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El banco malo, cada vez más cerca…

Un banco malo, en una playa...

En cosa de tres semanas tendremos nuevo gobierno y vuelven a sonar rumores de que una de sus primeras medidas será la creación de un banco malo, que absorba todos los activos dudosos que hasta este momento esconden las entidades financieras.

Igual que en el resto de los temas, de momento el Partido Popular no ha concretado gran cosa, pero parece ser que la idea es que el riesgo de ese banco lo lleven a medias el sector privado y el público, y la idea última, por supuesto, es que de una santa vez deje de haber desconfianza en el mercado interbancario y pueda fluir el crédito.

¿Y qué son esos activos dudosos? Pues fundamentalmente hipotecas. La vuestra, la mía, y muchas otras que por alguna razón se han convertido en un riesgo y nadie quiere reconocer como tal para no tener que aumentar provisiones y reservas.

Ya hemos discutido en alguna otra ocasión la utilidad de un invento de este tipo, y ya sabéis que a mí, en principio me parece bien: la desconfianza puede ser tan cara o más que la insolvencia, y últimamente hemos tenido ocasión de comprobarlo a través de la famosa prima de riesgo que pagamos por lo que pedimos en el exterior. Por tanto, y en principio, parece buena idea hacer cualquier cosa que haga aflorar toda la porquería que hay debajo de las alfombras para que, acto seguido, vuelvan a concederse hipotecas y vuelvan concederse créditos a las empresas.

Lo que ya no me parece bien, y eso tenemos que vigilar con atención, es que eso salga gratis a los bancos y lo ponga el contribuyente: los bancos tienen que pagar por su porquería escondida debajo de la alfombra, y tienen que pagar con parte de sus acciones o con lo que sea, como sucedió en Estados Unidos.

En todo caso, lo que no me parece de recibo, y eso vamos a ver a mansalva en cuanto se hable del tema, es responder a razonamientos económicos con argumentos éticos, del tipo “es injusto”, “es insolidario” o cualquier golpe de catecismo semejante. Si es bueno para la gente, hay que hacerlo. Y si es malo, no hay que hacerlo.

¿Cómo lo veis vosotros?, ¿saldríamos ganando o perdiendo?

Buscando el crédito desesperadamente

La que se me viene encima

Jamás una victoria fue tan exigente como la que consiguió este pasado domingo el Partido Popular en las elecciones generales, con una mayoría absoluta que le da margen de maniobra suficiente para tomar todas las medidas que necesite, sin hipotecarse por la necesidad de la consecución de apoyos, lo cuál, a su vez, le genera una elevada exigencia de responsabilidad.

Y es que hasta ahora el Partido Popular se ha movido en la indefinición como estrategia política, una ambigüedad que le ha llevado al poder, pero de la que no podrá hacer uso ahora que está en el, sino que tendrá que tomar decisiones, dolorosas la mayoría, si quiere ayudar a España a salir de la crisis.

Medidas que deben comenzar por la recuperación inminente del crédito, tanto a particulares como a empresas, de forma que pueda servir de base sobre la que construir una economía sólida y en recuperación, alejando los fantasmas de la recesión.

Un crédito que se ha ido perdiendo a medida que las entidades financieras perdían liquidez por los embargos hipotecarios y se enfrentaban a la sequía de los mercados internacionales, que al no fiarse de España se negaban tajantemente a conceder préstamos a las entidades financieras españolas.

Por ello, el Partido Popular se enfrenta a dos objetivos fundamentales ahora que se encuentra en el poder. Por un lado tendrá que conseguir que los mercados internacionales vuelvan a confiar en España, y, por otro lado, tendrá que propiciar la absorción del stock de viviendas vacías que sigue lastrando al sector financiero.

Porque hasta que no se consiga liberar los balances de las entidades financieras éstas seguirán restringiendo el crédito de manera dura, sabedoras de que tienen que mantener su liquidez y no exponerla ante la elevada tasa de morosidad que sigue golpeando a la economía española.

En definitiva, nos enfrentamos a un comienzo de la legislatura que promete con ser apasionante, con un partido nuevo en el poder que ya no se podrá ocultar nunca más y con todos los agentes económicos a la expectativa por las nuevas medidas que éste pueda llevar a cabo en pos de la recuperación económica.

Nuevos criterios de valoración del suelo

¿Dónde se habría escondido ester reglamento hasta ahora?

Hace un par de semanas, y ya con un pie en la calle, el actual gobierno aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Este reglamento, que aparecía contemplado desde la aprobación de la ley, ha tenido que esperar años para ver la luz, pero al fin lo tenemos en vigor para, en teoría, clarificar el funcionamiento del mercado del suelo, aumentar eficiencia y, sobre todo, hacerlo más transparente. O sea, algo que debería haberse aprobado hace mucho tiempo pero llega ahora.

Parece ser que con este reglamento se podrán combatir mejor las prácticas especulativas del suelo, y tiene gracia la cosa, porque mientras se especuló con los solares no había reglamento, y ahora que no se vende tierra ni para un geranio, sacan la norma. Seguramente la ausencia de norma beneficiaba a sus bolsillos y este recuerdo postrero beneficia a sus conciencias.

Pero no cantéis victoria: el famoso reglamento solo se aplicará en casos de expropiaciones, reparcelaciones, ventas y sustituciones forzosas, y en general en aquellos casos en que sea la administración la que deba pagar por un terreno. O sea, que ahora que están vacías las arcas públicas se trata de evitar que las indemnizaciones le salgan al Estado costosas. Pero para los particulares y los hipotecados, ni agua.

El contenido del nuevo reglamento ofrece fórmulas concretas de valoración para suelos rústicos y urbanos, de cara a su tasación y sustitución, eliminando la posible plusvalía, antes tan cara, de la posibilidad de que los terrenos fuesen recalificados. O sea, que se elimina el valor como expectativa.

En principio parece una buena idea, pues no era normal que el mayor coste de una autopista o una línea de ferrocarril fuese la expropiación de pedregales a precio de solares urbanizables, pero debo insistir en que esto, a los particulares, no nos va a ayudar gran cosa con nuestras futuras viviendas, pues en el tema de las recalificaciones municipales no se entra ni de lejos.

¿Vale más tarde que nunca? Pues no sé: preguntadle al ahogado que encontró un salvavidas en el fondo del mar…

Hipoteca, Euro y devaluación

Búho germánico vigilando la ortodoxia monetaria

En el artículo de este viernes comentaba un lector las posibles consecuencias que acarrearía la devaluación del Euro, y lo hacía además con mucho tino.

No obstante, y llevando el debate al tema hipotecario, me gustaría incidir sobre ese asunto, pues son muchas las personas que hablan de la devaluación como posible salida.

Como primera provisión, y ya que mi obligación aquí es mojarme, yo estoy a favor de la devaluación del Euro. Y a pesar de ello estoy de acuerdo, también, con Dabeman y su comentario.

Me parece completamente cierto que tenemos un Euro de dos velocidades y que nuestro peor problema es la convivencia fiscal de naciones desarrolladas con otras que solamente lo simulan pero están más cerca de la república bananera que del estado moderno.

Estoy de acuerdo también en que en estos momentos una devaluación del Euro supondría un duro encarecimiento de todas las importaciones en general y muy en particular de la factura energética, lo que seguramente complicaría la recuperación.

Sin embargo, hay otra vertiente que es la que me convence de estar a favor:

-Por un lado, al mejorar nuestra capacidad de exportación y empeorar la de importación, pondríamos cierto remedio a la salvaje sangría de nuestra balanza de pagos.

-El problema actual es fundamentalmente un problema de liquidez, por lo que una devaluación inyectaría automáticamente liquidez en el mercado, con lo que sería un modo de que las hipotecas y los créditos a las pymes volviesen a fluir. Todos sabemos que eso tiene efectos negativos en otros aspectos, pero siempre se podría, y se debería, amortizar esa liquidez en un plazo razonable de tiempo.

-Una devaluación reduciría las necesidades de capital de los bancos y permitiría salvar el sistema financiero para, con más tiempo, ajustarlos al nuevo modelo.

-Una devaluación, con su consiguiente inflación, aliviaría las deudas de los hipotecados, lo que podría reavivar de manera sensible el consumo interior.

Estas son mis razones pero, por supuesto, hay que entender una cosda fundamental: una devaluación es una subvención de los que tienen ahorros a los que tienen deudas. Y a Alemania, por ejemplo, le da la risa subvencionarnos. No sé decirlo más claro.

P.D: Muchas gracias a Dabeman por el pie que me da.

Nuevo cerco a los inquilinos morosos

Proceso judicial

Que el tema del alquiler no funciona lo sabemos todos, y precisamente por eso van saliendo leyes, lentamente, que intentan apuntalar lo que de por sí es un agujero de fianzas abultadas y desconfianza incesante. Un agujero que a la larga se convierte en alquileres caros y condiciones draconianas para la mayoría cumplidora que prefiere no meterse en una hipoteca.

Hace algún tiempo, y ya hablamos de ella, salió la ley de desahucio express, pero ha sido tan inútil y tan reiteradamente incumplida que le Gobierno se ha visto en la necesidad de sacar un nuevo parche, intentando, de nuevo, que el inquilino moroso se vaya a la calle en el menor plazo posible después de no pagar.

A partir de hoy mismo entra en vigor la Ley/37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que los arrendatarios con rentas impagadas tendrán tan sólo 10 días para responder ante juez por la denuncia cursada por sus caseros. Y si no lo hicieran en este plazo, se les desalojará sin necesidad de juicio.

Teóricamente, la idea es que el propietario pueda recuperar su casa en dos o tres meses como mucho, en lugar de los diez o doce, que es lo que se tarda actualmente. Pero ojo: que hay que notificar al inquilino moroso, y los inquilinos morosos, precisamente, no se dejan notificar nada con facilidad.

En la práctica, todo dependerá de la prisa que se den los juzgados en ejecutar las leyes, y como los conceptos prisa y juzgados son totalmente incompatibles, no creo que esto ayude a que los caseros se sientan más protegidos, ni a que salgan más pisos al mercado reduciendo el precio de los alquileres.

Porque en este país lo que sobran son leyes y lo que falta es voluntad de cumplirlas o de hacerlas cumplir.

Hipoteca y bancos públicos

Laboratorio donde se generan ciertas ideas, como la de banca pública

Supongo que será cosa de la campaña electoral y sus increíbles veleidades, pero el caso es que sigo escuchando por ahí que la penosa situación que padecen muchas familias, agobiadas por las deudas, se arregla con la creación de una banca pública que evite los desahucios y que ponga coto a la avaricia de los bancos.

Por mi parte, y aunque me lo hayáis leído ya varias veces, me pregunto qué son las cajas de ahorros, sino banca pública, tan pública que no tiene accionistas y la manejan los políticos a su antojo con el resultado que todos conocemos.

Pero dejando aparte, oh cielos, el tema de las cajas de ahorros (fin de la invocación a Segismundo), tengo para mí que los que piensan en una banca pública que no ponga a la gente en la calle por impago de su hipoteca están imaginándose en realidad otra criatura que no es banca, sino comuna. ¿O me equivoco?

Porque una verdadera banca pública es la que mira por el bien de todos, y a mí me encantaría que existiera.

Una banca pública, como maneja el dinero de todos, no pone condiciones tramposas en las hipotecas.

Una banca pública, como es de todos, no trata de cambiar las reglas a medio camino para aprovechar el viento según de dónde sople.

Una verdadera banca pública, como es de todos, no perdona un duro ni a san Pedro, porque el duro que le perdona a uno se lo está quitando a otro.

Una banca pública embarga y desahucia como la que más, porque vela por los intereses comunes, y los intereses comunes, los de todos, están por encima de las necesidades o las desgracias particulares de cada cual.

Una banca pública, como es de todos, te echa del piso o del local a los veinte minutos de devolver el primer recibo, porque sabe que defiende intereses comunes y que eso la pone en situación de exigir seriedad, responsabilidad y puntualidad en el cumplimiento.

¿De veras creéis que se refieren a eso los que piden una banca pública? Yo creo que no. Yo creo que piensan en una tía rica y solterona que se ablanda con llorarale un poco…

Una banca pública de verdad sólo la queremos unos pocos.

¿Comprarías un piso embargado? Hipoteca y ética

Sí, vale,no es carnívoro, pero...

Todos sabemos que perder el piso por impago es una desgracia, tanto humana como económica., que además deja grandes secuelas muy difíciles de superar, eliminando a quien lo sufre de buena parte del circuito económico.

No sólo te quedas sin casa, sino que pierdes también lo que has pagado por ella hasta el momento, y la parte de hipoteca que quede viva. A eso hay que añadir el coste personal, que no son sólo los recuerdos y las vivencias de esa casa, sino también las energías, la ilusión que se puso en ella, y el estigma de que te señalen con el dedo los amigos, conocidos y familiares como el que perdió la casa y tiene que vivir con sus abuelos, cuando tiene ya cincuenta tacos y tres hijos.

Todo eso es cierto, insisto. Pero hay otro lado.

Cuando hablamos de las casas que se embargan, tenemos claro que los bancos tienen que subastarlas para recuperar el dinero. Y para subastarlas, o venderlas, hay alguien, quien sea, que las tiene que comprar.

Y ahí es donde se plantea la cuestión ética que os quiero trasladar hoy:

¿Comprarías una casa embargada por el banco?

Hay quienes dicen que la gente que van buscando gangas es como los buitres, alimentándose de la carroña, o de los más débiles.

Otros, en cambio, creen que comprar viviendas embargadas, pero tratando de pagar un precio más o menos justo es la única manera verdaderamente eficaz de ayudar al embargado, pues todo lo que pagues por la vivienda es lo que le alivias a él de deuda, tanto presente como sobre sus ingresos futuros.

Lo cierto es que la única manera de ayudar verdaderamente a quien ha perdido su piso es comprárselo, y lo cierto, también, es que quien lo compra obtiene un importante beneficio económico de la desgracia ajena. La discusión, por tanto, se mantiene en pie.

¿Cual es vuestro punto de vista?

¿Trataríais de pagar algo más para ser justo o trataríais de pagar el mínimo defendiendo solamente vuestros propios intereses?

¿Cual creéis que la actitud más común?

¿Es ético participar en esta clase de subastas?

¿Se ayuda más al banco, al deudor embargado o se ayuda sólo a sí mismo quien se mete a comprar uno de estos pisos?

¿Qué es eso de un banco malo? Hipoteca, política y demagogia.

Mr. Scrooge detesta los bancos malos.

Como estamos en precampaña electoral, parece ser que un banco malo es una cosa con dinero y cuernos que azota a los honrados trabajadores para repartir el dinero de los pobres entre los ricos y comprar tartas de manzana a Mister Scrooge, mientras los niños hambrientos miran los escaparates.

Sin embargo, cuando leemos un poco, resulta que la figura del banco malo la utilizan por primera vez gobiernos tan reaccionarios como las socialdemocracias de Finlandia, Suecia y Noruega en los años noventa, aunque hubo algún experimento anterior con las savings and loans norteamericanas en el periodo de Reagan. Se trata, pues, de una herramienta conocida y no adscrita a ninguna ideología en particular.

La necesidad de un banco malo surge como solución a una crisis de confianza, cuando las entidades financieras dejan de prestarse dinero entre ellas o de prestárselo a los particulares por miedo a la situación de solvencia de las otras entidades financieras. En esos casos se crea un banco que absorba los activos tóxicos de todas las entidades de modo que, al aflorar los activos peligrosos, todo el mundo tenga muy claro cual es la situación, dónde estamos, quién es es solvente y quien no, y a partir de esa transparencia vuelva a fluir el crédito y se reactive la economía. O sea, que se trata de aclarar el panorama para que la desconfianza no estrangule el crédito ni las hipotecas y el mercado pueda reactivarse.

Generalmente, es el Estado quien forma este banco malo y se queda con esos activos tóxicos, comprándolos a las entidades financieras a un precio muy inferior al de mercado y quedándose con una parte de las acciones del banco como garantía. Por tanto, la creación de un “banco malo”, es un proceso de nacionalización total o parcial de la banca, y por eso es la banca la que más duramente suele resistirse a este proceso que convierte al Estado en accionista.

En el caso de España, la idea progre de que se está dando el dinero de los contribuyentes a los banqueros es particularmente estúpida, ya que la inmensa mayoría del dinero necesario para el rescate de entidades financieras irá a parar a las Cajas de Ahorros, que son bancos públicos, gestionados por políticos. O sea: eso que tanto les gusta pedir a esos mismos progres como solución a la crisis.

El banco malo, por tanto, es una solución con la que habitualmente los bancos pierden dinero y los contribuyentes lo ganan, como sucedió en EEUU con los rescates de los bancos, donde las arcas públicas tuvieron un beneficio de alrededor de 12.000 millones de dólares sólo en la venta de su participación en Citigroup. En España quizás lo tengamos más crudo, repito, porque lo que rescatamos ya son bancos públicos, ese rescoldo colectivista de otros tiempos que algunos, con otro collar, siguen considerando mejores.

Los bancos como caseros. Una mirada al futuro

Los bancos están perdiendo el norte...

Lo estamos viendo: la hipoteca no da más de sí como negocio y los bancos se ven ya obligados a sacar pisos de sus balances a toda costa. La normativa contable les permite aún valorarlos al precio que se los adjudicaron, pero al realidad, que ellos de sobra conocen, es que si los pisos se valorasen a su precio real, el cataclismo financiero sería considerable.

Como no hay dinero, la creación de crédito hipotecario seguirá descendiendo, tanto por el lado de las entidades financieras, porque no hay bancos solventes, como por el lado de la demanda, porque tampoco hay clientes solventes.

En esta situación, y ya lo hemos comentado muchas veces, los bancos serán los únicos capaces de vender un piso en los próximos años, porque la vivienda de segunda mano y la de los promotores se verá en grandes dificultades para obtener financiación. Los bancos intentarán, antes de nada, liquidar su stock, pero con una demanda anémica pueden tardar una burrada de años en conseguirlo. Como diez o doce.

¿Y qué hace un banco diez años con un piso? Pues alquilarlo para sanear su balance y obtener algún ingreso. No les queda otra.

Por eso, en un futuro no muy lejano veremos un endurecimiento feroz de las condiciones de aluiler, favoreciendo a los caseros y castigando con látigos de siete colas a los inquilinos morosos. Y si os digo la verdad, me parece bien, proque el inquilino que no paga perjudica por un lado al casero, pero perjudica sobre todo a miles de personas humildes que ven encarecerse el precio de los alquileres o se encuentran privadas de la posibilidad de encontrar una vivienda.

Cuando los bancos empiecen a presionar en favor del alquiler en lugar de presionar, como hasta ahora, en favor de la compra y la hipoteca, veremos todos un nuevo escenario de precios de alquiler más baratos y condenas a galeras, o casi, para los que no cumplan.

Para allá vamos.

El alquiler con opción de compra (una posible salida)

Ya hay que pensar en engendros raros...

El problema que tenemos, describiéndolo en pocas palabras, es que se han construido pisos que no se venderán en diez, doce o quince años, y que los pisos no pueden estar vacíos todo este tiempo, porque en ese caso, no sólo se van a deteriorar, sino que alguien tendrá que pagara comunidad, el IBI, y toda una serie de gastos que convertirá en ruinoso el hecho de tenerlos.

Lo Ideal para bancos y promotores sería venderlos, por supuesto, pero como no hay gente que se quiera hipotecar (y tenga pasta) y los que se quieren hipotecar no inspiran mucha confianza a la banca, habrá que buscar solucione creativas que permitan mantener en pie esos pisos y darles alguna utilidad, mientras la cosa mejora un poco y no para que se vendan.

Una posible solución, propongo, son los alquileres con derecho a compra.

Si de una santa y buena vez se cambiara la ley de alquileres para poder poner en la calle en cinco minutos al inquilino moroso, podrían ponerse en alquiler decenas de miles de pisos pro el simple procedimiento de darle al inquilino la opción de comprar ese piso después de unos años.

El procedimiento, como en el caso del leasing, consiste en pagar una cuota de alquiler un poco más alta de lo habitual, pero pudiendo quedarse con la propiedad del inmueble por lo que se llama su valor residual al final del contrato.

Un ejemplo: en lugar de pagar 400 € de alquiler, pagas 600. Pero después de 15 o 20 años, si quieres, pagas 25000 € de un golpe y el piso es tuyo. Y no tienes pro qué estar siempre en el mismo. Sino que puedes haberte mudado a otro de la misma financiera o el mismo banco.

Flexibilidad, liquidez y una salida para el stock. ¿Cómo lo veis?

Hipoteca, garantías y Euríbor

Garantía hipotecaria por el sistema antiguo...

Hay algo que tenemos que tener claro: el acceso al crédito, antes reservado a unos pocos, ha mejorado las expectativas económicas de millones de personas, que pueden conseguir comprar un piso y dejar un capital a sus hijos, o disfrutarlo en la vejez, cuando antes se veían en grabes aprietos para seguir pagando el alquiler una vez abandonaban el mercado laboral.

La hipoteca, por tanto, es un bien social, y precisamente por eso hay tanta gente que se ha hipotecado. De hecho, si os apetece que os lo diga en términos más técnicos, la hipoteca permite convertir los ingresos en capital, dando estabilidad a la riqueza sin hacerla dependiente de las fluctuaciones de los flujos monetarios. E insisto: por eso le gusta tanto a la gente.
Lo que también hay que tener claro es que el precio y las exigencias de las hipotecas dependerán en todo momento de las posibilidades que se dé al banco de recuperar ese dinero.

Os parecerá, como a mí, una burrada, pero el ejemplo es muy ilustrativo: hasta el siglo XIX, cuando un país se endeudaba y no podía devolver los créditos, podía contar con una invasión militar de su vecino. Y precisamente por eso, los intereses eran mucho más bajos. Ahora, como está feo invadir países, los alemanes ya no amenazan a los griegos con treinta divisiones panzer y cincuenta mil granaderos: les suben los intereses que les exigen pro el dinero, y si no pueden pagarlos, pues que no pidan prestado.

Esto, en general, podemos aplicarlo a todas las hipotecas domésticas. Cuantas más trabas se pongan para recuperar el préstamo, más caras serán las hipotecas, menos gente podrá acceder a ellas y más se ahondare el peor de los abismos: el que se abre entre los que tienen que vivir al día y los que han podido convertir en capital sus ingresos.

No es tan difícil de entender, pero los mundos de Yupi cuesta un poco.

La hipoteca y el reparto del riesgo

Es importante saber quién tiene la última palabra

Hoy me voy a poner teórico, que es una cosa que a algunos les espanta, así que vayan por anticipado mis disculpas:

Cuando uno pide un préstamo es porque necesita dinero en el momento presente y piensa pagarlo con los remanentes o ingresos futuros, que son los beneficios del trabajo o de otras actividades económicas. Hasta ahí, supongo, todo el mundo de acuerdo.

Por tanto, cuando se busca a alguien que nos preste dinero, lo que s ele está diciendo es que nos deje una cierta cantidad a cambio de parte de los beneficios que pensamos obtener en el negocio. En el caso de un piso, le damos un beneficio directo, que se llama interés, porque el banco no nos conoce y pone el capital para que nosotros podamos embarcarnos en la aventura económica de ser propietarios en vez de inquilinos.

La cuestión que casi nadie mira es que el banco, que tiene derecho a cobrar antes que nadie y que puede exigir que se venda nuestra casa para comprar lo suyo, no tiene participación alguna en los beneficios adicionales del negocio. Ahora todo el mundo llora porque el banco pone condiciones abusivas y embarga los pisos, ¿pero quién se quejó cuando compró, con hipoteca, por cien mil euros y vendió diez años después por ciento cincuenta mil?

El banco obtiene sus derechos preferentes a cambio de renuncias a los posibles beneficios, que son TODOS para el que recibe el préstamo. El banco, por tanto, no e s un socio que se quede con la mitad de las pérdidas o la mitad de los beneficios. Es un socio que no admite pérdidas, pero que no participa en los beneficios. Para que el contrato fuese de otro modo, habría que dar a los bancos participación´ en lo que se gane vendiendo el piso en caso de que haya beneficios, y eso todos sabemos que no es así.

Siendo, por tanto, las posibles ganancias para el comprador del piso, las posibles pérdidas deben ser también para él, o el negocio quedará desequilibrado.

Las hipotecas son a treinta años. Los que compraron un piso entre 1985 y 2000 han ganado una pasta gansa, y no van a repartirlo con su banco. Los que compraron después, no pueden pedir , pro tanto, que el banco comparta sus pérdidas.

Así son las cosas, me temo.

Cálculo de Hipoteca

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