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Hipotecas online vs. Hipotecas físicas

El gran dilema de nuestros días

El gran dilema de nuestros días

Seguro que tienes la bandeja de entrada de tu correo electrónico repleto de mensajes spam de bancos o cajas ofreciéndote la mejor hipoteca del mercado, las mejores condiciones si lo contratas online, y demás bagatelas para intentar captar tu atención y cazar tu hipoteca.

Pero, ¿es oro todo lo que reluce? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de las hipotecas online?

Las principales ventajas son:

1. Diferencial: Las hipotecas online siempre ofrecen los mejores diferenciales. Es normal, porque Internet es el mercado más transparente que existe y el diferencial de la competencia se encuentra a un click de distancia. Por ello, la competencia es brutal, lo que redunda en diferenciales más económicos.

2. Productos vinculados: Prácticamente nada de nada. Por la misma razón que antes, se ven obligados a competir en el fango, y por ello no pueden empantanarse con muchos productos vinculados.

3. Transparencia: Todo tiene que estar claro en la oferta que realizan a través de la web, porque si no es así pueden ser multados por el Banco de España. Por esa razón no hay letra pequeña, ni sorpresas de última hora. Siempre sabes lo que vas a contratar al cien por cien.

Las desventajas, por otro lado, podrían ser las siguientes:

1. Rigidez: Parte de la esencia de sus condiciones tan competitivas. Como ya han recortado tanto de tantos sitios no negociarán ni un ápice. La oferta es la que es y son lentejas, si quieres las tomas y si no las dejas.

2. Requisitos financieros: Por la misma razón que antes, como han recortado sus márgenes tanto no se pueden arriesgar a un cliente moroso, por lo que las exigencias financieras son muy elevadas y hay que disponer de unos ingresos mensuales altos para poder acceder a las hipotecas online.

Por tanto, las hipotecas online no son ni mejores ni peores que las hipotecas físicas, sólo diferentes, con diferentes ventajas y diferentes desventajas. Creo que una unidad familiar con altos ingresos estará más interesada en una hipoteca online, por las mejores condiciones que le ofrece, pero una familia que ande “a la quinta pregunta”, que le cueste llegar a fin de mes, tendrá que decantarse por la hipoteca física, en la entidad bancaria de toda la vida.

Como siempre, todo depende de la situación personal y económica de cada uno.

A buenas horas, Izquierda Unida

¡Qué fácil es repetir lo que dicen todos!

¡Qué fácil es repetir lo que dicen todos!

Que Izquierda Unida había perdido el rumbo hace mucho tiempo ya lo sabíamos, pero que anduviera tan retrasada con sus propuestas la verdad es que nos pilla un poco descolocados, porque ya no sabemos a lo que atenernos con esta formación política.

Lejos de ir a la vanguardia de la lucha social, o de liderar cualquier tipo de movimiento, resulta que este pasado fin de semana se han presentado a bombo y platillo con una propuesta, con la que estoy de acuerdo, dicho sea de paso, pero detrás de la cuál ya llevan mucho tiempo las asociaciones de usuarios y consumidores.

Se trata de la figura de la Dación en Pago, de la que ya te he hablado en otras ocasiones. La idea de esta figura financiera es que la deuda hipotecaria quede cancelada con la entrega de la vivienda, y es algo que se viene realizando con éxito en países como Estados Unidos y Francia.

En la actual legislación española, la deuda hipotecaria tras un embargo se mantiene por la diferencia entre el precio de venta del inmueble que obtenga el banco y el capital de la hipoteca pendiente de amortizar, con lo que el drama de las familias embargadas es aún mayor, ya que se quedan sin vivienda y con deuda.

Por otro lado, y en la misma conferencia de prensa en la que pedían la Dación en Pago, la formación política presentaba una propuesta extraña y de imposible aplicación. Pedían que el embargo de una vivienda se paralizara siempre y cuando al menos una de las personas que formaran la unidad familiar se encontrara en situación de desempleo.

En ese caso, ¿qué sucede con la deuda? ¿El banco se queda sin cobrar? Además, puede dar lugar a situaciones picarescas, como no aceptar ningún puesto de trabajo en el que el salario supere ampliamente la cuota hipotecaria que habría que pagar.

Se trata de una propuesta que no se la creen ni ellos mismos, pero que la han lanzado por pura demagogia, aunque no creo que ni a sus votantes les haya parecido una medida coherente.

En definitiva, está bien que Izquierda Unida se quiera hacer notar, pero debería de hacerlo liderando el camino, no yendo detrás de todo el mundo.

Grandes bajadas en el precio de la vivienda de segunda mano

Burbuja especulativa

Burbuja especulativa

La fabulosa idea del Gobierno de eliminar las ventajas fiscales de la compra de vivienda a partir de enero de 2011 está teniendo un efecto devastador sobre el mercado de vivienda de segunda mano. A muchos de nosotros puede parecernos estupendo que la vivienda baje de precio, pero las consecuencias de este desplome, tratándose de vivienda usada, pueden ser muy complejas, ya que para muchas familias la vivienda vieja es la única acumulación de capital y el único soporte para un posible traslado de busca de empleo.

Durante el mes de octubre, y según datos del portal de vivienda Idealista.com, los pisos de segunda mano bajaron una media del 7, 8 %. Estos descuentos, expresados en dinero, suponían una rebaja media de veinticinco mil euros, lo que representa el mayor desplome en el precio de la vivienda de los que se han vivido hasta ahora en España.

Según los expertos, esto se debe a que muchas operaciones de compraventa se están adelantando a este año, y al miedo a una grave caída de las operaciones a partir de enero.

En cuanto a distribución geográfica, las provincias donde se han producido mayores descensos en los precios de la vivienda de segunda mano han sido Ceuta y Melilla, Lugo, Gerona, Lérida y Orense, todas ellas con reducciones de precios superiores al 10 %.

Aún así, el mayor escollo para que las operaciones lleguen a buen término sigue siendo la financiación bancaria, muy por debajo todavía (y veremos por cuanto tiempo) de los niveles habituales.

Y es que cuando no llega el agua, no importa el sistema de regadío que utilices.

Sabiduría agraria, vaya.,

 

Leña al mono que es de goma…

Leña al mono que es de goma, hasta que hable inglés

Leña al mono que es de goma, hasta que hable inglés

… hasta que hable inglés, o mientras siga pagando los platos rotos de la crisis, ¡qué importa! Mientras el sistema esté montado de esta forma seguiremos necesitando a las entidades financieras para todo y caeremos en sus redes siempre que ellos quieran.

Ahora, hartos de vivir en la angustia del incremento de los ratios de morosidad que se vienen produciendo desde el comienzo de la crisis, han decidido compensar esas pérdidas a través del incremento de todos los servicios que facilitan a sus clientes, en definitiva, que pagamos justos por pecadores, o que, como tantas veces se ha dicho, “socializan las pérdidas”.

Según datos del Banco de España, los bancos y cajas españolas han encarecido todos sus servicios durante el mes de octubre de este año, desde el mantenimiento de tarjetas, hasta las comisiones por sacar dinero en cajeros de otras entidades, pasando, por supuesto, por las comisiones de los préstamos hipotecarios.

Por ejemplo, la comisión aplicada por la apertura de un préstamo hipotecario se situó en el mes de octubre en el 2.72% de media, mientras que la cancelación anticipada fue gravada con un 3.81% y la subrogación a otra entidad se pagó al 1.71%, siempre en porcentajes medios.

Como vemos, aún cuando la recuperación económica es un punto difuso en el horizonte, los bancos y cajas no están dispuestos a colaborar con esa recuperación abaratando costes a sus clientes. Durante estos años de crisis todas las empresas han ofrecido precios especiales en sus productos y servicios, sabedores de la dificultad de la venta en otra circunstancia, pero las entidades de créditos, conscientes de su situación de poder no sólo no reducen sus precios, sino que los incrementan.

Y el problema es, como te decía al comienzo, que los usuarios no tenemos otra alternativa porque necesitamos de sus servicios para poder llevar adelante nuestra vida diaria, así que no nos queda otra que el derecho al pataleo y, como mucho, acudir a los tribunales si sufrimos algún abuso de poder, como por ejemplo, las cláusulas suelo.

El Euríbor rozando el 1.5% ya en octubre

El Euríbor sigue creciendo

El Euríbor sigue creciendo

El valor límite que parecía que sólo se alcanzaría a final de año se está acercando peligrosamente. Ayer, miércoles, el Euríbor cerró en el 1.491% en tasa media mensual (con 1.537% en tasa diaria), y con dos sesiones por cumplirse, la de hoy y la de mañana, amenaza a dejar el mes de octubre en el 1.5%.

Parece una cifra cualquiera pero no, se trata de una cifra psicológica, una cifra que los expertos vaticinaban como máximo para el año, y ahora todo apunta a que, si sigue la progresión como entre septiembre y octubre, en los que el Euríbor habrá crecido alrededor de 0.08 puntos porcentuales, a final de año nos encontraremos con un índice cercano al 1.60%.

Está claro que los aumentos están siendo más bruscos de lo esperado, a lo que ha colaborado el Banco Central Europeo, voluntaria o involuntariamente, con su anuncio de incrementar las restricciones de crédito a los bancos, con lo que, al haber menos oferta monetaria se han incrementado los precios y con ello el Euríbor.

Pero el mayor problema, como siempre, es la comparación del valor interanual, es decir, comparar el Euríbor de ahora, con el de hace un año, el de octubre de 2010 con el de octubre de 2009.Por entonces, la tasa media mensual del índice hipotecario cerraba en el 1.243%.

Por tanto, estamos hablando de más de 0.2 puntos porcentuales de incremento en un sólo mes, y noviembre puede ser peor, porque el año pasado la tasa media mensual del Euríbor cerró en 1.231%, con lo que la diferencia será aún mayor que la que hemos tenido ahora en octubre.

Corren malos tiempos, sin duda, para los que revisen que ahora se tienen que amoldar a los incrementos de cuota provocados por el aumento del tipo de interés, cuando el año pasado no podían beneficiarse de la bajada por culpa de las cláusulas suelo, cosas de ser pobre, supongo.

No nos queda otra que tomar la realidad como nos viene y aguantar el chaparrón, el que pueda, de la mejor manera posible. Cada vez escuchamos que hay más familias que no llegan a fin de mes (2 de cada 6, según el último informe), y ahora que las cuotas subirán, ese porcentaje también subirá.

La frustración de ganar la lotería de las Viviendas de Protección Oficial

La dama de la injusticia

La dama de la injusticia

Varios medios se han hecho eco de esta situación que se está produciendo de manera cada vez más generalizada en nuestro país. Se trata de parejas adjudicatarias de Viviendas de Protección Oficial, tras ganar la lotería correspondiente en su respectiva Comunidad Autónoma, que no pueden acceder a dicha vivienda porque son incapaces de encontrar hipoteca.

Imagínate el drama. Meses y meses esperando y presentando miles de documentos, enfrentándote a la burocracia más absurda, valga la redundancia, y tras llevarte la alegría inicial de obtener una vivienda te encuentras con el drama de que no puedes acceder a ella porque no encuentras hipoteca.

Y es que el cierre de grifo de los bancos o cajas sigue siendo palpable. Se han cerrado en banda y sólo conceden hipotecas a aquellas familias de una solvencia demostrada, con unos ingresos suficientes como para hacer frente a las cuotas de manera desahogada y permanente.

Lo cuál entra en contradicción con el concepto de Vivienda de Protección Oficial. Se supone que para poder acceder a participar en el sorteo de este tipo de viviendas debes de encontrarte en una situación económica determinada, con un techo de ingresos anuales.

Pero luego ese techo de ingresos te supone un impedimento delante del banco, al menos en estos momentos, que no se arriesga a darte la hipoteca porque no confía que puedas hacer frente a los pagos ahora, o en el futuro. Por tanto, te exigen “ser pobre” para lograr una Vivienda de Protección Oficial, y “ser rico” para poder pagarla.

La solución a este problema es sencilla siempre y cuando se aplique con responsabilidad. Bastaría con que la Administración regional correspondiente sirviera de garante del pago de las cuotas, como viene haciendo en la Bolsa Pública de Alquiler.

De esta forma, el banco tendría una garantía de pago y no le importaría conceder la hipoteca a este tipo de familias, mientras que estas últimas podrían acceder a la Vivienda de Protección Oficial que han ganado en el sorteo.

Esa es la única forma de que no se produzca un embudo administrativo, propiciado por el limbo en el que quedan esas viviendas, amén de la injusticia que supone que no las puedan ocupar sus ganadores en lícito sorteo.

Hipoteca, diferencial y grifo cerrado

Vista aérea de nuestra economía financiera

Vista aérea de nuestra economía financiera

Yo es que ya no sé en que mundo vivimos: se supone que los bancos son entidades que recogen el dinero de los ahorradores y se lo prestan a aquellos que pretenden hacer una inversión, pero ahora resulta que el grifo se ha cerrado y los bancos no prestan. Vale. Y si no prestan, ¿a qué se dedican?

La respuesta, creo, es que se dedican a cobrarnos comisiones por servicios que han convertido en casi imprescindibles a fuerza de burocracia y a otra cosa: a prestar, pero no a nosotros.

Los diferenciales de las hipotecas no han hecho más que crecer en los últimos meses. Antes era posible encontrar fácilmente una hipoteca con un tipo de interés, del Euribor más medio punto. Luego ese medio punto subió a seis décimas, siete, ocho, y ayer mismo, en una operación que conozco por razones familiares, le pidieron a una persona Euribor más dos puntos.

Me diréis lo mismo que yo le dije a esa persona: que se puede encontrar más barato. Y es verdad. Pero en los sitios en los que te lo dan un poco más barato te lo encarecen con comisiones diversas, obligaciones de seguros y tres abanicos de hojas de palmera para abanicar al sursum corda. Si no lo pagas por un lado lo pagas por otro: el encarecimiento de las hipotecas que se conceden está siendo descomunal y no tiene visos de detenerse.

La razón, quizás, está en que ya no interesamos al banco como clientes. Y no exagero. Pensadlo: ¿por qué nos va a prestar a nosotros el banco a un tipo del 2 % si puede prestarle al Estado al 3 o al 4% y con la garantía absoluta de que se lo devolverán?

¿Por qué nos van a dar a nosotros una hipoteca cuando ese dinero se puede meter en Bonos del Estado, en Bonos, Obligaciones y Letras del Tesoro que pagan mayor interés y tienen menos riesgo?

Para mí, está claro. No nos prestan porque mientras haya entidades públicas dispuestas a seguir endeudándose, somos clientes de segunda que creamos riesgos, pagamos mal, podemos aumentar su parque de pisos invendibles y además dejamos menos a ganar.

El ciudadano de a pie, para conseguir un duro, ya no está compitiendo sólo con otro ciudadano un poco más solvente que él, sino con el propio Estado que es, a través de su deuda, el que marca el interés que nos acabarán cobrando.

Por eso se cierran los grifos. Por eso estamos tan secos

Desgravaciones por alquilar una vivienda hipotecada

Yo busco despacho...

Yo busco despacho...

Una de las maneras más socorridas que existen de pagar una hipoteca, sobre todo cuando nos hemos tenido que trasladar, nos hemos separado o por alguna otra circunstancia no podemos habitar el piso que hemos comprado, es alquilarlo.

Fuera los miedos habituales a que el inquilino no pague, sea un descendiente de las hordas bárbaras o surja cualquier otro contratiempo, el mayor temor al que se enfrentan los caseros potenciales es Hacienda, porque el ingreso procedente del alquiler hay que declararlo como rendimiento.

A esos que no se deciden a alquilar por miedo al Fisco, debo decirles que si te la pueden armar con contrato, sin él ya es jugar a la lotería. Y además, ojo, hay un montón de posibles desgravaciones que se pueden aprovechar en el caso de la vivienda y que no se utilizan en muchas ocsiones por desconocimiento. Aquí van algunas:

– Los intereses pagados por las cuotas de la hipoteca son desgravables. Ya sabéis, la famosa desgravación que van a quitar ahora. Gracias, Gobierno. Sois geniales.

– Los gastos de mantenimiento de la vivienda y los gastos extraordinarios de la comunidad. Las derramas son desgravables.

-Las cuotas de la comunidad y el IBI.

-El 10% de las mejoras y reformas necesarias, aunque con unas condiciones específicas, como la mejora energética.

-Descuentos sobre lo ingresado por el alquiuler de entre un 5 y un 55 % por desgaste, envejecimiento y depreciación de la vivienda.

-Cierttas bonificaciones según la edad del inquilino. Esto hay que mirarlo en cada comunidad autónoma, proque algunas bonifican más el alquiler a jóvenes. Puede llegar al total de lo cobrado, con lo que no tenemos que pagar NADA a Hcienda por lo ingresado en concepto de alquiler.

– Reducción general del 50% del rendimiento en alquileres de viviendas.

Y unas cuantas mñas que me dejo pro ahí. O sea que no hay disculpa. Al menos disculpa fiscal.

 

Los vicios ocultos

Los gnomos que abren las grietas

Los gnomos que abren las grietas

¿Su piso fuma?, ¿su chalé sale por las noches?, ¿su apartamento va de copas a locales dudosos? Denúncielo, porque según las últimas sentencias se puede exigir responsabilidad a promotores y arquitectos en los casos de vicios ocultos.

Ahora en serio, que si no vais a acabar pensando que he bebido algo malo:

Hasta hace unos años, nadie se responsabilizaba de los defectos que aparecían en los inmuebles una vez que estos habían sido entregados a sus compradores. La doctrina del “sosténte mientras cobramos” se imponía casi siempre y el comprador era el que tenía que lidiar con las grietas, las humedades, los repises, las ventanas mal encajadas y las puertas que no cerraban.

Ahora, en cambio, se exige a promotoras y arquitectos que contraten un seguro de responsabilidad civil para le evicción de daños ocultos, pro lo que las viviendas se entregan con garantía de al menos cinco años, aunque puede pactarse un plazo mayor.

En este sentido, cabe destacar una reciente sentencia en la que se condenó a los promotores y arquitectos no sólo a reparar todos los daños, sino también a hacerse cargo de todos los gastos de alojamiento y almacenamiento de muebles de los propietarios durante el tiempo que durasen las reparaciones.

Como dato curioso, y para que lo tengáis en cuenta, el Tribunal Supremo rechazó la pretensión de los compradores de que se cumpliese la memoria de calidades estipulada en el contrato, pues los compradores habían tenido ocasión de demandar esto antes de escriturar los pisos y no lo hicieron. O sea que si veis quelas calidades no son las pactadas, denunciad ANTES de escriturar, porque después ya no vale, ya que las calidades de los materiales no son vicios ocultos, sino mermas evidentes, y el que las acepta es porque quiere.

Por todo esto yo siempre he preferido los pisos de setenta años para arriba: no es que tengan menos defectos: es que ya se ven todos.

 

El “Robin Hood” de los ricos

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Los hechos se iniciaron en 2002, pero no fue hasta 2007 que se empezaron a conocer en la cúpula directiva de Caja Granada, que, inmediatamente, despidió al personaje e inició acciones legales contra él, que ahora, por fin, llegan a los tribunales.

La verdad es que la cosa hubiera sido de agradecer si lo hubiera hecho con los particulares, pero lo hacía con los promotores inmobiliarios, lo cuál da a entender que algún beneficio se llevaría, ¿no crees?, seguro que estos servicios tan interesantes eran bien recompensados.

El interfecto, que responde a las iniciales de R.M.H. (si eres de Granada, vete pensando como se llamaba el director que firmó tu hipoteca), cancelaba las hipotecas que los promotores tenían sobre los edificios que construían sin recibir el dinero para ello, o recibiendo una cantidad inferior a la estipulada en el préstamo. Pero no lo hacía de cualquier forma, no, sino que levantaba acta notarial y todo.

Lo que es sorprendente es que fuera capaz de hacerlo durante varios años antes de que nadie se empezara a dar cuenta, ¿te imaginas el dinero que se puede haber llevado a través de esta práctica? Y lo que es peor, ¿qué tipo de controles tiene la banca sobre estas cosas?

Porque, claro, puestos a pensar, cuando le entregamos el dinero al Director de nuestra sucursal suponemos que lo destinará al pago de nuestra hipoteca, pero visto lo visto vete tú a saber lo que hace con ese dinero. Imaginemos que cuando recibe el dinero de nuestra parte no lo dedica al pago de nuestras cuotas, y luego llega el banco y nos las exige, reclamando el impago.

Es realmente sorprendente el hecho de que entidades que manejan tantísimo dinero tengan estos agujeros por los que se pueden escapar tipejos como este y ganarse un sobresueldo de manera fraudulenta. Una vez escuchada esta noticia ya nadie se puede sorprender de que se vendieran unas a otras las hipotecas basura y que nadie se diera cuenta de nada hasta que no estalló la burbuja inmobiliaria.

Espero, por el bien de todos, que el tribunal imponga una sentencia ejemplarizante para que no haya tentaciones en el futuro, porque si no la situación se puede ir de las manos en un sistema económico basado, casi al 100%, en el sector financiero.

Reconquistar los centros urbanos

 

Casco histórico...

Casco histórico...

Y ahora van y dicen que las rehabilitaciones de viviendas en los centros urbanos es la salida más viable a la crisis de la construcción, motor y corazón de esta economía de yeso, cemento, lápiz tras la oreja y tagarnina entre los labios.

Razón no les falta en que los cascos históricos de casi todas nuestras ciudades están hechos una verdadera porquería, pero pensar que ahí puede estar el remedio al parón inmobiliario es como decir que lo mejor para luchar contra la enfermedad es una oleada de salud.

La pregunta real, por supuesto, es otra: ¿Por qué se iban a rehabilitar ahora esos barrios cuando no se hizo antes? A eso ya no responden. Y puedo preguntar otra pregunta aún peor: ¿Por qué se cayeron los barrios históricos en el abandono que ahora vemos? Para eso tengo algunas respuestas que me gustaría comentar con vosotros:

-Por los alquileres antiguos y una ley que protegía al inquilino ninguneando al propietario, de modo que en los cascos antiguos se enquistaron las rentas bajas, la población envejecida y los pequeños trapicheos de las subrogaciones, convirtiendo las zonas céntricas en marginales.

-Por la rapacidad de los ayuntamientos, que han concedido licencias de hostelería sin control, haciendo que estos barrios sean ruidosos, incómodos e inhabitables para el trabajador común.

-Por la sobreprotección de algunas zonas, que ha alejado a la economía viva de ellas a fuerza de peatonalizaciones, restricciones y demás, muy buenas para los paseantes jubilados, pero muy malas para la actividad económica.

Por todo esto y por más. Y mientras no desaparezcan las causas no habrá razones para esperar que estas zonas se rehabiliten. Quizás sea más fácil reciclar el sector que los centros de las ciudades.

He terminado el artículo y he conseguido no mencionar la palabra ghetto. Soy la leche 🙂

 

Ejecuciones de pisos

Ejecuciones...

Ejecuciones...

Lo siento, pero no he conseguido enconrtrar una foto en la que estén fusilando un inmueble. Ni siquiera un local comercial, así que os tenési que conformar con la tapia de un cementerio, símbolo siniestro donde los haya.

Carguen, apunten, fuego.

A lo que estamos: la tercera parte de todas las ventas de viviendas registradas este año son ejecuciones bancarias. Todo el rollo sobre el despegue del número de transacciones se reduce al final a este truco macabro. O sea, que cuando nos cuentan que se han vendido tantos o cuantos pisos, hay que tener en cuenta que un tercio de esa cifra se debe a embargos, daciones en pago y otros procedimientos por los que el piso cambia de manos… pero para ir a parar a las manos del banco. Por supuesto, los genios que contabilizan simplemente el número de pisos escriturados no caen en la cuenta, o no quieren caer, de que también están en esa lista los pisos que caen en las garras de los ejecutores.

La estadística es lo que tiene: que nos dicen que a principios de este año se transmitieron 41.000 viviendas, y se anunció a bombo y platillo que eso suponía casi un 20 % más que el año anterior, lo que demostraba que el sector inmobiliario e hipotecario estaba alzando el vuelo, cantando el aleluya y secándose el pelo para salir de baile.

Luego, analizado en detalle, el dato nos indica en realidad que se ha vendido un 10 % menos de viviendas que el año anterior pero se ha disparado el número de embargos, daciones y ejecuciones hipotecarias.

¿Cómo lo veis?, ¿por qué no explican este tipo de cosas?

¿Puede ser cierto, como dicen algunos, que el hecho de que los bancos empiecen a aceptar daciones significa que tienen esperanza de vender esas viviendas?, ¿o no será, por contra, que quieren amarrar lo que puedan antes de que el descalabro sea completo?

Por mi parte, no veo clara la mejoría por ningún lado. Ni siquiera en los carteles de se vende pegados en las ventanas. No sólo no disminuyen, sino que cada vez amarillean más…

Quizás de miedo.