¿Quién cae: el precio de la vivienda o los hipotecados?
Nos están intentando vender la moto de que el precio de la vivienda se encuentra en caída libre, por lo que es de esperar que en breve los precios se ajusten a la realidad de la economía española, pero mucho me temo que no se trata más que de una moto, y gripada.
Ayer, el portal idealista.com hizo público un estudio sobre el precio de la vivienda usada y demostró lo que ya se intuía por la observación diaria: el precio de la vivienda está bajando, pero poco.
Al comienzo de la crisis todos los expertos coincidían en que la vivienda era uno de los sectores que mayores ajustes sufriría, en materia de empleo y de precios, pues bien, acertaron con el empleo, con una ingente cantidad de trabajadores que se han quedado en la calle, pero no con el precio.
El informe de idealista.com demuestra que la vivienda usada está cayendo en pequeños porcentajes: 6% en Barcelona, 4% en Madrid o 3% en Bilbao, por ejemplo. Nada que ver con el 20% que se calcula como desfase entre el precio real, el que debería de ser, y el precio de mercado, el que efectivamente es.
Estos porcentajes de caída son reales, aunque hay que verlos con perspectiva. El informe está realizado sobre una base de datos de algo más de 90.000 viviendas, todas ellas colgadas en el portal idealista.com.
Por tanto, no están teniendo en cuenta los pisos de particulares que venden por su cuenta, ni de aquellos embargados que los bancos están malvendiendo.
Estamos hablando, entonces, de unos porcentajes reales algo mayores a los que nos dice el informe, pero todavía lejos de lo que nos anunciaban, porque la gente que compró caro se está resistiendo a vender barato.
Lo ideal, en cualquier caso, es aguardar un tiempo antes de comprar, a no ser que se encuentre una buena oportunidad de inversión. Para ello, hay que pensar que cuanto más céntrico sea el piso su precio será más estable y tenderá a crecer, mientras que si el piso está en las afueras el precio es más volátil y cae en picado en época de crisis.
Cabe destacar dos aspectos relevantes a la hora de analizar este tipo de informes:
1. Se trata de precios de oferta, no de transacción – es decir el precio de partida al que ofrece el piso el vendedor. Después el precio real al que se realice la transacción de compraventa cabe esperar que sea menor. Y puede que sea mucho menor. Por tanto, la deducción es la que indica Rubén – “la gente que compró caro se está resistiendo a vender barato” o por lo menos a ofertar barato.
2. El número de transacciones reales ha descendido vertiginosamente, mientras que la oferta de inmuebles ha aumentado de forma considerable, lo cual aumenta el gap entre precio ofertado y de transacción.
En conclusión el inmobiliario sigue siendo un sector extremadamente opaco. Informes como este ayudan a tomar puntos de referencia, pero sólo a muy grandes trazos. Pero claro, mejor estar tuertos que ciegos.
Totalmente de acuerdo con tu valoración, Dabeman. La pregunta ahora es qué índices toma como referencia el Gobierno (o quien sea) para decir que la vivienda ha caído tanto o cuanto. Porque si son informes que no contemplan transacciones reales (difíciles de obtener, por lo que dices), entonces son informes sesgados o desvirtuados.
existen factores que explican lo inexplicable.¿porque en eeuu y en reino unido,(burbujas iguales que la española)han bajado 50% y aqui no?
quizas tenga que ver que aqui la mayoria es propietario desde hace muchisimo y solamente un 20% se haya hipotecado en la ultima decada,grupo en el que podrian aparecer las bajadas estratosfericas despues de las subidas bidigitales,los hipotecados antes del año 2000 no debieran tener problemas para pagar y no les veo con necesidad de rebajar un 40-50% para hacer caja.
aqui tenemos indemnizaciones por despido y el cobro del desempleo y a ultima instancia la ayuda familiar,que eso si funciona.
tenemos los tipos de interes regalados,con euribor al 5% se tendrian que ver mayores descuentos.
el bde ha permitido valorar al alza los pisos que tienen en balance,cosa que influye para no ver bajadas.
cuando suba el euribor,los bancos se vean forzados a liquidar el stock al igual que los promotores,entonces se daran condiciones para ver bajadas equivalentes a las anteriores subidas,mientras tanto a esperar y ver como la situacion se agrava,el bien principal de este pais(a la vez su cancer) y que no es exportable son los pisos,¿no es mejor ponerlos a producir que tenerlos cerrados?
mejor venderlos con una buena rebaja o alquilarlos que tenerlos cerrados con derramas y pagando intereses,con record de viviendas vacias,record de parados es inevitable un castañazo en el precio de la vivienda,pero esto es españa,mejor esperar a ver que pasa,aqui se lleva el antes quiebro que perder dinero.nuestra recuperacion pasa por absorver todo el stock de viviendas y obtener la mayor liquidez,no nos sirve de nada para la recuperacion de la economia que haya millones de pisos sin vender,pero tampoco le vendria bien a la economia millones de pisos vendidos al precio que estan porque a nada que tire palante el euribor estariamos en la ruina.
el año que viene por fin nos va a traer un poco de accion,porque 2009 ha sido mucho ruido pero pocas nueces,si todo esto fuera una pelicula el final no tiene pinta de ser nada flojo,preparen las palomitas.
Los precios de la vivienda están aguantando más de lo que pueden, a pesar de la bajada que han sufrido en éste último año. Es necesario recordar que fuimos de los últimos países en entrar –o ser conscientes- de la crisis, por lo tanto, es lógico que aún estemos en fase de caída.
Otra de las razones para que en nuestro país sea tan complicado bajar los precios de los pisos es la tradición que hay de comprarse un inmueble e hipotecarse para veinte años o más. Todo el mundo tiene planeado comprar “algo” más pronto o más tarde, así que cuando lo consigue y lo quiere vender después es siempre para comprarse algo mejor. Esto que hace que haya que vender caro para sacar beneficio.
Además, si los alquileres fueran más asequibles y menos problemáticos, habría mucha más demanda y la venta de los pisos tendría que bajar los precios para poder competir con ellos.
En EEUU o Reino Unido el precio baja un 50% porque el inmueble es un bien que pasa de unas manos a otras con mucha más facilidad que aquí. Es decir, es más fácil vender y comprar.
Aquí, como bien dices, nos hipotecamos por el mismo piso para toda la vida: es decir, compramos una vez. En USA o UK puedes firmar a lo largo de tu vida varias hipotecas, porque la movilidad laboral es mayor y mucha gente, allá donde se traslada, compra, y si se vuelve a trasladar, vende y compra de nuevo.
Con lo cual el mercado es más flexible y estable, las bajadas son mayores en momentos de crisis, pero también las subidas en momentos de bonanza.
Nadie quiere perder dinero al vender, pero habrá gente que tendrá que pasar por el aro sí o sí. Tal vez ahora puedan aguantar con el Euríbor por los suelos; sin embargo, en cuanto suba (que subirá) la cosa se va a poner fea y no habrá opción. Más aún, si consideramos que el nivel de paro va a seguir alto por lo menos durante el próximo año.
Llegará un momento, Jordi, en el que ni con precios bajos podrá la gente comprarse pisos. Si ahora ya es complicadísimo conseguir financiación por parte de los bancos, ya me dirás que ocurrirá cuando suba la cantidad de parados y los sueldos bajen aún más, así como la precariedad laboral (que es lo que va a ocurrir). Entonces sí que no va a comprar casa ni el famoso Tato.
Y lo que ocurrirá será que los padres tendrán que alojar a los hijos, no hasta los cuarenta años como ahora, sino por lo menos hasta los sesenta… Con lo que ya no hará falta comprarse casas, porque nos quedaremos con las de nuestros padres de herencia. Volveremos, pues, a la sociedad de principios del siglo XX.
Siempre hay otras opciones a la compra. Yo, sin ir más lejos, soy joven y he optado por compartir piso para poderme independizar. Me parece que comprar tienen que hacerlo los que tienen capital y posibilidades y si puede ser sin contar con el banco, mejor aún.
Si, yo tambien estoy en un piso alquilado, aunque preferí quitarme otros gastos superfluos y no compartir piso, pero todo el mundo ( creo yo ) aspira a en un futuro tener su propio piso, no por nada sino por tener un poco de estabilidad… aunque irá por gustos, hay quien prefiere cada cierto tiempo cambiar.
Un amigo mío vive de alquile y parece un culillo inquieto porque se cambia de piso como quien cambia de camisa. Ha vivido ya en diferentes barrios de Madrid y ahora se va a mudar a otra ciudad. Esa sí es una ventaja clara del alquiler.
Yo también tengo un amigo que es así y menudo ajetreo de vida. Menos mal que tiene una novia que es igual que él o peor y que le respalda porque eso no hay quien lo resista. Quien más y quien menos al final termina por querer estabilizarse, por necesitar sensación de pertenencia a un lugar y no romper constantemente lazos personales y profesionales.
Está claro que iba a bajar un poquito como mucho nada más. No veía yo pasar de un extremo a otro en un plis, de subir un 30 o 40 por ciento anual a bajar la misma cifra por año. Se pasó a subir menos, a no subir, y lo que baja, baja poco. Se ha estabilizado, podemos decir, aunque ya me hubiera gustado que hubiera pasado como en EEUU, donde estaban regalando las casas prácticamente, a precios simbólicos de 100 euros, etc.
“Nada que ver con el 20% que se calcula como desfase entre el precio real, el que debería de ser, y el precio de mercado, el que efectivamente es”
¿Y quién dice cual es el precio que debería ser?
Me ha llamado la atención la frase.
Hay que tener bastante cuidado en tiempos de crisis para el adquirir una propiedad , si se pide un credito y vemos que los empleos se estan perdiendo , hay que reconsiderar la opcion de comprar una casa y mejor aguantar , aunque se estatuya una tasa fija y un seguro de desempleo , a veces eso queda limitado , pues si es una crisis muy profunda solo nos preocuparemos por subsistir y no por sufragar creditos.
Totalmente de acuerdo contigo, Bufago. Yo aún estoy sorprendida con la decisión de mi prima, que se ha hipotecado teniendo problemas en su empresa. Dice que ella es trabajadora y que si le falla el empleo encontrará otro, pero me temo que no está al tanto de cómo está ahora mismo el mercado laboral. Lamentablemente, eso le sucede a mucha gente que cuenta con su trabajo y cuando pierde se da de bruces con un panorama bastante desalentador.
¿Si perdemos la esperanza entonces que nos queda?
Yo me fui de mi trabajo hace 6 meses, un trabajo en el que estaba indefinido, me fui a vivir a 600 km de mi casa, así que no podía tardar mucho en encontrar otro porque sino los pocos ahorros que tenía se acabarían… y a los 15 días encontré otro empleo… quizas fue suerte… pero solo se vive una vez, o intentas las cosas o te quedas por el camino.
Pues o tuviste suerte o tienes un currículum impresionante. Como dice Silvia, hay gente muy valiosa que, por A o por B lleva dando tumbos meses o incluso años sin encontrar nada en condiciones. También es verdad que el que no arriesga no gana, aunque más vale pájaro en mano que ciento volando… será por refranes…
Yo no creo que el precio esté en caída libre, pero está cayendo, y mucho, para la gente que consigue la hipoteca. En nuestro caso, y tras un año (todo el 2007) lo bajamos un 12% después de dos operaciones fallidas porque por circunstancias de los compradores no les daban el crédito, ya que la tasación, en la tercera operación, fue un 22% más alta que el precio de venta, yo creo que porque el banco veía claro el tema y le gustaba el cliente.
Es decir, en el caso de segunda mano, la gente baja precio, sobre un 10-15% de media, pero a veces los créditos no salen. En el caso de los pisos nuevos, bueno ahí los precios son mucho más altos y yo creo que tanto promotores como bancos están bajando mucho más porque tienen un margen muy grande.
Veremos a ver cuando el euribor repunte, sea más complicado el crédito y la situación laboral siga siendo pésima…
En referencia a lo que dices, Marta, a mí me ha resultado curioso saber que algún promotor de mi ciudad baja precios de vivienda nueva casi por lo “bajini”. Y es que claro, si ha vendido un par de pisos durante el boom inmobiliario y los compradores se enteran de que ahora bajan cinco millones se le echan al cuello. Menos mal que yo compré antes y lo que pago ahora de hipoteca hasta es menos que un alquiler.
La vivienda usada sigue bajando lo suficiente como para que quien haya comprado una antes de la crisis se esté dando cabezazos contra la pared. Será poco, pero es como cuando te ofrecen un 10% de descuento en una tienda y el artículo no llega a los 20 euros. El resultado es el mismo: sales tan contento pensando en lo que te has ahorrado, aunque luego te lo gastes en cañas a la vuelta de la esquina.
Los precios de la vivienda estaban muy inflados y es cierto que los ajustes no están siendo tan grandes como se esperaba, pero el comprador tiene la sensación de que ahora está pagando un precio más ajustado al valor real de la vivienda. El vendedor, por su parte, no ajusta los precios tanto como debiera, pero también tiene la sensación de que ha salido perdiendo en toda esta crisis.
La crisis ha sido el gran chollo para muchas personas. Tengo un conocido que trabaja en un banco que ha podido sacar viviendas de stock para sus tres hijos, y una segunda residencia para él, a unos precios y con unas condiciones hipotecarias verdaderamente interesantes. A él, por ejemplo, la crisis le ha venido de maravilla.
Sinceramente, supongo que ahora con la crisis los banqueros podrán obtener mejores chollos para ellos, sus familias y sus amigotes. Sin embargo, creo que siempre han tenido ventajas para conseguir estas ofertas. Ahora podrán comprar cuatro pisos, pero antes de la crisis podían con dos. Cuando hay subastas, ya se encargan de avisar a los conocidos.
Conozco varios casos de gente que compró una vivienda como inversión con la idea de reformarla y ponerla a la venta. Ahora, sin embargo, se resisten a venderla y lo que hacen es alquilarla, a la espera de que pasen los meses y los precios vuelvan a subir.
Pues si se cumplen los pronósticos de algunos analistas acerca de la crisis más que “los meses” van a tener que esperar “los años” si quieren sacar la misma tajada que se sacaba antes con las propiedades, lo cual me parece perfecto porque lo que no era normal era lo de antes con los precios.
Pues hacen bien, ya que no creo que vayan a bajar mucho más los precios. Y antes o después volverán a subir. Y lo del alquiler, si consigues gente que sabes que no te va a dar problemas, es una de las mejores formas de generar dinero. Incluso he oido algo de que van a poner los desahucios express. ¡Ya era hora!
El desahucio express ya entró en vigor, Carmelo, hace muy poquito. Ahora es cuestión de ver cómo funciona para que algunos, como yo, se atrevan a poner su piso en alquiler. Esperemos que dé resultado porque entonces vamos a ver una gran cantidad de pisos en el mercado y espero que eso haga que bajen los precios.
Al menos no la tienen muerta de risa, que es lo que les pasa a muchos: se embarcan en una compra y cuando las cosas vienen mal dadas, a vender a toda prisa, y mientras no venden, la casa cerrada y, como decían arriba, pagando derramas y cuotas de comunidad, gastos e impuestos.
Es una pena que la vivienda se siga considerando como una forma de inversión y especulación y no como un derecho al que todos deberíamos tener posibilidad de acceder sin dejarnos la piel por el camino. Yo tengo un piso de protección oficial y veo así las cosas, quizás si tuviera caìtal me convertiría también en especuladora; nunca se sabe…
Pingback: Los pisos no bajaron tanto en 2009
Yo creo que el tema del precio de la vivienda debería estar, al menos, un poco limitado, pero como tantos otros servicios, por ejemplo, el dentista, no es normal que para tener la boca medio decente tengas que empeñar un riñón o medio del otro.
Ahora mismo, si yo tuviera una casa vacía a la espera de venta y pudiera no venderla, la alquilaría, aunque todavía no se dan condiciones óptimas en caso de problemas, por lo menos el tema se va agilizando un poco.
ya esta listo el cambio productivo de la economia española,como es bien sabido que con la construccion no ibamos a ninguna parte y lo que habia que hacer es producir algo exportable que hiciera falta en el mundo pues ………..
la ministra de vivienda, beatriz corredor, ha destacado que la rehabilitación y el alquiler en el sector inmobiliario van a ser uno de los motores de la nueva economía.
con esto y poco mas………………………………………..
El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, anunció hoy que el objetivo del Gobierno para 2010 es pasar de la recesión a la recuperación y de la “fuerte” pérdida de empleo a la creación de empleo neto en la última parte del año.
bueno entonces(si lo que dice se cumple)y que el presi siempre abusa de optimista,como MINIMO se van a perder puetos de trabajo,durante 12 meses mas(muchos muchos me temo)a esos nuevos se le sumaran los que hayan agotado el paro y la limosna,bien,en el 2009 han cerrado 200.000 empresas,como por arte de magia y todos sabemos lo que cuesta abrir una,entre permisos,falta de credito……
mientras tanto para el banco de españa,el problema no es ni el precio sobrevalorado de las viviendas,ni el cierre de grifo bancario:
Madrid, 30 dic (EFECOM).- El Banco de España considera que el hecho de posponer la adquisición de la vivienda de residencia habitual se debe más a una decisión de ahorro por precaución que a otro tipo de factores, como la restricción en el acceso al crédito.
¿esta gente cobra por decir sandeces como esa?
“la rehabilitación y el alquiler en el sector inmobiliario van a ser uno de los motores de la nueva economía” – todos los que antes ponían ladrillos a estucar paredes… y en vez de abrir más zanjas a pulir suelos, toma modelo sostenible.
“objetivo del Gobierno para 2010 es pasar de la recesión a la recuperación y de la “fuerte” pérdida de empleo a la creación de empleo neto en la última parte del año” – como objetivo está muy bien, ahora sólo les queda ver cómo lo hacen y si lo consiguen. La paz en el mundo también es un objetivo, curar el cancer otro y habitar nuevos planetas otro más, muy útiles por cierto, pero a nadie se le ocurre pronosticarlos para 2010 con los datos de los que se dispone.
“la adquisición de la vivienda de residencia habitual se debe más a una decisión de ahorro […] que a la restricción en el acceso al crédito” – ¿es que no habéis enterado? Los bancos están dando dinero sin ton ni son , no saben cómo sacárselo de encima, y nosotros que queremos cogerlos… si es que hay que ver como somos. Será que como al contratar una hipoteca ya no te regalan el juego de cacerolas, pues ya no es lo mismo.
Vale, el objetivo es seguir viviendo del valor añadido que supone pintar de oro las piedras. El hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Y yo que creía que con tantas leyes de igualdad habrían más mujeres en el gobierno para tomar este tipo de decisiones…
Sí, aún no hemos salido de esta y ya nos estamos metiendo en otra parecida. El problema de España es que no produce casi nada con valor real. Vive del turismo, la hostelería, las ayudas de la comisión europea y de la especulación en la construcción. Antes, por lo menos vivíamos del textil, el metal y el calzado. Pero con esto de la globalización…
Vivimos del turismo y aún así no sabemos explotarlo como deberíamos. La mayoría de turistas que nos visitan lo hacen con empresas extranjeras que ofrecen “packs” más económicos que los que venden a precio abusivo las empresas patrias. Si bajáramos los precios en nuestras líneas y fomentáramos la creación de nuevas operadoras aéreas conseguiríamos crear nuevos puestos de empleo y otro gallo nos cantaría.
¿Pero los inocentes no era hace 2 días?
El día de los inocentes creo yo que es todos los días. Nada más hay que poner la tele y ver la cantidad de trolas que nos intentan vender… Sin embargo, en esta página dicen cosas más cercanas a la realidad, por lo que no me parece ninguna inocentada el artículo del señor Rubén.
Si, baja, pero lo que pasa es que sube menos, digamoslo así, no es que hayan parado de crecer, es que se ha ralentizado su crecimiento.
Ahora lo que intenta hacer la gente es alquilar porque no puede vender, y si los precios bajan, los especuladores tampoco venderán, porque pierden dinero, asi que, esto tampoco es el principio del fin de la crisis inmobiliaria ni mucho menos.
Y las viviendas de proteccion oficial no son precisamente la solucion a la crisis, ya que si bien el precio de la vivienda baja, pero sostiene la demanda de factores productivos, y como al estasdo se la suda, puede seguir construyendo con margenes negativos de beneficios, y así hasta el infinito, lo que conllevaria a que la construccion quedaría en manos del estado, al no poder hacerlo el sector privado.
Lo unico bueno es que a como está el euribor, si tienes dineros puedes plantearte hipotecarte para comprar piso, pero aun así….no todo el mundo estamos en tal situación.
Con lo cual, Rubén, me da en la cabeza que lo que suponíamos burbuja explotada, aún no lo está del todo. Es decir, con la caída del mercado inmobiliario suponíamos que la burbuja también había desaparecido, pero si lo que realmente ocurre es que tanto vendedor se resiste a bajar el precio, ocurre que la burbuja aún no se ha desinflado del todo.
Para los bancos y las empresas sí, porque se están deshaciendo de su stock malvendiendo, pero los particulares (poseedores de un muy alto porcentaje de inmuebles adquiridos al hilo del boom) se están resistiendo a que les afecte también a ellos y se empecinan en esperar para bajar el precio.
Con lo cual aún falta la segunda explosión. ¿Será un nuevo big bang?