Seguimos con la entrevista a D. Pedro Hernández Olmo, que tiene aún unas cuantas cosas interesantes que contarnos. Y no olvidéis que podéis seguir leyéndole en su blog http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/.
CH -¿Qué sale en general más rentable, el alquiler o la compra?
A largo plazo es clara la ventaja económica de adquirir un inmueble en lugar de estar pagando una renta
En tal sentido puede ser aconsejable el alquiler con opción de compra que tímidamente está apareciendo en el mercado.
CH -¿Es un buen negocio comprar una vivienda para alquilarla luego?
Como ha quedado dicho puede ser buen negocio, siempre que la solvencia y seriedad del inquilino permitan afirmarlo:
Por un lado el tratamiento fiscal de las rentas inmobiliarias en el caso de una vivienda es sin duda apetecible, ya que la normativa permite una reducción de esos ingresos en la declaración de IRPF que puede llegar al 100%.
Por otra parte se al arrendador puede deducir de los ingresos declarados los gastos necesarios, como pueden ser los intereses del crédito hipotecario, cuya cuantía es considerable en los primeros años de amortización.
CH – ¿Por qué hay tantas viviendas vacías en vez de alquilarse a precios asequibles?
A mi juicio, hay una razón de “memoria histórica” que pesa sobre quienes prefieren dejar su vivienda vacía a arrendarla. La indudable política proteccionista del inquilino a costa del dueño que ha existido en España desde 1920.
Este criterio que de alguna manera aún subsiste en la práctica, como ha quedado dicho, la duración de un desahucio por falta de pago es impredecible, sigue influyendo negativamente en el mercado de viviendas en alquiler. Piénsese que en la última reforma “se vende” como un gran logro para agilizar el desalojo del inquilino moroso, la condonación de los alquileres adeudados
CH -¿Cómo cree que afectarán los precios pagados por las viviendas estos últimos años a los precios de los alquileres?
Nadie “da duros a cuatro pesetas” si los inmuebles han experimentado un incremento de precio desmesurado, quien ha pagado esos precios no va a regalar un alquiler que no rentabilice algo su inversión.
CH -Los propietarios dicen sentirse desprotegidos, ¿qué parte de verdad hay en ello, a su juicio?
La falta de protección jurídica de los arrendadores se expresa claramente en la imposibilidad de conseguir un desalojo inmediato de un inquilino moroso y en muchas ocasiones que actúa de mala fe.
CH -Fuera de los impagos y los posibles destrozos, ¿Cuáles son los principales conflictos que suelen surgir en el mercado de alquileres?
A mi entender y originada por esa “memoria histórica” después de impagos y daños el punto de fricción entre inquilinos y dueños es la duración de los contratos, entendida en dos sentidos:
En el sistema del TRLAU1964 se tendía a considerar que el inquino podía dejar la vivienda a su antojo sin tener en consideración la duración pactada, en el sistema actual el inquilino debe cumplir el tiempo de duración pactado y si no, indemnizar. Esto no ha sido asumido por muchas personas.
Por otro lado existen muchas personas que continúan pensando que el arrendamiento es “para toda la vida” y cuando termina el plazo de duración pactado, “ponen el grito en el cielo” porque el casero pretende pactar un nuevo contrato con distintas condiciones, sobre todo en lo que al renta se refiere.
CH- ¿Cree que la VPO debería ser en alquiler y no en propiedad, como apuntan muchos de nuestros lectores?
En tanto en cuanto una VPO implica la existencia de dinero público empleado en esa vivienda y como quiera que ese dinero es mío y del resto de los contribuyentes es preferible que continúe en poder de la Administración por tanto entiendo que debiera emplearse por las Administraciones Públicas en promocionar viviendas en alquiler.
CH – Para terminar, si es tan amable, denos un buen consejo para rentabilizar el dinero que dedicamos a vivienda.
Me parece que cada persona debe tener claro que la carestía de la vivienda es un hecho real e histórico y por la tanto a la hora de decidir los recursos que va a emplear en esa necesidad debe actuar con criterios lo mas racionales que pueda
Antes de decidirse a comprar una vivienda debe uno ponerse en “el peor de los casos” y ver si en esa tesitura puede atender los pagos a los que se va a comprometer.
Hay que cerciorarse de la garantía y seriedad de quien vende la casa y exigir todas la cautelas necesarias.
Hay que asesorarse convenientemente. Resulta curioso como se persigue la denostada automedicación y sin embargo para comprar una vivienda que puede suponer un esfuerzo de toda la vida no se cuenta con el consejo de un perito en la materia.
Siguiendo en nuestra línea de ofreceros de vez en cuando las aportaciones de expertos en el mercado de la vivienda y la hipoteca, entrevistamos hoy a don Pedro Hernández Olmo, ex-secretario de la Cámara de la Propiedad, y creador del blog 