distorsión provocaría en el sistema hipotecario sería el seguro de crédito, ya que garantizaría unas condiciones de acceso adecuadas, a la vez que no penalizaría en exceso en cuanto al precio que habría que pagar.

No hablaré si no es delante de mi abogado

Yo no voy a decir nada, ¿y tú?

Que los políticos eran maestros de decir todo sin decir nada haciéndote pensar que habían dicho lo que querías escuchar era algo que ya sabíamos, pero que durante el único, sí, sí, único, debate electoral previo a las elecciones generales del próximo 20 de noviembre ninguno de los dos candidatos con opciones de llegar a ser Presidente del Gobierno hable del problema hipotecario es algo realmente sospechoso.

Porque si aceptamos que el desempleo es el principal problema de este país, el problema hipotecario podría ser perfectamente el segundo, con miles de familias a punto de ser desahuciadas, otras tantas ya en la calle y no menos con el agua al cuello para poder llegar a fin de mes pagando religiosamente su cuota mensual.

Sin embargo, ni Rubalcaba ni Rajoy, ni Rajoy ni Rubalcaba, mencionaron nada, absolutamente nada, al respecto. Parecía como si en este país las hipotecas no existieran y como si los abusos de las entidades financieras durante tantos y tantos años se hubieran evaporado por arte de magia.

La dación en pago, una cuestión que sí ha aparecido en algún mitin político de los candidatos, sobre todo de Rubalcaba, no fue ni tan siquiera mencionada, y no hablemos de una posible ley de transparencia bancaria o de incentivos al crédito. Sólo de habló del sector inmobiliario para echarse a la cara mutuamente la creación de la burbuja inmobiliaria.

Un hecho histórico, sin duda, y que no tiene debate. El PP la creó y el PSOE se aprovechó de ella en su fase de crecimiento y está sufriendo las consecuencias en su pinchazo, todo lo demás son palabrerías. El problema es que la ciudadanía no quería escuchar de donde veníamos sino hacia donde íbamos, y en ello nadie dijo nada.

Este es el tipo de democracia que tenemos y que, probablemente, nos merecemos. Dos políticos de nivel medio optando a ser Presidentes del Gobierno sin enterarse de la misa a la media de lo que van los verdaderos problemas de la ciudadanía española, que sigue sumida en una auténtica depresión crónica por no poder hacer frente al pago de sus hipotecas y el temor de perder su vivienda habitual.

Tú dí blanco que yo seguiré diciendo negro

Pongo un circo y me crecen los enanos

Desde el mismo momento en el que Rubalcaba fue elegido, de aquella manera, candidato a las elecciones generales de este próximo 20 de noviembre, ya intuíamos que tendría que enfrentarse con sus propias contradicciones y todas las acciones que había venido realizando durante sus años en el propio Gobierno, pero es que nunca había estado tan claro como ahora.

Si hace unos días el Partido Socialista Obrero Español presentaba su programa electoral de cara a las elecciones y en él exponía claramente su intención de promover la dación en pago como un de las soluciones más plausibles a la actual crisis inmobiliaria, en un guiño más bien directo a las reivindicaciones de los movimientos del 15-M, ahora nos encontramos con que el Ministerio de Economía contradice esta tesis.

Y es que José Manuel Campa, Secretario de Estado de Economía, ha recordado que la implementación de la dación en pago en el ordenamiento jurídico español sería claramente contraproducente para el bienestar social de la ciudadanía, ya que provocaría una situación de exclusión a una gran parte de la sociedad que no podría acceder a la financiación hipotecaria.

La tesis de Campa se alinea con las que han venido defendiendo las entidades financieras desde el mismo momento en el que se empezó a plantear la posibilidad de la dación en pago, y se basa en el argumento de que con esta figura los bancos y cajas acabarían encareciendo las hipotecas y concediendo una menor financiación.

Así, por ejemplo, si hasta ahora teníamos como norma una financiación sobre el 80% del valor de tasación del inmueble, a partir de que se incluyera la dación en pago se financiaría tan sólo el 60-70%, con lo que menos familias podrían acceder a la compra, por no mencionar el incremento que se produciría en el diferencial aplicado sobre el Euríbor, que se dispararía por encima del 2%.

En definitiva, y como siempre digo, es muy fácil pedir la dación en pago por sus ventajas, pero también hay que entender las consecuencias que generaría en el ordenamiento hipotecario, por lo que no se debería de solicitar tan a la ligera, sin explicar detenidamente lo que puede suceder.

Habemus progama

El candidato de las causas imposibles

Por fin, a apenas un mes de que se celebren las elecciones generales, y sin que el principal partido rival, el Partido Popular, lo haya hecho aún, el PSOE presentó este pasado fin de semana su programa electoral en el que ha habido pocas sorpresas, apostando todas las medidas por una deriva claramente izquierdista, como ya estaba previsto.

Y es que Rubalcaba, candidato socialista, sabe perfectamente que su única opción ante la creciente aceptación del PP en el conjunto de la sociedad, como consecuencia de la crisis económica, es movilizar a las secciones de la izquierda política, conseguir que acudan a las urnas y que apuesten por su persona a pesar de la decepción continua a la que se han visto sometidos por culpa de las políticas al dictado de los mercados de Zapatero.

Así, el programa electoral socialista apuesta claramente por la dación en pago como una de las soluciones a la actual situación hipotecaria. Rubalcaba se ha comprometido a modificar la Ley Hipotecaria de manera que las entidades financieras se vean obligadas a ofrecer a sus clientes hipotecas con la dación en pago incorporada, es decir, hipotecas en las que la garantía sea el bien hipotecado, y no el patrimonio, presente y futuro, del titular o titulares.

El problema, como muchas veces hemos venido hablando aquí, es que la introducción de la dación en pago en el articulado de los contratos hipotecarios conllevaría un incremento de precios de las propias hipotecas, con comisiones más elevadas y con financiaciones máximas que se quedarían, por norma general, por debajo del 80%. Por tanto, ¿realmente nos interesa que se aplique la dación en pago?

En otro orden de cosas, aunque apostando por la misma vertiente ideológica, el programa socialista apuesta por la eliminación de los privilegios a la Iglesia Católica, eliminando su capacidad para otorgar certificados de dominio, lo cuál ha permitido a la Iglesia la posibilidad de hacerse con la propiedad de numerosos inmuebles que deberían de ser de titularidad pública.

En definitiva, Rubalcaba lo tiene claro, sabe que su única opción es realizar un giro importante hacia la izquierda, ahora bien, ¿lo tendrán tan claro sus posibles votantes?

Hipotecas baratas vs. dación en pago

Nos han atrapado con su cepo

El debate sobre la dación en pago se ha venido planteando de manera errónea por los afectados por el mismo, para conseguir captar adeptos que puedan apoyar la causa y formar una unión fuerte en pos de conseguir que la dación en pago se aplique de manera generalizada al conjunto de los contratos hipotecarios.

Pero los bancos llevan un tiempo avisando de que al debatir sobre la dación en pago se está perdiendo de vista una derivada fundamental, como es el hecho de que al incluir la dación en pago en los contratos hipotecarios, se está condenando a los titulares de las mismas a tener que pagar unas condiciones mucho más restrictivas.

Así, se está planteando desde determinados sectores financieros la posibilidad de que la dación en pago acabe siendo más perniciosa que otra cosa si se tiene en cuenta que acabaremos pagando hipotecas más caras a cambio de que, en caso de impago, podamos saldar nuestra deuda con la entrega de la vivienda.

¿Compensa?

Pues no sé yo que decirte, ¿tú que opinas? Está claro que siempre es bueno tener las espaldas cubiertas, pero también es cierto que se estaría penalizando a aquellos núcleos familiares que siguen haciendo el esfuerzo por abonar sus cuotas por encima de otras vicisitudes familiares, en favor del resto que no pudieron hacer frente al pago de sus cuotas, bien por una coyuntura temporal determinada o bien por cierto grado de irresponsabilidad anterior.

¿Hasta donde llega nuestro grado de solidaridad? Esa es la gran cuestión que debemos plantearnos a la hora de afrontar con rigurosidad y honestidad el debate sobre la dación en pago. ¿Estamos dispuestos a pagar más en nuestras hipotecas? Y al pagar más me refiero a unos diferenciales más elevados, a unas comisiones más altas y a una financiación máxima también mayor.

Yo apuesto más por la responsabilidad individual, de manera que cada uno se endeude hasta un nivel que puede mantener de manera permanente con el paso de los años, y que nadie viva por encima de sus posibilidades, y si lo hace que acabe por pagar las consecuencias de sus propios actos, con ayuda pública para los casos más extremos, no hay duda.

Cálculo de Hipoteca

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