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Tú no pagas, yo no te doy

Un trabajo con salida

Esta semana hemos conocido los datos relativos a la tasa de morosidad del pasado mes de enero, y en ellos, el Banco de España pone de manifiesto la preocupante situación en la que nos seguimos encontrando, con un porcentaje del 7,91% de impagados, lo que nos acerca a valores de 1994, todavía lejos del 9,15% que se registró en febrero de aquel año, pero acercándonos peligrosamente.

Unos porcentajes realmente insostenibles por cualquier sociedad, y más en un momento en el que la tasa de desempleo está por encima del 20%, lo cuál hace pensar que la tasa de morosidad, lejos de recuperarse, va a ir a más en los próximos meses y seguir con la tendencia de la segunda mitad de 2011 y lo que llevamos de 2012.

El problema es que las entidades financieras deciden, con razón, que si sus préstamos no van a ser devueltos en tiempo y forma, mejor es que guarden el dinero para cuadrar sus balances a la espera de tiempos mejores, y no arriesgarlo en operaciones que poco o nada bueno les va a ofrecer.

Y ello repercute directamente en las opciones de recuperación de la sociedad, que sin un flujo natural del crédito queda condenada a tener que seguir viviendo en el día a día, asfixiada por las deudas y sin opciones claras de mejora en el corto-medio plazo.

Por otro lado, los datos del Banco de España ponen de manifiesto la preponderancia del sector inmobiliario en estos datos de morosidad, ya que casi el 60% de los créditos impagados o en riesgo de convertirse en impagados corresponden precisamente a este sector, principalmente a promotores y constructores, ya que las familias hipotecadas están manteniendo su índice de manera más o menos controlada en algo menos del 3%.

En definitiva, que lejos de iniciar la senda de la recuperación que nos siguen prometiendo a cada poco, nos encontramos cada vez más hundidos en nuestra propia miseria, sin que parezca que nada nos pueda ayudar a salir de una manera cierta y con garantías de recuperar valores anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Sólo nos queda, por tanto, seguir remando contra corriente, a la espera de que el viento cambie de dirección.

Comienza la semana reivindicativa del derecho a la vivienda

¿El regreso del 15-M?

El Movimiento 15-M está por la labor de evitar que la fuerza social que representa se quede en nada y lleva un tiempo apostando por nuevas medidas reivindicativas que ayuden tanto a sus miembros y simpatizantes, como al conjunto de la sociedad española, centrando sus esfuerzos, como no podía ser de otra manera, en el derecho de la ciudadanía a una vivienda justa.

Precisamente este es el centro de las asambleas que se van a plantear a lo largo y ancho de toda la Comunidad de Madrid durante esta semana, en las que se debatirá sobre las nuevas reformas llevadas a cabo por el Partido Popular en el Gobierno, sobre las posibles modificaciones alternativas que se pueden plantear, así como sobre las acciones que hay que empezar a exigir a las entidades financieras en general, y a las administraciones públicas en particular.

La culminación de esta semana tendrá lugar el próximo domingo, día 25 de marzo, con una manifestación a las 12:00 entre las estaciones de Atocha y Sol, en la que se espera reunir a una multitud suficiente como para demostrar a los escépticos que el movimiento sigue muy vivo y con gran fuerza.

Uno de los principales aspectos sobre los que se fundamentarán las asambleas será el del alquiler social, intentando que en España se incrementen los porcentajes de ciudadanos que se pueden beneficiar de esta alternativa al alquiler y conseguir así salir adelante sin hipotecar toda su vida.

Con la generalización del alquiler social y la limitación de la especulación inmobiliaria, se intentará que no se vuelva a producir una nueva burbuja inmobiliaria que pueda volver a colocarnos en la misma situación en la que estamos en estos momentos en unos años.

Sin embargo, no parece que las medidas que ha empezado a tomar el Partido Popular vayan por este camino, y sí, al contrario, en favorecer la formación de una nueva burbuja, bajo la esperanza de que al amparo de la especulación inmobiliaria se pueda volver a recuperar la economía española, aunque sea a base de repetir los mismos errores que se vinieron cometiendo en el pasado más inmediato.

La trampa del avalista

Buena trampa nos han hecho

Esta misma semana hablábamos de la nueva reforma hipotecaria planteada por el Gobierno y aprobada por el Parlamento, y aunque las asociaciones de consumidores pedían más, nos parecía que podía tener algún aspecto positivo que debía de ser valorado en su justa medida, pero una vez que nos adentramos en el texto descubrimos algún aspecto ciertamente sospechoso, sobre todo el referente a los avalistas.

Y es que si una familia se encuentra en riesgo de exclusión social, pero el avalista que firmó en el momento de constitución de la hipoteca no lo está, será éste el que tenga que hacer frente al pago de las cuotas y el que se responsabilice del resto de la deuda pendiente.

La única posibilidad para que el avalista no tenga que hacer frente al pago de la deuda es que él mismo se encuentre en la zona de la exclusión social, con los mismos requisitos que el titular hipotecario, pero si tiene la solvencia mínima exigida por ley tendrá que hacer frente al pago de la deuda.

Esta cláusula resta importancia a la reforma hipotecaria, ya que aunque es cierto que se libera a los titulares hipotecarios de su responsabilidad para con la deuda, ésta recae de lleno en los avalistas que, generalmente, se encontrarán en situaciones problemáticas desde un punto de vista económico, no para entrar dentro de la exclusión social pero sí para no poder hacer frente al pago de sus deudas más la hipoteca sobrevenida.

Las asociaciones de consumidores y de hipotecados han criticado esta cláusula, y con razón, porque no se puede intentar ayudar a una familia en situación de exclusión social provocando que otra entre en esa zona o se quede muy cerca de alcanzarla.

Por el contrario, cuando los titulares hipotecarios se encontraran en estado de exclusión social deberían de poder acogerse a la dación en pago directamente, sin la posibilidad de que los avalistas se tengan que hacer cargo de la deuda, a no ser, claro está, que éstos mostrarán su interés en hacerlo.

En definitiva, nos encontramos con un claro impedimento a la aplicación de la reforma hipotecaria del gobierno que permitirá que los bancos puedan salvar la situación con cierta holgura.

Reforma hipotecaria del Gobierno: Menos da una piedra

Menos da una piedra, aunque sea tan grande

Esta semana se ha confirmado la aprobación de las medidas hipotecarias que han venido avanzando los diferentes miembros del Gobierno en las pasadas semanas, con el objetivo principal de conseguir que las familias con mayores riesgos de exclusión social no caigan en el drama social que el embargo genera.

De esta manera todas las familias con todos sus miembros en situación de desempleo y cuya cuota hipotecaria supere el 60% de sus ingresos, incluyendo las prestaciones por desempleo, podrán acogerse a las ventajas que ofrece esta nueva modificación legislativa, siempre y cuando se trate de la vivienda habitual y el valor de la hipoteca no supere los 200.000 euros, en las grandes ciudades, y 120.000 en las ciudades más pequeñas.

Para estos casos las entidades financieras estarán en la obligación de aceptar la refinanciación de la deuda hipotecaria de las familias, de manera que se pueda reducir, de manera importante, la cuota hipotecaria mensual a pagar, y se consiga así que puedan salir adelante.

En primer lugar, las familias se podrán acoger a un período de 4 años de carencia durante el cuál sólo pagarán intereses, con lo que su cuota se reducirá, aunque al final tendrán que pagar el capital que han dejado de pagar en estos momentos iniciales.

En segundo lugar, también se permite la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca hasta 40 años, lo cuál facilitará, igualmente, la reducción de la cuota mensual, así como se prevé una reducción del tipo de interés a aplicar a Euríbor + 0.25, independientemente de lo que se tenga firmado en el contrato hipotecario.

Con ello se conseguirá reducir el esfuerzo que tienen que realizar las familias para pagar sus cuotas mensuales, confiando en que en un futuro puedan recuperar sus empleos y con ello se encuentren en disposición de poder pagar sus hipotecas en situación más normalizada.

Sin embargo, las asociaciones de consumidores y de hipotecados creen que estas medidas no resuelven el problema en términos generales, sino que tan sólo son parches del sistema, pero que la verdadera solución se encontraría en la aplicación de la dación en pago en términos generales para todas las familias.

La hipoteca como ancla

Los abuelos lo veían de otro modo...

Las encuestas del CIS , como todos sabemos, sirven lo mismo para freír un calcetín que para coser un huevo. En la última de ellas, la correspondiente al mes de febrero, se ofrece un dato bastante curioso:

Ni siquiera en estos tiempos de galopante desempleo la mayoría de los españoles está dispuesto a cambiar de domicilio a cambio de encontrar un puesto de trabajo. O sea que no hay que ser tan pesimistas, porque si las cosas fuesen tan mal como a veces pensamos, los resultados de esta encuesta serían otros.

Así dice, más o menos el informe del CIS:

A la pregunta de si el entrevistado estaría dispuesto a vivir en otro lugar de España, de Europa o en países extracomunitarios, el 59,1% asegura que no se mudaría ni siquiera dentro de España, el 67,7% dice estar “poco” o “nada” dispuesto a trasladarse dentro de la Unión Europea y el 74,1% responde de igual manera respecto a terceros países fuera de la Unión.

Por la contraparte, sólo estarían muy dispuestos o bastante dispuestos a marcharse el 36% si el traslado se produce dentro del país, mientras que el 27,5% se iría a algún lugar de la UE y sólo el 20,6% viajaría más lejos.

O sea, y resumiendo, que seguimos atados a la mentalidad de que el trabajo tiene que venir a nosotros en vez de ir nosotros a donde el trabajo esté.

En mi opinión, eso denota dos cosas: en primer lugar, la obvia, que es que los españoles mayoritariamente queremos un sueldo, pero no tanto un trabajo, por mucho que haya, como siempre, gente que dispuesta a hacer el esfuerzo de mudarse o lo que sea.

En segundo lugar, algo de lo que no habla el informe del CIS: que nuestro sistema de vivienda en propiedad, hipoteca y letra mensual, ya sea propia o de la familia, desincentiva la movilidad de la gente, que tendría que seguir pagando la hipoteca y buscarse otra vivienda.

Con ese sistema y esa mentalidad es muy difícil adaptarse a un mundo donde la principal característica es la velocidad de cambio. Casi imposible.

En España no confía ni el Tato

Ni ellos confían en nosotros

Ya intuíamos todos que la situación estaba mal, o muy mal, pero cada nuevo indicador económico o sociológico no hace sino darnos la razón y convencernos de que no es que España haya perdido credibilidad, es que ya no creemos en ella ni los propios españoles.

Con un valor de 28,4 puntos, el Índice de Confianza del Consumidor se encuentra por debajo de los valores de finales de 2008, cuando todo se veía negro, negrísimo, ante la caída de Lehman Brothers, así que nos podemos imaginar en que momento nos encontramos.

Y todo ello a pesar del cambio de gobierno, con el que nos las prometíamos muy felices, incluso se produjo un incremento del Índice que llegó a superar los 30 puntos, pero por lo que se ve la alegría dura muy poco en la casa del pobre, y nos hemos vuelto a dar de bruces con la cruda realidad.

Una realidad que nos muestra una economía al borde de la recesión, un desempleo en valores tan elevados que ya nos da miedo pronunciarlos en voz alta y unas expectativas de futuro que no aportan nada nuevo ni ninguna nueva esperanza con la que podamos ser optimistas de cara al futuro.

Un futuro que nos habla de congelación total del crédito a todos los efectos, de un sector inmobiliario que no acaba de recuperarse, porque todavía mantiene un stock de viviendas sin vender excesivo, y lo que es peor, en lugares donde la demanda no se recuperará jamás, y unos dirigentes políticos que lo único que influyen es temor a la sociedad sin aportar soluciones reales.

Ante este panorama no me extraña que los ciudadanos españoles hayan ofrecido datos para que el Índice de Confianza del Consumidor, elaborado periódicamente por el CIS, se quede en estos valores paupérrimos que no hacen sino agravar el problema que tenemos.

Sin embargo no nos queda otra que apostar por nuestra economía y por nuestro país, porque no tenemos otro, y si no salimos de esta situación todos juntos, nos acabaremos por hundir, por lo que estamos en la obligación moral, social y económica de apostar por nuestro país.

El agujero negro de las hipotecas multidivisa

El mundo cambiante de las divisas

Durante muchos años las hipotecas multidivisa parecían la panacea, el becerro de oro, la mejor forma de pagar menos por lo que todo el mundo pagaba más, la forma de demostrar a la sociedad que éramos los más inteligentes, los que mejor aprovechábamos las oportunidades que se nos abrían en el mercado financiero.

Sin embargo, ya entonces había voces que hablaban de los peligros de estas hipotecas, basadas, principalmente, en el tipo de cambio de divisas, el cuál es ciertamente cambiante en función de las condiciones económicas del entorno. Según todos los expertos, no era conveniente endeudarse en una moneda diferente a aquella en la que se obtenían los ingresos.

Pero durante muchos años se trató de una decisión eficiente. Con el Euro claramente apreciado con respecto al Yen, y con el Banco Central de Japón manteniendo el tipo de interés a valores mínimos, al disponer de una hipoteca multidivisa referenciada al Yen japonés permitía pagar mucho menos en la cuota hipotecaria mensual.

Una situación que cambió de manera radical con el terremoto, posterior tsunami, y siguiente desatre nuclear acaecido en tierras japonesas hace unos meses. En ese momento todos los japoneses emigrados al extranjero comenzaron a comprar Yenes para mandar remesas a sus familiares atrapados en el archipiélago, con lo que provocaron una apreciación artificial de la moneda y el desastre absoluto de todas las familias con hipotecas multidivisas.

Ahora, para comprar los mismos Yenes hay que utilizar más Euros, y ello hace que el valor de las cuotas hipotecarias se haya disparado, absorbiendo todo el posible beneficio que se pudiera haber obtenido durante los meses anteriores e incrementando las dificultades acumuladas por las familias en estos momentos complejos.

Una vez más se demuestra que los chollos no existen, y que las inversiones o decisiones económicas fuera del cauce habitual sólo son recomendables para aquellas personas que disponen del capital o de los ingresos suficientes como para absorber un cambio en las condiciones generales del mercado que convierten el chollo en pesadilla, y que una familia sujeta a un sueldo o a unos ingresos limitados no puede soportar de manera continuada.

Hipoteca y clientes de dudoso cobro

Hay etiquetas que son premoniciones...

El Plan General Contable, que tien las mismas siglas que los coches de la Guardia civil (PGC) se creó para que las cosas estuviesen claras, se pudiesen realizar comparaciones homogéneas de balances y las transacciones económicas se imbuyeran un poco, sólo un poco, de claridad, prudencia y transparencia.

Los que hemos tenido la desgracia de estudiar semejante batiburrillo, podemos asegurar que algunos principios como el de Prudencia, o el de devengo, serían muy útiles si se aplicasen a todo el mundo, pero resulta que, poco a poco, pasa con la contabilidad como con la mayoría de las cosas: que se aplican solamente a algunos.

Llegados a este punto,e stoy por contaros el chiste de los asientos prohibidos en un libro de cuentas y la excepción de las funerarias, pero como espero que no haya muchos contables por aquí, y no se entendería, me limito a centrarme en el asunto de los clientes de dudoso cobro y cómo se provisionan o se contabilizan en pérdidas.

Un cliente de dudoso cobro es aquel que por su situación contable y financiera, o por documentos aportables, tenemos el convencimiento de que es más difícil de cobrar de lo común o, dicho de otro modo, va a termiunar como pufo con más probabilidad.

Hasta ahí, todo muy prudente: si pensamos que no vamos a cobrar, hay que ir apuntando ese negocio como posible pérdida. ¿Pero qué pasa con los ayuntamientos, las comunidades autónomas y las diputaciones, entre otros Perroflautas Públicos: pues que no pueden ser provisionados en clientes de dudoso cobro porque la Ley entiende quye las entidades públicas siempre pagan. Conclusión: que no sólo no cobras, sino que además pagas el Impuesto de Sociedades por lo que no cobras.

¿Y qué pasa con las hipotecas que los bancos saben que nunca cobrarán? Que no se provisionan tampoco, porque en ese caso saldrían como pérdidas en el balance y los pisos, valorados a su precio real de liquidación, crearían tal boquete contable que muchos bancos estarían ya en quiebra.

Mientras a los bancos no se les OBLIGUE a contabilizar como clientes de dudoso cobro a los hipotecados que hayan dejado de pagar un número de recibos, nuestra banca seguirá sin inspirar confianza a nadie. o loq ue e slo mismo, seguirá siendo banca tóxica.

Y nuestra salud financiera no está ya para muchos adelgazamientos…

Ya no habrá más hipotecas ejecutadas a un euro

¡A mí, bellacos!

Porque el caso es que las había. Suena a chirigota y es un atraco, pero existían casos en que el banco podía adjudicarse por un mísero euro una vivienda embargada y dejarle el marrón, de por vida, al pobre hipotecado, que se veía a obligado a pagar la deuda después de quedarse sin casa y sin valor de subasta.

Este maravilloso asalto se llamaba procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, y se llevaba a cabo ante notario, de modo que la cosa iba mucho más rápida. La clave de la idea es que el hipotecado no tiene derecho a defensa jurídica, ya que se trata de un acto privado y a que el banco, en tercera convocatoria y ante la falta de pujas pro la vivienda, podía adjudicarse el bien hipotecado por cualquier cantidad, ya que no existía ninguna puja superior, y aprovechando para su beneficio el artículo 236 del Reglamento Hipotecario, que no fija ningún tipo para esta clase de casos.

La cosa no estaba muy clara, pues aunque el Reglamento no especificase nada, este reglamento regula la aplicación de una Ley que si ofrece garantías, pro lo que el sistema era mucho más que dudoso. Así las cosas, debían ser los notarios los que diesen fe del procedimiento y su asociación profesional no estaba muy convencida de la legitimidad de esta práctica, por lo que finalmente tomó cartas en el asunto para no verse envuelta en un litigio de proporciones enormes.

Finalmente el 27 de febrero, el Consejo General del Notariado ha decidido que no se permitirán adjudicaciones por este procedimiento por tipos menores al 60 % del valor de tasación del inmueble.

Queda aún pendiente la reforma legal del Reglamento hipotecario para que no se cuelen serpientes por este agujero pero, por una vez, hay que decir que los notarios han servido para algo.

Porque ya veis: sí que se puede adquirir una vivienda por un euro, pero para eso hay que ser un banco. Y un chorizo, me temo.

Por fin cerramos Euríbor a la baja

¡Por fin! El Euríbor a la baja

Por primera vez en muchos meses el Euríbor ha cerrado su cotización de un mes por debajo de la cotización del mes del año anterior, lo que supone una reducción en el tipo de interés a aplicar en las hipotecas de todos aquellos contratos hipotecarios que revisen su tipo en función del Euríbor de febrero.

Así, el febrero de 2011 el Euríbor cerró en el 1,714%, mientras que tras su última jornada de cotización en el día de ayer, 29 de febrero, el principal índice de referencia de las hipotecas españolas fijó su cierre mensual en el 1,678%, es decir, algo más de 0,3 puntos porcentuales a la baja.

Ello supondrá una reducción de unos 20-30 euros en las cuotas hipotecarias de las familias que tengan que revisar en función del Euríbor de febrero, algo que no parece excesivo, pero que sí determina un importante alivio para los muy golpeados bolsillos de las familias españolas en estos momentos de dificultad.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, ya que tenemos que recordar que esta reducción del tipo de interés será ficticia en muchos casos, ya que en la mayoría de los préstamos hipotecarios la cláusula suelo es la que determina el valor mínimo del tipo de interés a aplicar, y en todos los casos está por encima de la cotización actual del Euríbor, más el diferencial correspondiente.

El problema es que los hipotecados no pueden beneficiarse ahora de la reducción del tipo de interés de sus hipotecas en toda su dimensión, cuando sí sufrieron las consecuencias de los incrementos, porque la cláusula techo, la que debería de proteger de los incrementos, queda fijada en todos los contratos en valores artificialmente altos que impiden una justicia meridiana y la igualdad de fuerzas entre hipotecados y entidades financieras.

Por ello, hasta que no se modifique la legislación hipotecaria de forma que la cláusula techo pueda ser alcanzada de la misma forma que la cláusula suelo, seguiremos viviendo una situación de desequilibrio negociador claro en el que los grandes perjudicados son las familias que sufren cuando el Euríbor sube, pero que no se ven beneficiados cuando el Euríbor baja.

Los precios seguirán a la baja, pero no todos

Como los pimientos del padrón, unos bajan y otros no

Todos los expertos inmobiliarios coinciden en afirmar que los precios de las viviendas seguirán a la baja en los próximos meses en líneas generales, con lo que podría ser conveniente seguir esperando antes de lanzarse a la compra, pero, mucho ojo, porque no todas las viviendas se encuentran en esta tesitura.

Según los analistas más prestigiosos determinadas zonas de las grandes ciudades, principalmente las zonas del centro, se encuentran ya muy cerca de certificar el fin del ajuste y comenzar a recuperar la pujanza de precios, como consecuencia de que son zonas con una alta demanda efectiva.

Sin embargo, la periferia, donde durante los años de burbuja inmobiliaria se construyó de manera indiscriminada se puede seguir produciendo un descenso importante de precios, que puede llegar a superar el 10%, con lo que es conveniente seguir esperando antes de decantarse por la compra.

Las señas más claras de que se está llegando al fin del ajuste en las zonas urbanas más demandadas es que ya se empieza a observar movimiento de construcción en estos lugares. Y es que según los expertos la crisis inmobiliaria ha pasado “de puntillas” por estos lugares, que han soportado mejor la caída de precios.

En definitiva, todo está relacionado con el viejo axioma de la cultura española que siempre habló que comprar un piso en el centro era mejor opción, porque nunca devaluaba su valor, y ahora, con la que está cayendo, lo estamos comprobando a ciencia cierta.

Ahora bien, el problema está, evidentemente, en calibrar cuantas personas pueden realmente permitirse los precios de las viviendas en el centro de las ciudades, realmente prohibitivos, y los que ocasionaron la expansión indiscriminada de construcciones en los alrededores de las mismas.

Unas viviendas, las de la periferia, que ni siquiera se beneficiarán de las políticas incentivadoras del Gobierno, ya que los inversores que no buscan una vivienda habitual y que podían apostar por la compra en estos momentos, preferirán, en todo caso, viviendas que no se devalúen de una manera tan rápida, con lo que se decidirán, siempre que tengan oportunidad, por una vivienda céntrica.

La plusvalía para los vendedores

Echarle morro...

Se trata de uno de estos casos de cara dura recalcitrante, con palio, botafumeiro y monaguillos revestidos: cara dura de solemnidad.

El Tribunal Supremo ha declarado nula por “abusiva”, y además con carácter retroactivo, la cláusula de los contratos por la que los promotores de viviendas nuevas obligaban a los compradores a sufragar el coste de la plusvalía, que es como popularmente se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de terrenos urbanos.

La cosa tiene su cachondeo por que las reclamaciones empezaron en 2005, y en 2006, para evitar dudas, el Gobierno de Zapatero sacó una ley, concretamente la Ley 44/2006 en al que se prohibía de manera expresa y taxativa esta práctica, por entenderse que los impuestos del suelo en el que se edifica corresponde pagarlos al que edifica y no al que compra el inmueble.

Aún así, y para cosechar las nueces que pudiesen ir cayendo, muchas empresas promotoras siguieron incluyendo esta cláusula en sus contratos y cobrando esta cantidad a los compradores de los pisos. O sea, que la pasta, en lo que pudieron, se la llevaron por delante, o la metieron en las correspondientes hipotecas que a menudo ellos pactaban con los bancos para sacarse sabrosas comisiones.

Ahora, seis años después, el Tribunal supremo9 ha fallado lo que todos sabíamos: que esos cobros son manifiestamente abusivos, injustos e ilegales, y que se podrán reclamar con carácter retroactivo junto a los intereses legales y los gastos, daños y perjuicios que hayan ocasionado.

Parece una victoria, ¿verdad? Pues reíd conmigo: ¿cuántas promotoras han desaparecido desde el 2006 y nunca devolverán un duro?, ¿cuantas promotoras, que eran siempre personas jurídicas han liquidado ya sus cuentas y no habrá aquien reclamar?

Esa es la maravilla de este país: que te dan la vaca cuando ya se ha muerto…

Hay que jorobarse…

Cálculo de Hipoteca

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