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¿Comprarías un piso embargado? Hipoteca y ética

Sí, vale,no es carnívoro, pero...

Sí, vale,no es carnívoro, pero...

Todos sabemos que perder el piso por impago es una desgracia, tanto humana como económica., que además deja grandes secuelas muy difíciles de superar, eliminando a quien lo sufre de buena parte del circuito económico.

No sólo te quedas sin casa, sino que pierdes también lo que has pagado por ella hasta el momento, y la parte de hipoteca que quede viva.  A eso hay que añadir el coste personal, que no son sólo los recuerdos y las vivencias de esa casa, sino también las energías, la ilusión que se puso en ella, y el estigma de que te señalen con el dedo los amigos, conocidos y familiares como el que perdió la casa y tiene que vivir con sus abuelos, cuando tiene ya cincuenta tacos y tres hijos.

Todo eso es cierto, insisto.  Pero hay otro lado.

Cuando hablamos de las casas que se embargan, tenemos claro que los bancos tienen que subastarlas para recuperar el dinero.  Y para subastarlas, o venderlas, hay alguien, quien sea, que las tiene que comprar.

Y ahí es donde se plantea la cuestión ética que os quiero trasladar hoy:

¿Comprarías una casa embargada por el banco?

Hay quienes dicen que la gente que van buscando gangas es como los buitres, alimentándose de la carroña, o de los más débiles.

Otros, en cambio, creen que comprar viviendas embargadas, pero tratando de pagar un precio más o menos justo es la única manera verdaderamente eficaz de ayudar al embargado, pues todo lo que pagues por la vivienda es lo que le alivias a él de deuda, tanto presente como sobre sus ingresos futuros.

Lo cierto es que la única manera de ayudar verdaderamente a quien ha perdido su piso es comprárselo, y lo cierto, también, es que quien lo compra obtiene un importante beneficio económico de la desgracia ajena. La discusión, por tanto, se mantiene en pie.

¿Cual es vuestro punto de vista?

¿Trataríais de pagar algo más para ser justo o trataríais de pagar el mínimo defendiendo solamente vuestros propios intereses?

¿Cual creéis que la actitud más común?

¿Es ético participar en esta clase de subastas?

¿Se ayuda más al banco, al deudor embargado o se ayuda sólo a sí mismo quien se mete a comprar uno de estos pisos?

Habemus progama

El candidato de las causas imposibles

El candidato de las causas imposibles

Por fin, a apenas un mes de que se celebren las elecciones generales, y sin que el principal partido rival, el Partido Popular, lo haya hecho aún, el PSOE presentó este pasado fin de semana su programa electoral en el que ha habido pocas sorpresas, apostando todas las medidas por una deriva claramente izquierdista, como ya estaba previsto.

Y es que Rubalcaba, candidato socialista, sabe perfectamente que su única opción ante la creciente aceptación del PP en el conjunto de la sociedad, como consecuencia de la crisis económica, es movilizar a las secciones de la izquierda política, conseguir que acudan a las urnas y que apuesten por su persona a pesar de la decepción continua a la que se han visto sometidos por culpa de las políticas al dictado de los mercados de Zapatero.

Así, el programa electoral socialista apuesta claramente por la dación en pago como una de las soluciones a la actual situación hipotecaria. Rubalcaba se ha comprometido a modificar la Ley Hipotecaria de manera que las entidades financieras se vean obligadas a ofrecer a sus clientes hipotecas con la dación en pago incorporada, es decir, hipotecas en las que la garantía sea el bien hipotecado, y no el patrimonio, presente y futuro, del titular o titulares.

El problema, como muchas veces hemos venido hablando aquí, es que la introducción de la dación en pago en el articulado de los contratos hipotecarios conllevaría un incremento de precios de las propias hipotecas, con comisiones más elevadas y con financiaciones máximas que se quedarían, por norma general, por debajo del 80%. Por tanto, ¿realmente nos interesa que se aplique la dación en pago?

En otro orden de cosas, aunque apostando por la misma vertiente ideológica, el programa socialista apuesta por la eliminación de los privilegios a la Iglesia Católica, eliminando su capacidad para otorgar certificados de dominio, lo cuál ha permitido a la Iglesia la posibilidad de hacerse con la propiedad de numerosos inmuebles que deberían de ser de titularidad pública.

En definitiva, Rubalcaba lo tiene claro, sabe que su única opción es realizar un giro importante hacia la izquierda, ahora bien, ¿lo tendrán tan claro sus posibles votantes?

La banca sube las cuentas, las tarjetas… y las hipotecas

El banquero está ya en el primer puesto para el siguiente podium

El banquero está ya en el primer puesto para el siguiente podium

Estamos en época de presentar resultados ante los amados accionistas y los bancos, por sus buenas o malas costumbres, no se pueden permitir reconocer que el negocio no va como antes. Este es el peaje que hay que pagar por la democratización de la economía que significa el acceso general a los mercados financieros, y por depender más de la imagen pública que del estado real de las cuentas.

Como la economía real no parece darse por aludida con los altisonantes llamamientos de las cumbres europeas, el FMI y el sursum corda, los bancos han decidido tirar por la cale del medio y apretar allí donde creen que habrá menos reacción negativa por parte de los clientes.

Para ser más precisos, las comisiones por mantenimiento de las cuentas bancarias ha pasado en en septiembre a 26 euros de media, desde los  22,5 que costaban en diciembre del año pasado. Lo mismo pasa con las comisiones pro las cuentas de ahorro y casi todos los demás productos financieros, a lo que hay que añadir que el descuento de efectos financieros, como pagarés, además de una labor titánica se ha convertido en un producto prohibitivo.

En lo que respecta a las tarjetas, lo que pagamos anualmente por tener una tarjeta de débito pasa ahora a una media de 20 euros, desde los 17,50, aproximadamente, que costaba el año pasado. Si la tarjeta es de crédito, en lugar de ser de débito, el precio anual de esta tarjeta pasa a una media de 37 euros.

En lo que a nosotros nos ocupa, que son los créditos y las hipotecas, la comisión de estudio para la apertura de una cuenta de crédito, esas que usamos en las reformas de los pisos, o en el funcionamiento diario de un negocio, las comisiones de estudio y apertura llegan ahora a un 1,2% y a un 3,20% respectivamente. Para las hipotecas, la comisión media de estudio es casi ya del 1 % y la de apertura llega a una media del 3,80 %.

Y todo esto sin contar con que también se han encarecido todos esos productos colaterales que nos exigen a menudo, como las pólizas de seguros, los planes de pensiones , etc.
O sea que va siendo hora de que hagamos cuentas de veras sobre lo que sacamos de los bancos y lo que nos cobran por ello, porque poco a poco empieza a ser una sangría importante.

Los bancos empiezan a negar hipotecas a los funcionarios

Para no dar puntada sin hilo...

Para no dar puntada sin hilo...

En temas de salud, también cuando se habla de salud financiera, todo síntoma es importante. Y este en concreto, me parece muy esclarecedor de la situación por la que están pasando los bancos, el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario en general.

Según el portal inmobiliario Idealista, tener una plaza fija en la administración ya no es garantía de que te vayan a conceder una hipoteca.

En otros tiempos, la seguridad de esa clase de empleos y la afluencia fija y determinada de unos ingresos con muy pocas variaciones, eran considerados por los bancos como una garantía casi inatacable, hasta el punto de que realizaban grandes campañas para captar a esta clase de clientes. Los métodos eran variados, pero en general ofrecían menores comisiones, tarjetas de crédito a mejor precio y toda clase de productos financieros ventajosos.

Sin embargo, en la actualidad, los bancos se enfrentan al temor de que continúe el descenso en el precio de la vivienda y los inmuebles no puedan cubrir con su valor la cantidad prestada, generando un agujero en sus balances si en algún momento se obliga a valorar los inmuebles a su precio de mercado y no a su precio de venta, cosa que seguramente sucederá más temprano que tarde.

Además, las nuevas políticas de riesgos obligan a valorar como endeudamiento todas las cuotas mensuales que se abonen, ya sea por tarjetas, letras del coche o préstamos personales, por lo que los sueldos de los funcionarios a veces no son ya suficientes para entrar en las condiciones exigidas por los bancos.

En este caso, por tanto, si las barbas que vemos pelar son las de quienes tienen toda la seguridad en el empleo, el remojo de las nuestras debería ser olímpico, vaya…

Más desahucios que nunca

A los tribunales hemos de ir

A los tribunales hemos de ir

Parece que los efectos que la crisis económica está produciendo en el sector inmobiliario están todavía muy lejos de desaparecer, a juzgar por el nuevo máximo que han marcado los desahucios solicitados durante el segundo trimestre del año, superando al primer trimestre, durante el cuál también se marcó un máximo histórico.

Durante los meses de abril, mayo y junio se solicitaron un total de 16.464 desahucios a los tribunales españoles, lo que supone un incremento del 21,2% con respecto al mismo período del año anterior, y una importante subida con respecto al récord anterior, marcado entre los meses de enero, febrero y marzo de este mismo año, cuando el total de desahucios solicitados ascendió a 15.546, con un incremento interanual del 36,8%.

Para que nos hagamos una idea de la gravedad de la situación, contabilizando los primeros seis meses del año ya hemos alcanzado al total de desahucios solicitados durante todo el conjunto de 2009, 33.918, y nos encontramos a tiro de piedra de los desahucios solicitados a los tribunales durante el año 201o, con 47.809, que supuso un récord histórico que ahora mismo se encuentra a punto de ser superado.

Sin embargo, no todo son malas noticias, y parece que se empiezan a atisbar ciertos resquicios de recuperación marcados por las peticiones de ejecuciones hipotecarias, que son el paso previo a los desahucios. Para que nos hagamos una idea las ejecuciones hipotecarias pueden terminar en desahucio aunque también pueden hacerlo en otras alternativas.

En este sentido, durante el segundo trimestre de este año 2011 se ha producido un retroceso del 16,4% en la petición de ejecuciones hipotecarias con respecto al mismo período de 2010, totalizando un número de 20.505. Si ampliamos los datos al conjunto del semestre la reducción es aún mayor, con una caída del 18,96%, totalizando un volumen global de 42.242 solicitudes de ejecuciones hipotecarias.

En definitiva, y si nos atenemos a los datos ofrecidos por el Consejo General del Poder Judicial, nos encontramos con que durante lo que queda de 2011 seguiremos sufriendo un continuo crecimiento en el número de desahucios, con posibilidad de retroceso a partir del año 2012.

No es que sea una gran noticia, pero es lo que hay, y mejor conformarse con poco que tener que conformarse con nada.

Seguimos de mal en peor

ine

El Instituto Nacional de Estadística publicó ayer los datos sobre las operaciones de compraventa de viviendas formalizadas durante el mes de agosto y las cifras son totalmente desalentadoras, con un valor que supone la segunda cifra más baja de la historia de la serie estadística que se viene calculando desde el año 2007.

Así, durante el mes de agosto se cerraron un total de 27.038 operaciones de compraventa de viviendas, sólo superada a la baja por las 24.100 del mes de abril de este mismo año, y lo que supone un descenso del 38% en tasa interanual, siendo, a su vez, la mayor caída interanual de todo este año 2011.

Y es que, a pesar de que agosto supone ya el secto mes consecutivo de descensos en la comparativa de operaciones de compraventa, lo cierto es que los datos de este octavo mes del año han superado a todos los meses anteriores, ya que en marzo la caída fue del 11,9%, en abril del 29,7%, en mayo del 18,3%, en junio del 22,9% y en julio del 34,8%.

Datos que empeoran claramente los valores de los meses de enero y febrero, cuando se produjeron subidas en las operaciones de compraventa comparadas interanualmente, y es que no podemos olvidar que esta estadística del INE lleva aparejada un pequeño desfase, que es el que se produce desde que se realiza la operación hasta que ésta se registra definitivamente, y los dos primeros meses del año reflejaban el adelantamiento de compra que se produjo durante los últimos meses de 2010 por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.

En definitiva, es evidente que el ajuste en el mercado de la construcción no se ha producido todavía, y que aún nos encontramos en una situación de caída tanto en las compras como en el precio, hasta que se consiga un ajuste definitivo en el precio de la vivienda.

Porque la clave radica en encontrar el precio que consiga el equilibrio entre la oferta y la demanda, y en estos momentos las ineficiencias del mercado están provocando que el ajuste no se llegue a producir de manera definitiva, condenando a una perpetuación de la crisis.

Bajan las hipotecas y suben los desahucios

Las cosas se ponen cada vez más duras pra el atleta del día a día...

Las cosas se ponen cada vez más duras pra el atleta del día a día...

España está últimamente que se sale en términos deportivos, pero de veras que este récord hubiese sido mejor no batirlo.

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) publicados la semana pasada, el número de españoles incursos en un procedimiento judicial de desahucio por impago alcanzó un nuevo máximo histórico en el segundo trimestre del año, al contabilizarse 16.464 de estos procedimientos, un 21,2% más que en el mismo período del año anterior.

El lado bueno del asunto (si existe tal cosa) es que de estos desahucios judiciales, una parte corresponde a ejecuciones hipotecarias, mientras que el resto se debe a impago de alquileres. En ese sentido, los impagos de alquileres siguen creciendo mientras que los procedimientos judiciales abiertos por impago de hipotecas siguen descendiendo, en este caso un 20 % sobre el trimestre anterior.

Si nos ponemos a hacer una interpretación sociológica del asunto, y es arriesgado, hay que concluir que los que perdieron la casa se fueron de alquiler y no están pagando (porque no pueden) o que se han ido de alquiler (y no pueden pagar) aquellos a los que el banco nunca les concedió una hipoteca por falta de solvencia.

Así las cosas, creo que va siendo hora de ser serios y reconocer que el problema, el verdadero problema, es la falta de solvencia de los españoles. O dicho de una manera más clara: que no hay un duro.

Las alternativas, como siempre repito, son dos:

-Que empiecen a aflorar trabajo y riqueza para que los españoles podamos tener con qué pagar el lugar donde vivimos.

-Que nos demos cuenta de una buena vez de que no podemos vivir donde queríamos y acabemos por plantearnos la posibilidad de vivir donde podemos. O sea, un trasvase demográfico que ajuste precios.

Por mi parte, desde luego, prefiero la primera opción, pero no dejo en el olvido la segunda, mientras la casa del pueblo siga en pie.

El Euribor podría ser sustituido por otro índice

Pues vete a saber...

Pues vete a saber si es de fiar...

Yo preferiría que el índice se sustituyera por el dedo corazón, la verdad, pero como la cosa no va de dedos y sé que no se nos va a arreglar, tendremos que ver si nos conviene o no la posible desaparición del Euribor, que es lo que se acaba de comentar.

La propuesta de modificación proponer cambiar la circular 8/1990 de 7 de septiembre (por si a alguien le apetece leerla) y es un intento, según dicen, de incrementar la transparencia de las operaciones y la protección de los clientes de la banca comercial.

En esta propuesta se menciona que el nuevo índice para revisar los tipos de interés de las hipotecas sería el tipo de permuta de intereses a cinco años (IRS. interest rate swaps, para que nos vayamos aprendiendo las nuevas siglas por si se llega a aprobar).

Lo que se pretende con esta modificación es reducir la inestabilidad de los tipos de cambio e impedir que cuatro amigos, como viene sucediendo ahora, mareen a su antojo los índices a corto plazo. Por supuesto, esto se puede seguir haciendo con un índice a cinco años, pero hay que reconocer que es mucho más difícil.

De igual modo, al tratarse las hipotecas de préstamos a largo plazo, este cambio de índice adecuaría más el precio del dinero a la duración real de las hipotecas, lo que eliminaría incertidumbres y distorsiones, tanto del lado de los bancos, como del lado de los clientes.

Aunque estas cosas hay que ponerlas en conserva hasta que se conozcan las posibles implicaciones del asunto (que seguro que las hay), a mí, por lo pronto, me parece buena idea.

¿Y a vosotros?

A pesar de los pesares, queremos seguir comprando

Dinerito fresco para comprar o alquilar

Dinerito fresco para comprar o alquilar

A pesar de los pesares, a pesar de la que está cayendo y a pesar de la dramática situación que vemos a diario, la cultura de la compra está fuertemente enraizada en la sociedad española y seguimos prefiriendo comprar una vivienda antes que alquilarla, por mucho que la segunda opción sea más económica que la primera.

Y es que según un estudio realizado por fotocasa.es, el 76% de los españoles sigue pensando que alquilar una vivienda es tirar el dinero, por lo que prefieren comprar y así conseguir amortizar su dinero, aunque sea en el largo plazo, y a pesar de los esfuerzos que ello supone a todos los niveles.

Esta predilección por la compra también proviene de la incultura financiera de los españoles, ya que al alquilar una vivienda existe una diferencia clara entre el precio del alquiler y el precio de la hipoteca, y con esa diferencia neta de dinero se pueden realizar inversiones financieras suficientes como para obtener un beneficio neto.

Sin embargo, y a pesar de esta ley económica inexorable, el 49% de los ciudadanos españoles sigue pensando en comprar una vivienda en el futuro próximo, desoyendo las incertidumbres que se siguen cerniendo sobre el mercado inmobiliario y el sector financiero a nivel internacional.

¿Tú qué opinas? La verdad es que es una decisión difícil. Teniendo en cuenta como está la situación actual, parece que el alquiler puede ser una buena opción, porque te ahorras un buen dinero mes a mes y al final no tienes que cargar con el peso de una vivienda que no tiene salida.

Ahora bien, es de prever que el mercado de la vivienda mejore en los próximos años, y los inmuebles que ahora no tienen salida comiencen a tenerla en el futuro más inmediato. En ese momento puede que la compra tenga un mayor sentido que el alquiler, principalmente por el poder de reventa que genera, el cuál puede compensar a la carga financiera y a la carga del inmueble en sí.

En cualquier caso es una decisión de cada persona y de sus circunstancias, dentro de las cuáles entra, claro está, la cultura en la que ha crecido, lo que hace que si en España nos decantemos por la compra en otros lugares, como los países nórdicos, por ejemplo, lo hagan por el alquiler.

Hipotecas baratas vs. dación en pago

Nos han atrapado con su cepo

Nos han atrapado con su cepo

El debate sobre la dación en pago se ha venido planteando de manera errónea por los afectados por el mismo, para conseguir captar adeptos que puedan apoyar la causa y formar una unión fuerte en pos de conseguir que la dación en pago se aplique de manera generalizada al conjunto de los contratos hipotecarios.

Pero los bancos llevan un tiempo avisando de que al debatir sobre la dación en pago se está perdiendo de vista una derivada fundamental, como es el hecho de que al incluir la dación en pago en los contratos hipotecarios, se está condenando a los titulares de las mismas a tener que pagar unas condiciones mucho más restrictivas.

Así, se está planteando desde determinados sectores financieros la posibilidad de que la dación en pago acabe siendo más perniciosa que otra cosa si se tiene en cuenta que acabaremos pagando hipotecas más caras a cambio de que, en caso de impago, podamos saldar nuestra deuda con la entrega de la vivienda.

¿Compensa?

Pues no sé yo que decirte, ¿tú que opinas? Está claro que siempre es bueno tener las espaldas cubiertas, pero también es cierto que se estaría penalizando a aquellos núcleos familiares que siguen haciendo el esfuerzo por abonar sus cuotas por encima de otras vicisitudes familiares, en favor del resto que no pudieron hacer frente al pago de sus cuotas, bien por una coyuntura temporal determinada o bien por cierto grado de irresponsabilidad anterior.

¿Hasta donde llega nuestro grado de solidaridad? Esa es la gran cuestión que debemos plantearnos a la hora de afrontar con rigurosidad y honestidad el debate sobre la dación en pago. ¿Estamos dispuestos a pagar más en nuestras hipotecas? Y al pagar más me refiero a unos diferenciales más elevados, a unas comisiones más altas y a una financiación máxima también mayor.

Yo apuesto más por la responsabilidad individual, de manera que cada uno se endeude hasta un nivel que puede mantener de manera permanente con el paso de los años, y que nadie viva por encima de sus posibilidades, y si lo hace que acabe por pagar las consecuencias de sus propios actos, con ayuda pública para los casos más extremos, no hay duda.

¿Qué es eso de un banco malo? Hipoteca, política y demagogia.

Mr. Scrooge detesta los bancos malos.

Mr. Scrooge detesta los bancos malos.

Como estamos en precampaña electoral, parece ser que un banco malo es una cosa con dinero y cuernos que azota a los honrados trabajadores para repartir el dinero de los pobres entre los ricos y comprar tartas de manzana a Mister Scrooge, mientras los niños hambrientos miran los escaparates.

Sin embargo, cuando leemos un poco, resulta que la figura del banco malo la utilizan por primera vez gobiernos tan reaccionarios como las socialdemocracias de Finlandia, Suecia y Noruega en los años noventa, aunque hubo algún experimento anterior con las savings and loans norteamericanas en el periodo de Reagan. Se trata, pues, de una herramienta conocida y no adscrita a ninguna ideología en particular.

La necesidad de un banco malo surge como solución a una crisis de confianza, cuando las entidades financieras dejan de prestarse dinero entre ellas o de prestárselo a los particulares por miedo a la situación de solvencia de las otras entidades financieras. En esos casos se crea un banco que absorba los activos tóxicos de todas las entidades de modo que, al aflorar los activos peligrosos, todo el mundo tenga muy claro cual es la situación, dónde estamos, quién es es solvente y quien no, y a partir de esa transparencia vuelva a fluir el crédito y se reactive la economía. O sea, que se trata de aclarar el panorama para que la desconfianza no estrangule el crédito ni las hipotecas y el mercado pueda reactivarse.

Generalmente, es el Estado quien forma este banco malo y se queda con esos activos tóxicos, comprándolos a las entidades financieras a un precio muy inferior al de mercado y quedándose con una parte de las acciones del banco como garantía. Por tanto, la creación de un “banco malo”, es un proceso de nacionalización total o parcial de la banca, y por eso es la banca la que más duramente suele resistirse a este proceso que convierte al Estado en accionista.

En el caso de España, la idea progre de que se está dando el dinero de los contribuyentes a los banqueros es particularmente estúpida, ya que la inmensa mayoría del dinero necesario para el rescate de entidades financieras irá a parar a las Cajas de Ahorros, que son bancos públicos, gestionados por políticos. O sea: eso que tanto les gusta pedir a esos mismos progres como solución a la crisis.

El banco malo, por tanto, es una solución con la que habitualmente los bancos pierden dinero y los contribuyentes lo ganan, como sucedió en EEUU con los rescates de los bancos, donde las arcas públicas tuvieron un beneficio de alrededor de 12.000 millones de dólares sólo en la venta de su participación en Citigroup. En España quizás lo tengamos más crudo, repito, porque lo que rescatamos ya son bancos públicos, ese rescoldo colectivista de otros tiempos que algunos, con otro collar, siguen considerando mejores.

A partir de noviembre, subastas para todos

Ahora se podrá hacer con un click en vez de con un martillazo.

Ahora se podrá hacer con un click en vez de con un martillazo.

La verdad es que es para celebrarlo, y no tanto el que haya montones de viviendas para subastar, que eso sería una canallada, sino el hecho de que se rompa al fin el manto de oscurantismo y silencio de subasteros, bancos, y otros ventajistas similares que hasta ahora venían aprovechándose de la dificultad para conocer los bienes que se subastaban.

Francisco Caamaño, ministro de Justicia,  presentó hace unos días el que será portal de de subastas judiciales en la Red, y en él saldrán a la venta los inmuebles embargados por los bancos. La idea es que las subastas sean más participativas y tengan mayor demanda, lo que puede llegar a aliviar la carga de los embargados en una media de un 25 %.

Porque ya sabéis cómo va esto: no pagas, así que te embargan. Luego subastan el piso, y como sacan una birria por él, porque se lo adjudican a un mangante o se lo adjudica el propio banco por el 50% del precio de salida, te quedas sin casa pero con una deuda de tres pares de narices.

De este modo, los bancos tendrán más oportunidades de librarse de los pisos, y todo el mundo, el que quiera, podrá buscar una vivienda que le interese, y creo que con la conciencia muy tranquila, porque si no aparece comprador será el banco o el subastero el que se quede el inmueble y muy a la baja.

La única pega es que de momento sólo se implementará este sistema en las comunidades donde el Ministerio de Justicia conserva competencias. O sea, en Murcia, Castilla y León, Casilla-La Mancha, Murcia, Baleares y Extremadura.

Ya está funcionando a prueba en Murcia.

Os dejo el enlace:

https://subastas.mjusticia.es/subastas/home.do