Las condiciones, a primera vista, parecen buenas para el que quiere comprar vivienda: los propietarios y constructores necesitan liquidez, y el Euribor sigue batiendo records a la baja.
Ven, que soy un geranio
Las últimas noticias hablan de que los mercados, entre ellos el hipotecario, están perdiendo el miedo y al fin se ha detenido el declive de las contrataciones hipotecarias. Más de medio millón de españoles se han hipotecado ya en el último año, atraídos muchos de ellos por los bajos tipos de interés y los saldos que están realizando promotores y propietarios.
Así las cosas, y con la calculadora en la mano, los que no temen tanto como el resto perder su trabajo, han visto que esta puede ser su ocasión y han dado un paso al frente.
Lo que quizás no han visto, o no han calculado adecuadamente, es que pueden estar a punto de firmar la hipoteca marrón.
Todos hemos oído hablar de la hipoteca naranja, la hipoteca azul, y hasta la hipoteca verde, pero esta modalidad es nueva y amenaza con convertirse en muy popular.
Una hipoteca marrón es aquella que se puede pagar tranquilamente si la economía no cambia, y que en un momento dado puede engordar hasta convertirse en una losa. O en una fosa, como más os guste. Los economistas parten de una mentira llamada “coeteris paribus” que significa que sólo cambia una condición en el análisis, pero si se aplica ala realidad el riesgo es mortal.
Los tipos de interés bajos en un ambiente internacional de déficits (gobiernos que gastan más de lo que ingresan) son un cebo terrorífico que puede conducir a más de uno a la tragedia si llega ap`roducirse un cambio drástico.
Echando mano a la calculadora de esta misma web, he calculado cuánto hay que pagar por cada 1000 € solicitados, con una hipoteca a 30 años y un diferencial del 0,5 % (que es aceptable). Cada cual multiplique los datos por el número de miles que ha pedido o va a pedir, y sabe su cuenta. La primera columna es el tipo de interés, con el diferencial ya sumado, y la segunda, la cuota que sale:
Euribor (+0,5%) Cuota por cada mil €
1,7——————————- 3,55
2,2—————————— 3,8
2,7——————————- 4,06
3,2——————————- 4,32
3,7——————————– 4,6
4,2——————————– 4,89
4,7——————————– 5,19
5,2——————————– 5,49
5,7———————————5,8
6,2——————————– 6,12
6,7——————————– 6,45
7,2———————————6,79
7,7———————————7,13
Y ahora, a la vista de los datos, ¿quién es capaz de apostar aquí un pincho de tortilla y unas cañas a que el Euribor no se pondrá en cuatro o cinco años al 6%?
Pues, como podéis ver en la tabla, una persona que pida HOY una hipoteca por doscientos mil euros, paga 710 € al mes, pero si el Euribor llegase al 5,2 % pagaría 1160 € al mes.
O sea que mucho ojo al hacer las cuentas y cuidado con no firmar la hipoteca marrón.
Todo el mundo sabe que la pura lana virgen se obtiene de las ovejas que corren más que los pastores, y en este caso parece que los pastores corren que se las pelan, así que no jugemos a la lechera y salvemos nuestro vellón.
La verdad es que hay que ser precavido en estos temas, porque es mucho lo que nos jugamos. Sin embargo, no se puede tener todo bajo control. Si empezamos a pensar en todos los “y si…” que nos pueden pasar no damos nunca un paso al frente.
Totalmente de acuerdo. Pero esto pasa en todos lados, como en los ordenadores, los coches y demás. Si esperas, siempre sale algo mejor. La clave es lanzarse.
De todos modos, lo que dice Ladríllez es cierto y hay que tenerlo muy presente, no vayamos a tener pan hoy para pasar hambre mañana.
Hay que comprar lo que se pueda, preveyendo que el Euribor va a subir sí o sí como la espuma en cuanto la crisis despegue un poco.
Por cierto, a ver cuándo tratáis aquí los abusos de los créditos para coches: Euribor en el 1,3% y te piden entre un 8 y un 9% en casi todos los concesionarios.
Lo de los coches se debe al valor residual del coche si hay que quedárselo por impago. Nome negará que si se quedan el piso, proque no pagamos, ha perdido mmenosd valor que si se quedan el coche.
Se le llama prima de riesgo, y bajaría en cuanto el que no paga el coche lo siguiera debiendo de por vida y fues etan ejecutable como el que no paga un piso.
Muchas gracias, Ladríllez. Creo que habría que dedicarle una entrada un día, porque de tu respuesta deduzco:
1) El valor de depreciación del bien es altísimo, así que como inversión es muy mala, de lo que se concluye que cuanto menos te gastes en un coche mucho mejor.
2) Si yo soy funcionario de carrera y le planto en la mesa la Resolución, un certificado en el que demuestro que no tengo otros gastos, otro de empadronamiento como que aún estoy con mis padres y un último de lo que cobro al mes, supongo que esa prima de riesgo se podría reducir hasta acercarse a los niveles de los préstamos hipotecarios.
Supongo que sonará insolidario, pero a mí me putea tener que pagar los riesgos de otra gente.
3) En todo caso, cuanto más altos los intereses más probabilidad hay de que el individuo no pueda devolver lo pedido y de que, en momentos como el actual, te lo pienses muy mucho a la hora de pedir un préstamo.
Bueno, son reflexiones de un lego en la materia. Muchas gracias, otra vez, por la respuesta.
Me parece que lo que comenta el Sr. Ladríllez (por cierto, ¡bienvenido después de las vacaciones!) no es exactamente que no debamos atrevernos a hacer las cosas porque queramos esperar a que todo mejore, sino que no se puede uno lanzar al vacío alegremente, sin tener en cuenta las condiciones económicas y la precariedad laboral, porque luego puede terminar metido en una fosa (como él mismo dice) insalvable. Y todo, por actuar con precipitación y no pensar detenidamente las cosas.
El Euríbor puede volver a subir a las cuotas que hemos estado viviendo, y las consecuencias de esa subida pueden ser desastrosas para una economía familiar.
Gracias, Klaudia. Bien hallada. 🙂
El Euribor va a volver a subir, eso no lo duda nadie. Y hay que hacer la cuenta con esa idea.
Ésta es una ocasión perfecta, como tú bien has dicho Ladríllez, para quien tenga un trabajo estable. Lo malo es que cada vez hay menos personas con trabajo estable. Ya ni ser fijo te asegura que dentro de unos meses continúes levantándote a las siete de la mañana para ir a trabajar.
Aquí se trata de firmar algo que nos venga bien y podamos asumir en el momento actual, pero también de cubrirnos las espaldas ante un cambio de situación. En mi opinión, antes de firmar hay que asesorarse con una persona que de verdad entienda y nos traduzca toda la letra pequeña y nos hable de los riesgos que asumimos.
Asesorarse bien es importante porque para entender todas las clúsulas a veces hay que tener unos conocimientos de economía elevados de los que no todos disponemos. A mí me echó una mano el hermano de una amiga que trabaja en el departamento de riesgos de una entidad bancaria cuando firmé mi hipoteca, y menos mal, porque a punto estuve de firmar una marrón como las que describe Ladríllez en el post.
Repito lo que dijeron hace tiempo en un post anterior: hay que exigir una ley que nos proteja de estas trampas legales. Todo el mundo, o la gran mayoría, tiene que pasar el trance de firmar una hipoteca. Así pues, no deberíamos estar obligados a sacarnos un máster en economía. Si se escribe en estos términos tan confusos es a mala fe. ¡Qué les obliguen a escribir en cristiano!
El problema, Julia, es que quien hace la ley, hace la trampa. La letra pequeña es algo inherente a los contratos y a las hipotecas, y no es más que una argucia para intentar hacernos comulgar con ruedas de molino. Esto los saben desde las promotoras hasta las operadoras de telefonía móvil.
Yo creo que, más que una ley, lo que necesitamos en este país es más cultura sobre una serie de temas vitales, entre los que se encuentra la economía. Blogs como éste son una herramienta fundaental para nuestra protección.
Conozco a una pareja muy joven que se casó y firmó una hipoteca para pagar el ático de sus sueños. Ya entonces iban muy justos con el dinero que tenían que pagar, pero años más tarde, directamente, no podían con las subidas. Ahora viven en un piso de 30 metros, con todos sus sueños en un cajón.
Es que cada uno debe asumir cuál es su nivel de vida, y no sobrepasarlo. A todos nos gustaría tener una casa enorme y darnos todos los años unas vacaciones de ensueño. Sin embargo, nos tenemos que conformar, como es mi caso, en vivir en un piso compartido con otras tres personas y veranear en Santa Pola (y gracias).
Filomena A Mi Pesar, si todo el mundo viera la realidad con los pies en el suelo, nos iría a la mayoría mucho mejor de lo que nos va. Ser conscientes de cuál es tu propia realidad es lo difícil.
Es como aquel que pierde el trabajo que le gusta y no encuentra uno nuevo: a veces somos capaces de tirarnos meses en el paro antes de asumir que debemos buscar trabajo en otra cosa, aunque no sea lo nuestro.
El que no acepta un empleo que no es el suyo mientras está en el paro es porque no tendrá demasiada necesidad. Cualquiera que se vea en una situación extrema trabajaría de lo que sea. Lo que pasa es que si has estado estudiando toda la vida para trabajar de lo que te gusta, no vas a renunciar a las primeras de cambio. Pues con las viviendas igual. Una casa es una inversión para toda la vida y vale la pena gastarse un poco más para elegir la que te gusta o esperar a que bajen los precios para adquirirla.
Hay toda una teoría del empleo sobre eso que usted dice.
La necesidad es muy difíicil de fijar….
Exacto, Ladríllez. ¿Quién traza la línea entre necesidad y tranquilidad? En mi caso, necesidad es no poder ingresar menos de dos mil euros al mes (soy autónomo), aunque tengo pareja (no hijos) y juntamos sueldos.
Conozco un caso de un amigo, que trabaja a salto de mata: un mes ingresa mil, otro dos mil y otro quinientos y otros nada. Tiene dos hijos y viven casi del sueldo de la mujer. ¿No estará en situación ya de buscarse un curro de otra cosa? Pues erre que erre.
Lo siento por esa pareja pero era de esperar. No podemos intentar vivir como viven nuestros padres ahora, pues han tardado años en alcanzar este nivel de vida. Hay que ser consciente de que se trata un primer piso pagado con un primer trabajo o un primer tipo de sueldo, lo demás ya vendrá con el tiempo.
Yo conozco una pareja joven (menos de 40) que compró su casa a primeros de los noventa. Entonces era una hipoteca a 15 años y la acabaron de pagar hace nada. Por supuesto a primeros de 2000 tuvieron la tentación de vender, comprar algo mejor e hipotecarse de nuevo, pero en el último segundo se echaron para atrás y se quedaron con lo que tenían.
Ahora no se arrepienten, porque tienen la casa pagada y se han ahorrado muchos disgustos.
Me alegra saber que aún queda algo de sentido común entre nosotros. La pareja, a la que haces referencia, es un claro ejemplo de sensatez y de saber hacer. La mayoría hubiera optado por vender y comprarse una casa más grande y más cara, con todo lo que ello conlleva; sin embargo, nuestros “protagonistas” supieron actuar con dos dedos de frente y hoy lo agradecen. No hay nada como vivir sin preocupaciones.
Yo también aplaudo a tus dos conocidos. Ojalá todos fuesen como ellos, y no se dejasen cegar por la estatua del toro dorado…
Mi caso es distinto. Yo también terminé de pagar mi hipoteca hace cinco años, y entonces mucha gente me dijo que por qué no me compraba una casa más grande y mejor. A mí y a mi familia nos gusta nuestra casa, y no veía exactamente la razón por la que tendríamos que irnos a vivir a otro lugar. Al final, lo que hicios fue volver a hipotecarla para comprar una vivienda en ruinas, en el pueblo donde siempre hemos veraneado, para arreglarla a nuestro gusto.
La conclusión es que ahora tenemos dos casas, y nos quedan nueve años para terminar de pagar la segunda hipoteca (un plazo bastante razonable). Me parece que ha sido una de las decisiones más acertadas de mi vida, y una estupenda inversión.
Ésa es la filosofía, Wells. No entiendo a las personas que han terminado de pagar su hipoteca y se meten a otra. Qué ganas de complicarse la vida. A mí que no me gusta deberle dinero a nadie y tiemblo al pensar en el momento que necesite una.
Volvemos a mi viejo tema recurrente:
Si se compra donde está barato, la inversión es buena. Y el campo es muy barato y otorga libertad.
Ésa es, Wells, una forma diferente de hacerlo, y buena, a lo que se ve. Pero no todo el mundo piensa, es decir, valora la situación y decide en consecuencia. Lo normal es que se venda la casa vieja, se compre una nueva y se pague durante otros cuarenta años una hipoteca. Y encima para una casa que ni siquiera construyes a tu gusto.
Yo mejor no echo cálculos, porque si los echo me pongo de muy, muy mal humor. Es impresionante que para tener una vivienda, algo tan elemental en la vida de una persona, tengamos que pasar por toda una vida echando números y viendo a ver si podemos llegar a fin de mes. Es, simplemente, denigrante.
Por supuesto que es denigrante. En ninguna parte se debería destinar tanto dinero a la vivienda, que es un bien básico y elemental para nuestra vida. Yo he visto incluso un banco que anuncia un producto llamado brotes azules. Aquí el que no corre vuela, el caso es aprovechar hasta la más triste situación de crisis para hacer publicidad y sacar partido de ella. Viva la imaginación.
Yo también tengo una oferta paras los bancos:
“Señores banqueros, aprovechen esta fantástica oportunidad de conseguir unos magníficos Brotes Grises -del cabreo que llevo por su culpa-. No esperen más. Adquieran ahora mi súper oferta limitada, a un precio irresistible: 0* euros al mes sin intereses**.”
*Promoción válida hasta hoy. Se deben añadir 5.350 euros por gastos de mantenimiento cada mes, más una cláusula de apertura, una de cierre, 5 de intermedias, otra porque me da la gana a mí y una última por si las moscas.
**Sin intereses durante las primeras 2 horas, el resto con un interés del 450%.
En este país cuando se ponen las cosas feas se tiende a sacar a la palestra el término “brotes”. ¿Hay una crisis económica que se escapa de las manos de los políticos? Pues nada, inventemos los brotes grises, verdes, azules y colorados. Y si se alarman demasiado, desviemos su atención con “brotes” de gripes mutantes. A ver si salen brotes de imaginación y aptitud y se arreglan las cosas.
Ladríllez, la reflexión es muy buena y si todos hubiésemos aplicado actitudes como ésta ahora las cosas serían distintas, pues podríamos asumir la crisis de otra manera. Creo que siempre se ha de ser cauto al firmar una hipoteca y adelantarse a lo que pueda suceder, como bien indicas en el post. Si vivimos al día se puede ir todo al traste a la menor contrariedad.
La cuestión es ver a dónde nos llevará toda esta situación. Si a los recién hipotecados (algunos con hipoteca marrón) les sumamos todos los que ahora lo están pasando mal (parados, subvencionados, “requetehipotecados”, mileuristas, etc.) tenemos como resultado una previsión económica para el futuro de puta pena, como diría mi abuelo. Así no saldremos de esta crisis ni por error.
Yo espero no haber firmado una. Tengo una consulta que me gustaría ver aclarada en próximos artículos. Firmé una hipoteca en marzo con Euríbor + 0,37%, tengo revisión en octubre y calculo que el interés será el 1,70%.
He estado pagando 531 euros por un préstamo de 137.000 a 40 años con un 3,5% de interés los seis primeros meses. Pensaba que ahora bajaría hasta 300 euros o menos pero en la caja dicen que se quedará en casi 400. ¿Cómo es posible? Su excusa es que está bajo el sistema francés. ¿Qué es eso? Gracias anticipadas.
¡No me asustes, Gonzalo…! ¿El sistema francés? ¿Qué es eso? Seguro que algo que se están sacando de la manga los bancos ahora mismo, porque con la bajada del Euríbor están viendo cómo se les esfuma una fuente de ingresos de lo mas sustancial.
En teoría, a mí, con la bajada, se me debería quedar mi hipoteca en menos de 700 euros, cuando hasta ahora he estado pagando alrededor de 900. Espero que mi gozo no termine en un pozo; no tengo nada contra el país vecino, pero ese sistema del que hablas puede hacer que empiece a desarrollarse en mí una seria francofobia…
Lo del sistema frances no es nada nuevo. Ha existido siempre. Cuando tu contratas una hipoteca, lo puedes hacer por el sistema frances o de cuotas constantes o por el sistema aleman de amortización constante.
POr lo que yo tengo entendido y que me explicaron al contratar la hipoteca (hace ya bastante tiempo y no lo tengo fresco) por el sistema frances tienes una cuota mensual menor pero la amortización que vas haciendo tambien es menor al principio y pagas casi todo de intereses. Por tanto, este sistema te puede interesar si andas justo de dinero y no tienes intención de vender el piso en un corto periodo de tiempo ya que el principal de la hipoteca practicamente ni se habrá movido.
Con el sistema aleman o de amortización constante, las cuotas son mayores pero terminas pagando menos intereses y ademas la amortización es mayor desde el principio. Yo creo que este sistema, pudiendotelo permitir es mejor porque cuanto antes rebajes el principal, mejor.
Ya digo que no soy ninguna experta en el tema (de hecho hace una semana pedi que lo explicara alguien con más conocimiento que el mio) y seguro que alguno me puede corregir o matizar algo de lo que digo, por favor. Solo se lo que explicaron en el momento de contratar la hipoteca pero es algo que deberiamos conocer todos antes de firmar.
Espero haberte ayudado algo.
Sí, Arantza, muchas gracias, me has ayudado bastante. También ayer estuve investigando esta página, que está muy bien por cierto, y descubrí que había un simulador en el que poniendo las condiciones de mi caso me sale justo a pagar en las próximas cuotas lo que me ha dicho la caja.
También estuve probando otro simulador y descubrí que me van a cobrar 51.000 euros de intereses (yo pedí 137.000 euros) y que nos merece la pena amortizar anticipadamente todo el capital que podamos porque también bajaríamos los intereses. ¡Qué sinvergüenzas, eso es usura legal!
No es usura, hombre:
Ten en cuenta que si pagas en 40 años, toda la inflación te beneficia a ti y le perjudica al banco, porque no vale igual el dinero que te prestaron ahora que el que devolverás dentro de 40 años.
¿No habías caído?
de todas formas, aunque tu cuota mensual no haya bajado todo lo que tu pensabas, seguro que ahora
amortizas más y pagas menos de interes, lo cual no es ninguna tontería. Yo he flipado con el cambio.
Antes pagaba 1/3 parte de amortización y 2/3 partes de intereses. Ahora es lo contrario y con una cuota
menor. Pregunta en el banco porque seguro que te llevas una alegría, aunque sea pasajera.
bien Ladrillez. No se puede mirar solo la cuota que te va a salir a pagar en los próximos meses. La hipoteca es a largo plazo (desgraciadamente) y por tanto las previsiones que nos hagamos tendrán que ser exactamente iguales….me vais a perdonar pero no se puede ser tan corto de miras cuando estás hablando de tanto dinero…y no creo que haga falta ser economista para informarse sobre estos asuntos. Como ya comenta Filo y Santa Paciencia, cada uno debe saber hasta donde puede llegar…cuestión de sentido común y no vivir por encima de nuestras posiblidades.
Cuando yo firmé mi hipoteca con mi (ex) marido, lo único que miramos fue lo que nos iba a tocar pagar en el siguiente año. Después el Euríbor subió y las pasamos mal para pagar. Al final nos divorciamos, y tuvimos suerte porque encontramos rápido comprador, que si no, aparte de pagar una hipoteca gordísima, habría tenido que seguir soportándolo.
Me alegra que, al menos, dentro del marron en el que os habiais metido, pudierais solucionarlo rápido y te quitaras de encima la hipóteca y a tu ex. Está claro que no tener dinero nos pone a todos a prueba.
Querido Ladríllez, bienvenido sea de nuevo. Comparto su análisis, pero permítame apuntar una cosa: todas las hipotecas que este año se están ahorrando buenos dineros gracias al Euríbor se podían considerar hipotecas marrón, con lo cual quizá el concepto sea nuevo, pero el hecho al que se aplica no es una novedad precisamente, ¿no cree?
Bienhallado, Dioscoro.
El concepto no es nuevo en absoluto, por supuesto. Y me refiero, exclusivamente, a las que se están firmando ahora, que deben tener en cuenta que la cuota no será siempre esta.
A los que la firmaron al 6 y pagan el 2, pues enhorabuena.
Jajaja, Ladríllez, me recuerdas a Cela en la película que hicieron de “La Colmena”. El personaje que interpretaba era como un diccionario viviente. En este caso no puedo menos que felicitarte por el nombrecito. Si nos vamos al diccionario de la Academia, dice de marrón: “3. m. coloq. Contratiempo u obligación ingrata”. Eso es una hipoteca (marrón, verde o naranja): una putada (con perdón) con la que hay que apechugar.
Hay que apechugar lo menos posible y apechar lo que se pueda 🙂
Yo creo que el problema no es tal o es un problema para tontos, con perdón.
Si andas ajustado, no puedes comprar algo a 30 años. Si andas justo, lo mejor, auqnue pagues más, es meterte a tipo fijo. Pero a saber cual es hoy el tipo fijo, que esa es otra….
Lo de la pura lana virgen ha sido genial, Ladríllez
😀
La hipoteca marrón es conocida científicamente como “Hipokitas mensualis” y se puede encontrar fácilmente en zonas urbanas recientemente edificadas. Es una especie que muestra un símil casi idéntico con las otras especies de su misma familia, sin embargo, esconde un terrible poder paralizador que puede durar años. Este efecto se produce en el momento de firmar, pues la hipoteca marrón esconde una glándula venenosa formada por millones de letras pequeñas, que afecta al sistema nervioso central.
Sus consecuencias pueden derivar desde una gastroenteritis crónica a una depresión, según la persona. Se conocen algunos casos en los que sus efectos han llegado a durar hasta 40 años.
Por cierto (de aquí)
Siete técnicas (y dos trucos sucios) para pagar lo mínimo por su casa
* Comprar y regatear bien puede ahorrar el salario de hasta 5 años de un mileurista
* Enseñar el efectivo y cerrar la negociación con rapidez, claves para rebajar el precio
* El vendedor puede tener que enfrentarse a ‘jugarretas’ de última hora hasta el notario
MADRID.- Si no logra rebajar el precio de la casa que quiere comprar en dos semanas, rompa la negociación. Si cuenta con una buena cantidad en efectivo, no dude en enseñarla: un vendedor ‘hambriento’ de liquidez puede descontarle hasta 20.000 euros con sólo ver el efectivo. Dedicar tiempo a estudiar la zona -e investigar al propietario- y seguir la estrategia correcta se premian con rebajas de entre un 20% y un 30%. Es decir, negociar bien equivale a restar entre 40.000 y 60.000 euros a los 200.000 que de media, se paga hoy por un piso de 100 metros cuadrados en España. O, lo que es lo mismo, evita dedicar a la vivienda el sueldo de hasta 5 años de trabajo y de sueldo ‘mileurista’.
Suvivienda.es ha destilado la sabiduría de varios expertos inmobiliarios en siete consejos para abaratar al máximo la compra de casa. Y de propina, dos tácticas no aptas para caballeros: la clase de trucos que nunca se explicarían en una clase de negociación.
1. La regla de oro. “Lo principal es buscar a una persona que tenga necesidad de vender”, comenta Eduardo Molet, de la Red de Expertos Inmobiliarios. No es tan obvio como parece, y es que, a pesar de la que está cayendo, detrás de los carteles de Se Vende no siempre se esconde un vendedor ansioso. “Los que reciben pisos en herencia, los divorciados y separados son las personas a las que urge la venta y los que van a ofrecer precios competitivos”, comenta Gerardo Álvarez, director comercial de una de las oficinas de Look&Find.
2. Elemental, querido comprador. Pero, ¿cómo llegar hasta ese propietario ávido de escuchar ofertas? Si se enfrenta a un vendedor particular “se puede acudir al Registro de la Propiedad, para ver si la casa que nos interesa es fruto de una herencia o si el propietario está hipotecado en otro inmueble…”, comenta Domingo González, editor de la bitácora económica elblogsalmon.com. En el caso de que el comprador se enfrente a un promotor, debe averiguar la cuantía de su hipoteca para hacerse una idea de hasta qué precio puede bajar: “esto se puede averiguar cuando acudimos al banco para subrogarnos a su préstamo”, comenta González, o, él mismo “si se ve en una situación apurada, puede ofrecerle al comprador la casa por lo que le queda de hipoteca, aún sin ganar nada”, afirma el promotor Daniel Ruiz. En su caso sólo “ha puesto a hipoteca” los últimos pisos que quedaban por vender de alguna promoción. Un dato que los interesados en adquirir vivienda deben apuntarse.
3. La tranquilidad de ‘morder la moneda’. “Si el comprador acude a ver un piso de 150.000 euros con 40.000 en efectivo, a la vista del propietario, éste puede rebajarle 20.000 inmediatamente”. Una táctica psicológica -‘más vale pájaro en mano, que ciento volando’- que funciona mejor cuanta mayor sea la urgencia del vendedor para conseguir efectivo. “Y es que, para algunos, no es lo mismo el 70% del precio inicial en 15 días que la posibilidad de obtener el 100% en seis meses”, comenta Valentín Fernández, director de promociones de Foroconsultores.
4. Compradores, una especie que escasea. “En la actualidad, existe una bolsa de compradores reales que no va a crecer; todos nos queremos comprar un piso pero pocos cumplen los requisitos crediticios que exigen los bancos”, comenta Plácido Iglesias, uno de los responsables de Santirso, empresa dedicada a las compras en grupo. “Nosotros se lo planteamos así a los promotores: si otro vende 100, tú vas a dejar de vender 100. Si no nos lo rebajas tú, lo va a hacer otro”. El comprador representa hoy la ‘nobleza’, la clase privilegiada del mercado inmobiliario.
5. Como quitar una tirita. “El periodo de maduración en una compraventa ha de ser de 15 días como máximo; una negociación rápida es positiva tanto para el vendedor como para el comprador”, asegura Molet, de la Red de Expertos Inmobiliarios. “Cuanto más tiempo tenga el propietario colgado el cartel de ‘Se vende’, más vulnerable se tornará su posición”, comenta Germán Navarro, presidente de la oficina de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Granada, y “si no baja los precios ahora, tendrá que hacerlo dentro de seis meses y en un porcentaje mayor”, remata Molet. El comprador, además, tiene que tener en cuenta ‘el cansancio mental’ del vendedor, que se mostrará más receptivo si percibe que cerrará el trato de manera rápida e ‘indolora’.
6. El tiempo como aliado. Una vez que ha comenzado la negociación, es mejor clausurarla cuanto antes, pero hasta llegar a ese punto, el tiempo juega a favor del comprador. “Conozco casos de personas que se han pasado un año viendo pisos, y se han convertido en verdaderos expertos del sector”, comenta Gerardo Álvarez de Look&Find. “Ahora el comprador puede visitar 15 ó 20 casas antes de decidirse, porque sabe que cuando haya llegado a la última, la primera continuará disponible”.
7. Los pasos de danza. ¿De qué manera nos acercamos al vendedor? “En la primera llamada no hay que mostrarse excesivamente interesado al concertar la cita, el vendedor podría desconfiar”, comenta Valentín Fernández, de Foroconsultores. “En la primera visita no se debe lanzar ninguna oferta, por mucho que nos convenza la casa. Por supuesto, nada de comentar cosas como ‘qué bien quedaría la cama ahí o el aparador allá'”, sentencia Álvarez. En la segunda, tras mencionar todos los fallos que se le ocurran al comprador –y a sus acompañantes-, hay que proponer un precio: el 60% del inicial, propone Molet, o el más bajo que hayamos visto por la zona, apunta Germán Navarro, de los APIS. Se abre la ronda de negociaciones: ante la previsible negativa del vendedor, aumentamos un 5% y esperamos. La rebaja-objetivo: entre el 20% y el 30% del precio original, en la mayoría de los casos. “Nunca se deben hacer más de dos visitas”, comentan desde Look&Find.
Y, por fin, los trucos de dudosa elegancia del comprador menos escrupuloso:
* La ‘pesadilla’ del notario. Eduardo Molet, de la Red de Expertos Inmobiliarios, lanza un aviso a navegantes: “Varios notarios nos hablan de una táctica vergonzosa : el comprador engatusa al vendedor para darle una señal mínima, con la promesa de firmar las escrituras en un breve plazo de tiempo. El propietario entre tanto, vacía el piso, se compromete en otros pagos… Cuando llega el día de acudir al notario, el comprador se presentará media hora tarde, con un fingido disgusto: “Fíjate lo que nos han hecho los del banco: ayer nos dicen que la hipoteca nos la dan por 10.000 euros menos de lo que habíamos pactado… Así que o te conformas con ese dinero, o no te puedo comprar el piso”. Según Molet “el 99% de los propietarios ‘tragan'”, desoyendo su consejo de no dejarse ‘chantajear’’.
(Nota de peterlove. A mí este me lo hicieron cuando vendí mi apartamento. Menos mal que no piqué, los muy hijos de puta)
* La pandilla del comprador. El vendedor escucha la oferta de un interesado y la rechaza: es rebajar demasiado. Durante los siguientes días comenzará a recibir varias llamadas de personas que le hablan de precios aún más bajos, desconocidos para él, pero amigos, vecinos o familiares del primer comprador, que ha orquestado una táctica –poco sutil- para hacer su oferta más atractiva. Valentín Fernández, de Foroconsultores, considera esta estrategia “muy poco eficiente”. “No existen, o al menos yo no los conozco, vendedores tan crédulos”. Desde luego, lo que parece evidente es que el mercado inmobiliario hace mucho que perdió su inocencia.
¡Hay que ver, Peterlove! Da gusto encontrarse en el blog con personas tan informadas y que nos remitan cosas tan interesantes…
En fin, lo único que puedo decir es que me alegro un montón de no tener que comprar ni vender una casa ahora mismo, porque veo que me tendría que tomar un mes de vacaciones para poder estar al tanto de todo lo que hay que hacer. Es como tener un trabajo a tiempo completo.
Por supuesto que el mercado inmobiliario (y todos los demás) perdieron su inocencia hace mucho; yo creo que casi al mismo tiempo que se inventó la rueda, más o menos.
Peterlove, gracias por todos los consejos. Madre mía, comprar una casa se ha convertido en algo realmente complejo. El último punto, el de la pandilla de compradores, me ha parecido alucinante y no me extraña que haya gente que lo haga. Al final va a resultar que para comprar casa a un precio razonable tendremos que contratar a actores.
si el 67%de los trabajadores son mileuristas o ni siquiera eso,y el 20% estan en el paro….¿cuanto tanto% de hipotecados estan con el agua al cuello?
puede ser por varias razones.una de ellas que les suba el euribor,otra que se queden sin trabajo….
pero ¿que me decis de los que cobran mas de 1000 euros?normalmente se han metido en un hipotecon y a ellos tambien les ha subido el euribor,¿y los que ganaban 2000 euros y ahora en el paro cobran 1000?
y aquellos que invirtieron hasta lo que no tenian aprobechando la bonanza economica en cualquier negocio y ahora no venden ….
¿y cuantos estan pensando que en cualquier momento les van a entregar la carta despido cualquier dia?
la situacion es para echarse a llorar !!!!con el euribor al 1,2.imaginaros cuando en un año o dos alemania y francia despierten y el bce suba el tipo de interes al 4 o 5%?
aqui estaremos con un pais en bancarrota 25-30% de paro y el euribor al 5-6% eso va a ser un “coctel” pero no de marisco precisamente.
eso se arregla con otros 420 €
Tranquilo
😀
El ministro de Trabajo, Celestino Corbacho, ya ha reconocido que el paro podría subir al 20%. ¡Pero qué barbaridad! En cualquier otro país estarían asustados con las cifras que tenemos pero en España los azules y los rojos se andan tirando los trastos a la cabeza sin solucionar nada, poniendo tiritas de 420 euros y poco más. ¡Si ya nos lo ha dicho hasta la Unión Europea!
Yo creo que no tenemos un paro del 20%. Eso es insostenible, social y económicamente. Me da la sensación de que en este pais funciona el dinero negro mucho más de lo que pudieramos imaginar y hay una economía sumergida brutal.
Sí señor: y además de haber dinero negro, se compite y se aplasta con él a los que tratan de estar legales.
En alguna ocasión he leído comentarios en este blog acerca de la teoría del “paro ficticio”. Yo también opino que una tasa de parados del 20% no representa la coyuntura real de la economía, pues de lo contrario estaríamos manifestándonos en las calles y provocando revueltas sociales de primer nivel. El problema es que nos vamos amoldando a esta situación y cada vez será más difícil revertirla.
Os leo y no puedo menos que daros la razón y deciros que sí, que hay una economía sumergida brutal: Yo soy un claro ejemplo. Trabajo en negro y además es que no tengo otro remedio. No encuentro un trabajo en el que coticen por mí y todo lo que me ofrecen es en “B”. No me digáis que no lo acepte porque es que tengo que comer y pagar el alquiler.
Asier, eperemos que los brotes verdes sean ciertos y que la situación comience a repuntar a lo largo de 2010, como dicen. Si no es así, tienes razón en que la situación va a ser insostenible para los hipotecados con la subida del euribor y de los tipos de interés. Yo, personalmente, estoy preocupada pues soporto una hipoteca importante a 30 años.
Mi situación me recuerda a la tuya, Esperanza. Aunque con la diferencia de que yo soporto una hipoteca a treinta y ocho años y un marido que va asociado a la hipoteca y con el que las relaciones no son muy buenas. Por el momento aún no nos hemos planteado vender, así que espero como tú que esos “brotes verdes” vayan por buen camino y sean muy ciertos. Por el piso y también por la relación, porque es que el dinero todo lo corrompe.
Totalmente cierto, el dinero lo corrompe todo, pero hay que tratar de ser positiva. Siempre aparece alguna alternativa o solución, que permite salir del bache. Por ejemplo: vender la vivienda e irse de alquiler. A menor gasto y presión económica mensual, mayor tranquilidad. Al final, vivir sin preocupaciones y poder disfrutar del tiempo libre es lo más importante.
Eso que recomiendas es lo que he hecho yo con mi actual pareja, Paulina, y ahora nos va estupendamente. Llegamos a ese acuerdo después de ver que una hipoteca a cuarenta años también nos estaba hipotecando como pareja. No habíamos pensado en eso antes. Gracias al cielo pudimos vender por un poquito más que por lo que compramos y ahora vivimos de alquiler y sin volvernos locos. Quizá lo mejor ha sido dejar de sentirnos atados.
Yo me considero una persona tranquila a la que no le gusta llevarse muchos sobresaltos. Así pues, como el Euribor hoy está por los suelos y mañana puede estar por las nubes, si tengo que contratar una hipoteca que sea a interés fijo. Aunque pague un poco más, me ahorraré tener que vivir pendiente de las decisiones del BCE.
Tal y como están las cosas, ésa puede ser un opción que gane adeptos, ya que por lo menos te quitas de los posibles sustos. Es cierto que tampoco te repercutirían las bajadas del Euríbor, pero cuando hablamos de algo tan importante (tiempo y dinero) como una hipoteca, creo que merece la pena tener cierto control.
Yo también soy de las que piensa que si algún día me compro un piso la hipoteca la firmaré a interés fijo. El problema, según me cuenta mi hermano, es que las cuotas son imposibles -económicamente hablando- por la diferencia que hay en cuantía con una hipoteca a interés variable. Ya me diréis, aunque no tengo demasiada prisa. Por el momento, lo de comprar no deja de ser un sueño.
Os cuento un caso. Un amigo compra sobre plano y va pagando al constructor nosecuanta pasta. El contrato decía que si el banco no le daba la hipoteca, le devolvían el dinero. Dos años y noventa mil euros después, el banco no le da la hipoteca. El constructor dice: “Lo siento, pero no tengo dinero”, y no se lo devuelve.
Se supone que el juicio es pronto y está ganado. Pero… ¿y si pierde mi amigo?
Lo mismo ha sucedido en muchas empresas, que esperaban cobrar las facturas pendientes y se han quedado sin ver un euro porque sus clientes se han declarado insolventes o directamente han cerrado. De modo que por muy seguro que esté tu amigo de ganar, que no cante victoria todavía. No es por amargarle la fiesta a nadie, pero más vale ser precavido y esperar a ver qué ocurre.
Como dice Ladríllez, el juzgado le dará toda la razón del mundo, pero del dinero si te he visto no me acuerdo. O tendrán muchos años. He visto casos similares: El constructor o no tiene dinero del verdad o el que tiene, aunque sea para subsistir, lo tiene a nombre de otras personas, por tanto se declara insolvente. Estos casos se revisan con apelaciones y reclamaciones mil, pero es más fácil llegar a un acuerdo privado que gastarse el dinero en abogados y tardar veinte años en cobrar.
“O tendrán que pasar muchos años”, quería decir en la segunda línea. Perdón.
El juzgado le dará la razón, pero no el dinero.
Lo veo lo más probable.