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Hipoteca y retraso judicial

Denunciante en la sala de espera

Es una idea generalizada pero que nadie parece querer escuchar: el retraso en la justicia hace que al final cualquier resolución sea siempre injusta, por tardía. Entre la acumulación de garantías, la extensión de los plazos, la cantidad de gente que se pasa media vida intentando retrasarlo todo y el sistema decimonónico que aún impregna nuestros tribunales, lo cierto es que la resolución de los casos se eterniza.

¿Y qué ocurre? Que las hipotecas no esperan.

Hace unos pocos días saltaba a la luz la noticia de que algunos juzgados estaban dando fechas de 2014 para resolver casos de despido procedente o improcedente, con lo que el trabajador despedido tendría que esperar tres años para saber si cobra indemnización y cuánto va a cobrar.

Lo mismo sucede, más o menos, con los desahucios por impago, que tardan meses o incluso más de un año, haciendo así que los propietarios prefieran no alquilar sus viviendas o cobren por ellas mucho más de lo normal, en previsión de encontrarse en este especie de callejón sin salida que es acudir a la Justicia.

Según explica en su informe trimestral el Consejo General del Poder Judicial, estos retrasos se están acumulando con mayor frecuencia y dilación en todo lo referente a desahucios, embargos, despidos, concursos de acreedores, reclamaciones de cantidad. Si encima te toca lidiar con una administración pública, la cosa es aún peor, porque los contenciosos administrativos pueden prolongarse hasta seis años.

Por supuesto, a algunos puede parecerles que es buena noticia que se retrasen los desahucios, pero el hecho es que la impunidad no beneficia a nadie, y menos aún a quienes pretenden cumplir puntualmente con sus obligaciones.

Y el retraso es siempre injusticia y muchas veces impunidad.

Quizás sea el momento de pensar en otro tipo de soluciones, especialmente en temas tan sensibles como el trabajo. La más utilizada fuera de nuestras fronteras, y con mejores resultados, es el arbitraje. Mediante el arbitraje ambas partes se ponen de acuerdo en nombrar a un tercero que dictamine sobre su caso y a aceptar su decisión. Es más barato y más rápido, pero tengo la impresión de que precisamente por eso lo rechazan algunos: porque no quieren justicia, sino marear la perdiz.

Justo, mira por dónde, lo que más perjudica a la gente de a pie y más beneficia al que tiene recursos para seguir, mientras tanto, pagando su hipoteca.

El alquiler con opción a compra como salida de emergencia

Un problema complicado...

A medida que la crisis se profundiza, porque en esto, como en el caso de una enfermedad, todo alargamiento de la situación supone un empeoramiento, se van buscando soluciones para salvar lo que se pueda, por una y por otra parte.

En el caso de las hipotecas la cosa está complicada, porque el dinero que se prestó para comprar el inmueble era de alguien, y ese alguien puede ir un día al banco a pedirlo, y entonces hay que dárselo. A todos los que se les llena la boca hablando de la crueldad de los bancos que reclaman a toda costa el pago de las hipotecas los querría yo ver si un día fuesen a pos su nómina y les dijesen que fuesen a buscarla a la Calle Ramón y Caja, número 73, quinto derecha, porque la tiene el dueño de ese piso. Entonces sí que veríamos quién es cada cual.

Pero incluso un tema tan peliagudo puede tener alguna solución y aquí estamos, o al menos yo estoy, para aportar ideas constructivas, y de eso va el alquiler con derecho a compra.

Me explico: el hipotecado que no puede pagar tiene un problema morrocotudo, porque se puede quedar sin casa, ver como le embargan sus ingresos futuros y perder una parte de lo que ya ha pagado. El desastre. El banco, por su parte, se queda sin capital, anota las pérdidas, y además se encuentra con que la valoración del resto de inmuebles hipotecados baja con cada embargo, porque un aumento de las ejecuciones hipotecarias es una evidente subida del riesgo. Desastre también

Por contra, si en lugar de embargar un piso cuando el hipotecado no puede pagar su cuota le ofrece que siga viviendo en la casa en régimen de alquiler con derecho a compra, la situación se arregla un poco para todos aunque sea temporalmente. Al hipotecado no se ele echa de casa, ni se le ejecuta el piso. La vivienda no es embargada y no es un aumento de riesgo ni un borrón en el balance, y el banco, además, sigue teniendo algunos ingresos, aunque la cuota de alquiler sea menor, mucho menor, que la cuota hipotecaria.

Luego, más adelante, cuando las cosas mejoren, se hacen cuentas por lo que quedó sin pagar, y en cuanto se liquide todo lo debido se levanta la hipoteca. Se trata, por supuesto, de una solución provisional, pero es que todo es mejor, para ambas partes, que el desahucio y la subasta.

¿Cómo lo veis?

Límite diez días

Ya no hay excusas para las viviendas vacías

Durante años y años los propietarios de viviendas en alquiler han venido reclamando una legislación más favorable a sus intereses de manera que tuvieran un respaldo en el caso de que los inquilinos no pagaran sus rentas y no tuvieran que verse abocados a procesos judiciales interminables que acababan por arruinarles.

Ello provocaba que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus viviendas vacías antes que arriesgarse a encontrar un inquilino moroso y quedar preso del sistema judicial español, aletargado y eterno. Sin embargo, parece que este problema se ha solucionado.

Y es que desde este pasado 31 de octubre ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite que los procesos de alzamiento por impago de renta de alquiler se reduzcan a un plazo máximo de diez días.

De esta manera en el momento en el que un propietario presente una demanda por impago en la renta de un alquiler, el secretario judicial pertinente enviará una carta al inquilino solicitando el pago de la deuda, el abandono de la vivienda o bien la presentación de las alegaciones pertinentes para justificar el impago.

Si transcurrido ese plazo de diez días el inquilino no ejerciera ninguna de estas opciones, el secretario judicial fijaría, de manera directa, una fecha para el alzamiento de la vivienda, sin que tenga que mediar ningún proceso judicial que pueda aletargar y retrasar la recuperación de la vivienda por parte del propietario.

Sin duda se trata de una modificación legislativa que incentivará a los propietarios a poner en el mercado sus viviendas vacías, ya que, por fin tendrán una resolución rápida a sus problemas. Mientras que, por otro lado, los inquilinos con voluntad de pago no se verán perjudicados, ya que siempre tendrán un período para posibles alegaciones por imprecisiones en la demanda del propietario.

En definitiva, se trata de una medida que ayudará a flexibilizar y agilizar los procesos, con lo que se evitarán las ineficiencias que ha venido arrastrando durante tantos años por un error de concepto, se intentaba proteger al inquilino, y sólo se protegía al estafador.

A pesar de los pesares, queremos seguir comprando

Dinerito fresco para comprar o alquilar

A pesar de los pesares, a pesar de la que está cayendo y a pesar de la dramática situación que vemos a diario, la cultura de la compra está fuertemente enraizada en la sociedad española y seguimos prefiriendo comprar una vivienda antes que alquilarla, por mucho que la segunda opción sea más económica que la primera.

Y es que según un estudio realizado por fotocasa.es, el 76% de los españoles sigue pensando que alquilar una vivienda es tirar el dinero, por lo que prefieren comprar y así conseguir amortizar su dinero, aunque sea en el largo plazo, y a pesar de los esfuerzos que ello supone a todos los niveles.

Esta predilección por la compra también proviene de la incultura financiera de los españoles, ya que al alquilar una vivienda existe una diferencia clara entre el precio del alquiler y el precio de la hipoteca, y con esa diferencia neta de dinero se pueden realizar inversiones financieras suficientes como para obtener un beneficio neto.

Sin embargo, y a pesar de esta ley económica inexorable, el 49% de los ciudadanos españoles sigue pensando en comprar una vivienda en el futuro próximo, desoyendo las incertidumbres que se siguen cerniendo sobre el mercado inmobiliario y el sector financiero a nivel internacional.

¿Tú qué opinas? La verdad es que es una decisión difícil. Teniendo en cuenta como está la situación actual, parece que el alquiler puede ser una buena opción, porque te ahorras un buen dinero mes a mes y al final no tienes que cargar con el peso de una vivienda que no tiene salida.

Ahora bien, es de prever que el mercado de la vivienda mejore en los próximos años, y los inmuebles que ahora no tienen salida comiencen a tenerla en el futuro más inmediato. En ese momento puede que la compra tenga un mayor sentido que el alquiler, principalmente por el poder de reventa que genera, el cuál puede compensar a la carga financiera y a la carga del inmueble en sí.

En cualquier caso es una decisión de cada persona y de sus circunstancias, dentro de las cuáles entra, claro está, la cultura en la que ha crecido, lo que hace que si en España nos decantemos por la compra en otros lugares, como los países nórdicos, por ejemplo, lo hagan por el alquiler.

Los bancos como caseros. Una mirada al futuro

Los bancos están perdiendo el norte...

Lo estamos viendo: la hipoteca no da más de sí como negocio y los bancos se ven ya obligados a sacar pisos de sus balances a toda costa. La normativa contable les permite aún valorarlos al precio que se los adjudicaron, pero al realidad, que ellos de sobra conocen, es que si los pisos se valorasen a su precio real, el cataclismo financiero sería considerable.

Como no hay dinero, la creación de crédito hipotecario seguirá descendiendo, tanto por el lado de las entidades financieras, porque no hay bancos solventes, como por el lado de la demanda, porque tampoco hay clientes solventes.

En esta situación, y ya lo hemos comentado muchas veces, los bancos serán los únicos capaces de vender un piso en los próximos años, porque la vivienda de segunda mano y la de los promotores se verá en grandes dificultades para obtener financiación. Los bancos intentarán, antes de nada, liquidar su stock, pero con una demanda anémica pueden tardar una burrada de años en conseguirlo. Como diez o doce.

¿Y qué hace un banco diez años con un piso? Pues alquilarlo para sanear su balance y obtener algún ingreso. No les queda otra.

Por eso, en un futuro no muy lejano veremos un endurecimiento feroz de las condiciones de aluiler, favoreciendo a los caseros y castigando con látigos de siete colas a los inquilinos morosos. Y si os digo la verdad, me parece bien, proque el inquilino que no paga perjudica por un lado al casero, pero perjudica sobre todo a miles de personas humildes que ven encarecerse el precio de los alquileres o se encuentran privadas de la posibilidad de encontrar una vivienda.

Cuando los bancos empiecen a presionar en favor del alquiler en lugar de presionar, como hasta ahora, en favor de la compra y la hipoteca, veremos todos un nuevo escenario de precios de alquiler más baratos y condenas a galeras, o casi, para los que no cumplan.

Para allá vamos.

O alquiler con opción a compra o nada

El alquiler con opción a compra se convierte en la solución

Mientras las entidades financieras sigan empeñadas en no conceder nuevas hipotecas los pisos nuevos seguirán estancados y no habrá forma de que tengan salida ya que nadie, o casi nadie, dispone del dinero necesario para poder pagar una vivienda sin necesidad de financiación.

Por ello los pisos con opción a compra, es decir, con alquiler con opción a compra, están comenzando a proliferar ya que suponen una clara salida al bloqueo de la situación, con vendedores que quieren vender, compradores que quieren comprar, pero bancos que no quieren dar el dinero.

El alquiler con opción a compra da la facilidad de que el comprador no necesita disponer del dinero en el primer momento, sino que empieza a ocupar la vivienda en régimen de alquiler, pagando, por tanto, una renta, y haciéndose con una opción de poder comprar el piso en el futuro, descontando una parte de la renta pagada.

El porcentaje de la renta pagada que se descuenta del precio final del inmueble dependerá del momento en el que se formalice la compra, de forma que en los primeros años es mayor, reduciéndose con el paso del tiempo, aunque siempre manteniéndose como una opción atractiva e interesante.

De esta manera se consigue una vivienda ahora, con la seguridad de que con el paso del tiempo la situación se debería de normalizar, y de que las cantidades que ahora los bancos no conceden, sí que serán ofrecidas en el futuro, con lo que el comprador podrá hacer frente a la compra.

De la misma manera, el vendedor con dificultades para vender su vivienda se encuentra con una renta mensual con la que, al menos, puede hacer frente al pago de su propia hipoteca, como sucede en la mayoría de las ocasiones, para pisos que no vienen directamente de las promotoras.

Por tanto, el alquiler con opción a compra se está convirtiendo en la modalidad preferida de compradores y vendedores, ya que aporta claras ventajas para ambas partes, facilitando que unos, los vendedores, puedan obtener ingresos por su vivienda, y otros, los compradores, puedan disponer de una vivienda.

Hipoteca, alquiler, y ceguera voluntaria

Podemos quedarnos pegados a ideas viejas...

La discusión es antigua, pero en los últimos meses se ha acentuado. Para que la economía española mejore, es necesario que los ciudadanos puedan volver a consumir, y que la movilidad geográfica sea más fácil de cara a que las familias puedan desplazarse más sencillamente a donde hay trabajo en lugar de tener que esperar, en precario, a que el trabajo se genere donde ellos residen.

Y es cierto, porque en España, en el caso del famoso dilema de si debe ir Mahoma a la montaña o la montaña a Mahoma, nos hemos decidido siempre por esperar que venga la montaña. Reflejo de ese carácter y esas idea es la casi obligatoriedad de tener un piso en propiedad, rechazando otras fórmulas, como el alquiler, que quedan reservadas a los que no tienen otra alternativa.

Ahora que las hipotecas antiguas son cada vez más difíciles de pagar y las nuevas cada vez más difíciles de conseguir, todo indica que de una vez nos decidiremos a tomarnos el alquiler en serio. Sin embargo, lo que más me llama la atención en este sentido, es toda la batería de propuestas que he leído para eliminar las deducciones por compra de vivienda y desincentivar la compra de vivienda para que de una vez se alquilen pisos en vez de comprarlos.

Porque nos falta una pregunta: ¿de quién son las viviendas que se alquilan? Las que ya están construidas y no se venden, de acuerdo, pueden ser redirigidas al mercado de alquiler, pero si pretendemos reactivar algún día la construcción, tenemos que pensar de una buena y santa vez que una vivienda en alquiler es una vivienda que alguien compró, posiblemente con una hipoteca, y que luego, sólo luego, pone en alquiler.

Criminalizar a los propietarios o complicarles la vida no va a ser el camino. De hecho, el camino para salir de cualquier crisis es hacer las cosas más fáciles a todo el mundo.

Porque hay propietarios sin alquiler, pero no hay alquiler sin propietarios. Ojo al detalle.

Medida sustitutiva de la dación en pago

Cómo para volverse uno loco

Las asociaciones de hipotecados están iniciando una campaña para promover alternativas sustitutivas de la dación en pago, ante la constante negativa de la clase política a implementar la dación en pago como método resolutorio en casos de embargo hipotecario.

Y la medida que más adeptos está ganando en las últimas semanas es la del alquiler como sustituto del embargo hipotecario, de manera que los titulares hipotecarios incapaces de pagar sus cuotas mensuales se quedarían a vivir en las viviendas de su propiedad, que ahora sería del banco o caja, a cambio de un alquiler.

La ventaja es que el alquiler sería más bajo que la cuota hipotecaria, con lo que sí podrían hacer frente a su pago, y que se evitaría el drama social del desahucio, ya que la familia no tendría que desplazarse a otro domicilio, manteniendo su arraigo y sus pertenencias.

Por otro lado, con esta medida las entidades financieras consiguen obtener un ingreso de un pasivo que tienen paralizado, con lo que el daño que las viviendas embargadas estaban produciendo en sus balances se reduciría de manera drástica, aliviando algo su carga financiera.

Uno de los puntos de mayor polémica estaría en la obligación de compra del contrato de alquiler, es decir, estipularía que los inquilinos estarían en obligación de adquirir la vivienda en la que están viviendo una vez que sus condiciones económicas mejoraran y estuvieran en condiciones de hacerlo, eso sí, con una hipoteca de la propia entidad financiera.

La polémica radica en la determinación del momento en el que la familia pueda estar en situación de recomprar la vivienda de la entidad financiera por la mejoría de su situación económica, ya que habría que determinar con exactitud el momento y las condiciones para ello.

En cualquier caso, esta propuesta es un excelente punto de partida para construir una solución a un problema que se está enquistando en nuestra sociedad, sin que ni políticos ni agentes económicos estén siendo capaces de encontrarle solución, más preocupados, como están por mantener sus puestos de responsabilidad al precio que sea y pasando por encima de quien tengan que pasar en cada momento determinado.

La burbuja de precios sigue en el aire. Los pisos subieron un 157 % y no acaban de bajar.

La siguiente parte se titula pardillos de abril...

Los periódicos ingleses no dejan de tocar la gaita: según The Economist, el precio de los pisos sigue estando en España un 43,7% por encima de su valor real, incluso después de los ajustes sufridos en estos años, desde 2007, que fue cuando la vivienda y las hipotecas abandonaron su escalada para empezar a moderarse.

Pero la gran pregunta es: ¿cómo hacen este cálculo? ¿Dicen ellos lo que vale un piso, porque sí, y lo comparan con su precio? No. Por fin, de una vez, nos hemos enterado de su sistema de valoración.

A grandes rasgos, este sistema consiste en comprara el coste de las viviendas y el precio medio del alquiler. No es perfecto, pero es una manera de hacerlo. Con ese procedimiento, el periódico afirma que el precio de la vivienda en España no sólo no se ha reducido desde 1997, sino que e se ha disparado un 157% en estos 14 años.

Con el dato recién publicado de que en 2010 se vendieron 491.000 viviendas (un 5,9 % más que el año anterior), tenemos que los pisos siguen saliendo poco a poco de las carteras de las inmobiliarias, aunque en este caso también haya influido en ello la supresión de la desgravación por compra. Y mientras los pisos salgan, los precios no acabarán de bajar.

Como curiosidad, y para ir cerrando, os cuento algo más de lo que dice The Economist: ya no somos líderes en burbuja inmobiliaria. Ahora, con sus cálculos, estamos por detrás de Australia, que tiene inflados su precios en un 56,4% y Hong Kong, en un 53,7%.

Por el lado positivo, están Italia, con un precio ‘inflado’ un 8,7%, los mismo que Suiza (5,5%) y China (12,9%).

Y también hay países donde la vivienda está en estos momentos por debajo de su precio normal: se trata de, que Japón tiene infravaloradas sus viviendas en 35,2%, Alemania (12,2 %) y Estados Unidos( un 7,7%).

Como veis, algo tiene que ver el precio de la vivienda con la capacidad de los ciudadanos para consumir en otras cosas y relanzar la economía, pero de eso ya hemos hablado y seguiremos hablando…

Antes de comprar e hipotecarse: inspección de vivienda

Lo cierto es que no puedo evitarlo...

Como él mercado inmobiliario está hundido en lo abisal, o aún más profundo, todo el mundo trata de echarle imaginación para sacar adelante su venta o su alquiler, y una de las figuras que ha aparecido en esta carrera es la Inspección Profesional de Vivienda.

La inspección de vivienda sirve para que un técnico independiente emita un informe del estado completo de la vivienda antes de la operación, ya sea de venta o de alquiler. De este modo, el vendedor puede obtener una ventaja sobre los dueños de otros inmuebles al dar una prueba del buen estado que anunciaba, y el comprador recibe la garantía de que la vivienda se encuentra en buenas condiciones. Lo de garantía no lo toméis al pie de la letra: se trata de un informe, no de una póliza…

¿Y en qué consiste una inspección? Se comprueban los niveles de acústica, la luminosidad, la humedad ambiental, las resistencias estructurales a ruido y vibración, las instalaciones de agua, luz y gas, se revisa el estado de los suelos, las paredes, los techos, los alicatados y los zócalos, y hasta se incluyen los muebles, abriendo y cerrando puertas, ventanas, persianas y cajones, manillas y todas esas cosas que rara vez miramos y tanto nos fastidian luego cuando están estropeadas.

También se comprueba el buen funcionamiento de los electrodomésticos, la calefacción, la ventilación, los sanitarios, los grifos, los sifones, los desagües, el saneamiento y la higiene general de la casa. En total, el estándar de estas revisiones incluye 400 puntos de inspección que aparecen luego, con fotografías, reflejados en un informe final.

Aunque, como ya dije arriba, este informe no es ninguna garantía judicial ni sustituye a los informes de arquitectos y aparejadores, sí suele ser muy útil tanto para el comprador como para el vendedor de la vivienda, e incluso para el banco, que sabe que la vivienda que incluye en su cartera de hipotecas se encuentra en buen estado.

En el caso de los alquileres la utilidad es evidente: se puede hacer un informe al inicio del contrato y otro al final, para determinar si la casa se ha conservado adecuadamente.

O sea que ya sabéis: por papeles que no quede… Lo difícil es encontrar comprador y pasta, pero papeles….

Los tres dogmas sagrados de la vivienda

La santísima trinidad del sector inmobiliario

Siglos y siglos embaucados por el dogma de fe de la santísima trinidad (aquello de tres en uno, o uno en tres, o vaya usted a saber), y resulta que la vivienda, el sector locomotora de este país durante tantos y tantos años, ha copiado el mismo esquema y también se mueve, o se movía, sobre la base de tres dogmas sagrados.

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, en una entrevista concedida a Telemadrid, la vivienda en España se ha venido moviendo bajo la dirección marcada por tres dogmas de fe absolutos: el precio de la vivienda nunca puede bajar, alquilar es tirar el dinero, y no se puede vender la vivienda por debajo del precio que se pagó por ella.

Dogmas que han evitado que el sector se equilibre con la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que la negativa de los propietarios a vender sus inmuebles por debajo del precio que pagaron por ellos ha ocasionado el exceso de oferta que ahora vivimos. Si se hubieran bajado los precios lo suficiente, las leyes del mercado, con sus ineficiencias, claro está, nos dicen que hubieran encontrado su demanda, pero manteniendo los precios de manera artificial lo único que han conseguido es mantenerse sin ser vendidos.

Los otros dos dogmas han ido cayendo por su propio peso, y sin que nadie pudiera hacer nada por evitarlo. El dogma de que el precio de la vivienda nunca puede bajar se ha venido abajo en cuanto desapareció el crédito y la estabilidad laboral que fomenta la compra de vivienda. Con ello, el precio de las viviendas baja y seguirá bajando.

Esa inestabilidad laboral de la que te hablaba ha provocado, a su vez, la caída del otro dogma, el hecho cultural diferenciador español de que alquilar es tirar el dinero. Ahora que la gente no tiene trabajos estables y no sabe lo que les deparará el futuro, alquilar no es que no sea tirar el dinero, es que es la única alternativa viable.

En definitiva, Fernando Encinar, ha resumido en tres dogmas la realidad del sector inmobiliario español, y como todo dogma de fe, hasta que no sean completamente eliminados de nuestro subconsciente, el sector no acabará de recuperarse.

Se cumple un año de la aprobación del desahucio express

Para quien conozca el mito, poco más que añadir...

Sí, amigos, un año del desahucio express y un año también del empate entre el Astorga y el Tordesillas. Porque para lo que importan ambas cosas, y para lo que nos afectan en el día a día,vienen a ser equivalentes.

El gobierno quiso dar seguridad jurídica a los propietarios para que se dinamizase el mercado del alquiler y así poder abaratar los precios (e indirectamente las hipotecas), pero en la práctica estamos como antes. El propietario que no cobra el alquiler, demanda al inquilino, y ciertamente el procedimiento va más rápido que antes, pero el problema está en que en cuanto sale la sentencia el juzgado sigue sin poder ejecutarla, y cuando el moroso se niega simplemente a ser notificado porque no recoge el correo, o no está, o no recibe, o no le da la gana, los meses pasan y pasan como antes, igualico que antes, hasta que al medio año, o los diez meses, por fin se hace cumplir la sentencia.

Por tanto, estamos ante un acortamiento de los plazos en los que se dicta sentencia, pero no un acortamiento del tiempo en el que se resuelve el problema.

En alguna estadística idiota aparecerá el gran logro de que antes se dictaba sentencia en tres meses y ahora la media es de cuarenta días, ¿pero para qué sirve eso? Para nada. O sí: para cabrear más aún al propietario, que cree que cuando recibe la sentencia tiene resuelto el asunto y al final se ve obligado a esperar lo mismo que siempre, que es justo lo que le prometieron que no ocurriría.

O sea que si hay más gente que antes viviendo de alquiler, y la hay, es porque los bancos dan menos hipotecas y porque los que tienen un piso vacío y una hipoteca que pagar se ven obligadpos a arriesgarse antes de perderlo todo, pero no porque la ley del Gobierno, una más, haya funcionado un carajo.

Por cierto, y aquí acabo: el Euribor parece que se mantiene estable.

Y otra cosa: Feliz Año Nuevo a todos.

Cálculo de Hipoteca

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