Archivo del Autor: Edmart Rusan

El diferencial que baja con la subida del Euríbor

EVO rompe el mercado

Y seguimos a vueltas con el diferencial, y mira que le estamos dando rodeos a la cosa, pero claro, es que no se trata de algo de poca importancia, más bien al contrario, ya que el diferencial es una de las partes más determinantes a la hora de calcular la cuota mensual a abonar, con lo que más nos vale prestarle atención y atarle bien en corto.

Pues bien, ante la sensación generalizada, claramente justificada y justificable, de que los diferenciales se están elevando a valores excesivos, EVO, la marca comercial de Novagalicia fuera de su ámbito de influencia, ha decidido lanzar un órdago a la grande con este aspecto ofreciendo el diferencial flexible en sentido contrario al Euríbor.

Es decir, si el Euríbor sube, el diferencial baja, y viceversa. De esa manera intentan que la cuota de los hipotecados se mantenga lo más constante posible, garantizando así cierta estabilidad y asegurándose de que los hipotecados sigan pagando sus cuotas religiosamente, sin sobresaltos de última hora, que tanto daño hacen a los balances de las propias entidades financieras, por no decir a las propias familias, claro está.

El punto de partida de esta hipoteca sería el 2,85% fijo durante el primer año, y luego se empezaría a aplicar el diferencial de la manera que han anunciado a bombo y platillo, por lo que sinceramente parece una hipoteca más que interesante, ya que ofrece a los hipotecados ciertas garantías que hasta ahora no tenían.

Ahora es probable que otras entidades financieras apuesten igualmente por esta opción, con el objetivo de poder competir con la hipoteca EVO, ya que sí que está claro que la opción elegida por las entidades financieras en estos momentos es sedimentar su negocio sobre la base hipotecaria, sabedores de que de esa manera conseguirán estabilidad para el futuro.

Porque los bancos han comprendido, y mira que han tardado, que los españoles pagamos las hipotecas, es lo último que dejamos de pagar, y claro, ahí hay un filón para ellas, ya que tienen garantías de cobro casi al máximo, con una morosidad mínima y con clientes de muy larga duración a los que se les puede endosar otro tipo de productos. Sin duda, el mejor negocio del mundo.

¡Qué llega lo bueno!

Ya llevamos unas semanas hablando de la guerra de hipotecas que venimos observando entre las entidades financieras, una guerra que tiene como objetivo captar a las familias solventes, cada vez menos, pero una tabla de salvación para los bancos ya que las hipotecas son la mejor forma de obtener clientes a medio-largo plazo.

Pues bien, esta guerra por fin está teniendo consecuencias positivas para los bolsillos de las familias españolas, y es que los diferenciales, aunque siguen siendo claramente abusivos a todas luces, por lo menos han comenzado a descender y ya se empiezan a observar diferenciales por debajo del 3%.

Esto marca claramente una tendencia que puede llevar a que estos diferenciales sigan bajando, ya que los clientes con cierto grado de solvencia son los que, en definitiva, tienen la sartén por el mango, son pocos y los bancos se los rifan.

Y es importante obtener un diferencial bajo porque ahora mismo nos encontramos en una situación en la que el Euríbor está por los suelos, con lo que puede que no se note tanto, pero poco a poco el indicador se irá incrementando de manera paulatina y empezaremos a sufrir los diferenciales que se han venido firmando durante estos meses.

Porque basta con hacer una pequeña cuenta para darse cuenta de hasta donde podemos llegar. Si nos planteamos un Euríbor normalizado sobre el 2%, que viene a ser lo que determina la estabilidad, según la mayoría de los expertos, si le añadimos un diferencial por encima del 3%, nos estaríamos yendo a un tipo de interés superior al 5%, claramente insostenible con los precios de hoy en día.

Por lo que si no queremos caer de nuevo en el estallido de una nueva burbuja inmobiliaria que nos lleve a hundirnos aún más en el fango en el que nos encontramos ya recluidos es conveniente apostar por esta caída de diferenciales que nos lleve a una situación aceptable en el futuro.

En definitiva, todos los indicadores parecen marcar una tendencia de mejora de la situación y la ligera caída de los diferenciales no hace sino ahondar en esta tendencia observada por la que debemos alegrarnos sin duda alguna.

Hipotecas sí, pero ¿para quién?

Ya llevamos varias semanas resaltando este hecho que no hace sino proteger a las propias entidades financieras ante otro posible fiasco económico en el futuro y, no nos engañemos, acaba por protegernos también a los ciudadanos que, en demasiadas ocasiones, nos dejamos cegar por el becerro de oro y caemos en las redes de los bancos y cajas con su crédito fácil.

Con esta selección más eficaz y pertinente de todo lo relacionado con el perfil financiero de los posibles candidatos a obtener hipotecas se conseguirá que en el futuro las crisis no sean tan duras con este sector, ya que los ciudadanos que sí están accediendo al crédito hipotecario lo hacen con las espaldas bien cubiertas.

Ello supone, no hay duda, que una gran parte de la ciudadanía se queda fuera de las reglas del juego y se tienen que decantar por el alquiler en lugar de por la compra, una opción claramente mayoritaria en el resto de Europa pero que aquí, por un cariz puramente cultural, no ha calado hondo entre nosotros que seguimos prefiriendo comprar a alquiler.

Por tanto, el futuro que nos espera es bastante claro en el corto-medio plazo. Poco a poco los ciudadanos iremos comprendiendo que solo podemos aspirar a alquilar en lugar de a comprar, las hipotecas quedarán para unos pocos que sí se lo pueden permitir y el conjunto de la economía española estará más protegida ante nuevos ciclos adversos.

¿Es bueno o malo que no todo el mundo pueda comprar?

Sin duda, es bueno, porque no es lógico mantener el elevado porcentaje de ciudadanos que compraban una vivienda años atrás, incluso en sus primeros años laborales. Es decir, antes de lograr la estabilidad laboral ya habían conseguido ser propietarios de una vivienda, algo totalmente impensable en el resto de Europa y del mundo en general.

En definitiva, algo que podría entenderse como negativo, al evitarse que todo el mundo pueda llegar a obtener préstamos hipotecarios podría convertirse en algo positivo desde el momento que pueda proteger el sistema ante futuras crisis venideras.

¿Ahora ya sí?

Siempre se puede cavar para encontrar un suelo más bajo

Tantas veces ha sido anunciado el fin de la caída del precio de la vivienda que uno ya no sabe lo que pensar ni a qué atenerse, si creérnoslo o dejarlo pasar, pero lo que sí podemos hacer mientras tanto es echar un vistazo a los datos que nos arrojan las estadísticas, concretamente el INE, y en ellos sí que observamos un cambio de tendencia.

Si tenemos en cuenta que la caída interanual del precio de la vivienda en el último trimestre de 2013 fue del 7,8% y lo comparamos con el de este primer trimestre de 2014, situado en el 1,6% es evidente que hay un cambio, un cambio que nada tiene que ver, como otras veces con cambios legislativos sino que está basado en la realidad con la que nos encontramos en estos momentos.

Es cierto que parte de esta mejoría se debe a que ya poco más puede bajar el precio de la vivienda, pero también es cierto que otra gran parte se debe a que el suelo, el famoso suelo, de la caída del precio de la vivienda está cada vez más cerca, ¿será esta vez la definitiva? Todo apunta a que sí, si valoramos la entrada de inversores extranjeros interesados en la adquisición de vivienda en nuestro país.

Ahora bien, estos datos del INE chocan con los que publicó esta misma semana el Ministerio de Fomento que hablaban de una caída del 3,8%, ¿qué datos son más fiables? Pues como siempre en el término medio está la virtud, así que nos deberíamos de quedar con un término medio de ambos valores y concretar que el precio de la vivienda cayó poco más del 2%.

Pero analizando más en detalle los datos observamos como los precios ya han empezado a incrementarse en algunas regiones, lo que significa que éstas han iniciado ya su recuperación económica en términos de vivienda. Concretamente, destaca el aumento de Madrid de precios de la vivienda en Madrid, la primera desde 2010, y que certifica las sensaciones que se venían observando últimamente con una mayor entrada de dinero del extranjero.

En definitiva, si unimos esta mejora de datos con las noticias de que el BCE parece decidido a abrir de manera definitiva el grifo del crédito, puede que el sector inmobiliario esté viviendo, por fin, su resurrección.

Partido a partido

Toda la vida escuchando a nuestro padre diciéndonos aquello de que fuéramos poco a poco, paso a paso, y nosotros sin hacerle caso y ha tenido que venir un tipo fornido con peinado extraño para vendernos la moto del partido a partido y todos hemos caído rendidos a sus pies, porque por fin lo hemos comprendido, por fin hemos entendido que no se puede construir la casa por el tejado y hay que ir “piano piano”.

El caso es que tras meses y meses de datos desastrosos en lo que se refiere a la constitución de nuevas hipotecas, por fin nos encontramos con un dato positivo que no hace sino llenarnos de alegría aunque sin que lancemos las campanas al vuelo, al menos no de momento. Y es que el número de hipotecas constituidas durante el pasado mes de marzo se incrementó en un 2% con respecto al mismo mes del año anterior, sólo un 2%, pero ¡bendito 2%!

Más allá del exiguo porcentaje nos tenemos que quedar con el aparente cambio de tendencia con el que nos estamos encontrando en este momento, ya que parece que al fin las entidades financieras están comenzando a abrir el grifo hipotecario, algo que veníamos intuyendo desde el principio de este año 2014, con ofertas hipotecarios de muy diversa índole que hacían pensar que los bancos querían posicionarse en la nueva lucha por la venta de hipotecas.

Pero no te hagas muchas ilusiones con ello, porque es verdad que los bancos quieren vender hipotecas, pero ya no a cualquier precio. Las condiciones exigidas en estos momentos son mucho más rígidas y duras que hace unos años con lo que las entidades financieras se quieren blindar ante una nueva burbuja inmobiliaria, garantizándose de que solo aquellas familias con recursos sólidos puedan acceder a la financiación hipotecaria.

En definitiva, datos positivos, pero con los que no podemos ilusionarnos demasiado, para evitar que la caída sea aún mayor, es decir, mejor ir partido a partido, como bien diría el nuevo gurú filosófico de ésta nuestra sociedad, que encumbra no el mensaje sino a los mensajeros.

Ya no solo se venden las viviendas de costa

Y no simplemente filetes

Llevábamos unos años con la cantinela de que los inversores internacionales aprovechaban la caída de los precios en las viviendas de las zonas costeras para realizar inversiones a medio-largo plazo, haciendo uso de su mayor poder adquisitivo con respecto al comprador medio español, de manera que estas zonas se estaban convirtiendo en auténticos nichos para alemanes y rusos.

Sin embargo, la caída de precios se ha ido generalizando al conjunto de España y ha alcanzado a las grandes ciudades, hasta ahora tabú para estos compradores internacionales, pero que han sabido entender que ahí puede estar el verdadero negocio, a poco que el precio de la vivienda comience a recuperarse en breve, que lo hará, al menos en estas ciudades.

Así, con viviendas en Madrid que han caído cerca del 20-30% de su valor, mucho más si nos movemos a zonas de la periferia de la Capital, es evidente que hay una clara ganancia en ciernes ya que este precio terminará por recuperarse debido a la ingente demanda de vivienda que siempre existe en los grandes centros urbanos.

En definitiva, se trata de un negocio redondo para todas aquellas personas con los suficientes fondos como para hacer frente al pago de estas viviendas sin tener que incurrir en los abusos de las entidades financieras con los diferenciales. De esa manera consiguen el beneficio máximo, beneficiarse del futuro aumento de precio sin sufrir la actual situación bancaria.

Basta con echar un vistazo a las estadísticas del INE para comprobar que esta tendencia que ya venían advirtiendo los profesionales del sector se está convirtiendo en una realidad. Estos datos nos hablan de un creciente número de compradores internacionales haciendo inversiones en los grandes centros urbanos, como Madrid o Barcelona.

Hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda de costa tiene un evidente límite de crecimiento, ya que la demanda para este tipo de inmuebles siempre está supeditada a la situación económica, mientras que los pisos en las grandes capitales tienen su propia demanda independientemente de la situación económica en la que nos encontremos, y ahí está el gran beneficio en ciernes.

La falacia de la morosidad

Ya no debemos tanto, ¿o sí?

Los datos objetivos son inapelables, aunque pueden ser interpretables, en un sentido o en otro, en función de lo que nos pueda interesar en un momento dado. Si nos atenemos a lo publicado por el Banco de España referente a los datos de morosidad del primer trimestre de este año 2014 está claro que parecen positivos, pero, ¿es así?

Sin duda, lo es, la morosidad ha descendido, no en gran medida, pero sí acumula ya tres meses consecutivos de mejora tras la debacle de diciembre que situó el porcentaje en un 13,61%, un récord histórico que hizo resquebrajarse la estabilidad de todo el sistema financiero español. Sin embargo, parece que aquello fue el suelo y a partir de ahí hemos empezado a mejorar.

Una mejora que no se debe a la bonanza económica, y ese es el problema que hace que los datos se tengan que observar con cierta relatividad, y es que todo apunta a que la mejora de la morosidad se debe simplemente a que todos los créditos problemáticos han sido eliminados de la contabilidad, o bien porque han sido enviados al banco malo recubiertos de cualquier tipo de subterfugio contable-financiero, o bien porque las entidades financieras han aceptado la dación en pago, quedándose con la vivienda y anulando la vigencia del préstamo.

Por tanto, datos positivos sí, pero no para echar las campanas al vuelo, porque es evidente que la economía de la calle sigue en números rojos por todos lados y que nada apunta a una solución en breve, más bien al contrario, porque todos los problemas que parecían coyunturales corren el riesgo de convertirse en estructurales, y con ello alargar la agonía de nuestra economía.

Ahora bien, es evidente que que diferentes sectores, principalmente los afines al gobierno, verán estos datos como el comienzo de la recuperación y ello puede que provoque la perpetuidad de la situación que estamos viviendo, porque no hay nada peor que no querer ver la realidad engañándose con datos falaces que sólo aportan una realidad parcial, una visión particular de una situación general que nos sigue hundiendo a todos.

La letra pequeña de la eliminación de las cláusulas suelo

La banca siempre gana

La banca siempre gana, es un dicho popular que tiene su claro fundamento en el hecho de que las entidades financieras nunca pierden, siempre ganan o, al menos, empatan, como se ha demostrado en esta crisis financiera-inmobiliaria en la que todavía estamos inmersos. A pesar de haber causado verdaderos destrozos en la economía mundial, las entidades financieras están saliendo con igual o mayor fuerza de la que tenían originalmente.

De la misma forma está sucediendo con la debacle de las cláusulas suelo. Tras la alegría inicial de los consumidores con el hecho de que casi todos los tribunales les dieran la razón sobre lo abusivo de su existencia, ahora se están tirando de los pelos porque puede que esté siendo peor el remedio que la enfermedad.

Las cláusulas suelo solo afectaban a un momento circunstancial de la vida de la hipoteca, que era cuando el Euríbor bajaba por debajo de ese límite que se había fijado por contrato. Sin embargo, las entidades financieras están compensando este riesgo de no tener un suelo en las cuotas que cobran a sus clientes con diferenciales mucho más elevados.

Esto provoca que en lugar de que los hipotecados nos viéramos perjudicados unos años ahora nos vemos perjudicados permanentemente. Un perjuicio que irá a más a medida que el Euríbor vaya creciendo, y ya lo ha hecho. Hasta ahora estos diferenciales tan elevados no están causando mayor perjuicio porque el bajo nivel del indicador está permitiendo enmascararlo, pero, ¿qué sucederá cuando el Euríbor se dispare al 5%. Pues que volveremos a tipos de interés más propios de los primeros 80.

En definitiva, hay un dicho que recuerda que hay que tener cuidado con lo que se pide, porque puede llegar a cumplirse, y algo así pueden estar pensando todas las organizaciones que en su día lucharon, con todo el derecho del mundo, por la eliminación de las cláusulas suelo y que ahora se encuentran con que, en el fondo, han terminado por perjudicar a sus propios usuarios.

Así que en el futuro mejor será que partamos de la base de que la banca siempre gane y que intentemos aclimatarnos a estas reglas de juego, en lugar de quemarnos con peticiones que a la larga nos son claramente perjudiciales.

¿Somos más inteligentes?

A estudiar toca

Está claro que la necesidad es el mejor incentivo para cualquier circunstancia de la vida y el conocimiento no iba a ser menos. Cada vez hay más estudios que reflejan la mejora de conocimientos financieros que se está produciendo entre la ciudadanía española como consecuencia de la crisis económica, de manera que conceptos complejos y términos hipotecarios que antes todo el mundo desconocía se han convertido en el pan nuestro de cada día.

Y es que uno de los grandes problemas de la burbuja inmobiliaria fue que los ciudadanos contrataron productos que desconocían en toda su dimensión, y lo hacían fiados de la palabra del director de la sucursal que les estaba vendiendo el producto sin pararse a pensar que éste cobraba unos incentivos por volumen de ventas efectuadas.

De esa manera las sorpresas fueron viniendo a medida que las familias ya no podían pagar sus cuotas hipotecarias y comenzaron a recibir exigencias contractuales por parte de las entidades financieras, unas exigencias que desconocían haber firmado pero que, evidentemente, sí que se encontraban en el contrato hipotecario.

Las primeras cláusulas que comenzaron a llamar la atención fueron las cláusulas suelo, ya que muchas familias vieron como los medios de comunicación anunciaban una y otra vez que el Euríbor estaba bajando pero ellos no veían como sus cuotas descendían, cuando apenas unos años antes sí que habían sufrido las consecuencias de los incrementos casi exponenciales.

Pero el gran descubrimiento fue, sin duda, la dación en pago, o la ausencia de ella. La mayoría de los ciudadanos españoles, en su desconocimiento pleno, estaban convencidos de que si no podían pagar sus hipotecas podrían deshacerse de su deuda entregando la vivienda que hipotecaron en un inicio, craso error, porque no solo perdían sus vivienda sino que además mantenían una deuda insalvable con las entidades con las que firmaron.

Este hecho ha llevado a la bancarrota financiera a un gran número de familias españolas y ha hecho que todas las demás comprendan la necesidad de entender firmemente lo que firman en todo momento con el objetivo de salvaguardar la estabilidad financiera de la propia familia.

La trampa de las hipotecas

Baratita, oiga

En esta vida hay dos varas de medir la realidad, las estadísticas o la realidad por sí misma. Las estadísticas no suelen mentir, ya que son capaces de determinar tendencias de una manera más o menos aceptable, o al menos de la forma más pragmática que conocemos, son variantes ideológicas que puedan hacer que oscilen hacia uno u otro lado.

Sin embargo, estas estadísticas son imperfectas y a menudo no reflejan fielmente lo que sucede en un momento dado en la sociedad, en la realidad, en nuestro día a día, y en el tema de las hipotecas se vuelve a demostrar este axioma, más o menos verídico desde un punto de vista teórico, pero claramente acertado desde un punto de vista práctico.

Partamos de la base de que las entidades financieras están en el juego económico para ganar dinero. Se aprovecharon de la coyuntura económica, de la corrupción de los políticos y de la ignorancia de los ciudadanos para hacerse de oro. Después, utilizaron su poder y el hecho de que los políticos bebieran de sus manos como consecuencia de las deudas que habían contraído para vendernos la moto de que había que rescatarlas, y allá se fue nuestro dinero público.

Por tanto, no parece que las entidades financieras, de ningún lugar del mundo, pequen de estulticia, más bien al contrario. Entonces, si hemos empezado a descubrir, algo de lo que ya hemos hablado en estas páginas, que los bancos y cajas han vuelto a comenzar su guerra por las hipotecas, ofreciendo tipos de interés muy atractivos, ¿no será que hay algún índice de recuperación?

En este sentido nos faltaría una estadística que reflejara únicamente el volumen de hipotecas nuevas constituidas en un mes, en comparación con el mes anterior. El problema de la estadística que ofrece el INE, fantástica en todos los aspectos, es que valora la bolsa de hipotecas, es decir, calcula el número neto de hipotecas, las nuevas menos las que se han cancelado, y ello resta veracidad a la misma.

La realidad, la que palpamos en nuestro día a día, es que las hipotecas poco a poco se están recuperando, con ello la venta de inmuebles y con todo ello puede que el conjunto de la economía, si el gobierno no lo acaba estropeando, claro.

Más hipotecas pero más estrictas

Últimamente venimos oyendo cantos de sirena que nos hablan de que la recuperación del crédito se debería de empezar a producir a partir de este año 2014, y aunque todos nos habíamos mostrado muy escépticos al respecto ya que nada hacía presagiar que el optimismo debiera ser el estado de ánimo más plausible, lo cierto es que las acciones de la banca nos están despertando de nuestro propio pesimismo.

A la rica hipoteca, oiga

En estos primeros meses del año 2014 estamos asistiendo a una carrera sin solución de continuidad a ofrecer la mejor hipoteca del mercado, la más económica, la más barata, la más atractiva para los consumidores, y ninguna entidad parece dispuesta a quedarse atrás en esta lucha sin retorno por volver a captar a ciudadanos endeudados.

Eso sí, no es oro todo lo que reluce, y lo que tiempo atrás eran facilidades de todo tipo ahora se están convirtiendo en condiciones muy, pero que muy, estrictas a la hora de poder alcanzar un crédito hipotecario, algo que no dejar de ser, en el largo plazo, beneficioso para el conjunto de la sociedad, ya que nos garantizamos que no se empiece a generar una nueva burbuja inmobiliaria.

Porque no nos podemos olvidar, y si lo hacemos ya estarán los agoreros como yo para recordárnoslo, que gran parte de la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria recayó, sin duda, en las entidades financieras que concedieron créditos a quien no podían pagarlos sin ningún tipo de garantías y fiados únicamente en la bonanza económica del mercado, algo que atenta claramente contra toda buena ejecución bancaria.

La buena noticia, por otro lado, es que el hecho de que fluya el crédito en las hipotecas, o que al menos las entidades financieras tengan intenciones sanas de lanzarse al mercado hipotecario, hará que el crédito, en general, también fluya y con ello las empresas se podrán beneficiar de una liquidez que creían perdida para siempre y con ello afrontar nuevos proyectos de inversión que les ayuden a generar nuevos puestos de trabajo y plantearse seriamente el ayudarnos a salir de la actual crisis.

En definitiva, alegrémonos de que todo parece empezar a cambiar, ¿o no?, eso solo el tiempo lo dirá.

Aquellos tiempos desgravables

Cualquier tipo pasado fue mejor

Muchos responsabilizaron a la desgravación por vivienda de la burbuja inmobiliaria, ya que ese 15% que todos nos desgravábamos en nuestra declaración de la renta los constructores y promotores lo repercutían directamente sobre el precio generando así un sobrecoste que poco favor ha hecho a la evolución de la economía española.

Y basta con echar un vistazo a cualquier modelo económico para comprobar que, efectivamente, esto es así, y que si no hubiera existido esta desgravación los precios no se hubieran disparado tanto. Pero la ocurrencia de Rodrigo Rato para rescatar a nuestra economía también ayudó a que viviéramos los años de mayor bonanza de nuestra economía, años que ahora estamos todavía pagando.

Pues bien, parece que tras unos momentos de titubeo, la desgravación se ha marchado de nuestras vidas de manera definitiva y ya en esta campaña de la declaración de la renta 2013 nos encontramos con que todas las viviendas adquiridas durante dicho año no podrán beneficiarse de ese 15%, algo que sí mantienen las viviendas adquiridas con anterioridad. En este concepto el Gobierno no ha querido quebrantar las reglas de juego con una retroactividad que tanto daño ha hecho a otros sectores.

La incógnita está en saber con exactitud cuál será el efecto que la desaparición de la desgravación producirá sobre el mercado de vivienda. Los analistas económicos consultados coinciden en afirmar que este tipo de medidas deben de tomarse en épocas de crecimiento, en lugar de en épocas de crisis para evitar producir un colapso que ahora sí se puede decidir.

Sin embargo, cuando las cosas iban bien ningún gobierno pareció atreverse a meterle mano al sector inmobiliario, y de aquellos polvos estos lodos, ahora estamos pagando todos las consecuencias sin que parezca que nadie nos pueda ofrecer una salida, una salida que, por supuesto, nada debería tener que ver con la retirada de la desgravación por compra de vivienda habitual.

En definitiva, una medida que en principio es positiva tornará en negativa por el momento en el que se está produciendo, un momento más dañino que otra cosa para nuestra economía, y el tiempo dará y quitará razones.

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