Archivo del Autor: Edmart Rusan

Los bancos necesitan deshacerse de sus pisos

A la rica ganga

Durante el primer semestre del año 2011 las entidades financieras más importantes, descontada el Banco Santander, de la que no se tienen datos reales, sólo se ha podido deshacer del 3% del stock de viviendas que acumula en sus balances, debido, principalmente, a que la oferta que ha colocado en el mercado era de baja calidad y a precios poco competitivos, y todo ello a pesar de contar con el monopolio de la financiación.

Ello ha provocado que todavía tengan en sus balances una cantidad ingente de viviendas de las que tienen que empezar a deshacerse para evitar el bloqueo de liquidez absoluto, realmente importante ante el nuevo escenrio financiero que se plantea con el proceso de recapitalización bancario iniciado con la quita de deuda griega.

Por ello, las entidades financieras tienen previsto la rebaja de hasta un 50% en el precio de los pisos puestos en el mercado para conseguir deshacerse de ellos de la manera más rápida y, lo que es más importante, sacarán al mercado sus mejores viviendas, no como hasta ahora que habían venido ofreciendo sólo aquellas de las que se querían deshacer.

Esto es una buena y una mala noticia. Es una buena noticia para los compradores porque ahora tendrán más oportunidades en el mercado, y a mejores precios, pero es una muy mala noticia para los vendedores que, si ya tenían competencia desleal por parte de las entidades financieras, ahora ésta va a ser aún más notoria, ya que las entidades financieras competirán tanto en precio como en financiación.

Según los analistas hipotecarios en lo que queda de 2011 se debería de esperar una guerra de precios por parte de todos los canales de venta, en este caso, particulares, agentes inmobiliarios, promotores y entidades financieras, con lo que es probable que el precio de la vivienda se desplome antes de que finalice el año.

Este previsión coincide en el tiempo con la que han realizado los promotores y constructores españoles que creen que en estos dos meses que quedan se podrían perder hasta 60.000 nuevos empleos en el sector de la construcción, por lo que todo apunta a que estamos aún muy lejos del inicio de una recuperación definitiva, muy, pero que muy lejos.

No te dejes engañar por las modas

Contratar lo que no se entiende

Durante los meses en los que el Euribor se disparó por encima del 5%, hubo una moda que conquistó a gran cantidad de hipotecados en potencia que se dejaron seducir por los bajos tipos de interés de la economía japonesa, y así como por la falta de información proporcionada por sus entidades financieras, cayendo en las procelosas aguas de las hipotecas multidivisas.

Cualquier asesor medianamente informado aconsejará no aceptar este tipo de financiación para una primera residencia, y en todo caso, sólo aceptarla si se dispone de la solvencia suficiente como para hacer frente a los cambios en el tipo de cambio de divisas como el que se está produciendo en estos momentos.

Y es que tras la debacle que sufrió Japón como consecuencia del tsunami y posterior catástrofe nuclear, el Yen, su moneda nacional, y en la que estaban referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas multidivisas, se apreció de manera exponencial, con lo que los ciudadanos que necesitan comprar yenes con euros se encuentran ahora con un grave problema.

Porque de poco sirve que el tipo de interés en Japón esté muy bajo, si luego se necesitan más euros para comprar los mismos yenes, que es lo que está sucediendo con las hipotecas multidivisas, que en poco menos de un año han doblado el valor de las cuotas hipotecarias a devolver, así como el capital pendiente de amortizar.

Así, multitud de titulares hipotecarios se enfrentan ahora a una situación que no pueden controlar como es unas cuotas que no pueden devolver ya que se les ha doblado, y a pesar de haber estado amortizando sus hipotecas durante varios años ahora deben más de lo que solicitaron inicialmente.

Ello se produce porque las entidades financieras no informaron debidamente a los usuarios sobre las posibles consecuencias negativas de las hipotecas multidivisas, y porque los titulares se fiaron de un producto financiero que no conocían plenamente.

En definitiva, una vez más, la incultura financiera de la sociedad española provoca consecuencias impredecibles que afectan de manera directa a los ciudadanos de a pie, normalmente a aquellos sin recursos como para hacer frente a estas consecuencias.

Tú dí blanco que yo seguiré diciendo negro

Pongo un circo y me crecen los enanos

Desde el mismo momento en el que Rubalcaba fue elegido, de aquella manera, candidato a las elecciones generales de este próximo 20 de noviembre, ya intuíamos que tendría que enfrentarse con sus propias contradicciones y todas las acciones que había venido realizando durante sus años en el propio Gobierno, pero es que nunca había estado tan claro como ahora.

Si hace unos días el Partido Socialista Obrero Español presentaba su programa electoral de cara a las elecciones y en él exponía claramente su intención de promover la dación en pago como un de las soluciones más plausibles a la actual crisis inmobiliaria, en un guiño más bien directo a las reivindicaciones de los movimientos del 15-M, ahora nos encontramos con que el Ministerio de Economía contradice esta tesis.

Y es que José Manuel Campa, Secretario de Estado de Economía, ha recordado que la implementación de la dación en pago en el ordenamiento jurídico español sería claramente contraproducente para el bienestar social de la ciudadanía, ya que provocaría una situación de exclusión a una gran parte de la sociedad que no podría acceder a la financiación hipotecaria.

La tesis de Campa se alinea con las que han venido defendiendo las entidades financieras desde el mismo momento en el que se empezó a plantear la posibilidad de la dación en pago, y se basa en el argumento de que con esta figura los bancos y cajas acabarían encareciendo las hipotecas y concediendo una menor financiación.

Así, por ejemplo, si hasta ahora teníamos como norma una financiación sobre el 80% del valor de tasación del inmueble, a partir de que se incluyera la dación en pago se financiaría tan sólo el 60-70%, con lo que menos familias podrían acceder a la compra, por no mencionar el incremento que se produciría en el diferencial aplicado sobre el Euríbor, que se dispararía por encima del 2%.

En definitiva, y como siempre digo, es muy fácil pedir la dación en pago por sus ventajas, pero también hay que entender las consecuencias que generaría en el ordenamiento hipotecario, por lo que no se debería de solicitar tan a la ligera, sin explicar detenidamente lo que puede suceder.

La pescadilla que se muerde la cola

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El Banco de España ha publicado esta semana los datos de la tasa de morosidad de las entidades financieras españolas y lo cierto es que son realmente descorazonadores con un incremento de 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior y de punto y medio porcentual con respecto al mes de agosto de 2010.

En concreto, la tasa de morosidad de las entidades financieras se situó en el 7,14%, con las entidades de depósito, bancos, cajas, y cooperativas de crédito, por encima del 7%, y los establecimientos financieros de crédito sobre el 9%, en unas cifras claramente insostenibles.

Pero mucho más que ello, se trata de una situación que podríamos catalogar perfectamente como la de la pescadilla que se muerde la cola. Recordemos que la tasa de morosidad no es más que un ratio entre el volumen total de créditos sostenidos por las entidades financieras y el volumen de créditos de dudoso cobro.

Por tanto, la tasa de morosidad puede verse incrementada por dos movimientos bien diferenciados. Por un lado, el incremento de los impagos, causados en estos momentos por la elevada tasa de desempleo que impide a los ciudadanos de bien poder pagar sus cuotas pendientes.

Y, por otro, también puede verse incrementada por la contracción de la oferta de crédito de las entidades financieras. Es decir, si los créditos de dudoso cobro se mantienen constantes, pero se conceden menos créditos, la tasa de morosidad se verá incrementada necesariamente.

El problema es que las entidades financieras se fijan explícitamente en esta tasa de morosidad a la hora de determinar el volumen de créditos que conceden, por lo que si observan una tasa elevada, reducirán más el crédito, lo cuál revertirá directamente en un incremento mayor de la tasa de morosidad.

En definitiva, nos encontramos con que las entidades financieras no conceden créditos porque la tasa de morosidad es elevada y ésta es elevada porque las entidades no conceden créditos, en un círculo vicioso que será muy difícil de romper, a no ser que los ciudadanos comiencen a reducir, de manera drástica sus impagos, lo cuál si revertiría en una reducción de la tasa de morosidad.

Habemus progama

El candidato de las causas imposibles

Por fin, a apenas un mes de que se celebren las elecciones generales, y sin que el principal partido rival, el Partido Popular, lo haya hecho aún, el PSOE presentó este pasado fin de semana su programa electoral en el que ha habido pocas sorpresas, apostando todas las medidas por una deriva claramente izquierdista, como ya estaba previsto.

Y es que Rubalcaba, candidato socialista, sabe perfectamente que su única opción ante la creciente aceptación del PP en el conjunto de la sociedad, como consecuencia de la crisis económica, es movilizar a las secciones de la izquierda política, conseguir que acudan a las urnas y que apuesten por su persona a pesar de la decepción continua a la que se han visto sometidos por culpa de las políticas al dictado de los mercados de Zapatero.

Así, el programa electoral socialista apuesta claramente por la dación en pago como una de las soluciones a la actual situación hipotecaria. Rubalcaba se ha comprometido a modificar la Ley Hipotecaria de manera que las entidades financieras se vean obligadas a ofrecer a sus clientes hipotecas con la dación en pago incorporada, es decir, hipotecas en las que la garantía sea el bien hipotecado, y no el patrimonio, presente y futuro, del titular o titulares.

El problema, como muchas veces hemos venido hablando aquí, es que la introducción de la dación en pago en el articulado de los contratos hipotecarios conllevaría un incremento de precios de las propias hipotecas, con comisiones más elevadas y con financiaciones máximas que se quedarían, por norma general, por debajo del 80%. Por tanto, ¿realmente nos interesa que se aplique la dación en pago?

En otro orden de cosas, aunque apostando por la misma vertiente ideológica, el programa socialista apuesta por la eliminación de los privilegios a la Iglesia Católica, eliminando su capacidad para otorgar certificados de dominio, lo cuál ha permitido a la Iglesia la posibilidad de hacerse con la propiedad de numerosos inmuebles que deberían de ser de titularidad pública.

En definitiva, Rubalcaba lo tiene claro, sabe que su única opción es realizar un giro importante hacia la izquierda, ahora bien, ¿lo tendrán tan claro sus posibles votantes?

Más desahucios que nunca

A los tribunales hemos de ir

Parece que los efectos que la crisis económica está produciendo en el sector inmobiliario están todavía muy lejos de desaparecer, a juzgar por el nuevo máximo que han marcado los desahucios solicitados durante el segundo trimestre del año, superando al primer trimestre, durante el cuál también se marcó un máximo histórico.

Durante los meses de abril, mayo y junio se solicitaron un total de 16.464 desahucios a los tribunales españoles, lo que supone un incremento del 21,2% con respecto al mismo período del año anterior, y una importante subida con respecto al récord anterior, marcado entre los meses de enero, febrero y marzo de este mismo año, cuando el total de desahucios solicitados ascendió a 15.546, con un incremento interanual del 36,8%.

Para que nos hagamos una idea de la gravedad de la situación, contabilizando los primeros seis meses del año ya hemos alcanzado al total de desahucios solicitados durante todo el conjunto de 2009, 33.918, y nos encontramos a tiro de piedra de los desahucios solicitados a los tribunales durante el año 201o, con 47.809, que supuso un récord histórico que ahora mismo se encuentra a punto de ser superado.

Sin embargo, no todo son malas noticias, y parece que se empiezan a atisbar ciertos resquicios de recuperación marcados por las peticiones de ejecuciones hipotecarias, que son el paso previo a los desahucios. Para que nos hagamos una idea las ejecuciones hipotecarias pueden terminar en desahucio aunque también pueden hacerlo en otras alternativas.

En este sentido, durante el segundo trimestre de este año 2011 se ha producido un retroceso del 16,4% en la petición de ejecuciones hipotecarias con respecto al mismo período de 2010, totalizando un número de 20.505. Si ampliamos los datos al conjunto del semestre la reducción es aún mayor, con una caída del 18,96%, totalizando un volumen global de 42.242 solicitudes de ejecuciones hipotecarias.

En definitiva, y si nos atenemos a los datos ofrecidos por el Consejo General del Poder Judicial, nos encontramos con que durante lo que queda de 2011 seguiremos sufriendo un continuo crecimiento en el número de desahucios, con posibilidad de retroceso a partir del año 2012.

No es que sea una gran noticia, pero es lo que hay, y mejor conformarse con poco que tener que conformarse con nada.

Seguimos de mal en peor

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El Instituto Nacional de Estadística publicó ayer los datos sobre las operaciones de compraventa de viviendas formalizadas durante el mes de agosto y las cifras son totalmente desalentadoras, con un valor que supone la segunda cifra más baja de la historia de la serie estadística que se viene calculando desde el año 2007.

Así, durante el mes de agosto se cerraron un total de 27.038 operaciones de compraventa de viviendas, sólo superada a la baja por las 24.100 del mes de abril de este mismo año, y lo que supone un descenso del 38% en tasa interanual, siendo, a su vez, la mayor caída interanual de todo este año 2011.

Y es que, a pesar de que agosto supone ya el secto mes consecutivo de descensos en la comparativa de operaciones de compraventa, lo cierto es que los datos de este octavo mes del año han superado a todos los meses anteriores, ya que en marzo la caída fue del 11,9%, en abril del 29,7%, en mayo del 18,3%, en junio del 22,9% y en julio del 34,8%.

Datos que empeoran claramente los valores de los meses de enero y febrero, cuando se produjeron subidas en las operaciones de compraventa comparadas interanualmente, y es que no podemos olvidar que esta estadística del INE lleva aparejada un pequeño desfase, que es el que se produce desde que se realiza la operación hasta que ésta se registra definitivamente, y los dos primeros meses del año reflejaban el adelantamiento de compra que se produjo durante los últimos meses de 2010 por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.

En definitiva, es evidente que el ajuste en el mercado de la construcción no se ha producido todavía, y que aún nos encontramos en una situación de caída tanto en las compras como en el precio, hasta que se consiga un ajuste definitivo en el precio de la vivienda.

Porque la clave radica en encontrar el precio que consiga el equilibrio entre la oferta y la demanda, y en estos momentos las ineficiencias del mercado están provocando que el ajuste no se llegue a producir de manera definitiva, condenando a una perpetuación de la crisis.

A pesar de los pesares, queremos seguir comprando

Dinerito fresco para comprar o alquilar

A pesar de los pesares, a pesar de la que está cayendo y a pesar de la dramática situación que vemos a diario, la cultura de la compra está fuertemente enraizada en la sociedad española y seguimos prefiriendo comprar una vivienda antes que alquilarla, por mucho que la segunda opción sea más económica que la primera.

Y es que según un estudio realizado por fotocasa.es, el 76% de los españoles sigue pensando que alquilar una vivienda es tirar el dinero, por lo que prefieren comprar y así conseguir amortizar su dinero, aunque sea en el largo plazo, y a pesar de los esfuerzos que ello supone a todos los niveles.

Esta predilección por la compra también proviene de la incultura financiera de los españoles, ya que al alquilar una vivienda existe una diferencia clara entre el precio del alquiler y el precio de la hipoteca, y con esa diferencia neta de dinero se pueden realizar inversiones financieras suficientes como para obtener un beneficio neto.

Sin embargo, y a pesar de esta ley económica inexorable, el 49% de los ciudadanos españoles sigue pensando en comprar una vivienda en el futuro próximo, desoyendo las incertidumbres que se siguen cerniendo sobre el mercado inmobiliario y el sector financiero a nivel internacional.

¿Tú qué opinas? La verdad es que es una decisión difícil. Teniendo en cuenta como está la situación actual, parece que el alquiler puede ser una buena opción, porque te ahorras un buen dinero mes a mes y al final no tienes que cargar con el peso de una vivienda que no tiene salida.

Ahora bien, es de prever que el mercado de la vivienda mejore en los próximos años, y los inmuebles que ahora no tienen salida comiencen a tenerla en el futuro más inmediato. En ese momento puede que la compra tenga un mayor sentido que el alquiler, principalmente por el poder de reventa que genera, el cuál puede compensar a la carga financiera y a la carga del inmueble en sí.

En cualquier caso es una decisión de cada persona y de sus circunstancias, dentro de las cuáles entra, claro está, la cultura en la que ha crecido, lo que hace que si en España nos decantemos por la compra en otros lugares, como los países nórdicos, por ejemplo, lo hagan por el alquiler.

Hipotecas baratas vs. dación en pago

Nos han atrapado con su cepo

El debate sobre la dación en pago se ha venido planteando de manera errónea por los afectados por el mismo, para conseguir captar adeptos que puedan apoyar la causa y formar una unión fuerte en pos de conseguir que la dación en pago se aplique de manera generalizada al conjunto de los contratos hipotecarios.

Pero los bancos llevan un tiempo avisando de que al debatir sobre la dación en pago se está perdiendo de vista una derivada fundamental, como es el hecho de que al incluir la dación en pago en los contratos hipotecarios, se está condenando a los titulares de las mismas a tener que pagar unas condiciones mucho más restrictivas.

Así, se está planteando desde determinados sectores financieros la posibilidad de que la dación en pago acabe siendo más perniciosa que otra cosa si se tiene en cuenta que acabaremos pagando hipotecas más caras a cambio de que, en caso de impago, podamos saldar nuestra deuda con la entrega de la vivienda.

¿Compensa?

Pues no sé yo que decirte, ¿tú que opinas? Está claro que siempre es bueno tener las espaldas cubiertas, pero también es cierto que se estaría penalizando a aquellos núcleos familiares que siguen haciendo el esfuerzo por abonar sus cuotas por encima de otras vicisitudes familiares, en favor del resto que no pudieron hacer frente al pago de sus cuotas, bien por una coyuntura temporal determinada o bien por cierto grado de irresponsabilidad anterior.

¿Hasta donde llega nuestro grado de solidaridad? Esa es la gran cuestión que debemos plantearnos a la hora de afrontar con rigurosidad y honestidad el debate sobre la dación en pago. ¿Estamos dispuestos a pagar más en nuestras hipotecas? Y al pagar más me refiero a unos diferenciales más elevados, a unas comisiones más altas y a una financiación máxima también mayor.

Yo apuesto más por la responsabilidad individual, de manera que cada uno se endeude hasta un nivel que puede mantener de manera permanente con el paso de los años, y que nadie viva por encima de sus posibilidades, y si lo hace que acabe por pagar las consecuencias de sus propios actos, con ayuda pública para los casos más extremos, no hay duda.

Ofideute, un ejemplo a imitar

Una balsa salvavidas para los hipotecados

Ofideute se está mostrando como un ejemplo a seguir por parte del resto de administraciones públicas, y es que la oficina de intermediación hipotecaria de la Generalitat de Cataluña ha conseguido detener ya un total de 259 desahucios desde que iniciara su funcionamiento un par de años atrás.

En total ha recibido unas 700 solicitudes de ayuda, lo que arroja un ratio de éxito de casi el 40% (concretamente el 37%), suficientemente elevado como para apostar por esta opción a la hora de ayudar a las familias hipotecadas con problemas a la hora de llegar a abonar sus cuotas hipotecarias.

Y es que Ofideute tiene un funcionamiento realmente sencillo e interesante. Cuando reciben la solicitud de una familia se ponen en contacto con la entidad financiera que sostiene el préstamo hipotecario y tratan de encontrar una solución negociada en lugar de dejar que el proceso de embargo y desahucio siga su curso.

De esta manera se han conseguido soluciones basadas en la dación en pago, en algunos casos, y en la obtención de una moratoria hipotecaria, parcial o total, en otros, con lo que las familias que estaban sufriendo el acoso de las entidades financieras consiguen llegar a un acuerdo y evitar el drama social.

Así, con la dación en pago logran que las familias eliminen la deuda hipotecaria, aunque se tengan que quedar sin la vivienda habitual, con lo que tienen posibilidades de comenzar la vida de nuevo, sin el peso de una deuda hipotecaria detrás que les ahogue financieramente hablando.

Igualmente, con la moratoria hipotecaria consiguen posponer el pago de sus cuotas hipotecarias, bien de manera total, lo que sería la moratoria total, o de modo parcial, con lo que pagarán ese dinero más adelante, cuando la coyuntura económica general, y, más importante, particular, mejore y se encuentren en disposición de hacer frente al pago de la cuota en su totalidad.

En definitiva, se trata de una oficina que intermedia entre los consumidores y las entidades financieras, de forma que el equilibrio de poder en la negociación se iguala y los consumidores pueden tener una oportunidad real de ganancia. ¿Se extenderá esta medida a otras comunidades?

Todas las manzanas podridas al mismo cesto

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La verdad es que no se trata de una petición novedosa, ya que fue la gran estrella del comienzo de la crisis, pero sí que sorprende que se haya retomado esta idea tan descabellada y da que pensar si la proximidad de las elecciones generales no tendrá algo que ver, que yo me apuesto la vida a que sí.

La idea es relativamente sencilla. El Estado español crearía un banco, o bien utilizaría uno en dificultades, por ejemplo, la CAM, que como ya la tiene intervenida podría aprovechar que el Pisuerga pasa por Valladolid, para servir como central de residuos de los productos tóxicos del resto de entidades financieras.

De esa forma todas las otras entidades se quitarían de encima las hipotecas contaminadas y los pisos embargados y se los endosarían todos al banco creado por el Estado, de manera que ellas saldrían de rositas, con su cuenta de resultados impolutas, mientras que los ciudadanos, a través del Estado nos haríamos cargo de todos sus problemas.

Una vez más nos encontraríamos con una situación de socialización de las pérdidas, lo cuál clama al cielo porque nunca se socializaron los beneficios, o al menos a mí no me llamaron al reparto, ¿tú sabes algo? Seguro que te lo callaste, ¿o puede que a ti tampoco te llamaran?

El caso es que el principal promotor de la idea, o instigador, tú eliges el término, es Rodrigo Rato, Presidente de Bankia, y durante muchos años dirigente principal del Partido Popular, lo cuál da que pensar, ¿no crees? Todo parece una maniobra orquestada para que en cuanto el PP llegue al poder se pueda organizar esta metodología de trabajo y los ciudadanos tengamos que hacernos cargo de las pérdidas de los bancos.

Se trata de una fórmula que ya se ha utilizado en algún que otro país, y los resultados obtenidos todavía están por ver, tal vez por falta de tiempo para analizarlos, o tal vez por falta de eficiencia en la medida, para dilucidar esta dicotomía tendremos que esperar algún tiempo más.

En cualquier caso, el único hecho real es que siempre acabamos pagando los mismos los desmanes del resto, sin que parezca haber un cambio significativo al respecto.

Cambio de planes

El BCE no quiere dar la espalda a los ciudadanos

En las últimos días se viene barajando la posibilidad de que el Banco Central Europeo decida realizar un cambio en la política que ha venido aplicando en los últimos y en lugar de apostar por una subida de tipos se la juegue a una bajada de los mismos, ante el temor que se ha instalado en los centros de decisión económicos de que podamos regresar a la recesión económica.

Lo que sí es seguro, salvo sorpresa mayúscula, es que el BCE no subirá los tipos en lo que queda de año por el temor de que ello pueda provocar una mayor congelación aún del crecimiento económico dentro de la zona Euro, con lo que priorizará esta ayuda a la recuperación ante su tradicional lucha contra la inflación.

Sin duda se trata de una fantástica noticia para todas las familias hipotecadas, ya que con unos tipos de interés estables o a la baja tenemos un Euribor en la misma tendencia y ello provocará que el tipo de interés de las hipotecas crezca menos de lo que en un principio se podía haber pensado y las cuotas hipotecarias se mantengan estables.

Porque debemos de poner en tela de juicio todas las noticias que hablan de subidas de cuota hipotecaria de tal o cuál cantidad, porque esos cálculos se hacen en función de los valores estadísticos, sin valorar que gran parte de esas hipotecas están limitadas por la cláusula suelo.

Por tanto, cuando el Euribor estaba a la baja esas hipotecas no rebajaron tanto su tipo de interés, por lo que ahora el incremento será prácticamente imperceptible. Por ejemplo, si pensamos en una cláusula suelo al 3%, y ahora aplicamos el Euribor de septiembre que rondará el 2%, y le añadimos un diferencial de un punto porcentual, nos encontramos con que, en realidad el incremento no afectará en la cuota mensual.

En definitiva, que este 2011 va a ser un mejor año para los hipotecados de lo que podía haberse pensado en un principio, con lo que aquellas familias que todavía pueden permitirse pagar su cuota mensual se encuentran de enhorabuena porque pagarán lo mismo que hace un año.

Cálculo de Hipoteca

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