Cuando una persona contrata una hipoteca, lo normal es que realice dicha operación en la misma moneda, en la cual recibe sus ingresos, es decir, en euros. A pesar de ello, hay ocasiones en las que los bancos le ofrecen al cliente, contratar un préstamo en una divisa diferente del euro. A esto se le conoce como la moneda del préstamo.

Cabe destacar que la moneda del préstamo, supone un producto de mucha complejidad para el cliente habitual, principalmente por los riesgos asociados que en el largo plazo pueden aparecer.

¿En qué consiste la moneda del préstamo?

Algo muy importante a mencionar es que cuando el banco le ofrece al cliente, contratar un préstamo en una divisa diferente del euro, es porque en ese preciso momento, los tipos de interés en dicha moneda, son menores a los tipos de interés de las correspondientes operaciones en euros.

En consecuencia, antes de contratar una hipoteca con la moneda del préstamo, es fundamental tener en cuenta principalmente dos aspectos. Por un lado, si se trata de una hipoteca a tipo de interés variable, significa que los tipos de interés variarán a lo largo de todo el tiempo que dura el préstamo, tal como sucede en una financiación con euros.

Como resultado, la cuota se verá afectada. Y no solo eso, los tipos de interés de una divisa pueden subir, mientras que los de otra moneda bajan. El otro aspecto a tener en cuenta es que con la moneda del préstamo, las cuotas mensuales que se deben pagar, son calculadas en la moneda en la que se haya contratado el préstamo.

Por lo tanto, cada vez que deban liquidarse, se deberá comparar la divisa que corresponda, lo que significa que los pagos oscilarán en base al tipo de cambio actual de esa moneda con respecto al euro. La desventaja es que este tipo de cambio puede experimentar fluctuaciones muy marcadas a lo largo del tiempo.

¿Conviene la moneda del préstamo en una hipoteca?

Lo anterior significa que si la moneda del préstamo sube en relación al euro, las cuotas en euros subirán en la misma proporción. No obstante, para tener una cobertura con respecto a la incertidumbre que genera el tipo de cambio, los clientes pueden optar por contratar un aseguramiento del tipo de cambio.

De esta manera, el cliente conoce por adelantado, a qué tipo de cambio debe pagar las monedas que deba comprar para realizar los pagos de las cuotas. En consecuencia, al momento de considerar qué tan conveniente es la moneda del préstamo, es indispensable que se valore la operación en todo su conjunto.

Además, también es necesario tener en cuenta si un tipo de interés inicial inferior, compensa todos los riesgos que se asumirán. En el caso del banco, éste deberá informar a detalle acerca de todos los riesgos de la moneda del préstamo.

Por su parte, el prestatario también deberá constatar en el contrato que ha sido advertido por el banco acerca de todos estos riesgos. Finalmente, el banco, al momento de valorar la moneda del préstamo, además deberá considerar dichos riesgos. Debido a esto, el importe a conceder muy probablemente sea menor en comparación con el préstamo en euros.

A continuación te hablaremos acerca de los elementos de un préstamo hipotecario más importantes a tener en cuenta. Siempre que se trata de un préstamo por un importe considerablemente alto, hay dos aspectos fundamentales a considerar. El primero de ellos es el tipo de interés o el precio del dinero que se presta, y el otro es el plazo de devolución.

Es importante entender que los créditos hipotecarios a menudo se consideran una financiación a largo plazo. Este tipo de préstamos tienen una garantía especial para el banco o la entidad financiera que los otorga. Por lo tanto, se caracterizan por gozar de un tipo de interés más alto, en comparación a otros tipos de créditos que no tienen esta clase de garantía.

¿Cuáles son los elementos de un préstamo hipotecario?

Como se ha mencionado, un préstamo hipotecario representa para los bancos que lo conceden, una garantía extra a la garantía personal de cualquier otro tipo de financiación. Dicha garantía es precisamente la vivienda que se hipoteca, por supuesto, a favor del banco. De ahí que su nombre sea préstamo hipotecario.

En consecuencia, si se presenta un incumplimiento en el compromiso de pago del cliente, el bando esta en su derecho de solicitar la ejecución de la garantía, es decir, la subasta. Lo anterior con el objetivo de recuperar el dinero prestado y que se encuentra pendiente de liquidar.

Esto sin mencionar los intereses no pagados, así como los gastos del impago, y los intereses de demora. Todo lo anterior conduce a que el cliente pierda definitivamente su vivienda. Sin embargo, a menudo esto no es suficiente para que la deuda quede cubierta.

La finalidad del préstamo hipotecario

El propósito principal de un crédito hipotecario con frecuencia es la compra de una vivienda. Sin embargo, en muchos casos, la financiación también puede destinarse a la construcción, ampliación, o rehabilitación de una propiedad.

Además, la propiedad también puede ser utilizada como vivienda habitual, o incluso como segunda residencia. Igualmente es posible que el titular de la hipoteca le de un uso comercial, como el caso de un local u oficina.

El préstamo hipotecario también puede tener como propósito, la compra de un terreno, o las promociones inmobiliarias. Cabe mencionar que muchas veces. El crédito hipotecario se utiliza con otros propósitos, incluyendo el incrementar la disponibilidad de efectivo de quien lo solicita, o incluso para reestructurar deudas en un único préstamo.

Para realizar esto, el propietario de un inmueble, ofrece dicha vivienda en garantía al banco, de tal manera que con ello puede acceder a un préstamo hipotecario. Con frecuencia se accede a mejores condiciones en cuanto al precio en comparación con otros préstamos donde no se exige la vivienda como garantía.

Aunque esto pueda parecer atractivo, es importante no perder de vista los mayores gastos de formalización de un crédito hipotecario con relación a los de un préstamo personal. También los mayores plazos de devolución de los créditos hipotecarios, que cuando se destinan a la compra de bienes de consumo, en muchos casos superan la vida útil del bien.

En definitiva siempre es importante tener en cuenta los elementos de un préstamo hipotecario, ya que tanto el tipo de interés, como los plazos de devolución pueden marcar la diferencia.

Cuando hablamos de financiación, dos términos a menudo se utilizan como sinónimo el uno del otro. Nos referimos por supuesto a los préstamos y a los créditos hipotecarios. Sin embargo, es importante conocer la diferencia entre préstamo y crédito, así como las garantías del prestamista.

Tanto el préstamo, como el crédito, son operaciones financieras diferentes. Sin embargo, los préstamos hipotecarios son más habituales en comparación con los créditos hipotecarios. Veamos a continuación, cuál es la diferencia entre préstamo y crédito hipotecario.

¿Cuál es la diferencia entre préstamo y crédito hipotecario?

En primero lugar hablemos sobre lo qué es un préstamo, el cual se define como un producto bancario que posibilita al solicitante, es decir, al prestatario, accede a cierta cantidad de dinero o capital, a través de un banco, al que se conoce como prestamista. El prestatario se compromete a devolver la cantidad prestada, además de los intereses que correspondan. Esto se hace generalmente en cuotas mensuales.

Por su parte, el crédito es también un producto financiero, solo que en este caso le permite al acreditado, disponer de una determinada cantidad de dinero concedido por el banco, conforme lo va necesitando. Puede disponer de cualquier cantidad hasta el determinado límite del crédito concedido, así como en cualquier momento a lo largo del plazo acordado.

En este caso, el acreditado esta obligado a devolver la cantidad dispuesta, además de los intereses y las comisiones bancarias. Hará esto en los plazos acordados, además de que puede devolver la cantidad de crédito concedido parcial o totalmente.

Las garantías del prestamista

Si hay algo que distingue a los préstamos hipotecarios de cualquier otro tipo de financiación es la garantía específica, que es adicional a la garantía personal. Esta garantía es que la que se pone a disposición del banco, y habitualmente es la propia vivienda.

Cabe destacar que la existencia de la garantía hipotecaria posibilita que la entidad crediticia brinde un plazo de devolución, además de un tipo de interés, por debajo del que ofrecen otros tipos de financiaciones.

A pesar de ello, como contraparte, tiene la posibilidad de que el banco, en caso de que se presente una situación de impago, cobre toda o parte de la deuda, a través de la venta del inmueble, o lleve a cabo lo que se conoce como ejecución de garantía hipotecaria.

Sin embargo, cabe aclarar que durante todo el tiempo que dura el préstamo del inmueble hipotecado, la vivienda es propiedad del prestatario. Por lo tanto, el prestatario puede vender esta vivienda, alquilarla, o incluso también puede hipotecar dicho inmueble.

Lo anterior siempre que el prestamista no se vea perjudicado por cualquiera de las operaciones antes mencionadas. En cualquier caso, en la escritura tiene que especificarse el carácter habitual o no de la propiedad. Esto puede ser muy importante, no solamente en términos fiscales, sino también en caso de que se presente una situación de impago, al momento de la ejecución de garantía hipotecaria.

También es fundamental saber que en gran parte de los préstamos hipotecarios, la garantía hipotecaria en realidad no limita la responsabilidad del prestatario con respecto al valor del inmueble.

Ante la situación actual de crisis sanitaria y económica, muchos se han planteado la idea de alquilar una vivienda hipotecada. Es decir, alquilar un piso hipotecado como una manera de continuar pagando dicho préstamo hipotecario.

Sin embargo, antes de decidir alquilar tu vivienda hipotecada, es importante saber si al hacerlo no estarás enfrentando problemas legales. Lo cierto es que como sucede en la mayoría de los asuntos legales, nunca hay un sí o un no definitivo.

¿Se puede alquilar una vivienda hipotecada?

Para responder a esta pregunta es necesario considerar varios aspectos fundamentales que se relacionan principalmente con la escritura del préstamo. La realidad es que prácticamente todo el mundo firma sin saber lo que dice el contrato.

Esto es importante ya que en el contrato puede existir una cláusula que prohíba alquilar una vivienda hipotecada. En muchos casos dicha cláusula aparece como una restricción al arrendamiento del piso hipotecado de acuerdo al Artículo 219.2° del Reglamento hipotecario.

A pesar de ello, también se debe considerar el hecho de que el Tribunal Supremo ha declarado como cláusula abusiva dicha prohibición. La sentencia además, garantiza al arrendatario del piso, el derecho a permanecer en el inmueble arrendado durante los cinco primeros años del contrato, en el caso de existir enajenación forzosa como resultado de una ejecución hipotecaria.

Lo anterior significa que al no ser viable el principio de purga en la enajenación forzosa, el eventual rematante debe soportar alquilar una vivienda hipotecada durante un plazo. Esto, sin embargo, supone un inconveniente para el acreedor de la hipoteca.

Es decir, se reducen los licitadores, así como las posturas. Esto puede generar que se produzca un precio inferior del remate, cuando no están libre la vivienda, los licitadores saben del arrendamiento no purgable de la vivienda.

Todo depende de si existe una cláusula o no

Si tras comprobar que no existe una cláusula en el contrato hipotecario que prohíba alquilar una vivienda hipotecada, esto se puede hacer sin problemas. En caso de que exista una cláusula relacionada con dicho tema, hay que considerar otros aspectos.

Es necesario comprobar que las cláusulas que exigen las entidades, se ajusten a lo que expresa el Artículo 13 de Ley de Arrendamientos Urbanos. Además de esto, se debe tener en cuenta que el pacto de vencimiento anticipado únicamente es válido cuando se trata de arriendos dañosos.

En otras palabras, que se trate de arriendos gravosos que supongan una minoración del valor de la propiedad, en cuanto a la realización forzosa, ya sea por renta baja, o por un anticipo de rentas.

También es importante considerar que en realidad no existe un reglamento exclusivo para evaluar el valor de la renta, por lo que la posible desproporción estará en función de las condiciones de cada caso.

De hecho, en la cláusula se debe especificar el coeficiente que ajuste la reducción del valor del piso, en caso de que finalmente se alquila. En todo caso es importante saber que las cláusulas se declaran abusivas cuando limitan su aplicación al alquiler de una vivienda hipotecada.

En todo caso es fundamental investigar a fondo el contrato hipotecario para evitar cualquier problema legal.

Durante el año pasado, la contratación de hipotecas experimentó una caída del 76%, según datos del INE. Al mismo tiempo se informó que la subrogación de hipotecas creció hasta alcanzar las 14,717, lo que representa un incremento del 32%.

Recordemos que subrogar una hipoteca es una operación que le permite al acreedor, cambiar un préstamo hipotecario de un banco a otro, para mejorar las condiciones. La razón por la que se han incrementado estas operaciones tiene que ver con la mayor oferta, el cambio regulatorio, y el descenso en los tipos de interés.

¿Por qué se ha incrementado la subrogación de hipotecas?

Una de las principales razones por las que la subrogación de hipotecas experimentó un crecimiento, se debe a que las entidades están asumiendo los préstamos hipotecarios de otros bancos.

A su vez, el motivo por el que los bancos hacen esto tiene que ver con la caída en la demanda de financiación provocada por la pandemia. Es decir, los bancos han tenido que encontrar formas de conceder préstamos hipotecarios para obtener ingresos.

Por lo tanto, las entidades se dieron a la tarea de capturar a los titulares de hipotecas que no estaban muy contentos con su banco actual. Para ello, a estos hipotecados se les ha ofrecido asumir su crédito hipotecario, a cambio de mejores condiciones del préstamo.

En 2020 se formalizaron 12,805 subrogaciones de hipoteca

De acuerdo con los datos proporcionados por el INE, entre los meses de marzo y diciembre de 2020, en el mercado inmobiliario se formalizaron 12,805 subrogaciones de hipoteca. Esta cifra representa un 46.44% más en comparación con el mismo período, pero del 2019.

De hecho, a partir del segundo trimestre de 2020, muchas entidades comenzaron a ofrecer este tipo de operaciones, incluyendo Kutxabank, Bankia, y Cajasur. En la actualidad, la mayoría de dichas ofertas siguen vigentes.

Un ejemplo de ello es la oferta de Bankia, cuya subrogación de hipoteca permite reducir el tipo de interés hipotecario de otra entidad, a cambio de obtener un tipo variable con Euribor +0.99%. También ofrece la opción de un tipo de interés fijo a partir del 1.85%. En ambos cambios el hipotecado debe domiciliar su nómina.

El cambio regulatorio ha sido clave

Otra de las razones por las que se ha incrementado la subrogación de hipotecas se relaciona con el cambio regulatorio. Es decir, la nueva Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor desde el 16 de junio de 2019, ha provocado que muchos hipotecados recurran a dicho trámite.

Hasta hace poco, las entidades podían retener a sus clientes si mejoraban o igualaban la oferta de otro banco. Con el cambio regulatorio, se eliminó el derecho de tanteo en la subrogación hipotecaria. Gracias a esto, se incrementaron las operaciones de cambios de banco durante el 2020.

Debido a esto, muchos consideran que la tendencia en la subrogación de hipotecas se mantendrá estable, e incluso es posible que se incremente, a lo largo de este 2021. Sin embargo, en el largo plazo, será interesante ver cómo evoluciona el mercado de las hipotecas, y si la conveniencia de estas operaciones se mantiene.

Por ahora, los hipotecados están aprovechando las condiciones actuales para subrogar sus préstamos hipotecarios.

A continuación hablaremos sobre qué es un bróker hipotecario, y cómo puede conseguir una mejor hipoteca para su cliente. Hay que tener en cuenta que contratar un préstamo hipotecario implica investigar y comparar las diferentes ofertas. De esta manera es posible obtener una hipoteca con mejores condiciones.

En este sentido, los brókers hipotecarios, también llamados intermediarios financieros, tienen la función de encontrar el mejor crédito hipotecario para sus clientes. Sin embargo, ¿es necesaria la presencia de un intermediario a la hora de adquirir una vivienda con hipoteca?

¿Qué es un bróker hipotecario?

Un bróker hipotecario es un experto en el mercado inmobiliario, que tiene como objetivo, buscar, analizar y obtener la mejor hipoteca para su cliente. En consecuencia, un bróker de hipotecas actúa como un intermediario entre su cliente y el banco. Aunque es el cliente quien desea comprar una casa, el bróker hipotecario es quien se encarga de encontrar el crédito hipotecario con las mejores condiciones.

No debemos olvidar que el mercado hipotecario es extenso, por lo que encontrar una hipoteca que se ajuste a nuestras necesidades es complicado. Además de la investigación inicial, es un trabajo que requiere de analizar con cuidado las diferentes ofertas, lo cual implica tiempo y conocimientos.

Por lo tanto, para muchas personas es más conveniente contratar un bróker hipotecario que realice todas estas tareas en su lugar.

¿Qué es lo que hace un bróker de hipotecas?

Una de las primeras tareas que realiza un bróker hipotecario es analizar el perfil del cliente. Esto es necesario para identificar sus necesidades y brindar una asesoría más detallada. Una vez consigue dicha información, el bróker de hipotecas comienza a comparar las diferentes ofertas de préstamos hipotecarios.

Luego de esto, selecciona todas las hipotecas que se ajustan al perfil de su cliente. A continuación, el cliente selecciona un préstamo hipotecario, y al hacerlo, es el bróker quien se encarga de gestionar todos los trámites necesarios para obtener la hipoteca.

Diferencias entre un bróker hipotecario y una entidad bancaria

Los bancos ciertamente conceden préstamos hipotecarios, pero la mayoría de las veces lo hacen velando por sus propios intereses. Por lo tanto, al considerar contratar un bróker de hipotecas es conveniente saber que diferencias existen con el servicio que proporciona una entidad bancaria.

• Por ejemplo, mientras que las entidades bancarias solo buscan cumplir sus metas financieras, un bróker hipotecario se enfoca en encontrar una hipoteca que verdaderamente se ajuste a las necesidades de su cliente.
• Además, usualmente para los bancos solo se trata de clientes solicitando una hipoteca. Por el contrario, para un bróker hipotecario el trato con el cliente es más cercano y personal.
• Otra diferencia importante es que a menudo las entidades tardan mucho más tiempo en responder, mientras que con un bróker de hipotecas los trámites son más ágiles.
• Por otro lado, los bancos únicamente te ofrecerán sus propios productos, mientras que un bróker hipotecario analiza el amplio abanico de ofertas y entidades.

En general, contratar un bróker hipotecario es una buena manera de encontrar hipotecas con mejores condiciones. Sin embargo, no debemos olvidar que también cobran una comisión por su servicio. En la mayoría de los casos esta comisión oscila entre el 1% y el 5% sobre el importe del préstamo.

En esta oportunidad te hablaremos sobre el seguro de vida hipotecario, y si en realidad es obligatorio contratarlo o no. Lo primero que debes saber es que de acuerdo con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los bancos pueden vender seguros de vida como un producto vinculado o también como un producto combinado.

Si se trata de un seguro de vida hipotecario vinculado, el cliente esta obligado a contratarlo. Sin embargo, la entidad bancaria esta obligada a aceptar el seguro de vida de cualquier compañía aseguradora, siempre que este producto ofrezca coberturas similares.

En el caso del seguro de vida combinado, los clientes no tienen ninguna obligación de contratarlo. A pesar de ello, si el cliente decide contratar el seguro de vida que le ofrece el banco, la entidad reducirá el interés del préstamo. Hay que tener en cuenta que si el cliente decide no renovar el seguro, perderá la bonificación.

¿Qué cobertura ofrece un seguro de vida hipotecario

También es importante mencionar que un seguro de vida hipotecario representa un beneficio mutuo, tanto para el cliente, como para el banco. Para el titular de la hipoteca, un seguro de vida hipotecario significa liberar a sus herederos de la carga que representa el pago del préstamo hipotecario.

Ahora bien, a diferencia de lo que sucede con otros tipos de seguros, el seguro de vida hipotecario a menudo viene con coberturas perfectamente delimitadas. Aunque puede haber excepciones, normalmente al firmar una póliza de seguro de vida en la hipoteca, se obtienen las siguientes coberturas:

Si fallece el titular de la hipoteca

• En caso de que el prestatario muere, la aseguradora se encargará de pagar todo el capital pendiente a la entidad. En otras palabras, el préstamo hipotecario se cancelará.

Cuando se presenta la incapacidad permanente

• El seguro de vida hipotecario también cubre al titular en caso de que quede incapacitado de forma permanente para desempeñar su trabajo. En este caso, la aseguradora también deberá cancelar la hipoteca. No sucede lo mismo con la incapacidad temporal, la cual no esta cubierta por dicho seguro.

Adicionalmente, la aseguradora a menudo ofrece garantías complementarias opcionales. Una de ellas es la cobertura de accidentes, en la que se le brinda al titular de la hipoteca, un capital extra en caso de que fallezca debido a un accidente.

Usualmente, el beneficiario del seguro de vida hipotecario es la propia entidad, no obstante existe la posibilidad de que también lo sean los herederos del deudor.

¿Cuánto cuesta un seguro de vida hipotecario?

La contratación de un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario tiene un precio que varía en función del perfil del prestatario. Por supuesto también influye en el precio las tarifas de la aseguradora.

Considerando todo esto, el precio de un seguro de vida en la hipoteca oscila entre los 200€ a 400€ al año. En consecuencia, si deseas saber cuánto te costará la hipoteca, necesitas calcular el coste de todos los seguros, incluyendo el de vía. Lo anterior durante el plazo que se haya establecido con la entidad.

Por lo tanto, si el seguro de vida hipotecario cuesta 400€ por año, y el préstamo tiene un plazo de amortización de 30 años, el seguro de vida costará 12,000€ aproximadamente

Las ejecuciones hipotecarias y desahucios se han vuelto un tema común desde la crisis en el mercado inmobiliario. Desafortunadamente en la actualidad sigue siendo algo que preocupa a los titulares de préstamos hipotecarios que enfrentan dificultades para liquidar sus hipotecas. En este sentido, se ha dado a conocer que las ejecuciones hipotecarias se incrementaron un 37% en 2020.

Se trata de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, que al terminar el 2020 se ubicaron en 7,367. Esta cantidad supera la que se registró en 2017 ya que representa un incremento del 37.4% con relación al 2019. También es el mayor aumento anual desde el comienzo de la serie en 2014.

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales

Este repunte en las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, termina con la tendencia a la baja de los últimos cinco años. Es decir, desde 2015 a 2019, se había presentado un descenso en las ejecuciones hipotecarias.

Cabe destacar que únicamente en el cuarto trimestre de 2020 se presentaron 3,018 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales. Esta cantidad representa un 67,3% más en comparación con el trimestre del 2019. También es más del doble que lo registrado en el cuarto trimestre de ese mismo año.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística, el propósito de esta información es conocer la cantidad de ejecuciones hipotecarias que se presentan cada trimestre, y que son inscritas en los Registros de la Propiedad correspondientes.

No todas las ejecuciones se traducen en desahucios

Si bien la cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ha incrementado, vale la pena aclarar que no todos estos procedimientos se traducen en desahucios.

El INE indica que la crisis provocada por la pandemia de coronavirus, ha originado que la cantidad de inscripciones para certificados por ejecuciones haya sido distinta en las diferentes etapas del año.

Por lo tanto, durante este período de confinamiento, la atención al público en los diferentes Registros de la Propiedad se llevaron a cabo a través de email, o también por teléfono. Como resultado, se presentó una reducción significativa en la cantidad de inscripciones por ejecuciones hipotecarias.

De hecho, esto ha provocado que se presente el más grande descenso en tasa anual durante el segundo trimestre con un -64.3%. Por obvias razones, a partir de que la sociedad regresó a la nueva normalidad, la cantidad de inscripciones de certificaciones presentó un incremento gradual.

¿Qué tipo de viviendas fueron las más afectadas?

Del total de las 34,750 ejecuciones hipotecarias durante el 2020, 33,156 afectaron a las fincas urbanas, incluyendo las viviendas. Por su parte, un total de 1,594 fincas rústicas también fueron afectadas.

No sucedió lo mismo con las fincas urbanas, donde las ejecuciones hipotecarias de hecho bajaron un 38,6% con respecto al 2019. De este total de fincas urbanas, 18,903 ejecuciones fueron para viviendas, lo que representa un 31,2% en comparación con un año antes.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas, se presentó una disminución del 52,8%. Por su parte, las ejecuciones sobre solares también descendieron, en este caso un 62,2%.

Finalmente y con respecto a las ejecuciones sobre viviendas usadas, la cifra se sitúo en las 15,791. Por el contrario, las ejecuciones en viviendas nuevas disminuyeron un 51,6%.