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La dación en pago llega al Parlamento Vasco

El debate sobre la dación en pago es para volverse locos

A pesar de que se puede debatir largo y tendido sobre las ventajas y los inconvenientes de la dación en pago, lo que está claro es que gran parte de la sociedad está dispuesta a luchar por su aplicación a todos los niveles, y de manera retroactiva, como método fundamental para combatir la crisis y, sobre todo, sus efectos en forma de ejecuciones presupuestarias.

Esta vez ha sido una iniciativa legislativa popular la que ha conseguido llegar al Parlamento Vasco, donde se debatirá sobre su posible aplicación a todas las hipotecas concedidas dentro del límite geográfico de la Comunidad, en una iniciativa promovida por Los Verdes vascos.

Las ventajas que proporciona la dación en pago son evidentes, y nadie las puede discutir. Gracias a ella se conseguiría que las familias pudieran responder en caso de embargo hipotecario con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía a la hora de formalizar el contrato hipotecario, sin que quedara, como actualmente queda la deuda para el cliente por la diferencia entre el precio de venta en subasta pública y el capital pendiente por amortizar.

Pero de lo que poca gente habla con seriedad, y desde el rigor, es de las desventajas que conlleva la dación en pago. En plena vorágine del debate habría que pararse a pensar que la aplicación de la dación en pago nos llevaría a tener que pagar unos diferenciales mucho más elevados y a recibir una financiación menor. Es decir, si en estos momentos estamos hablando de unos diferenciales medios cercanos al punto, y de una financiación sobre el 80%, nos estaríamos yendo a diferenciales cercanos a dos puntos porcentuales y financiaciones que rara vez superarían el 60%.

Nos encontramos, por tanto, ante una dicotomía clara, entre lo que quiere la sociedad. Poder resolver los embargos hipotecarios con la entrega de la vivienda, o hipotecas asequibles y más baratas. El problema es que esta reflexión no se ha hecho de verdad.

En lugar de ello, todos nos hemos dedicado a luchar por la dación en pago para que la gente que se está quedando sin vivienda al menos no mantenga la deuda, pero una reforma legislativa de este nivel exige cierta reflexión más profunda.

Los bancos tienen “cuerda” para cinco años

Cuerda tienen. Ahora les falta voluntad.

Todos los sospechábamos, pero el tema del suelo es también una rémora grave para la situación financiera de los bancos. No se trata sólo de las hipotecas impagadas, de los pisos que han tenido que quedarse y de los que han promovido y no venden: según los últimos datos, los bancos y cajas españoles tienen en su balance cinco veces más suelo construible de todo el que se vendió en España en 2010. Y nos referimos a todo el que se vendió, de cualquier procedencia y por cualquier modo, y no del que vendieron ellos.

En total, y según lo declarado, bancos y Cajas tiene inscritos veinte mil millones de euros netos en terreno, y en toda España se vendió en 201o solamente suelo por importe de cuatro mil millones.

Sin embargo, y para saber las razones de esto haría falta un estudio sociológico más que uno económico, el precio del suelo sólo ha bajado un 1,8 % en este periodo. Si la demanda se desploma y las expectativas son desfavoravbles, ¿por qué no bajan los precios? No lo sabemos: habrá que describir un nuevo tipo de elasticidad del producto, porque otra cosa no se explica.

Y ojo, que he dicho veinte mil millones de euros netos, lo que significa que ya se han provisionado para posibles pérdidas diez mil millones, así que el valor al que compraron fue de treinta mil millones.

En este estado de cosas, la hipoteca empieza a ser la bicha para los bancos y no es de extrañar que cada vez que se les mencione suelo, construcción o algún concepto similar se acaben subiendo por las paredes…

Como muchos de nosotros.

El sufrimiento de cuatro millones

La banca abusa de nosotros con la cláusula suelo

La Asociación de Bancos, Cajas y Seguros de España (Adicae) ha puesto sobre la mesa unos datos realmente aterradores sobre la cláusula suelo, que, a pesar de haber sido declarada como ilegal por diferentes juzgados todavía se sigue aplicando de manera masiva en España, y, especialmente, en la Comunidad Valenciana.

Según las estimación de la Asociación, en España todavía hay cuatro millones de hipotecas que llevan en su articulado la cláusula suelo, con lo que están sufriendo las consecuencias de no poder beneficiarse de la bajada del tipo de interés, gracias a los bajos valores del Euribor de estos meses de atrás.

De hecho, Adicae estima que si no se hubiera aplicado esta cláusula, se podrían haber evitado entre un 10 y un 20% de los embargos desde el año 2007, fecha en la que se comenzó a desinflar la burbuja inmobiliaria de manera definitiva y comenzaron a surgir los problemas para el pago de las cuotas hipotecarias.

Este problema no es ni mucho menos baladí, a pesar de que pudiera darse el caso de que las estimaciones sean algo excesivo, pero en cualquier caso nos encontramos con una situación en la que hay familias que han perdido su vivienda, manteniendo su deuda con la entidad bancaria, por culpa de una cláusula claramente abusiva.

Porque si los tribunales determinan de manera mayoritaria que la cláusula suelo es efectivamente abusiva, habrá que ver como se resuelve la situación con estas familias que ya han tenido que entregar sus viviendas, porque las sentencias que hemos ido teniendo hasta ahora eran aplicadas con retroactividad, es decir, el banco debía compensar por el exceso cobrado, pero ¿qué se hace cuando el cliente ha perdido su vivienda?

Se trata, pues, de una situación peliaguda de compleja resolución y que requiere de una reflexión profunda para evitar un verdadero colapso, no ya de las entidades financieras, sino de la economía española en general. Aunque conociendo como funcionan las cosas por aquí, lo más probable es que la cosa se resuelva con una nimia compensación económica a esas familias.

En cualquier caso, Adicae sigue haciendo campaña para defender la eliminación de las cláusulas suelo de las hipotecas.

La SGAE endeudada hasta el tuétano

La SGAE se gasta el dinero en inmuebles, no en sus autores

De los delirios de grandeza de la SGAE nadie nos tiene que hablar, porque ya todos los conocemos, pero del hecho de que parte de estos delirios hayan derivado en una compra compulsiva de inmuebles y teatros, generando una deuda hipotecaria abrumadora, sí que es algo nuevo, o al menos, algo que no sabíamos.

Ha tenido que ser el diario Público el que saque a la luz los datos devastadores de la nefasta gestión de Teddy Bautista al frente de la entidad, porque aparte de haber puesto en su contra a la inmensa mayoría de los ciudadanos ha ido generando una deuda hipotecaria a la que tendrá que hacer frente.

El mayor problema de esta deuda hipotecaria radica en los intereses que genera, los cuáles, como nos sucede a todos los españoles, se están viendo incrementados como consecuencia de la subida del Euribor por lo que los autores se han echado a temblar ante el escenario que se les viene encima.

Hay que recordar, por si alguien no está informado, que la SGAE se queda con el 20% de todos los derechos de autor que recauda, amén de todos los derechos de autor recaudados, pero no reclamados por sus autores. El diario Público cifra los ingresos de la entidad en 30 millones de euros anuales, que recibe la Fundación Autor, organización sin ánimo de lucro propietaria de la SGAE, una cantidad que se queda pequeña ante la gran inversión inmobiliaria que sigue llevando a cabo.

Ahora llega el momento de reflexionar sobre el destino de los derechos de autor que todos pagamos religiosamente con nuestro canon digital, ya que el fundamento de la campaña mediática en favor de la Ley Sinde y del mencionado canon se basaba en que el dinero iba para los autores, pues bien, parece que no era así.

Por lo que se ve el dinero que recaudan de los españoles en forma de derechos de autor acaban en los bolsillos de la SGAE que en lugar de fomentar la creación artística, como debería, se dedica a adquirir inmuebles y a incrementar su propia riqueza, algo más que discutible desde un punto de vista ético.

Hipoteca, pánico y precio

Mercado inmobiliario

Permitidme que me ponga espeso, pero ya hacía tiempo que no escribía sobre una idea, como me gusta, en vez de escribir sobre hechos, que es lo que se supone que hacen los periodistas (y yo no lo soy).

Todas las agencias pronostican que el precio de la vivienda seguirá bajando y algunos se atreven a anticipar que aún falta un 40 % de descenso, con las consecuencias que eso acarrearía para los balances de nuestros bancos.

Pues bueno: ni tanto como subieron, ni tanto como las quieren hacer bajar los especuladores monetarios para comerse nuestros bancos por cuatro duros, aprovechando que los inmuebles son una parte muy importante de sus activos y que un descenso en esa valoración los pondría a precio de saldo.

Ni deberíamos haber caído en los precios exorbitados que nos comimos hace unos años ni debemos creernos ahora las valoraciones ridículas, impulsadas por los bajistas, deseosos de provocar el hundimiento de nuestro sistema financiero para imponernos las condiciones que les apetezcan.

Desde siempre, se sabe en economía que la famosa ley de la oferta y la demanda no es una ley, sino sólo una teoría, porque para la ley se cumpla es necesario que exista información y disponibilidad perfecta de productos, y eso no sucede jamás. Ahora, con la globalización y la agilidad de las comunicaciones, la ley de la oferta y la demanda es aún menos ley, porque las interferencias en su funcionamiento, o al teoría de los ñúes salvajes, que no actúan de modo racional, está más presente que nunca.

Cuando los precios suben, suben en tropel, y cuando bajan, bajan en tropel también, generando terribles ineficiencias en los mercados con nefastas consecuencias.

La peor, hace unos años, fueron nuestras hipotecas. Y ahora, un hundimiento artificial de nuestros activos, porque la vivienda es precisamente el mayor capital de la mayoría de las familias.

O sea que tengamos esto bien presente: la ley de la oferta y la demanda, más que ley, es un consejo. Otro día lo explico más en detalle, si os apetece.

Al menos bajan las VPO

Al menos en ellas sí baja el tipo de interés

No es mucho, pero es algo, o mucho, sobre todo para el más de medio millón de titulares de hipoteca sobre Vivienda de Protección Oficial (VPO), que, por fin, ven como el Gobierno ha decidido rebajar el tipo de interés a aplicar sobre las mismas.

Concretando los datos, para el plan de 1996, el tipo de interés ha quedado en el 2.5%, para el plan de 2002-2005 en el 2.57%, y para el plan de 2005-2008 igualmente 2.57%, valores más acorde con los tiempos que corren para el Euribor, en valores mucho más bajos que en la última actualización.

Este descenso del tipo de interés de las VPO contrasta con el terror que se ha apoderado del resto de hipotecados que se agarran los machos ante la vertiginosa subida del Euribor en este mes de marzo, tras la comparecencia de Trichet de la semana pasada.

Un contraste que se torna en igualdad a la hora de intentar solicitar un préstamo hipotecario, tanto si se quiere comprar una Vivienda de Protección Oficial como si se quiere adquirir una vivienda en el mercad libre, porque en ambos casos los bancos y cajas han echado el cierre y no quieren saber nada de posibles nuevas formalizaciones.

Con ello se está consiguiendo que la demanda efectiva que, presumiblemente, comenzaría a haber en estos momentos, se esté convirtiendo en demanda malgastada con lo que se está perjudicando, no sólo al ciudadano que quiere adquirir su vivienda, sino también al promotor o constructor inmobiliario que sigue viendo su vivienda vacía.

Está claro, que el gran problema actual de la economía española no es tanto el tipo de interés de las hipotecas, sino el hecho de que no se concedan nuevas hipotecas, salvo excepciones muy contadas, lo que está congelando el desarrollo económico a todos los niveles.

Hasta que el sector financiero no comprenda su importante papel a la hora de colaborar en la recuperación económica del país, seguiremos temblando ante cualquier inestabilidad exógena que nos llegue y soñando con posibles brotes verdes que nadie, salvo la Ministra de Economía, es capaz de ver en realidad.

Ya se nota la subida del Euribor

¿Dónde están las llaves...?

En estos días que estamos viviendo la vorágine alcista del Euribor nos empezábamos a temer lo peor en lo que se refiere al tipo de interés de nuestras hipotecas, pero mucho me temo que esto no va a ser algo nuevo, sino que ya lo venimos arrastrando desde atrás.

Concretamente, desde este pasado enero cuando el tipo de interés medio de las hipotecas se situó en el 2.92%, el tipo más alto desde agosto de 2009. Es decir, que tras unos meses de calma en los que hemos podido disfrutar, los que no tenían cláusula suelo, claro, tipos de interés muy bajos, ahora nos llega la tempestad.

Una tempestad que sabemos cuando ha empezado, pero no cuando terminará, porque a falta de inestabilidades exógenas, Jean Claude Trichet, el Gobernador del Banco Central Europeo, ha decidido poner más carnaza e insinuar una subida de tipos a partir de abril, lo cuál ha disparado aún más el Euribor.

Una subida de tipos que dependerá mucho de como evolucione la situación en Libia, o más concretamente, como evolucione el precio del petróleo, porque en la situación alcista en la que se encuentra ahora mismo arrastra la inflación de la zona euro y obliga al Banco Central Europeo a protegerse, y la mejor forma de hacerlo es incrementando los tipos de interés.

En ese sentido se equivoca el BCE en anteponer la protección ante la inflación al crecimiento económico, porque un incremento de los tipos de interés puede relajar las tensiones inflacionistas, pero a cambio paraliza el proceso de dinamización que se estaba comenzando a atisbar en nuestras economías.

Pero los más perjudicados, sin duda, serán los titulares de las hipotecas que verán como el 2%, previsto para final de año, se alcanza antes del verano, con lo que el número de hipotecados sufriendo las consecuencias de una subida brutal de sus cuotas se disparará de manera exponencial.

Habrá que estar atentos a ver como evoluciona la situación, pero no podemos estar muy tranquilos, habida cuenta de que cada noticia que recibimos es negativa y cada aparición en público de un responsable financiero es para echarnos a temblar.

Habló Trichet de los tipos de interés….

Y parece que sus palabras nos pillan en mal momento...

Los que lleváis algún tiempo leyendo este blog, sabéis que para nosotros no es una sorpresa: el Presidente del Banco Central Europeo ha declarado que dadas las actuales tensiones inflacionistas no hay que descartar una subida de los tipos de interés a corto plazo.

O sea, y resumiendo: que en vez de esperar a septiembre para subir los tipos, es muy posible que veamos esa subida en el mes de abril.

Cada cual tiene su hipoteca y cada hipoteca su herida (vengo poético), pero por término medio, cada medio punto que suban los tipos de interés nos va a costar 60 € más nuestra hipoteca.

Sobre las consecuencia de esta previsible subida de tipos iré hablando en otros artículos, pero por lo pronto, además de lo que nos va a doler, dadas las circunstancias y las presentes estrecheces, tenemos que tener en cuenta que ese dinero, esos 60 €, desaparece de la renta disponible de los ciudadanos y por tanto desaparece de la calle, porque dejar de ir al consumo, al comercio y a cualquier actividad.

¿La consecuencia? Más paro, por supuesto. Pero para eso no hace falta ser economista.

Más paro y posiblemente más morosidad, lo que seguramente acabe deponer al borde del abismo a los bancos españoles, que tienen que refinanciar su deuda con las entidades financiera foráneas. Pero de eso, como digo, ya iré hablando. Por ahora, basta la noticia o notición: que en abril nos suben los tipos casi con total seguridad.

Que cada cual vaya echando un ojo a cuándo le revisan la hipoteca.

Hipoteca imposible y pisos moribundos

Suelo urbanizable pagado a tres mil euros el metro.

Todos sabemos que la cosa de la hipoteca está chunga. Para eso no hace falta venir a leer un blog. Lo que no sabemos muchos es el volumen real del problema y ese es el dato que he estado buscando por ahí para que al lector de esta página le valga la pena emplear un tiempo con nosotros.

Para saber cómo van a evolucionar las hipotecas, y las condiciones para darlas, que esa es otra, hay que saber cuántas viviendas tienen los bancos en sus balances, entre las embargadas y las que han ayudado a construir pero no se han vendido todavía. A esto hay que añadir los metros cuadrados de suelo que financiaron y que sigue criando cardos, sin vacas siquiera que los pasten.

Por lo que parece y citando a RR. Acuña, el ‘stock’ de inmuebles asciende a dos millones setecientas ochenta mil viviendas. De esta cantidad, 360.000 viviendas corresponderían a obras paralizadas. Un millón y pico a viviendas no iniciadas con proyecto y un millón trescientas y algo mil a suelo residencial que no se acaba de construir.

Por tanto, tenemos a los bancos enfangados en más de dos millones y medio de viviendas, de las cuales, pro distintas razones, por deterioro, por quiebra de los promotores o porque los barrios se han convertido en barrios fantasmas, se estima que nunca, jamás, podrán vender cosa de un millón y medio de pisos.

Calculad ahora el ritmo de venta de la vivienda, que anda en torno a los ciento treinta mil pisos al año y veréis cual será el anuncio de la próxima década: se vende piso nuevo a estrenar, con quince años de antigüedad.

¡De traca!

Velocidad de crucero del Euribor

El Euribor sigue en velocidad de crucero

Está claro que el Euribor ha cogido una velocidad de crucero y que no tiene pensado bajarse de ella, a tenor del crecimiento sostenido e indefinido en el que está embarcado, habiendo crecido por encima de 0.15 puntos porcentuales en este mes de febrero, si lo comparamos con el cierre de enero.

Y es que el valor de cierre del Euribor de febrero de ayer en el 1.714% sitúa al indicador en su valor más elevado desde abril de 2009, momento del inicio de la pendiente cuesta abajo de la que no todos se han podido beneficiar por culpa de las cláusulas suelo.

Además, con este incremento, el indicador acumula ya 11 meses consecutivos de subidas, y parece que los próximos meses seguirá con esta tendencia provocando más de un desajuste en las economías familiares, ya bastante golpeadas por la crisis y sus coletazos finales.

Pero la comparación verdaderamente importante es la que se realiza con el mismo mes del año anterior, es decir, si comparamos el cierre de febrero de 2011, con el cierre del indicador en febrero de 2010, nos encontramos con casi 0.5 puntos porcentuales, concretamente 0.489.

Con este diferencial, todas las hipotecas que tomen como referencia el cierre del Euribor del mes de febrero para determinar el nuevo tipo de interés verán incrementada su cuota en al menos 30 euros, lo que arrojará un incremento anual de cerca de 400 euros, que a priori no parece gran cosa, pero que sí lo es cuando toca pagarla.

Además, este crecimiento que hemos venido teniendo hasta ahora no es más que el principio, a juzgar por las opiniones de los expertos, que coinciden en afirmar que la tendencia alcista no tendrá freno en los próximos meses, especialmente si el Banco Central Europeo se decide, como todo apunta, a incrementar el tipo de interés para la zona Euro a partir de este próximo verano.

Según estos mismos analistas, la barrera del 2% para el Euribor antes de final de año parece clara y evidente, con lo que nos encontraremos a finales de 2011 en una situación similar a la que teníamos en los períodos inmediatamente anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, aunque en una coyuntura económica totalmente diferente, claro está.

Para mis pisos, sí, para los otros, ya veremos

Si es mío, sí, si es de otro, no

Los bancos y cajas han decidido que su prioridad en estos momentos es deshacerse de todo el stock de viviendas que han ido acumulando involuntariamente con el devenir de la crisis debido a los embargos hipotecarios, y que ahora está lastrando sobremanera sus balances.

Y la mejor forma que se les ha ocurrido es poner el anzuelo de la hipoteca fácil a las familias con interés en comprar una vivienda, pero, eso sí, sólo para las suyas, sólo para las que ellos tienen en cartera, porque para las viviendas de los promotores las dificultades siguen siendo las mismas.

De esta manera han recuperado toda la flexibilidad que teníamos antes de la crisis, aunque ahora son más cuidadosos en los filtros aplicados para evitar conceder una hipoteca a cualquiera. Aún así, están ofreciendo financiación por el 100%, incluso más, del valor de tasación, por 35, o hasta 40, años de amortización, con períodos de carencia de hasta 3 años, o unos diferenciales más competitivos.

Esta práctica, que es legal a todas luces, no deja de ser algo dudosa desde el punto de vista ético ya que están realizando una competencia desleal a los promotores inmobiliarios que siguen sin poder vender sus viviendas, no ya tanto por la falta de demanda como por la falta de financiación.

Y es que las familias que acuden a las entidades financieras para conseguir financiación se ven abocadas a tener que decantarse por una vivienda que le ofrezca el banco, en un juego de esto o nada, porque para otras viviendas el grifo del crédito está cerrado.

Con esta política hipotecaria los bancos y cajas confían en poder deshacerse de todas las viviendas para iniciar la senda de la recuperación, ya que en estos momentos se encuentran carentes de toda liquidez y sin posibilidad de competir en igualdad de condiciones por la financiación en los mercados internacionales.

Por tanto, todo aquel que esté interesado en adquirir una vivienda debe de aprovechar esta oportunidad, limitada, eso sí, a pisos ya embargados, pero oportunidad al fin y al cabo en espera de que la economía, y el sector de la vivienda, tienda a recuperarse en el futuro.

La muerte de las Cajas de Ahorros. Consecuencias para la hipoteca.

Caja de Ahorros antes de ponerlo todo de su parte...

Todos habéis oído ya a estas alturas que las cajas de ahorros agonizan en España como modelo financiero. Las pocas que subsistan serán aquellas que se hayan comportado como entidades financieras responsables, y de esas, de esas dos o tres, no podremos esperar un comportamiento muy diferente al de los bancos.

Las demás, o tendrán que convertirse en bancos, o tendrán que acometer unas reformas tan profundas que ya nunca más serán lo que fueron.

¿Y qué eran? En teoría entidades sociales gestionadas por los impositores, por los trabajadores y por los ciudadanos.. No tenían ánimo de lucro y destinaban sus beneficios a fines sociales. Genial. En los mundos de Yupi estas cosas resultaban francamente maravillosas.

¿Y en la práctica? En la práctica las Cajas estaban gestionadas por los políticos y los sindicatos, mangoneando el dinero de todos para favorecer sus fines, de modo que muchas veces se convertían en abrevaderos de dinero opaco y retiros dorados para políticos gastados o incómodos, de modo que podían financiarse proyectos según lo jugosos que fueran para los contratistas, los comisionistas o cualquier otra especie de lagartija que conociese las grietas del sistema.

El fin de las cajas puede parecer un desastre por lo que se pierde de obra social, y quizás lo sea en parte, pero desde el punto de vista de la hipoteca creo que será positivo, porque al quedar menos dinero en manos de los políticos y sus obras faraónicas, habrá más dinero disponible para fines comerciales.

Y los fines comerciales son precisamente eso: líneas de crédito para empresas e hipotecas a particulares.

Puede pareceros extraño, pero a mi juicio es lo que veremos después de una etapa más o menos larga y más o menos dolorosa de ajuste: que la liquidez disponible aumentará y que eso será bueno para conseguir una hipoteca, o al menos para que no suban tanto como podrían subir en otro caso.

No hay mal que por bien no venga, ya se sabe…

Cálculo de Hipoteca

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