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La hipoteca marrón

             Las condiciones, a primera vista, parecen buenas para el que quiere comprar vivienda: los propietarios y constructores necesitan liquidez, y el Euribor sigue batiendo records a la baja.

Ven, que soy un geranio

Ven, que soy un geranio

 Las últimas noticias hablan de que los mercados, entre ellos el hipotecario, están perdiendo el miedo y al fin se ha detenido el declive de las contrataciones hipotecarias. Más de medio millón de españoles se han hipotecado ya en el último año, atraídos muchos de ellos por los bajos tipos de interés y los saldos que están realizando promotores y propietarios.

 

 

            Así las cosas, y con la calculadora en la mano, los que no temen tanto como el resto perder su trabajo, han visto que esta puede ser su ocasión y han dado un paso al frente.

            Lo que quizás no han visto, o no han calculado adecuadamente, es que pueden estar a punto de firmar la hipoteca marrón.

            Todos hemos oído hablar de la hipoteca naranja, la hipoteca azul, y hasta la hipoteca verde, pero esta modalidad es nueva y amenaza con convertirse en muy popular.

            Una hipoteca marrón es aquella que se puede pagar tranquilamente si la economía no cambia, y que en un momento dado puede engordar hasta convertirse en una losa. O en una fosa, como más os guste. Los economistas parten de una mentira llamada “coeteris paribus” que significa que sólo cambia una condición en el análisis, pero si se aplica ala realidad el riesgo es mortal.

            Los tipos de interés bajos en un ambiente internacional de déficits  (gobiernos que gastan más de lo que ingresan) son un cebo terrorífico que puede conducir a más de uno a la tragedia si llega ap`roducirse un cambio drástico.

            Echando mano a la calculadora de esta misma web, he calculado cuánto hay que pagar por cada 1000 € solicitados, con una hipoteca a 30 años y un diferencial del 0,5 % (que es aceptable). Cada cual multiplique los datos por el número de miles que ha pedido o va a pedir, y sabe su cuenta. La primera columna es el tipo de interés, con el diferencial ya sumado, y la segunda, la cuota que sale:

 

Euribor (+0,5%)                        Cuota por cada mil €

 

1,7——————————- 3,55

2,2——————————   3,8

2,7——————————- 4,06

3,2——————————-  4,32

3,7——————————– 4,6

4,2——————————– 4,89

4,7——————————– 5,19

5,2——————————– 5,49

5,7———————————5,8

6,2——————————– 6,12

6,7——————————– 6,45

7,2———————————6,79

7,7———————————7,13

 

Y ahora, a la vista de los datos, ¿quién es capaz de apostar aquí un pincho de tortilla y unas cañas a que el Euribor no se pondrá en cuatro o cinco años al 6%?

            Pues, como podéis ver en la tabla, una persona que pida HOY una hipoteca por doscientos mil euros, paga 710 € al mes, pero si el Euribor llegase al 5,2 % pagaría 1160 € al mes.

            O sea que mucho ojo al hacer las cuentas y cuidado con no firmar la hipoteca marrón.

            Todo el mundo sabe que la pura lana virgen se obtiene de las ovejas que corren más que los pastores, y en este caso parece que los pastores corren que se las pelan, así que no jugemos a la lechera y salvemos nuestro vellón.

Cuidado con el diferencial

Si te descuidas, te empluman

Si te descuidas, te empluman

Algunos indios americanos morían al internarlos en prisión, porque no eran capaces de ver más allá del presente y pensaban que la pérdida de libertad era definitiva. Los amigos de lo primitivo alaban este rasgo diciendo que morían pro su extremado aprecio a la libertad, pero otros, como Von Humboldt, con sentir también cierta simpatía por esos indígenas, creían que se debía a su absoluta incapacidad intelectual para un concepto tan abstracto como el futuro.

El Euribor está bajando, y posiblemente siga bajando en los próximos meses, hasta el momento en que las economías de nuestro entorno se saneen y los bancos centrales empiecen entonces a subir los tipos de interés para combatir la oleada inflacionista que sin duda llegará.

Aprovechando que los tipos están por los suelos y que el crédito es difícil de conseguir, los bancos están duplicando y hasta triplicando los diferenciales que antes solían aplicar. Donde veíamos Euribor más medio punto o Euribor más un punto, vemos ahora, Euribor más dos puntos o incluso diferenciales superiores en algunas ocasiones.

El ciudadano de a pie sólo cuenta la cuota que le va a salir a pagar, y como le resulta asumible, la da por buena y firma. El ciudadano de a pie, o sea nosotros, se está comportando como el indio al que metían en la cárcel: piensa que el tipo de interés actual será para siempre, sin darse cuenta de que aceptar un diferencial alto lo pone al borde del abismo en el momento en el que los tipos suban, y si se firma a veinticinco o treinta años, ¡seguro que en ese periodo subirán!

Por eso, antes de aceptar cualquier diferencial, es importante que hagamos la cuenta de lo que eso va a suponer cuando el Euribor vuelva a estar al cuatro o al cinco por ciento, porque el Euribor sube y baja, pero el diferencial es para siempre.

O sea: no hagamos el indio.

 

Previsiones sobre el Euribor y la crisis

ZP dice que es una panadería y hará pan para todos, pero no me fío...

ZP dice que es una panadería y hará pan para todos, pero no me fío...

Como ya sabéis, las previsiones económicas se siguen haciendo porque la gente tiene la clemencia de no revisarlas luego, o de revisarlas con una sonrisa en los labios. Oí decir una vez que no hay nada más divertido que una revista del corazón atrasada, pero yo os digo que hay otra cosa aún más humorística: un periódico económico atrasado.

Digo todo esto para que me permitáis la osadía, a mí, un pobre pringado, de realizar una previsión económica sobre la crisis y los tipos de interés, como el Euribor. Eso sí: por mi parte, corresponderé a vuestra amabilidad dando razones y argumentos un poco más consistentes que los de los políticos. No es tan difícil: cualquier cosa es más consistente que la nada.

Vamos a ello:

Entre las muchas razones por las que surgido esta crisis, yo quiero destacar la abundancia de liquidez. El miedo a la recesión hizo bajar los tipos de interés a unos valores en los que el dinero perdía valor real a medida que incrementaba su nominal, con lo que los capitales se refugiaron en valores tangibles, y el más tangible es el piso. De ahí que se formase una gran burbuja inmobiliaria, pues como el dinero costaba menos que la inflación, comprar bienes inmuebles era un opción interesante.

Por muchas razones que no me paro a analizar ahora (para no escribir un tocho), el sistema financiero se fue a hacer puñetas y entramos justamente en lo contrario: en una escasez de liquidez. Pero esa escasez no se ha acompañado de una subida de los tipos de interés, como sería lo normal, con lo cual, queda aún por pagar el coste real de la crisis.

Esta es la primera clave: los tipos de interés están bajos, pero los bancos no prestan. Algo no funciona.

En segundo lugar, quiero señalar hacia el valor de las monedas. Como ya sabréis, la libra esterlina se depreció casi un veinte por ciento, y el dolar ha bajado más de un cuarenta frente al euro en pocos años. Son muchas las voces que se preguntan por qué el Euro sigue tan alto cuando la economía europea depende tanto de las exportaciones y un euro alto es tan perjudicial para nuestra competitividad frente al exterior. Nuestro sector turístico, por ejemplo, acusa el golpe del Euro alto, porque, al cambio, hace mucho más barato irse a Túnez, a Croacia o a Indonesia.

A mi juicio, la razón de este desmán es doble, pero tiene un mismo origen: Alemania es país acreedor y Alemania tiene balanza comercial positiva de nada menos que 270.000 millones de euros al año. La cosa, pues, está clara: el que recibe más de lo que entrega y el que espera cobrar de los demás no quiere de ningún modo que la moneda baje, porque eso le haría recibir menos por los dos conceptos.

Por tanto, una devaluación del euro sólo será posible cuando la situación alemana haya empeorado lo suficiente para que convenga a los que verdaderamente tienen el poder en Europa (o sea, ellos) y entonces veremos también una subida de los tipos de interés.

A mi juicio, el de un pobre pringado, el momento más duro de esta crisis vendrá cuando los países de nuestro entorno, especialmente Alemania, salgan del bache y nosotros no podamos seguir los nuevos criterios de convergencia por el salvaje incremento del déficit público que ha alentado nuestro gobierno. En ese momento se recortarán brutalmente y de un golpe los gastos públicos, al tiempo que veremos como el Euribor sube de nuevo al 5% o al 6% con la misma rapidez con que bajó.

Dicho lo anterior, os recomiendo que sigáis la evolución de la economía alemana, porque ese es el reloj que marca la cuenta atrás.

Si mis cálculos son correctos, que seguro que no lo son, a finales de 2010 ellos estarán listos para otro salto adelante y EEUU habrá resuelto en parte su agujero financiero. Contad, para entonces, con que los tipos de interés se tripliquen. Y eso si Zapatero detiene el gasto público: si no, contad con algo cercano a una bancarrota cuyos efectos, afortunadamente, se me escapan.

 

 

 

Déficit público y coste de la hipoteca

Esta es la cigarra. La hormiga no salió en la foto porque estaba currando.

Esta es la cigarra. La hormiga no salió en la foto porque estaba currando.

Según la Vicepresidenta Segunda del Gobierno, Elena Salgado, el déficit público del conjunto de las administraciones españolas alcanzará este año el 9,5 % del PIB, casi el doble del 5,8 % previsto en un principio.

Para quien no entienda muy bien estas cifras, trataré de dar una explicación simple: la suma de lo que van a gastar el Estado Central, las autonomías, diputaciones, ayuntamientos y demás fauna administrativa, será superior a sus ingresos en una cantidad equivalente al 9,5 % de todo lo que se produce en el país. O sea, ¡y ojo!: que no es que gasten un 9,5 % más de lo que ingresan vía impuestos, sino que el tamaño del agujero de este año es de un 9,5 % de todo lo que producimos. Conviene hacer esta puntualización para que no nos engañen. No es que ingresen diez y gasten once. Es que ingresan diez y gastan veintitres.

No hace falta tener tres masters y un doctorado en economía para saber que eso es una puñetera ruina, pero quizás sí convenga seguir el hilo que lleva este desastre hasta nuestro bolsillo:

Las administraciones públicas tiene un déficit bestial. Ese agujero hay que taparlo con algo. Para taparlo, se va a emitir deuda pública (letras del tesoro, bonos, etc), o se va a acudir a pedir prestado al exterior. Como el Estado va a engullir una parte muy sustancial (enorme) del crédito disponible, habrá menos dinero en el mercado para el sector privado (que somos nosotros) y ese dinero será más caro en cuanto llegue el efecto oleaje a pie de calle. Con menos dinero para el sector privado, se podrá invertir menos. Cuando el dinero cueste más caro, veremos que los diferenciales de los bancos y los tipos base como el Euribor subirán, porque los bancos no tendrán efectivo para prestar o tendrán que conseguirlo más caro en el exterior debido a la presión que ejerce sobre ellos la deuda pública.

O sea: que el déficit público se convierte a medio plazo en encarecimiento del dinero y endurecimiento de las condiciones hipotecarias.

¿Cuando? Cuando vayan venciendo las emisiones anteriores.

Conclusión: nos podemos ir preparando.

Euribor en el BOE

boeEuribor oficial en el BOE actualizado a fecha de hoy. Aunque nosotros publicamos el Euribor diariamente y la media mensual, los bancos no aplican el valor del Euribor a las hipotecas hasta que sale publicado oficialmente en el BOE por el Banco de España. El día de publicación del Euribor en el BOE suele estar alrededor del día 20 del siguiente mes. Actualizo: Parece que a partir del 2009 el euribor saldrá publicado en los 5 primeros días del mes Para que no estéis consultando el BOE todos los días, nosotros lo publicaremos en esta entrada el mismo día que aparezca. Últimos BOEs:
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3/4/2024Marzo 20243,718PDF
2/3/2024Febrero 20243,671PDF
2/2/2024Enero 20243,609PDF
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2/8/2023Julio 20234,149PDF
4/7/2023Junio 20234,007PDF
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El euribor a más del 5%

No es una pesadilla señores. Esta es la realidad, el euribor pasa del 5% como media del mes de junio. Las declaraciones de Trichet de que posiblemente el BCE suba los tipos oficiales del precio del dinero ha disparado la cotización del euribor estos día. Veamos las últimas cotizaciones:

 

Días>

Valor

02

5,097

03

5,093

04

5,107

05

5,125

06

5,418

09

5,429

 

Media:5.212%

Este euribor de 5,212% es 0,707 puntos más alto que el año pasado, lo que supone que las hipotecas seguirán subiendo. Para una hipoteca de 150000 euros a 25 años la cuota mensual se encarecerá en 63 euros si la revisión es anual y en 38 euros si la revisión es de tipo semestral.

Ya veremos como acaba la media del euribor en junio para que los cálculos de revisión sean exactos.

Euribor 5%

Hoy es el día en que el euribor ha conseguido cotizar al 5%. Veremos como termina la media del mes que ya alcanza 4,969%.

Valor euribor en abril

Hará buen tiempo para los que este fin de semana tenga puente y puedan disfrutarlo, el resto de mortales empezamos sabiendo que la media de euribor de Abril sube y se queda en 4,82 %, lo que se traduce en subidas de las hipotecas tanto si nos toca revisión semestral como anual. Veamos como se quedan las nuevas cuotas:

Para los que les toque revisar cada 6 meses y tengan por ejemplo una hipoteca de 120000 euros con un plazo de 20 años la cuota mensual le subirá en unos 12 Euros.

Para los que les toque revisar anualmente y tengan  una hipoteca de 120000 euros con un plazo de 20 años la cuota mensual le subirá en 38 Euros.

Este valor de la media mensual del euribor establece un nuevo record de subida, y poco a poco nos vamos acercando al psicológico 5% (El ultima día de abril el euribor cotizó a 4,955 %).  Recordemos que la media mensual del euribor es la que se utiliza para calcular las hipotecas.

El euribor de abril va…

Mitad de abril y el  euribor está con una media mensual de 4,754 %. Lo cual sería 0,501 puntos más alto respecto al euribor de abril del año pasado.

De cerrarse con esta media las hipotecas que toquen revisarse respecto al valor de este mes subirán. Para una hipoteca de 150.000 Euros a 25 años subirá unos 44 euros si la revisión es anual y en unos 10 euros si la revisión es semestral.

 Podeís seguir diariamente la media y los valores del euribor en cotización del euribor

 

El Euribor en marzo cierra a 4,59%

El euribor sube 0,484 puntos respecto al euribor de marzo del año pasado. Por lo tanto las revisiones anuales de hipotecas suben. Para una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de 25 años la cuota mensual subirá en 42 euros.

Las revisiones de hipotecas semestrales tendrán más suerte, ya que el euribor desciende respecto a su valor hace 6 meses. Para el mismo ejemplo anterior la cuota mensual se verá reducida en unos 12 euros.

El euribor en febrero (2008)

Aunque el euribor baje en febrero, la revisión anual de la cuota mensual de las hipoteca sube ligeramente. Esto es así ya que el euribor ha bajado respecto al mes anterior, pero el euribor de este febrero de 2008 respecto al mes de febrero de hace un año es 0,255 puntos superior.

Los días que llevamos de marzo el euribor consigue una media de 4,421%. Este repunte parece ser debido a la decisión del BCE de mantener los tipos al 4% para contener la inflación. Y este mantenimiento del 4% va para largo.