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Hipotecas y funcionarios

Remedios que amargan y no curan

No, no me parece buena idea bajarle el sueldo a los funcionarios. Y no me parece buena idea por múltiples razones:

En primer lugar, creo que tenemos una imagen distorsionada de lo que un funcionario, y que la mala imagen, innegable, que tiene este colectivo procede fundamentalmente de la rama administrativa, o sea de toda esa gente que se supone que te atiende en juzgados, ayuntamientos, diputaciones, y administraciones regionales. Cuando la gente se cabrea con los funcionarios y dice que son unos maulas no se refiere , ni siquiera en su fuero interno, a los profesores de sus hijos, a los policías de su barrio ni a los médicos del hospital. Sin embargo el Gobierno, este y el anterior, explota la vena cainita de los españoles para aplicarles recortes a todos por el mismo razonamiento con elq ue a menudo se dice que los ricos lo son porque han robado. Puta envidia, hablando claro.

En segundo lugar, esta bajada de condiciones y salarios profundiza un poco más en nuestro acercamiento al sistema soviético que tanto gusta a algunos y que tan gloriosas quiebras ha producido en el pasado. Se trata de que tengan un puesto de trabajo todos, los que producen y los que no producen, los que son rentables y los que no lo son, los que se esfuerzan y los que no dan un palo al agua. Y lo cierto es que en España sobra un gran número de funcionarios, especialmente en algunas administraciones, pero bajarle el sueldo a todos para que su coste sea un poco menor no optimiza los recursos, no elimina a los improductivos y no racionaliza la administración. Simplemente reparte miseria sin mejorar nada. Muy comunista.

En tercer lugar, y en cuanto al tema que ocupa este blog, la rebaja de sueldo de los funcionarios complica al vida a las entidades financieras, que son las que mayores dificultades tienen, ya que se rebaja la solvencia de un grupo de deudores hipotecarios considerado totalmente seguro hasta ahora. Si un funcionario deja de ser un cliente seguro, la tasa de riesgo tendrá que trasladarse al conjunto de los clientes, lo que empeorará la calidad crediticia de los balances bancarios y nos hará pagar más a los demás en el futuro.

Quizás, y van cien veces, al Gobierno le faltó valor para tratar de poner remedio a la proliferación de oficinas inútiles, competencias duplicadas y papeleos sin sentido. Una vez más optó por el café para todos. Café con sal, en este caso…

Calcular hipoteca para que no nos pille el tren

Hipoteca índigo

¿Os suenan los test de stress de los bancos? Es un eufemismo para llamar a las pruebas que se hicieron y se hacen a los bancos a fin de determinar en qué circunstancias se van a ir al garete. La terminología sale de la ciencia de resistencia de los materiales, y por lo común, antes de esta ruina comunal que nos aflige, se utilizaban para conocer la resistencia de un puente o un edificio ante eventos como un viento fuerte o un terremoto.

En el caso de los bancos, lo que se trata es de saber cuántos años de crisis, de impagados, de morosidad y de pérdidas puede soportar un banco determinado antes de irse al carajo, en columna de a dos y marcando el paso de la oca.

¿Y las familias? Pues la familias y los particulares deberíamos hacer lo mismo con las hipotecas. En esta web se ponen a disposición de los lectores unas cuantas calculadoras hipotecarias que permiten echar cuentas sobre en qué condiciones podremos seguir pagando nuestra hipoteca sin miedo al embargo. Como lo difícil es fijar unas condiciones de stress, voy a proponer algunas que debemos tener en cuenta a la hora de calcular nosotros mismos hasta qué punto es segura nuestra hipoteca o hasta qué punto es prudente que solicitemos una:

—Posibilidad de que uno de los miembros de la unidad familiar se quede en paro. Debemos calcular si podríamos seguir pagando la cuota y durante cuanto tiempo.

—Posibilidad de que los tipos de interés, o el Euribor en particular alcancen el 5%. Es importante saber lo que sucedería en ese caso y si podríamos pagar, aunque de momento parezca un escenario lejano.

—Precio al que podríamos vender actualmente el inmueble que tenemos hipotecado. Esa es la salida de emergencia, así que es importante saber en qué situación estamos.

—Cuantos meses de hipoteca nos permiten pagar nuestros actuales ahorros. Si es menos de un año, estamos apretados.

No son las únicas variables, por supuesto, pero las respuestas a estas preguntas nos ayudarán a no crearnos falsas preocupaciones o a no vivir en una falsa tranquilidad. La verdad suele ser buena cosa.

O eso dicen…

La hipoteca joven se convirtió en chiste

Por fin nos dieron la hipoteca....

Todos recordamos los tiempos en que la hipoteca joven era uno de los productos estrella de la banca comercial, aquellos tiempos en que se animaba a los jóvenes a “dejar de tirar el dinero en alquileres” y comprometerse con la formación de su pequeño patrimonio para obtener autonomía económica y encarrilar su futuro. En este blog, incluso, hubo algún artículo al respecto, aunque no tan halagüeño como la publicidad de los bancos, por supuesto. Este, por ejemplo.

Sin embargo, un nuevo vistazo a lo que es la oferta de los bancos, nos da a entender que los jóvenes ya no interesan como público específico. Mientras en otros tiempos una hipoteca joven podía estar por encima del cien por cien del valor de tasación y su plazo se extendía a menudo hasta los cuarenta años o más allá, esas condiciones han desaparecido actualmente del mercado, pasándose de 42 productos hipotecarios diseñados específicamente para jóvenes a únicamente 3 que podemos ver en nuestros días, y tras mucho mirar con lupa los catálogos de la banca.

En estos momentos, sólo tres entidades cuentan con estas hipotecas, Caixa d’Enginyers, Unnim y la filial de internet del Banco Popular, lo que nos hace pensar que la gran banca, la que marca las directrices y las tendencias en el negocio ha dejado de considerar interesantes a los menores de treinta y cinco años como clientes hipotecarios.

¿Tendrá algo que ver con ello la terrorífica cifra de paro juvenil? Seguramente: con tantos jóvenes parados no sale rentable siquiera la publicidad de este producto, máxime cuando muy pocos, poquísimos, cumplirían luego con los requisitos mínimos.

Pero aún puede ser peor: puede que lo que haya hecho decaer a este producto sea el convencimiento de la gran banca de que estas personas, los jóvenes actuales, no van a mejorar tampoco en el futuro. Porque si pensaran lo contrario tratarían de captarlos ahora como clientes. Así que si no los quieren, mala cosa…

Hipoteca y negocio a medias. Los amigos y la banca.

Par algunos, el mar es sólo una bañera a lo bestia...

Nos sucede a todos: a veces perdemos la perspectiva de lo que son los negocios hasta que nos los planteamos en primera persona, o hasta que le ponemos cara y ojos al asunto.

La cuestión que me propusieron el otro día y que ahora os planteo es si, para comprar un piso, o para emprender un negocio, encontraríamos a un amigo que nos dejase el dinero en las mismas condiciones que los bancos.

Imaginad que viene un amigo, un buen amigo, y os dice que quiere poner una tienda de productos tradicionales; una de esas tiendas donde se vende jamón, queso, y productos de la tierra. Ha encontrado un buen local en una calle peatonal muy concurrida y las expectativas son buenas, porque la ciudad, en mi caso León, recibe bastantes visitantes foráneos y los productos típicos como el queso, la morcilla, o la cecina son bastante conocidos por su calidad. De momento suena bien, ¿verdad?

Bueno, pues acto seguido, vuestro amigo os cuenta que entre el local, la reforma, y la puesta en marcha del negocio, le harían falta unos doscientos mil euros, porque el local sólo está en venta y no se lo alquilan. Suponed que tenéis el dinero y que se lo podéis prestar, y suponed que vuestro amigo os dice que si el negocio va bien os devolverá el dinero en treinta años con un interés del cinco por ciento anual, pero si el negocio va mal no os devuelve nada y os quedáis con el local, hasta que más adelante, con el tiempo, os pueda ir pagando.

¿Cual creéis que fue la respuesta?

Os la cuento: ¡Ni de coña!.

El tío al que le pedían el dinero dijo que él ponía la mitad de la pasta y era dueño de la mitad del negocio. Se llevaba la mitad de los beneficios o la mitad de las pérdidas, y si se vendía el local se llevaba la mitad de lo que pagasen por él. Y que si tenía que poner todo el dinero, era dueño de todo el negocio y hacía empelado al que había tenido la idea, pero que eso de poner todo el dinero y llevarse casi lo mismo que le pagaban por tenerlo en una cuenta a plazo fijo, que ni de broma, y menos teniendo que quedarse con el local si las cosas iban mal.

¿Y qué hubieseis dicho vosotros? Yo, confieso que lo mismo.

Y eso que casi ninguno de nosotros está dispuesto a aceptar es lo que le exigimos a los bancos que hagan: que nos ofrezcan una condiciones que ningún amigo o familiar nos ofrecería.

La banca ha usado muchos trucos y ha tratado de sacar beneficio de todas partes, está claro, pero también hay que ver la realidad de que nadie, absolutamente nadie, nos presta el dinero o nos hace la hipoteca en mejores condiciones que los bancos.

O como decíamos siempre por esta tierra: ni amigos ni familiares; el dinero más barato que hay es el de lo bancos.

Hipoteca y elecciones

Preparémonos para el asalto

Durante todos estos días han puesto al máximo la licuadora de sesos de la campa a electoral, y estamos un poco cansados del asunto, pero creo que es el momento de comentar aquí la influencia que vana tener estas recientes elecciones en el tema hipotecario.

No creo arriesgarme demasiado si afirmo que muchas administraciones han echado los restos en estos últimos meses, tratando de mantener una imagen de normalidad y hasta de soltura con el gasto y el desempeño de sus funciones, pero a partir de hoy eso se va a acabar. A partir de hoy es muy posible que desde Europa nos aprieten un poco más las clavijas exigiendo las reformas que debían haberse realizado hace años y que sólo muy tímidamente comenzaron a realizarse hace unos meses, convertidas en aguachirle edulcorada al menor signo de protesta.

A partir de hoy los bancos pueden endurecer de nuevo las condiciones de las hipotecas y no es descartable que se les empiecen a pedir nuevas ratios de solvencia. A partir de hoy se habrá terminado la tregua para hablar abiertamente de ciertos asuntos, como quién va a mandar en las cajas, cuales sobrevivirán y cuales se irán a pique con el capitán saludando en proa y la banda de música tocando en cubierta.

A partir de hoy, amigos, y durante un tiempo, comienza el enfrentamiento con la realidad. Nos salvará que hay elecciones generales en breve y que tienen que intentar mantener a flote no sólo el barco, sino la ilusión de los marineros, pero la pólvora para cohetes se ha terminado.

En la administración, para todos, y en los bancos para las hipotecas. Pero como dije aquel sargento inglés en las trincheras de la Primera Guerra Mundial: “bueno, chicos, ¿no esperaríais vivir para siempre, no?

Tomémoslo con humor.

Más dureza en las hipotecas

Tienen las hipotecas prisioneras aquí.

Lo hemos dicho muchas veces: mientras no se abra el grifo del crédito, la economía seguirá anémica, porque los empresarios no tienen circulante y los particulares no tienen renta. Con el dinero necrosado, el infarto es inevitable. De ahí a la autólisis queda un paso, pero no quiero ponerme fúnebre…

En ese sentido, las hipotecas van por el mismo camino cuesta arriba, porque las condiciones para concederlas no dejan de endurecerse, lo que repercute y mucho en el mercado inmobiliario y en la reactivación, que no llega, del sector constructor.

Según datos del Banco Central Europeo, la banca impuso en el primer trimestre de 2011 unas condiciones moderadamente más estrictas en la concesión de préstamos a los hogares y empresas y se prevén aún mayores apreturas para el segundo semestre de este año.

De todas las entidades europeas, un 13 % informaron de un endurecimiento de las concesiones, ya sea en la subida de diferenciales o en una mayor exigencia de garantías, ratios de solvencia o capacidad de endeudamiento. O sea, que como hay menos dinero, se pone más caro, o se presta con menor riesgpo: nada mágico en esto.

La buena noticia, y reíos conmigo, es que esto le parece al BCE menos importante porque al mismo tiempo se redujo también la demanda de hipotecas, hasta un 23 % del total sobre el año pasado, lo que, en el colmo del optimismo, significa que el problema es más grave pero afecta a menos gente.

Es lo que digo siempre: lo bueno de los cementerios es que la gente que está allí no coge la gripe.

Hay que jod…

🙂

La muerte de las Cajas de Ahorros. Consecuencias para la hipoteca.

Caja de Ahorros antes de ponerlo todo de su parte...

Todos habéis oído ya a estas alturas que las cajas de ahorros agonizan en España como modelo financiero. Las pocas que subsistan serán aquellas que se hayan comportado como entidades financieras responsables, y de esas, de esas dos o tres, no podremos esperar un comportamiento muy diferente al de los bancos.

Las demás, o tendrán que convertirse en bancos, o tendrán que acometer unas reformas tan profundas que ya nunca más serán lo que fueron.

¿Y qué eran? En teoría entidades sociales gestionadas por los impositores, por los trabajadores y por los ciudadanos.. No tenían ánimo de lucro y destinaban sus beneficios a fines sociales. Genial. En los mundos de Yupi estas cosas resultaban francamente maravillosas.

¿Y en la práctica? En la práctica las Cajas estaban gestionadas por los políticos y los sindicatos, mangoneando el dinero de todos para favorecer sus fines, de modo que muchas veces se convertían en abrevaderos de dinero opaco y retiros dorados para políticos gastados o incómodos, de modo que podían financiarse proyectos según lo jugosos que fueran para los contratistas, los comisionistas o cualquier otra especie de lagartija que conociese las grietas del sistema.

El fin de las cajas puede parecer un desastre por lo que se pierde de obra social, y quizás lo sea en parte, pero desde el punto de vista de la hipoteca creo que será positivo, porque al quedar menos dinero en manos de los políticos y sus obras faraónicas, habrá más dinero disponible para fines comerciales.

Y los fines comerciales son precisamente eso: líneas de crédito para empresas e hipotecas a particulares.

Puede pareceros extraño, pero a mi juicio es lo que veremos después de una etapa más o menos larga y más o menos dolorosa de ajuste: que la liquidez disponible aumentará y que eso será bueno para conseguir una hipoteca, o al menos para que no suban tanto como podrían subir en otro caso.

No hay mal que por bien no venga, ya se sabe…

La dación en pago de una hipoteca. El lado amargo

Bueno... Pues si no quieren pagar, que no paguen... Déjalos que decidan...

La gente siempre ha querido las cosas gratis, sin pagar un duro, por su cara bonita y porque ellos lo valen. En este país siempre ha sido popular el robo y héroes los bandoleros, pero creo que últimamente estamos sufriendo una gran oleada de descaro al pedir que se haga lo que sea, lo que haga falta, para que las deudas caduquen y el todogratis se extienda por el mundo.

Lo primero que he visto en ese sentido han sido varias movilizaciones exigiendo la renta mínima ciudadana, que es un sueldo mínimo al que se tendría derecho sólo por nacer. No voy a repetir aquí los maravillosos razonamientos de los que piden tal cosa, pero sí os diré algo: cuando todo el mundo tiene cuatrocientos euros, esa cantidad equivale a cero.

En segundo lugar, me ha llamado la atención la verdadera bronca que organizan las asociaciones de internautas ante cualquier amenaza contra el todogratis de las pelis, el todogratis de las series, y el todogratis de la música. Se les llena la boca hablando de cultura, de compartir, de crear sociedad, cuando lo cierto, lo real, es que a ellos puede que le importen esas cosas, pero a una abrumadora mayoría de internautas lo que les importa es poder descargarse lo que quieran, gratis, y sin publicidad. Lo novedoso no es que se robe: lo novedoso es que se creen pretextos tan complejos para defenderlo.

Lo último y más apropiado para esta web es el tema de la dación en pago. Se comenta alguna sentencia en la que se dice (habría que leerla) que entregar el piso debería ser suficiente para cancelar una hipoteca. Y yo digo que sí, que es verdad, y que propongo que se haga así, pero con la hipotecas que se constituyan a partir de ahora. Las otras se constituyeron con unas normas, y se deben cumplir esas normas. Si para las nuevas acordamos eso, pues que así sea.

Y ahora os pregunto yo: ¿qué tipo de interés tendrían esas nuevas hipotecas que se podrían liquidar con darle el piso al banco?, ¿a cuántos años prestarían el dinero?, ¿a quién se lo prestarían?, ¿en qué condiciones? Pensemos un poco y hagamos conjeturas…. el que se atreva.

O sea que muy bonito todo, pero si podemos cancelar una hipoteca entregando el piso, tened en cuenta que esa hipoteca quizás no sería para nosotros. Lo cual, si me lo permitís, da lugar a una última pregunta : ¿Estamos todos tontos por pedir semejante cosa?

Euribor más vete a saber…

Comprad, malditos...

El Euribor nunca lo fue todo, y cada día que pasa, menos. Seguramente se deba a que el Euribor es una variable más o menos transparente, que podemos conocer todos, y los bancos han visto que donde hay mucho conocimiento hay mucho dolor, y donde hay mucha ciencia hay mucho sufrimiento. Para ellos.

Cosas de leer la Biblia, vaya…

Así las cosas, el tipo de interés medio aplicado en septiembre a las hipotecas recién constituidas fue del 3,75%, lo que es una mejora frente al año pasado pero un empeoramiento respecto a meses anteriores de este 2010.

En cuanto al plazo de las hipotecas, la media se sitúa en 23 años, y casi todas ellas se han concedido a un interés variable. El tipo de interés fijo sigue siendo prohibitivamente caro y tanto los bancos como los clientes se resisten a asumir el riesgo de la falta de riesgo, más que nada porque la póliza a pagar por escapar de ese riesgo es demasiado costosa.

Lo difícil, dadas las circunstancias, es una vez más leer al letra pequeña. A medida que las condiciones bancarias se estabilizan, los bancos, en lugar de competir con los diferenciales, tratan de centrar su competencia en eso que llamo yo a veces los daños colaterlaes: seguros, exigencias de tarjetas, comisiones de apertura y cancelación anticipada y toda esa pirotecnia que tanto nos molesta leer una vez que por fin hemos conseguido que nos concedan una hipoteca.

Por eso, una vez más, hay que hacer hincapié en que no vale sólo centrarse en el Euribor y el diferencial, sino fijarse en esas otras condiciones añadidas.

Un dato más, ante de terminar: parece que, según los datos publicados, el importe de las hipotecas concedidas ha subido un 4,2 % de media, lo que seguramente sea una buena forma de medir la evolución de los precios de los pisos que realmente se venden. Porque no se venden mejor los más baratos, sino los mejor financiados. Y los mejor financiados no son los más baratos, sino los que quiere comprar la gente con más facilidades para conseguir la hipoteca.

Parece un trabalenguas, pero es fácil: los pisos baratos son para gente con poco dinero, pero la gente con poco dinero no consigue ninguna hipoteca, ni grande, ni pequeña. Esto hace que finalmente las hipotecas que realmente se conceden no sean para pisos del todo baratos, sino para la clase de piso que desea el que puede pagarlo.

¿Cómo lo veis?, ¿qué clase de piso creéis que tiene mejor salida en estos momentos?

El paladar de los bancos (gastronomía hipotecaria)

Lo malo no es el paladar...

Os decía el otro día que a la hora de buscar un piso no sólo hay que buscar lo que nos agrade a nosotros, sino también lo que le guste al banco, porque es el que tiene que dar el dinero y habrá inmuebles que valore más que otros.

Por supuesto, las razones que os alegarán oficialmente serán otras, como coeficientes de riesgo, valoraciones independientes y sambas de ese estilo, pero después de comparitr barra de bar y algún mueble más con empleados y directivos de banca, creo que puedo, y debo, contaros algunas cosas sobre el paladar de los bancos, en el entendido de que las razones primarias para conceder o denegar una hipoteca son, por supuesto, la solvencia del cliente y el valor aproximado del bien respecto a la cantidad solcitada.

Pero como muchos de nosotros estamos en el filo, ya sea como compradores o como vendedores, pues teambién para vender necesitamos que se le conceda la hipoteca a nuestro cliente, os cuento cuales son las otras valoraciones, alternativas, que circulan porlas mesas de sus despachos y por las líneas de sus teléfonos. Si son políicamente correctas o no, es lo de menos. Lo importante es que son reales:

—Si el piso tiene más de sesenta años, y está fuera de normativa urbanística, porque en su momento habrá que ampliar aceras o construir aparcamientos, por ejemplo, un punto negativo.

—Si está en una zona ruidosa, de mucho tráfico o jaranas constantes, tipo fiestas, saraos o botellones, punto negativo.

—Si abundan en el barrio las minorías étnicas, punto negativo. Si abundan los suecos, los noruegos, o los jeques kuwaitíes, no se aplica. No me hagáis ser más explícito, ¿vale?

—Si no tiene ascensor, punto negativo.

—Si no tiene garaje en el propio edificio, punto negativo.

—Si los vecinos del inmueble son muy mayores, o hay mucho vecino de alquiler y poco en propiedad, punto negativo.

—Si tiene portero, o una comunidad elevada, punto negativo.

Que a vosotros no os importen esos inconvenientes, por la razón que sea, y estéis dispuestos a seguir adelante, porque precisamente por eso tiene tan buen precio el piso, al banco le trae al fresco. Los bancos, y más en esta época, lo que miran es sus posibilidades de revender el inmueble en caso de que algo vaya mal, y antes de pensar que sus criterios son erróneos pensarán que vosotros sois unos bichos raros y que “vete a saber si encontraríamos otro igual”.

A nosotros nos gustan las gangas, porque tenemos necesidad de pagar poco. A ellos no. A ellos lo que les gusta es pensar que es fácil de revender. Tenedlo en cuenta a la hora de exponer vuestra idea y seguro que os irá mejor.

Porque pedir es también venderse a uno mismo como producto de confianza. No lo olvidéis.

P.D: El Euribior cierra octubre con el 1,243 %. Todo un récord a la baja. Enhorabuena a los hipotecados.

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