Compañías financieras como las reconocidas Trioteca, Prohipotecas, Finteca, Hipoo y Helloteca apuestan todo por una nueva comercialización de hipotecas. Esta nueva versión de las hipotecas se ha denominado como “Fintech”, en el que se busca cambiar la financiación hipotecaria a la llamada tecnología hipotecaria.

Este modelo de financiación inmobiliaria surgió en el año de 2012 en Estados Unidos y posteriormente se fue expandiendo hasta llegar a comercializarse en Reino Unido, actualmente busca tener inicio en el país Español, uno de los países más activos en el aspecto inmobiliario.

En España ya se conocen los brokers financieros y se utilizan como un medio o plataforma de fácil acceso para la adquisición de financiamiento rápido y de forma online, en este caso algunas empresas hipotecarias ya han comenzado a trabajar en sus respectivos brokers para lanzarlos a operar próximamente, unas cuantas ya lo hacen actualmente.

Muchas de estas empresas españolas dedicadas a la asignación y financiación de hipotecas como lo son Helloteca, Trioteca e Hipoo  han empezado a ofrecer sus servicios por este medio, motivo por el cual se han visto obligados a ser más cuidadosos en la búsqueda de las mejores opciones para sus clientes.

Como sabemos anteriormente al iniciar un trámite financiero siempre llevaba una significativa comisión del 0,5% o el 1% algo que en valores inmobiliarios si tiene un gran peso, este costo siempre era para gastos administrativos de bancos y el servicio que siempre le brinda a sus clientes, que podría llamarse el asesoramiento personal que el banco tenía que invertir en sus clientes. El cambio más significativo que se vería en este tipo de cambio y gestión en la parte financiera de los inmuebles, es que estos gastos tendrán una tendencia desaparecer, pues todos los trámites, asesoramiento y gestión serían de forma online y telefónica.

Este tipo de financiamiento ha surgido y evolucionado con el tiempo, pues posterior a la modificación de la Ley Inmobiliaria, el mercado se ha visto obligado a modificar sus planes de venta.

Según las estadísticas obtenidas por el INE (Instituto Nacional de Estadística) en el mes de marzo se otorgaron alrededor de 30.716 financiamientos de inmuebles o hipotecas, un gran crecimiento del 16% respecto al año anterior. Sin embargo si hacemos una comparativa entre el primer trimestre del año pasado y el primer trimestre del presente año podemos ver que hay una diferencia de 67.850 hipotecas, pues solamente en el primer semestre del año pasado se otorgaron un total de 30.716 hipotecas, mientras que este año en el mismo periodo se otorgaron un total de 98.566 hipotecas.

Este proyecto es tan ambicioso que se planea que la plataforma de Hipoo cuente con alrededor de los 15.000 usuarios el primer año de lanzamiento, actualmente las plataformas brokers están trabajando con las entidades inmobiliarias para llegar a un acuerdo y poder trabajar simultáneamente.

Los beneficios de estas nuevas plataformas Hipotecarias

Entre las muchas ventajas que se presentan con este nuevo modelo de hipotecas son las grandes esperas, las constantes idas al banco y mucho más trámites y gestiones burocráticas, pues de todos esos trámites se encargarán los bancos.

Las hipotecas inversas han tenido presencia en múltiples lugares y países en el mundo, pero aún no son una realidad para los habitantes de España. Recientemente la entidad financiera Bankinter ha llegado con una nueva estrategia de mercado e inversión, las Hipotecas Inversas.

Tal vez muchos desconozcan este término pero las hipotecas inversas son aquellas que brindan nuevas oportunidades a personas o cuentahabientes que ya cuentan con un bien inmueble.

¿Cómo funcionan?

Este tipo de Hipoteca es algo distinta a las que conocemos, pues como su mismo nombre lo dice tiene un efecto inverso, esto quiere decir que, en vez de ingresar tus fondos para adquirir un patrimonio, tendrás que contar con un patrimonio para poder adquirir una renta mensual, esta renta mensual se basará en el plazo de renta y valor de la vivienda.

¿Quiénes son los principales candidatos?

Entre los muchos requisitos que se piden para ser acreedor de una hipoteca invertida es ser un adulto de edad avanzada, aproximadamente de 65 años o más, otro de ellos es no recibir algún tipo de pensión o, por el contrario, no tener ingresos suficientes para su manutención.

En España, solamente una compañía apuesta por este tipo de financiación, se trata de la compañía Óptima Mayores, la cual permite a los clientes que hipotequen un porcentaje de su vivienda en función de su edad, con la finalidad de recibirlo en dinero, el cual puede pagarse en varias modalidades: mediante pago inicial, renta vitalicia o la combinación de ambas opciones. La modalidad tiene otras ventajas para los jubilados, ya que, en este caso, el dueño del inmueble que desee hipotecar no es quien devuelve la deuda, sino los herederos del mismo.

Los planes de las aseguradoras con la hipoteca inversa

Actualmente, las principales entidades financieras de España le están dando la espalda a este producto. Santander, BBVA, Bankia, CaixaBank, Sabadell, Unicaja o Liberbank se mantienen firmes ante no aplicar este tipo de servicios financieros. Claramente si existe una mayor demande de este tipo de servicios es probable que en un futuro, presenciando una mayor demanda, se pueda valorar su aplicación.

Mercado creciente

La mayoría de las entidades financieras más importantes del país, dicen que todavía no hay demanda suficiente para que este producto sea rentable. El delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, reconoce que el motivo de su poca popularidad, se debe a que es un producto que no ha sido publicitado de manera apropiada, por lo que muy pocas personas saben de él.

Esta compañía ha prestado 16 millones de euros para este tipo de créditos en el último año, en una colaboración de financiación que existe con el banco portugués BNI.

Óptima Mayores es una excelente opción para realizar este tipo de hipotecas inversas, ya que cuentan con buena asesoría y un crédito de hipoteca promedio de 180.000 euros. Solo han otorgado este tipo de préstamos en ciudades de provincia, debido a que es más fácil vender una vivienda en el caso de que no se devuelva la deuda. Los principales solicitantes son matrimonios, con el 48%, seguidos de mujeres mayores con un 38% y hombres mayores con 14%.

Hoy día, vivimos en un mundo donde la contaminación y el uso en exceso de servicios están acabando con el mundo, pero por ello, también desde hace algunos años hay países que comenzaron con este cuidado del medio ambiente.

La UE es una de las organizaciones que cuenta con más países que cada día se están sumando más al cuidado del medio ambiente y a realizar prácticas que ayuden a ello, y una de estas prácticas son las hipotecas verdes.

Las hipotecas verdes son algo que se viene implementando desde hace años, se tratan de préstamos por parte de entidades bancarias para edificaciones a las que se les puede sacar un provecho energético seguro y ecológico para el medio ambiente, lo que se pretende es el ahorro de energía.

Su primera aparición fue en el año 2014 por Triodos Bank, quienes fueron los primeros en implementar préstamos para este tipo de hipotecas.

El continente europeo ha sido el pionero y uno de los que más implementan este tipo de hipotecas con el fin de contribuir a crear conciencia ambiental y llevarla a la práctica. De acuerdo con datos de Bloomberg ya son más de 14 000 millones de dólares concedidos para el mercado de hipotecas verdes en Europa.

La mayor parte de los países europeos ya implementan este tipo de hipotecas, pero hay algunos que aún les falta consolidarlo más y aumentar sus números en ello y España es uno de ellos.

De acuerdo con la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), para que las hipotecas verdes tengan éxito, la conciencia ecológica es algo que debe tomarse con más fuerza en España y seguirse impulsando todos los días. Se estima que alrededor del 78% de las hipotecas que hay en el país no son verdes, lo cual es algo preocupante, pues uno de los mayores mercados en España es el inmobiliario. En palabras simples, España todavía se encuentra en pañales con las hipotecas verdes.

Sin embargo, los principales protagonistas en este tipo de hipotecas son los bancos, pues se espera que ellos sean quienes impulsen esta idea implementando más y más hipotecas verdes que al día de hoy, son muy escasas en el país. De acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hay entidades bancarias que todavía ni siquiera inician con los estudios para este tipo de hipotecas y son contadas las entidades bancarias que ya lo tienen implementado y lo hacen de forma individual.

Dos grandes protagonistas en este tipo de hipotecas verdes que ya han hecho aparición de ellas en España, son Bankia y BBVA. El verano del año pasado Bankia anuncio el inicio de un proyecto de préstamos para la promoción de las hipotecas verdes con 150 propiedades medioambientales que se ubican en Las Rosas (Madrid).  Por otro lado, BBVA ya ha comenzado a hacer pequeños movimientos diminutos en este aspecto, sus hipotecas verdes están con más auge en Turquía, por lo que se espera pronto se implementen de igual manera en España.

En los últimos días, se han podido observar y vivir el constante cambio de alza y baja del indicador de intereses interbancarios, el Euribor, pero, expertos en la materia prevén que la hipoteca podrá ser más cara para los bancos cuando entre en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario.

Tras varios años en la elaboración y estructura de la ley, y sobre todo, para la entrada de si vigencia, por fin fue aprobada el pasado 21 de febrero de 2019 y entrara en vigor en tan solo cuestión de días.

Con la aprobación de esta ley surgen muchas dudas de si la hipoteca será más cara y sobre los requisitos que cambiaran para el solicitante de dicha hipoteca entre otras cosas. Y por la mima controversia y a la vez incertidumbre que genera el saber cómo va a afectar esta ley tanto para los bancos como para los clientes, ya varios expertos financieros han brindado su visión acerca de ello para poder tener un panorama posible.

La nueva ley de crédito inmobiliario ha venido a cambiar varias cosas como antes se conocían, ha venido para modificar algunas normas y para implementar otras, entre los aspectos más relevantes que toca la ley son los siguientes:

• Evaluación de la solvencia del cliente.
• Reparto de gastos.
• Comisión de apertura.
• Cláusula de suelo.
• Reembolso anticipado de la hipoteca fija.
• Reembolso anticipado de la hipoteca variable.
• Intereses de demora.
• Ejecución de la hipoteca.
• Productos vinculados.

Pero, ¿realmente la entrada de esta nueva ley causara un precio más considerable en las hipotecas? Esto es algo que no se puede decir con seguridad hasta que entre en vigor completamente y las primeras regulaciones en la práctica hablen por si solas.

Sin embargo, hay quienes ya se adelantaron a opinar acerca de lo que podría ser el panorama de esta ley cuando ya esté trabajando completamente.

De acuerdo con el experto en finanzas, Antonio Gallardo de iAhorro, decir que los precios de las hipotecas llegaran a subir por esta nueva ley es muy prematuro, pues todavía no se sabe con seguridad el impacto que pueda generar, pero sin embargo, el asegura que es muy probable ver una subida de precios en las hipotecas y una ralentización en la concesión de los créditos mismos.

En la misma línea, el director del sector financiero de IE University, Manuel Romero asegura que si habrá una alza de precios en las hipotecas y que esto se hará para compensar la baja de otros ingresos causados por la nueva ley.

Por otro lado, la abogada del bufete Sanahuja Miranda, Silvina Palacios, asegura que hasta ahora las subidas que han tenido los porcentajes en precio han sido débiles a comparación de lo que se esperaba, pero que el panorama será más concreto cuando la nueva ley entre de lleno.

Entonces, de acuerdo con la opinión de dichos expertos y de acuerdo a sus opiniones basadas en sus estudios y experiencia en el campo de finanzas, la alzada de precios de hipotecas parece ser cada vez más segura.

Con la nueva ley hipotecaria que ya está en funciones desde este 16 de junio del presente año, se abren nuevas oportunidades para que puedas llevar a cabo un mejoramiento sobre las condiciones de tu hipoteca, ya sea mediante un cambio de banco o partir de una subrogación de hipoteca.

Para llevar a cabo esto último, hay que mencionar que algunas de las mejores opciones que podrás encontrar para realizar estos procesos, las puedes hallar en la página web de Myinvestor, que entre otros aspectos muy importantes, cuenta con los siguientes beneficios que no podrás encontrar fácilmente en otras instituciones de su tipo:

• No aplican comisiones de ningún tipo.
• No realizan vinculaciones adversas para los usuarios.
• Asumen todos los gastos desde un inicio y además cuentan con un interés muy difícil de igualar por la competencia en el mercado.

¿Cuáles son las principales ventajas y desventajas que se pueden encontrar en una subrogación de hipoteca?

Para empezar, entre los beneficios que se obtienen con este tipo de procesos, hay que mencionar que al aplicar una subrogación de hipoteca, básicamente esta se utiliza para obtener mejores condiciones que las que se manejan con nuestra hipoteca actual, de tal manera que así podemos conseguir algunos beneficios importantes, como por ejemplo:

• Una rebaja sobre el tipo de interés del préstamo bancario
• La eliminación de los molestos productos vinculados, como seguros o planes de pensiones.
• El utilizar estos productos, puede ayudarnos a generar ahorros sobre nuestra cuota mensual.
• De igual forma, la subrogación también puede ser utilizada para acciones como llevar a cabo una ampliación de capital o para aumentar el plazo de la hipoteca en caso de ser necesario.

Contras que pueden surgir al aplicar la subrogación de hipoteca

Como diversos movimientos financieros, la subrogación de hipoteca también incluye algunos inconvenientes que es importante tener en cuenta, pues hay que aclarar que no se trata de un movimiento libre de costos y entre los más importantes, tenemos que se pueden producir los siguientes:

Gastos por la formalización de la hipoteca: Se trata de ciertos costos que puede generar el trámite de la hipoteca, tales como gastos de notaría, de gestoría, registro de la propiedad o incluso de tasación. La buena noticia al respecto es que muchas entidades financieras se encargan de asumir dichos costos.

La comisión por subrogación o cancelación anticipada: que suele consistir como máximo en un 1%, y es impuesta por el anterior banco de procedencia, siendo actualmente Banco Santander la única entidad bancaria que se ofrece a asumir dicho costo.

Una nueva regulación

Cabe recordar que la nueva Ley de regulación de créditos 5/2019, que recién entro en funciones este mes de junio, establece algunas cláusulas que favorecen la subrogación cuando esta suponga un cambio de hipoteca variable a fija. Según esta cláusula, luego de tres años transcurridos sobre la vigencia del contrato de préstamo, la comisión emitida por la subrogación desaparecerá completamente.

Tomando en cuenta estos criterios y elementos, algunas de las mejores entidades que existen para subrogaciones de hipoteca en el presente año 2019, son las que se pueden encontrar con las siguientes instituciones financieras:

• Myinvestor
• BBVA
• ING
• Banco Santander

Recientemente, con motivo de los cambios que están por producirse sobre con la aprobación definitiva de la ley hipotecaria, ya en funciones desde este 16 de junio, las principales instituciones financieras siguen moviendo los precios de sus hipotecas. Al respecto, hay que decir que generalmente, las instituciones financieras están cobrando entre el 0.99% y el 1.99% dentro de un plazo que comprende los primeros 12 o  24 meses.

Por ejemplo, uno de los últimos movimientos realizados al respecto es el que podemos hallar en los cambios realizados por Liberbank, una de las entidades más agresivas en precios sobre los diferentes apartados que manejan. Esta firma, que recientemente dio fin a las negociaciones con Unicaja para una posible integración, ha cambiado sus condiciones tanto en los tipos fijos de las hipotecas como en las de tipo variable.

La hipoteca variable más solicitada de Liberbank

El producto más relevante con el que cuenta Liberbank es la hipoteca variable AHORA, la cual, respondiendo a las nuevas condiciones establecidas, ha incrementado su tipo fijo inicial que aplica para los 24 primeros meses, desde el 1.75% hasta un 1.99%. No obstante, no hay que olvidar que Liberbank sigue ubicándose como una de las mejores entidades disponibles actualmente en el mercado, y es de las que más tiempo establecen para este tipo fijo inicial, puesto que la gran mayoría de sus competidores establecen plazos máximos de 12 meses.

De esta forma es como el tipo fijo inicial ha logrado posicionarse como el principal elemento defensivo que se aplica sobre las hipotecas de tipo variable, pues permite que las instituciones financieras puedan asegurar ingresos estables dentro de plazos que pueden situarse entre uno y dos años, con tipos moderadamente más altos que el que las hipotecas aplican para el restos de sus periodos.

Una serie de medidas contra los movimientos del Euribor

Con este tipo de mecanismo es como las entidades financieras buscan ganar tiempo mientras esperan que el Euribor arroje nuevamente números positivos. Desde luego, se trata de un resultado que la mayoría de los analistas no esperan que suceda sino hasta bien entrado el año 2020. De hecho, luego de que los incrementos constantes del Euribor se han venido presentando desde que el Banco Central Europeo retrasara el aumento de tipos en la zona euro en marzo, se espera que como resultado, la media mensual del Euribor se ubique en el -0.13% al cierre de mayo.

En compensación por haber subido el tipo fijo, Liberbank está conservando el diferencial para el resto de vida del préstamo en el 0.89%, el más accesible del mercado español, junto con el que ofrecen Kutxabank y el de MyInvestor. De hecho, este último incluso ha logrado posicionarse como una de las grandes referencias para el segmento de las hipotecas online, de tal manera que los resultados que arroja siempre son un dato importante a tomarse en cuenta.

BBVA: Otro referente importante

BBVA es otras de las entidades financieras con las mejores condiciones del mercado, y por su parte, también elevó el tipo fijo inicial desde el 1.89% al 1.99%, que viene a ser el mismo nivel presentado por Liberbank, solo que en este caso lo tiene establecido en la mitad de tiempo, es decir a doce meses.

Es bien sabido que el indicador más utilizado en España para que se puedan fijar los tipos de interés de las hipotecas es el Euribor a doce meses.

La noticia es que según los datos presentados en el mes de mayo, el precio del Euribor ha bajado por tercer mes consecutivo, marcando esta vez un descenso del -0.134%, frente al -0.112% que presentó el pasado mes de abril.

Caída del Euribor en Mayo, consecuencias

Desde luego, como resultado, dicho desplome ha ocasionado que la tasa mensual caiga en picado en relación a la de abril.

Por ende, vamos a tener una serie de variaciones en relación a los intereses producidos en las hipotecas como resultado de los cambios del Euribor.

Por ejemplo: hace un año, una hipoteca con un valor medio de 100,000 euros, a un plazo de 25 años, y con un diferencial de un punto porcentual aplicado sobre el Euribor, generó como resultado el pago mensual por una cuota de 368.42 euros.

Si dicha hipoteca se revisa a partir de los datos actuales que se están presentando, la cuota mensual aumentará a 370.97 euros. De esta forma, con el cierre del mes de mayo, el valor del Euribor estará acumulando tres años con tres meses de números negativos.

Si esta misma tendencia sigue presentándose durante el mes de junio, los hipotecados que tengan revisiones semestrales, estarán presenciando como su cuota hipotecaria sigue presentando descensos.

De este modo, los que tienen la revisión a partir de diciembre con una periodicidad semestral, apenas podrán observar una rebaja de unos cuantos céntimos en sus respectivos créditos, puesto que en diciembre del año pasado el indicador cerró en el -0,129% frente al -0,134% de mayo; mientras que por otro lado, los que hayan revisado sus créditos semestrales a partir de enero, cuando el Euribor confirmó su escalada alcista, tendrán mejores perspectivas.

De no presentarse más cambios, tanto en el mes de junio como en el de julio, el tipo hipotecario podría incluso cerrar alrededor del -0.168%, y será entonces cuando el hipotecado pueda percatarse de la rebaja.

Así pues, conocer la influencia del Euribor sobre el valor de nuestras hipotecas es de suma importancia, ya que al final, este índice de referencia tendrá un impacto directo sobre las cuotas y los intereses que tenemos que pagar por nuestra hipoteca, de tal forma que es imprescindible estar informado sobre cualquier tipo de cambio que se registre cambio sobre este índice de referencia.

Por ejemplo, ya para junio de 2019, la medida mensual del Euribor se ubica en -0.175%. Por lo tanto, si el Euribor llega a cerrar este mes con el valor medio actual que presenta, entonces terminará aumentando de forma importante la tendencia bajista que viene presentando desde abril.

En consecuencia, una hipoteca media de unos 120,000 euros tramitada a 20 años que sea revisada en junio, terminará por experimentar una elevación mensual de menos de medio euro, puesto que el valor del Euribor habrá subido muy poco con respecto a junio de 2018 (-0.181%).