Archivo de la categoría: Hipotecas

En España no confían ni los españoles

A la espera de poder sonreír

Mal dato con el que hemos comenzado este nuevo año 2011, un dato que nos devuelve a la triste realidad de nuestras vidas, la de la crisis, a todos los niveles, económico, moral y social. Se trata del índice de confianza de los consumidores, facilitado por el Instituto Oficial de Crédito.

En el mes de diciembre, último mes del año, cayó el indicador por encima de los cinco puntos con respecto al mes anterior, mes de noviembre lo que viene a demostrar que la situación económica está muy lejos de recuperarse, aunque algunos datos macroeconómicos así lo estén atestiguando.

Y es que el gran problema es que el ciudadano de a pie no está notando las mejoras que se están produciendo a un nivel superior, lo cuál muestra que la recuperación está siendo asimétrica. Podemos decir que la crisis no habrá pasado, y que el país no habrá comenzado a recuperarse, hasta que la tasa de desempleo comience a descender.

Una tasa que, según los datos que conocimos esta misma semana, no se está reduciendo a la velocidad que debería, porque aunque parece que la destrucción de empleo se ha detenido, basándonos en los datos de paro registrado, la creación de empleo no ha comenzado todavía, como demuestra la reducción en la afiliación a la Seguridad Social.

Nos encontramos, por tanto, en un momento de estabilidad del empleo, un momento en el que parece que la destrucción ha llegado a su fin, pero en el que no se crea empleo. Lo primero se puede achacar a que la situación económica general ha mejorado y a que ya se ha llegado al límite de destrucción, mientras que lo segundo sólo se lo podemos achacar a la ineficiencia del gobierno, que no está sabiendo entender las necesidades del país en estos momentos.

Sin embargo no nos queda otra que ser optimistas con el objetivo de que la situación se revierta con el nuevo año y podamos comenzar a recuperar nuestra confianza en la economía para poder así endeudarnos y consumir como el sistema de economía de consumo en el que vivimos necesita.

La construcción sigue de mal en peor

La recuperación de la construcción todavía muy lejos

No nos queda otra que reírnos de aquellos que siguen prometiéndonos que la recuperación económica en general, y de la construcción en particular es un hecho, porque cada nuevo dato que recibimos hecha por tierra ese optimismo y demuestra que todo está peor de lo que pensábamos.

Durante los últimos meses ha habido voces que nos han vendido la moto de que el sector de la construcción se encontraba en clara mejoría, con indicios de recuperación en breve, si no a finales de 2010, que ya hemos dejado atrás, sí con el comienzo del nuevo año.

Sin embargo, ni una cosa ni la otra. Según los datos que conocimos ayer, hasta el mes de octubre de 2010, la construcción de viviendas cayó en un 34.9%, con respecto al mismo período del año anterior, es decir que en los diez primeros meses del año 2010 se construyeron 334.312 viviendas menos.

Como no podía ser de otra forma, por otro lado, es la vivienda privada la que un mayor decremento ha sufrido, por un doble factor. Por un lado, las administraciones públicas han intentado sostener al sector, y, por otro, como el volumen de construcción pública es menor, el decremento será, consecuentemente, también menor, como lo sería, en su caso, el incremento.

Este decremento en la construcción de nuevas viviendas hace referencia explícita a la falta de demanda que está experimentando el sector, provocado por la falta de estabilidad económica y la tremenda volatilidad en el empleo, que provoca falta de confianza en el mantenimiento del puesto de trabajo, o, en su caso, en la capacidad de encontrar uno nuevo.

Por otro lado, el año 2011 debería de ser el año de la estabilización del sector, con lo que podremos empezar a valorar, de verdad, la situación en la que se encuentra, ya que el año 2010 se ha visto afectado por los cambios en las reglas de juego que se han venido apreciando, con el incremento de la tasa de IVA y la desaparición de la desgravación fiscal.

En cualquier caso, todo apunta a que este año 2011 seguirá siendo de estancamiento generalizado, sin una recuperación real del sector hasta, por lo menos, el año 2012 o 2013, cuando el exceso de oferta comience a desaparecer.

Se cumple un año de la aprobación del desahucio express

Para quien conozca el mito, poco más que añadir...

Sí, amigos, un año del desahucio express y un año también del empate entre el Astorga y el Tordesillas. Porque para lo que importan ambas cosas, y para lo que nos afectan en el día a día,vienen a ser equivalentes.

El gobierno quiso dar seguridad jurídica a los propietarios para que se dinamizase el mercado del alquiler y así poder abaratar los precios (e indirectamente las hipotecas), pero en la práctica estamos como antes. El propietario que no cobra el alquiler, demanda al inquilino, y ciertamente el procedimiento va más rápido que antes, pero el problema está en que en cuanto sale la sentencia el juzgado sigue sin poder ejecutarla, y cuando el moroso se niega simplemente a ser notificado porque no recoge el correo, o no está, o no recibe, o no le da la gana, los meses pasan y pasan como antes, igualico que antes, hasta que al medio año, o los diez meses, por fin se hace cumplir la sentencia.

Por tanto, estamos ante un acortamiento de los plazos en los que se dicta sentencia, pero no un acortamiento del tiempo en el que se resuelve el problema.

En alguna estadística idiota aparecerá el gran logro de que antes se dictaba sentencia en tres meses y ahora la media es de cuarenta días, ¿pero para qué sirve eso? Para nada. O sí: para cabrear más aún al propietario, que cree que cuando recibe la sentencia tiene resuelto el asunto y al final se ve obligado a esperar lo mismo que siempre, que es justo lo que le prometieron que no ocurriría.

O sea que si hay más gente que antes viviendo de alquiler, y la hay, es porque los bancos dan menos hipotecas y porque los que tienen un piso vacío y una hipoteca que pagar se ven obligadpos a arriesgarse antes de perderlo todo, pero no porque la ley del Gobierno, una más, haya funcionado un carajo.

Por cierto, y aquí acabo: el Euribor parece que se mantiene estable.

Y otra cosa: Feliz Año Nuevo a todos.

La lotería de las Viviendas de Protección Oficial

No son niños de San Ildefonso, pero la misma ilusión generan

¿Te tocó ayer la lotería? A mí tampoco, así que nada, aquí seguimos conformándonos con lo que tenemos y soñando con que nos tocará la del Niño, que ya verás como no, pero hasta que llegue el día del sorteo viviremos del cuento, del cuento de la lechera a la que se le acaba por derramar el cuenco, nunca lo olvides.

Y hablando de lotería no puedo por menos que acordarme de esa pobre gente agraciada con una Vivienda de Protección Oficial, con lo difícil que es, bueno que era, porque ahora están abriendo mucho la mano, pero que no pueden acceder a su compra por culpa de la falta de crédito.

Imagínate la situación, imagínate que tras meses y meses de espera, y meses y meses de papeleos, al final llega el día del sorteo, que te toca, pero que luego tienes que renunciar a esa vivienda que llevas tanto tiempo esperando porque los bancos han decidido que no le dan una hipoteca “ni al Tato”.

Es un verdadero drama al que alguna Administración tendrá que poner freno, o bien evitando que las personas con pocas probabilidades de conseguir una hipoteca puedan entrar en el sorteo, para evitar frustraciones posteriores, o bien incentivando a las entidades financieras de alguna forma para que abran la línea de crédito a este tipo de personas.

Los grandes beneficiados, por otro lado, de este drama están siendo todos aquellos que no cumplían los requisitos para entrar en los sorteos de VPO, por ejemplo por no tener pareja, y que ahora están encontrando cabida porque las Administraciones quieren quitarse los pisos de encima.

En definitiva, un drama más en esta crisis financiera e inmobiliaria que nos lleva azotando ya tres años y que no parece que tenga visos de terminar en breve. Con un sector de la construcción totalmente estancado, con las viviendas que no se compran ni se venden, y con el empleo que no se recupera, poco nos queda más que sobrevivir de la mejor manera posible.

Espero, de verdad, que en estos días festivos te puedas reunir con tu familia y compartir con ellos los buenos sentimientos, olvidándote de todos los dramas que nos asolan. Déjalos, al menos, hasta el lunes.

¡Felices Fiestas!

Se acabó lo que se daba, adiós, desgravación, adiós

Adiós, desgravación, adiós

Diez días, diez, nos quedan para poder aprovecharnos de la desgravación fiscal por compra de vivienda, y a partir de ahí, se quedará en una reminiscencia del pasado que sólo recordaremos por aquellos que ya tenían una hipoteca y que nos hablarán de ella como la panacea del ahorrado.

Sin embargo, la desgravación fiscal ha tenido una gran responsabilidad en el engorde de la burbuja inmobiliaria de los años de atrás. Los constructores y promotores, conocedores de esta desgravación, la repercutían en el precio final de las viviendas, inflándolo ficticiamente.

Luego, los compradores, se dejaban cegar por el refulgir de la desgravación y anteponían la compra a cualquier otra opción, porque si la utilizaban para compensar el exceso de cuota hipotecaria sobre el alquiler acababan por salir ganando, con lo que la balanza se decantó, definitivamente, por la compra, apoyada por la cultura de nuestra sociedad.

Pero, ¿qué sucederá a partir de ahora?

Aunque se mantiene la desgravación para las rentas más bajas, se trata de una figura más testimonial que otra cosa, ya que esas rentas no tienen acceso real a la compra de vivienda. Por tanto, la desgravación fiscal desaparecerá, de facto, a partir del 1 de enero.

Con ello, es de prever que el precio de los pisos se estabilice en los parámetros actuales, ya que parece que la caída se ha detenido, al menos en aquellas viviendas con demanda efectiva, y que el alquiler, ayudado por las subvenciones públicas, comience a cobrar una importancia que nunca ha tenido en nuestras sociedades.

Así, el sector de la construcción debería de ir retomando la importancia que tenía antes de la burbuja inmobiliaria, importante, pero en ningún caso preponderante. Y es que en los últimos diez años, y, particularmente, en los últimos 5-6, la construcción ha sido el verdadero motor económico de nuestra sociedad, provocando un daño irreparable, debido al escaso valor añadido que aporta a la economía general.

En definitiva, aunque visto desde un punto de vista particular la eliminación de la desgravación fiscal puede resultar doloroso, hay que aceptar, que para el conjunto de la sociedad es una medida acertada y que ayudará al cambio de modelo productivo, con el que los políticos se llenan la boca, pero del que nada sabemos todavía.

El interés de la deuda se come el ahorro.

Ojo a este, que nos la prepara... ¿Adivina alguno quién es?

No estamos en fechas para pronósticos negativos, pero se acaba de saber que la subida de los intereses de la deuda pública española en 2010 ya supera los 1.500 millones que el Estado esperaba obtener de congelar las pensiones en 2011.

Sin maquillajes, la cosa viene a significar que cuando se debe mucho, las fluctuaciones en el tipo de interés que se está pagando pueden destrozar cualquier previsión, y eso lo sabemos muy bien los hipotecados, que miramos el Euribor cada poco para saber en qué parará nuestra hipoteca y tememos que una subida nos apriete aún más la soga. Calcular una hipoteca es eso también y sobre todo: saber lo que pagaremos y si lo podremos pagar con un tipo de interés distinto al actual.

La credibilidad de España baja, las medidas que solicitan (con razón o sin ella) no se toman y eso que para muchos significa una gracieta o un reflejo más de la incapacidad del Gobierno, para los mercados internacionales significa, ni má s ni menos, que pretarnos a nosotros tiene que dar más rendimiento, o es mejor irse a otro lado.

Si los inversores y la banca extranjera consideran a España como un riesgo, el dinero que presten a nuestros bancos será cada vez más caro y eso, sin dudarlo, se reflejará más pronto que tarde en el Euribor, que es el tipo de interés al que los bancos se prestan entre sí.

O sea que tenedlo claro: si la marca España se devalúa, las hipotecas se encarecerán. Tanto las que ya están concedidas como las pocas que se concedan en el futuro.

Estas son las consecuencias, las consecuencias reales y cotidianas, de no conseguir dar una imagen de solvencia. O peor aún, de no ir muy sobrados de ella.

Los bancos acosados por los jueces

El BBVA acosado por los jueces

Está claro que los bancos están sintiendo la cercana vigilancia de los jueces en los últimos meses, y la gota que ha colmado el vaso ha sido el dictamen de un juez madrileño que ayer, día 15 de diciembre, determinó el registro de la sede del banco BBVA para obtener unos listados sobre clientes de swaps con la entidad financiera.

Por lo que parece este listado se le fue solicitado al BBVA tiempo atrás, y ante su negativa el juez ha decidido, ni corto ni perezoso, que se registre su sede para obtener estos listados. Como no podía ser de otra forma, el banco ha contraatacado con toda su batería legal para evitarlo, así que veremos en que termina todo esto.

Pero más allá de la anécdota, a mí me gustaría quedarme con el hecho de que la justicia parece funcionar en nuestro país, a pesar de lo que habíamos pensado tiempo atrás. Las entidades bancarias llevan demasiado tiempo haciendo lo que les ha venido en gana y el hecho de que los jueces empiecen a tomar cartas en el asunto es una gran noticia para todos, hasta para los propios bancos, porque una Justicia independiente es signo de progreso social.

Está claro que durante los años del boom inmobiliario y ahora en plena crisis, los bancos y cajas han ido colocando en el articulado de sus contratos hipotecarios todas aquellas cláusulas que les protegían ante posibles situaciones adversas, sin saber, o querer, explicar adecuadamente a los ciudadanos en qué consistía todo aquello.

Por un lado estuvo la cláusula suelo, en la que nadie pareció fijarse, y ahora nos llega el tema de los swaps, a los que todo el mundo alababa cuando el Euribor no paraba de subir, pero que ahora se están convirtiendo en una auténtica soga al cuello para los ciudadanos hipotecados.

Sin embargo, los ciudadanos no somos del todo inocentes, y así lo debemos de reconocer. Nuestra incultura financiera es manifiesta y ello provoca que firmemos contratos hipotecarios, con 30 años de duración, sin saber lo que estamos firmando en realidad confiando en el director de la sucursal más cercana a nuestro domicilio, sin pararnos a pensar que esa persona lo único que quiere es cerrar la operación y llevarse su comisión.

Como nos estafaron con las hipotecas subprime

El Modus Operandi de la gran estafa

Seguro que todos hemos oído hablar miles de veces de las hipotecas subprime durante el estallido de la crisis, y seguro que todos las hemos maldecido una y otra vez por el daño que nos han causado, pero hasta ahora no habíamos escuchado a ningún responsable de ninguna entidad reconociendo el negocio y como operaban.

Ha tenido que ser el diario El País, en un magnífico reportaje que publicó el domingo, 12 de diciembre, el que ha conseguido que el Director de CreditServices, Javier López, hable abiertamente sobre como funcionaba su negocio y en que basaban su tremendo crecimiento. No hay que olvidar que esta empresa llegó a tener 596 oficinas y firmaba 50.000 hipotecas al año.

Como Javier López dice en el reportaje, su público objetivo era la población inmigrante que llegaba a España con una familia, es decir, con voluntad de echar raíces en nuestro país. Este público no tenía acceso a la red oficial de hipotecas a través de entidades tradicionales y tenían que recurrir a empresas de intermediación financiera, como CreditServices, para optar a la compra de una vivienda.

Entonces, recibían la gran noticia. Se les ofrecía hasta el 120% de tasación de la vivienda, con lo que se cubría el coste total de la operación, incluyendo todas las comisiones aplicadas, y bastaba con que llevaran tres meses en el país. Eso sí, el tipo de interés que tenían que pagar era más elevado que el de mercado en ese momento.

Estas hipotecas eran concedidas por bancos estadounidenses que encontraban así un negocio redondo, ya que cobraban tipos de interés muy elevados con lo que ingresaban más dinero por sus hipotecas concedidas. Aunque, eso sí, se trataba de hipotecas contaminadas.

Todos los analistas coinciden en que una hipoteca sin riesgo para una entidad financiera debe de estar concedida por el 80% del valor de tasación, para evitar vaivenes en los precios y debe de suponer un esfuerzo económico del núcleo familiar de hasta el 35%. Pues bien, todas las hipotecas firmadas por CreditServices y por empresas similares estaban, claramente, en la zona de riesgo.

Entonces, era cuestión de tiempo que la situación estallara y con ello se llevara a las pobres familias que no podían pagar sus hipotecas, y a las entidades financieras que arriesgaron demasiado.

La hipoteca en 2011

Guardiua regulando atasco de solicitantes cabreados

Guardia regulando atasco de solicitantes cabreados

A estas alturas de año unos se ponen a hacer resúmenes de lo que fue el año que salió, y otros preferimos los vaticinios, aunque sólo sea porque supone más uso de la inteligencia y menos de la memoria.

En 2001 se acabarán las desgravaciones por hipoteca en la compra de primera vivienda, los bancos tratarán de colocar como puedan su maravilloso excedente de pisos en cartera y la Unión Europea, lo pronostico, se pondrá cada vez más dura con nuestras cuentas públicas y privadas.

En cuanto a las públicas, está por ver aún que efecto surten los rescates de Grecia e Irlanda, pero mucho me temo que periódicamente los mercados nos aprieten un poco más la soga para obligarnos a realizar de una santa y buena vez todas esas reformas que llevan siendo urgentes quince años y nunca nos ponemos a realizar en serio: educación, trabajo y administración del Estado.

Respecto a las cuentas privadas, nuestros bancos no han tenido que valorar, de momento, a precio de mercado los inmuebles que figuran en su balance, pero me temo que poco a poco se les vaya pidiendo cuentas sobre ese particular y la situación se complique.

Por tanto, 2001 va a ser un año duro para las hipotecas: desaparece la desgravación y los bancos tendrán que mirarlo todo con lupa. En la primavera hay elecciones, municipales y autonómicas, y hasta entonces, a cualquier precio, el Gobierno tratará de mantener en pie el chiringuito.

Después, veremos.

Suerte.

Hipoteca y cédula de habitabilidad

Nos pastorean

Todavía hay quien lo duda, peor yo lo tengo claro: hay normas que no se crean para mejorar nada, ni siquiera la seguridad, sino para estorbar al ciudadano y generar pretextos cuando la caja está vacía.

Una de las últimas normas del Banco de España indica que se debe aportar la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de una vivienda para que se pueda hipotecar una vivienda. En principio esto parece muy apropiado pues así se evita que la vivienda hipotecada incumpla algún tipo de normativa urbanística, esté en un terreno no edificable y pequeños cholletes por el estilo que luego crearían problemas al banco.

El problema, como siempre, está en que el mundo real no se la coge con papel de fumar con tanto ahínco y la cédula de habitabilidad sólo existe y se exige, en muchas localidades, para las viviendas de construcción reciente. Aquellos inmuebles con más de veinte o treinta años de antigüedad no cuenta con semejante documento ni pueden llegar a obtenerlo sin una serie de gastos, plazos, papeleos, mamoneos, firmas y jabones difíciles de creer para quien no se ha enfrentado a ellos.

Y si la hipoteca se intenta constituir en el medio rural, ya nos podemos morir de la risa, pues los ayuntamientos peque os, al no contar con técnicos propios, pueden tardar hasta más de un a o en realizar todo el papeleo necesario para decir que sí, que hace ochenta años que en esa casa viven dos familias.

Al final, nos sucede lo que tantas veces: que la normativa está pensada para el gran promotor que ha terminado un edifico de cincuenta viviendas y quiere venderlas. Ese lo tiene todo en regla y a él se le trata de favorecer. A él y a los bancos, para que deshagan de su stock. A los demás, entre tanto, para vender nuestro pisito, o aún peor, la casa de la abuela, nos piden cada día más papeles y más absurdos.

Y encima se creen defensores de lo correcto. Yo me parto

Se cerró la sangría hipotecaria

La sangría comienza a reducirse

La sangría hipotecaria que habíamos estado viviendo durante los últimos dos años, por la reducción de la demanda de las familias, y el cierre, casi absoluto, del grifo del crédito por parte de las entidades financieras ha llegado a su fin, a tenor de los últimos datos publicados por el Banco de España.

Según estos datos en octubre se produjo un incremento en la deuda hipotecaria de un 0.6%, con respecto al mismo indicador del año anterior. En concreto, estamos hablando de 678.095 millones de euros de deuda hipotecaria en nuestro país.

Si dejamos a un lado los meses previos al incremento del IVA en los que se produjo un incremento importante, y si tenemos en cuenta que los meses de agosto y septiembre sufrieron la caída tras un alza irregular, parece que octubre por fin ha estabilizado la tendencia y habida cuenta de que la eliminación de la desgravación fiscal no está teniendo el efecto que en un principio se podía pensar, muestra una recuperación general del sector.

Al menos ya no se está produciendo la caída que habíamos estado viendo durante toda la crisis, y una vez que nos movemos en cifra de más/menos 1%, podemos hablar de estabilidad, plataforma necesaria e indispensable para comenzar la senda de la recuperación.

Es de prever que en el año 2011, siguiendo el cauce de la recuperación económica en la que todos los analistas coinciden, certifique este cambio de tendencia y poco a poco nos vayamos moviendo de manera regular en cifras de crecimiento hipotecario sostenibles y sostenidos.

Este incremento de las hipotecas tirará, indefectiblemente, del sector inmobiliario que aunque nunca llegará, al menos no en el futuro cercano, a las cifras en las que se movió durante el mayor esplendor de la burbuja, sí que iniciará un camino sin vuelta atrás hacia cierta normalización.

La cuál repercutirá en una mejora del nivel económico del país, todavía muy dependiente de este sector, y con ello de todos los ciudadanos, debido a los empleos directos e indirectos que el ladrillo sigue produciendo en España, a pesar de promesas electorales de cambio de estructura productiva, la cuál, como tantas otras, se ha quedado en el limbo.

Nada de nada

José Blanco, pensando en su futuro cargo de Consejero en una Corporación financiera

Y vuelve la burra al trigo en el Gobierno, a cada nueva propuesta por parte del resto de partidos políticos para que se empiece a generalizar por ley la opción de la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias, el Ejecutivo responde siempre con una negativa rotunda y contundente.

Porque el Gobierno se ha propuesto claramente mantener vivos los intereses del sector financiero, sabedores de la importancia de este sector para la economía en su conjunto, sin importarles que atrás queden los ciudadanos sin otra capacidad de respuesta más que el pataleo.

Desde el comienzo de la crisis el Gobierno ha despejado todas las dudas que pudiera haber sobre sus preferencias y se ha decantado siempre por proteger los intereses de la banca y del sector financiero en su conjunto. Primero fueron los avales a todas las posiciones de las entidades financieras, sin exigir nada a cambio, lo que provocó el injusto bloqueo a la circulación del crédito por parte de los bancos y cajas.

Y ahora nos viene con el bloqueo de un posible debate parlamentario sobre la opción de la dación en pago como resolución a los procesos de ejecución hipotecaria, lo cuál sería claramente más justo y equitativo para con los ciudadanos, independientemente de lo que sucedería con los bancos y cajas.

Sin embargo, algún favor debe de haber pendiente, alguna financiación hecha como trato de favor, o algún puesto de Consejero en cualquier da las empresas dominadas por el sector financiero debe de estar en juego, que el caso es que el Gobierno se sigue cerrando en banda.

A pesar de que la dación en pago ya se ha estado utilizando durante muchos años en países como Estados Unidos, con corporaciones bancarias de gran poder, o en Francia, de tradición financiera importante. Pero en España nada de nada, seguimos con la injusticia de que un hipotecado pierda su vivienda y mantenga la deuda a pesar de los pesares.

Son estas medidas las que están desconcertando a los votantes socialistas, que ya no saben a lo que atenerse con su propio partido, porque casi todas las últimas decisiones se están alejando peligrosamente de la izquierda y decantándose, más peligrosamente, hacia la derecha.

Cálculo de Hipoteca

Calcular la hipoteca con simuladores. El mejor blog de hipotecas desde 2007