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Lo que los bancos buscarán en 2011 para dar una hipoteca

La amenaza permanece

Hace algún tiempo escribí un artículo aquí sobre lo que tenemnos que ofrecer a los bancos para excitar su gula y os decía entonces que a la hora de buscar un piso y pedir una hipoteca no sólo hay que buscar lo que nos guste a nosotros, sino también lo que le guste al banco, porque es el que tiene que dar el dinero y habrá inmuebles que valores más que otros.

Por supuesto, las razones que os alegarán oficialmente serán otras, pero estas son más o menos las que circulan pro las mesas de sus despachos y por las líneas de sus teléfonos. Repito lo que dije entonces:

—Si el piso tiene más de sesenta año, y está fuera de normativa urbanística, porque en su momento habrá que ampliar aceras o construir aparcamientos, un punto negativo.

—Si está en una zona ruidosa, de mucho tráfico o jaranas constantes, punto negativo.

—Si abundan en el barrio las minoría étnicas, punto negativo.

—Si no tiene ascensor, punto negativo.

—Si no tiene garaje en el propio edificio, punto negativo.

—Si los vecinos del inmueble son muy mayores, o hay mucho vecino de alquiler y poco en propiedad, punto negativo.

—Si tiene portero, o una comunidad elevada, punto negativo.

Que a vosotros sean inconvenientes que no os importen, por la razón que sea, y estéis dispuestos a seguir adelante, porque precisamente por eso tiene tan buen precio el piso, al banco le trae al fresco. Los bancos, y más en esta época, lo que miran es sus posibilidad de revender el inmueble en caso de que algo vaya mal, y antes de pensar que sus criterios son erróneos pensarán que vosotros sois unos bichos raros y que “vete a saber si encontraríamos otro igual”.

A nosotros nos gustan las gangas, porque tenemos necesidad de pagar poco. A ellos no. A ellos lo que les gusta es pensar que es fácil de revender si alguna cosa sdale más y se lo tienen que acabar merendando.

A todo esto, creo que para el año entrante habrá que añadir algo de vital importancia: que el piso sea suyo.

Mucho me temo que en 2011 se apretará aún más la cuerda en torno al gran problema de los pisos que los bancos tienen en stock y que la banca responderá a este problema intentando a toda costa sacar su cartera inmobiliaria al precio de perjudicar, más aún, al mercado libre. Por tanto, hay que reconstruir la lista:

-Si el piso que queréis es de un banco, id a sese banco y punto positivo para la hipoteca.

-Si el piso es de una promotora, buscad como sea el banco que financió a esa promotora y ya tenéis otro punto positivo.

-Enteraos de en cuánto dinero se ejecutó el embargo en caso de que el piso fuese de un propietario anterior que lo perdió. Por encima de lo que el banco pagó podéis negociar. Por una vez, el registro os puede dar un dato de lo que pueden llegar a tragar y de lo que no.

Y ante todo, recordad una cosa: no va a tardar el día en que tengan que valorar los pisos en su balance por valor de mercado y para entonces tendrán que haberse quitado una buena parte del marrón, así que ahora, ahora sí puierde ser el momento de buscar una ganga y aprovechar la ocasión.

Suerte.

Hipoteca, deuda y libertad

Si quieres pan, correa...

Ahora se lleva mucho eso de echarle la culpa de la crisis de deuda al que la concede, como si el que pide prestado no fuese responsable de sus actos. Y el caso, aunque quede feo, es que no conozco a nadie a quien hayan llevado a punta de pistola a una sucursal bancaria, así que si la gente es mayor de edad para votar, que sea mayor de edad para no dejarse engañar.

Una vez puestas las cosas en su sitio, lo que había que buscar el modo de que los bancos se hiciesen responsables de sus agujeros lo mismo que se hacen responsables los deudores. La otra opción es pensar como en el caso de los prestamistas privados, que en algunos casos, no tienen interés alguno en que se le devuelva el dinero, sino que quiere quedarse directamente con el piso, el coche, o lo que se ponga de garantía de la cantidad prestada.

Por eso, aunque mi psiquiatra me lo prohíba, no puedo evitar decir que hay crisis , como la de la deuda, las hipotecas y los inmuebles, que parecen pensadas para obtener mayor control sobre la economía, sobre los ciudadanos y sobre la autonomía de sus decisiones, alejando la democracia real de nuestras manos.

El otro día afirmaba Tomás Gómez, el presidente de la federación socialista madrileña, que son los políticos los que deben gobernar a los mercados y no los mercados a los políticos, y en teoría eso está muy bien, peor mientras nos endeudemos tendremos que preguntarnos quién obliga a un banco a dar la hipoteca, quién obliga al inversor de Arabia o Singapur a invertir en España y quién obliga a los fondos de pensiones americanos a meter el dinero en España y no en Indonesia.

O sea que, resumiendo: nuestro deseo de endeudarnos, que es gastar lo que no tenemos, es la cuerda con la que nos atan. Sólo el que no debe nada es libre, y eso que tan bien entendían nuestros abuelos lo hemos olvidado nbosotros con demasiada facilidad.

El acoso de los mercados contra España

Plan de emergencia del Gobierno.

Cuando las cosas van mal siempre es conveniente tener a alguien a quien echarle la culpa, y si ese alguien es inmaterial, intangible e invisible, mucho mejor.

A estas alturas casi todos hemoss oído hablar de la conspiración de los especuladores internacionales contra las finanzas y la deuda públicaespañola. Suena tan fuerte y tan clara la voz de los mercados, que ZP ha tenido que sacarse una serie de medidas de la chistera, y medidas además de las que no gustan a sus ideólogos.

Lo cierto, en cualquier caso, es que en poco menos de diez días la Bolsa española ha sufrido un descomunal batacazo y nuestra deuda pública ha pasado de ser una inversión segura a tener que pagar unas importantes primas de riesgo, con lo que nuestra deuda pública es más cara y menos atractiva. Y cada vez más gorda, por cierto, lo que deja a los bancos sin dinero para prestar ni para conceder hipotecas.

Desde mi punto de vista, hablar de conjuras de conspiraciones o de cacerías en plan “vienen a por nosotros” o “han olido la sangre” son, modos sensacionalistas de decir que los especuladores bajistas han visto en la debilidad de la confianza española una presa fácil para sus maniobras.

Y si esto es así es porque no hemos hecho los deberes, no hemos conseguido corregir la burbuja inmobiliaria e hipotecaria y no hemos conseguido, sobre todo, convencer a nadie de que podemos generar riqueza con que pagar en el futuro lo que debemos.

Aunque nos jorobe, lo que hay que reconocer es que no hay ninguna conspiración contra España, sino que se trata simplemente de lo obvio: los que protestan no ven claro que se lo podamos devolver.

Como haríamos nosotros con cualquierra, vaya. ¿Y también somos tiburones?

Grecia, Irlanda y ahora… ¿España?

Preparados, listos....

En principio no, necesariamente. Hay que entender que al carajo, como a Roma, se va por muchos caminos y que cada uno de los tres casos es una ruta diferente, con distintos guías y distinto medio de transporte. Os pongo un poco en el mapa del tesoro:

—Grecia: los griegos tenían un gobierno que aprovechó los bajos tipos de interés del BCE para endeudarse hasta el gaznate y más arriba. Acostumbraron a la gente a tener lo que no podía pagar y, cuando no pudieron endeudarse más, empezaron a falsificar las cuentas para que no se notase. Cuando alguien se da cuenta de ello y se lo afea, mienten como bellacos hasta que el país entero se va a freír puñetas. Cosas del cortoplacismo democrático…

—Irlanda: en Irlanda el gobierno es más o menos prudente, aunque hace malabarismos con los impuestos para atraer empresas, en un claro caso de competencia desleal con sus socios comunitarios. Los bancos hacen el animal con la burbuja inmobiliaria y el Estado los acaba nacionalizando sin darse cuenta de que el agujero de los bancos es mayor que las posibilidades del Estado, por lo que son los bancos los que al final tumban al Estado.

¿Y España?

Nuestro sistema bancario tiene mejor salud que el Irlandés y nuestros bancos, salvo esos engendros a los que llaman Cajas de Ahorros, parecen solventes y bien fundamentados.

Nuestra burbuja inmobiliaria fue aún más bestial que la de Irlanda, y su estallido se ha llevado más gente pro delante porque aquí había más trabajadores dependiendo del sector de la construcción, pero nuestra economía real, con mercado de trabajo y modelo productivo son mucho peores y eso hará que nos cueste más que a los otros generar los ingresos necesarios para pagar al deuda.

Si a eso añadimos que nuestra estructura contable a largo plazo está muy fastidiada por la sanidad, las pensiones y el paro, no es de extrañar que haya gente que piense que nunca podremos devolver lo que debemos, máxime cuando no hay un control presupuestario único y no se sabe muy bien quién manda en eso del endeudarse.

¿Cómo lo veis? ¿Le prestaríais vosotros a España?

Las infraestructuras inútiles

Lo pidió un funcionario del servicio de aguas y costó 500.000 €

Casi nadie espera leer una cosa así, pero lo digo en serio: en España nos hemso gastado fortunas en infraestructuras que nunca, ni en mil años amortizaremos.

Con las infraestructuras nos pasa un poco como con los pisos y con las hipotecas, que pensamos que son bienes en sí mismos, que son fines y no medios, y luego nos echamos las manos en la cabeza cuando vemos que pasan los años y los pisos no se ocupan, ni se venden, ni se pagan.

España ha vivido y vive, ha gastado y gasta por encima de su riqueza real. Disponemos de unos servicios sociales que no nos podemos pagar, nos permitimos libertades como perdonar la deuda a otros países y atendemos a todo el mundo en nuestra sanidad o nuestra educación, aunque el nivel real de ingresos de nuestra sistema no llegue para ello.

Me encantaría que pudiésemos vivir mejor, pero lo cierto es que exigimos unos salarios y nos exigen unos precios por lo que compramos, ya sean pisos u otros bienes, totalmente dispares con nuestro nivel real de producción y productividad. Tenemos las hipotecas que tenemos porque los precios del suelo y la vivienda se fijaron de espaldas a los salarios del español medio, y los salarios de demasiados españoles no guardan relación alguna con lo que en el mercado mundial de la mano de obra se paga por ese trabajo.

Gastamos millonadas en Alta Velocidad para que se mueva en tren, ¿quién?, ¿los ejecutivos que pueden pagar los billetes? ¿Ponemos un aeropuerto en cada pueblo para que vuele, quién?, ¿Nos permitimos una universidad en cada ciudad para que de trabajo a los titulados, quién?

Mucho me temo que gran parte del agujero en el que estamos se debe a que la realidad no nos gusta y le hemos vuelto la espalda. Pero la realidad es lo que tiene: paciencia y una puntería del carajo.

Hipotecas y funcionarios

Funcionario del Servicio de Aguas amenazando al Banco de Santander

Por fin he encontrado el dato: en España hay 2.950.000 funcionarios dependientes de las distintas, solapadas, suplicadas y omnipresentes administraciones públicas. A estos hay que añadir quinientos mil empleados públicos más, aproximadamente, dependientes de distintos saraos, empresas públicas, institutos del no sé qué y otros cargos discrecionales de nombramiento digital a cargo de las Comunidades Autónomas.
Un dato clave que hay que añadir es el hecho de que al menos la mitad de estos funcionarios tienen más de 50 años, con lo que la administración puede reducir su número por el simple procedimiento de no convocar oposiciones para relevarlos a medida que se vayan jubilando, pero eso podría tener graves consecuencias a nivel bancario, hipotecario y económico, sin entrar siquiera a valorar el efecto de esta medida en los servicios que presta la administración.
La cuestión es que los funcionarios son considerados la base económica de nuestro sistema, pues al contar con sueldo fijo y trabajo estable, suponen uno de los puntales de la estabilidad de las inversiones. Los bancos dan hipotecas a los funcionarios porque saben que no se quedarán sin trabajo, y si su número disminuyese, bajaría la calidad conjunta de las hipotecas concedidas por la banca española.
Nos encontramos, por tanto, ante el dilema de averiguar qué es mejor: si que unos pocos tengan más seguridad y mejores condiciones laborales que el resto, y que el sistema permanezca más o menos estable, o aumentar la precariedad global reduciendo funcionarios, lo que nos abarataría los gatos pero volvería más inseguras nuestras hipotecas y nuestro sistema bancario.
¿Cómo lo veis?

Desgravaciones por alquilar una vivienda hipotecada

Yo busco despacho...

Una de las maneras más socorridas que existen de pagar una hipoteca, sobre todo cuando nos hemos tenido que trasladar, nos hemos separado o por alguna otra circunstancia no podemos habitar el piso que hemos comprado, es alquilarlo.

Fuera los miedos habituales a que el inquilino no pague, sea un descendiente de las hordas bárbaras o surja cualquier otro contratiempo, el mayor temor al que se enfrentan los caseros potenciales es Hacienda, porque el ingreso procedente del alquiler hay que declararlo como rendimiento.

A esos que no se deciden a alquilar por miedo al Fisco, debo decirles que si te la pueden armar con contrato, sin él ya es jugar a la lotería. Y además, ojo, hay un montón de posibles desgravaciones que se pueden aprovechar en el caso de la vivienda y que no se utilizan en muchas ocsiones por desconocimiento. Aquí van algunas:

– Los intereses pagados por las cuotas de la hipoteca son desgravables. Ya sabéis, la famosa desgravación que van a quitar ahora. Gracias, Gobierno. Sois geniales.

– Los gastos de mantenimiento de la vivienda y los gastos extraordinarios de la comunidad. Las derramas son desgravables.

-Las cuotas de la comunidad y el IBI.

-El 10% de las mejoras y reformas necesarias, aunque con unas condiciones específicas, como la mejora energética.

-Descuentos sobre lo ingresado por el alquiuler de entre un 5 y un 55 % por desgaste, envejecimiento y depreciación de la vivienda.

-Cierttas bonificaciones según la edad del inquilino. Esto hay que mirarlo en cada comunidad autónoma, proque algunas bonifican más el alquiler a jóvenes. Puede llegar al total de lo cobrado, con lo que no tenemos que pagar NADA a Hcienda por lo ingresado en concepto de alquiler.

– Reducción general del 50% del rendimiento en alquileres de viviendas.

Y unas cuantas mñas que me dejo pro ahí. O sea que no hay disculpa. Al menos disculpa fiscal.

Subrogación y tasación

Sociedad tasadora

Mi banco ya no me quiere. No me mira como antes. O a lo mejor soy yo el que he perdido la química, la física, la poética y la lírica y me quiero ir a otro banco. La crisis de los cuarenta años de hipoteca, no sé…

En todos estos casos, me acojo a una subrogación de mi hipoteca con otra entidad, pero entonces es cuando aparecen los gastos de cancelación, las zancadillas y demás agresiones propias de cualquier divorcio. La más habitual es la tasación para la subrogación y esa, qué sorpresa, me la ponen en el nuevo banco, donde yo esperaba queme diesen todas las facilidades.

Lo primero que hay que saber es que esta tasación no siempre es obligatoria, que podemos elegir nosotros a la sociedad tasadora siempre que se cumplan unas pocas condiciones, y que vale la pena el intento, porque aunque no hablamos de miles de euros si podemos ahorranos una cantidad en el entorno de los doscientos cincuenta o trescientos euros.

En general, es obligatoria volver a tasar el piso, en estos supuestos:

-Cuando la deuda pendiente sea superior a 300.000 euros.

-Cuando es menor de esos 300.000 euros, pero supera el 80% del valor del informe de tasación.

-Si la hipoteca se firmó hace más de dos años. Esto es de chiste, porque lo que significa es que hay que volver a tasar siempre.

-Cuando se ha incumplido alguna cuota o nos hemos retrasado en algún pago.

-Cuando además de irnos a otro banco pedimos que nos amplíen el plazo.

Por lo demás, insisto: podemos elegir entre las homologadas, así que mejor echar un vistazo para que no nos arreen la más cara.

EL GRIS, donde el bien y el mal se confunden.

Porque dormir es privilegio de los puros, los ingenuos y los muertos.

Como ya sabéis, además de economista soy escritor. En realidad soy sobre todo escritor y lo de economista es lo que le digo a mi madre para que duerma mejor y la parte que os hago sufrir a vosotros de vez en cuando.

Hoy, en vez de hipotecas, voy a hablaros de mi novela, porque hay que aprovechar estos foros para publicitarse y porque me apetece, la verdad, contaros estas cosas. Después de año y pico dialogando con vosotros me sentiría mal si ocultara el nacimiento de este hijo. Os dejo con la reseña que me hicieron de la novela:

Una de los signos más comunes de la literatura actual, y también uno de sus peores defectos, reside en que los personajes suelen estar claramente definidos desde el punto de vista moral: hay personajes positivos que hacen el bien y personajes negativos que envidian, odian y cometen actos de violencia hasta granjearse la enemistad del lector. El lector, parece, quiere tener muy claro con quien debe empatizar y a quien debe detestar, y aunque los personajes tengan a veces detalles o “ramalazos” contrarios a su esencia, regresan siempre a su papel.

Sin embargo, en esta novela no es así, y sólo por eso merece mención aparte: en El Gris, hasta el título hace referencia a la idea de que en el mundo real nada es completamente blanco o completamente negro. Sigue leyendo →

Vivienda y catastrazo

También pagan IBI, por si no lo sabíais...

¿Queréis una buena noticia?

Los ayuntamientos están en la puñetera ruina, implorando de rodillas que el Estado les permita seguir endeudándose para poder hacer frente a los gastos corrientes. Algunos no tienen ya ni para nóminas, y están pagando los sueldos con los ingresos correspondientes al año que viene o pidiendo prestado a entidades privadas a cambio de no se sabe muy bien qué favores.

Y sí, habéis leído bien: esa es la buena noticia, comparada con la otra.

Porque la mala es que la ley obliga a los ayuntamientos a actualizar los datos catastrales cada diez años, y en muchas ciudades se acerca ya ese momento en el que se revisará el valor catastral de los inmuebles. Ese valor es la base sobre la que se calcula el temido IBI, un coste más de la vivienda que a veces no tenemos en cuenta pero que nos abre en dos cuando llega de repente con sus trescientos o cuatrocientos euros de sablazo sorpresivo. Los caseros lo conocen muy bien y lo prorratean en los precios de los alquileres, así que nadie se libra de su impacto.

Ahora, si queréis, unís las dos noticias y me contáis cómo veis la próxima revisión del valor catastral y qué va a suponer para nuestros bolsillos. Lo más que nos queda es rezar para que en la localidad en la que vivimos falten muchos años para esta revisión, o mejor aún, que falten muy pocos meses, o semanas incluso, a ver si con suerte la proximidad de las elecciones hace que los políticos se corten un poco y no se desmanden.

¿Cómo lo veis?, ¿se nota tanto como digo el IBI o es un gasto que comparado con otros no es para tanto?, ¿qué clase de palo pegan por este concepto en los lugares donde vivís?

Compartamos un poco de información, por favor.

¿Sabemos algo en realidad sobre cómo evolucionan las hipotecas?

A veces las brujas nos cazan a nosotros...

A veces creo que no, que estamos a oscuras, o que nosotros mismos nos nublamos el pensamiento a fuerza de estar atentos a las noticias, los gráficos y la evolución del Euríbor. Hay gente, incluso, que cree que la constante información desorienta, y ese puede ser nuestro caso. Por eso en este blog tratamos de hablar de todo un poco aunque nuestro tema principal sea el hipotecario.

Sobre este asunto, se realizó hace unos años un curioso experimento: se mostraba a dos grupos de personas una imagen desdibujada de una boca de incendios, siempre lo bastante borrosa como para que no fuese reconocible. En el primer grupo, iban aumentando poco a poco la resolución de la imagen en diez pasos. En el segundo, lo hacían más deprisa, en cinco pasos, de tal modo que sólo se les mostraban las imágenes pares de las que veía el primer grupo.

Cuando se llega al punto en que ambos grupos han visto la misma imagen, por ejemplo cuando el primero va por la sexta imagen y el segundo por la tercera, resulta que es mucho más probable que los miembros del segundo grupo, que han visto menos fotos, identifiquen lo que están viendo. Pero no un poco más probable, sino mucho más probable.

De esto parece deducirse que cuanta más información tenemos, menos conocemos las cosas, porque las hipótesis que vamos formulando por el camino nos restan capacidad de análisis de la siguiente información. El problema es que tratamos nuestras ideas preconcebidas, o nuestras hipótesis y conclusiones preeliminares como si fueran bienes, y nos cuesta deshacernos de ellas, por lo que se van convirtiendo poco a poco en un lastre.

Quizás esto sea también el origen de la gran crisis hipotecaria que padecemos y del batacazo bancario que al precedió: demasiada gente estaba aferrada a sus ideas preconcebidas sobre que “los pisos no bajan nuncca”, y se informaba demasiado a menudo sobre las alzas constantes en los precios como para darse cuenta de lo que tenía que llegar irremediablemente.

En estos momentos, quizás vayamos por el mismo camino. O sea que ojo. Información, toda, pero sin perder la perspectiva y manteniendo una mínima higiene mental. De lo contrario acabnaremos creyendo que el coste de una hipoteca es sólo lo que nos cobra el banco. Y hay otros. Muchos otros.

El gran agujero de los alquileres de pisos

Mejor no tocar....

Todos lo sabíamos ya, o al menos lo intuíamos, pero ahora tenemos alguna razón más para creerlo: según la asociación de técnicos de Hacienda, aproximadamente el 55% de los alquileres de pisos en España no se declaran, lo que supone unos 3000 millones de euros.

El dato lo han obtenido cruzando los datos de Hacienda con los del Ministerio de la Vivienda, así que lo que menos se explica uno es por qué lo publican y no le acaban de meter mano.

La respuesta, quizás, esté en que saben que aflorar toda esa economía sumergida tendría seguramente consecuencias muy graves y prefieren hacer la vista gorda, como en casi todo, ya que estamos en el país donde las leyes se publican con mero carácter folclórico.

El peligro de destapar este fraude, tan sencillo de detectar desde que la ley obliga, por ejemplo, a que las compañías eléctricas declaren los consumos de cada vivienda, tiene básicamente dos frentes:

–El miedo a que una mayor presión fiscal sobre los alquileres redundara en un encarecimiento automático de estos, en un momento en el que las economías familiares no están para muchas alegrías y la popularidad del gobierno menos aún. En ese sentido, me parece que llevan razón: si los propietarios tienen que pagar ochocientos euros al año, por poner una cantidad, no dudan ni un segundo en subir el alquiler lo que haga falta para trasladar ese coste al inquilino, como pasó con la subvención.

-La consciencia de que muchos propietarios de viviendas alquiladas no son especuladores o terratenientes, sino gente que ha cambiado de vivienda por razones de trabajo y que pagan la hipoteca con el alquiler, o pensionistas que complementan su pensión alquilando la vivienda antigua, después de mudarse a una más pequeña. En cualquiera de los dos casos, apretar el pistón podría suponer un problema político, económico y social demasiado grave.

¿Vosotros cómo lo veis?, ¿pedimos que cada cual pague lo suyo o miramos para otro lado?

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