A veces no es todo tan estupendo como parece, si se miran los pequeños detalles.
La hipoteca multidivisa es una opción hipotecaria en la que el dinero que se recibe viene denominado en distintas monedas, de modo que se pueda aprovechar el tipo de interés de otras economías y se amortigüe el riesgo cambiario.
¿Suena bonito, verdad?
Pues bueno, ahora dejamos a un lado la definición oficial y os doy la mía:
La hipoteca multidivisa el puñetero bingo, porque entran en juego tantas variables y tan difíciles de controlar, o siquiera de conocer, que adivinar la cuota que vas a pagar es más difícil que acertar una lotería primitiva.
En teoría puede estar muy bien pagar tu hipoteca en yenes porque e suna moneda que se y ha devaluado mucho, y el que contratase la suya en libras esterlinas se ha ganado ya más de un treinta por ciento. En la práctica, lo que tenemos es una exposición al riesgo, que puede dar pérdidas o beneficios, como un juego de azar cualquiera o como cualquier otra especulación bursátil o financiera.
Además, al tratarse de una operación a muy largo plazo, la hipoteca multidivisa incluye una serie de riesgos difíciles de evaluar, como qué va a ocurrir con el yen japonés en los próximos veinte años, si va a quebrar Nueva Zelanda o qué ocurrirá en las elecciones cantonales de Suiza que pueda afectar a la parte de la hipoteca en francos suizos.
O sea que no: que si es para jugar a la lotería, vale. Pero para algo tan serio como calcular una hipoteca que siempre podamos pagar, no.
O eso creo.
Hace algún tiempo recuerdo que estaba de moda la hipoteca multidivisa. De hecho, recuerdo que un conocido la tenía y nos trataba a los que no la teníamos como auténticos tontos. Le perdí la pista, así que no sé si a estas alturas estará arruinado o seguirá considerándose el más listo del lugar.
Es muy frecuente que alguien que ha descubierto algo como la hipoteca multidivisa se crea que es el más listo del lugar pero a menudo se demuestra que estas personas solamente se estaban haciendo las listas y las interesantes y que luego están tan fastidiadas o más que los demás con el préstamo hipotecario.
en general no tiene pro qué haberles ido mal, proque el euro se ha mentenido fuerte…
Esto es como el que piensa que ha conseguido un truco para ganar a la banca en el casino… al final te acaba saliendo la jugada al reves de lo que esperabas.
lo que sucede es que , a veces es tanta la publicidad que se le hace a algo que cuando hay alguien que no posee eso y los demas si es tomado por tonto , cuando en realidad los que se dispusieron a adquirir el producto o servicio fueron manipulados por la sagacidad de los comunicologos , entonces algo innovador no siempre significa que sea bueno o necesario.
Pues si puede bajar o subir lo que se pague y, además, como dice el artículo, es más difícil de adivinar que la quiniela, yo me apunto a la teoría de que la han metido ahí los bancos para engañarnos y robarnos una vez más.
Qué gracioso es ver a los que han descubierto tal o cual ganga hipotecaria y se pavonean delante de los demás pensando que son los más listos, y el resto unos memos. Más fácil era descubrir lo que iba a ocurrir con la burbuja inmobiliaria, y visto lo visto, nadie fue capaz de darse cuenta y nos hemos pegado el tortazo padre. Si tan listos eran los que contrataron la hipoteca multidivisa, más listos fueron los que no especularon con sus viviendas y se quedaron con sus casitas ya pagadas, en lugar de vender los pisos para volverse a hipotecar y luego pasarlas canutas.
Esto me recuerda a mí a lo de “sostenible”, el “no-sé-qué (lo que sea) sostenible”. Pues lo mismo, con la “hipoteca multidivisa”. Me da la impresión de que algunos habrán utilizado el término y la hipoteca en sí sin saber siquiera lo que significan, y que se las habrán colado los “oradores del Poder”.
En estos momentos no está nuestra economía para más juegos de azar que, como mucho, una primitiva a la semana, y gracias. La verdad es que no entiendo como hay gente que apuesta a la ruleta rusa de la hipoteca multidivisa. Yo, de pensar que me puede salir mal, no disfrutaría siquiera los meses en que me fuera bien.
En cambio yo tengo una amiga que está dispuesta a entrar en este juego de azar porque su padre, ya retirado del BBVA, le ha aconsejado esta hipoteca diciéndole que es mucho más ventajosa que la otra. Hombre, si te aconseja un experto que además es tu padre, ¿por qué no creerle?
No se trata de fe, sinmo de los riesgos que uno quiera y pueda asumir…
En cambio yo tengo una amiga que está dispuesta a contratar una hipoteca multidivisa porque su padre, ya retirado del BBVA, le ha aconsejado esta hipoteca diciéndole que es mucho más ventajosa que la otra. Hombre, si te aconseja un experto que además es tu padre, ¿por qué no creerle?
Bueno, Santa Paciencia, si además tu padre te va a respaldar económicamente si las cosas vienen mal dadas, pues vale, yo también me apuntaría a lo de la hipoteca multidivisa. Creo que sólo así o con un gran capital que no me importaría derrochar –y para eso también hay que tener un carácter-, pero si bajo a la realidad y me encuentro con mis 1.200 euros de sueldo y los 1.300 de mi marido, pues no. Creo que es mejor dejar este tipo de hipoteca para los millonarios.
Hombre, si su padre es un experto banquero y se lo ha recomendado la cosa puede cambiar. O eso o se llevan muy mal en la familia, claro. Pero también dependerá del momento; igual ahora es bueno hacerlo y en el futuro o en el pasado no lo era tanto, porque los valores de las monedas siempre están cambiando.
las personas observan que no hay una respuesta favorable de nuestras autoridades para mejorar la situacion , entonces deciden tomar acciones ellos mismos , pero mas que sabias son apresuradas. La gente busca tener opciones pero no siempre esas posibilidades que se les ofrecen son las mejores.
Queda muy bonito pagar en yenes, pero si no podemos prever ni cuándo saldremos de esta crisis, como para calcular cómo marchará la economía de los países en los próximos 20 años. La hipoteca multidivisa es una clara exposición de riesgo, pero lo peor de todo es que es una exposición totalmente innecesaria.
con puntillo de casino, además.
🙂
Hombre, si queremos sacarle un nuevo partido a nuestra hipoteca y utilizarla además como entretenimiento añadido y juego de azar, entonces lo de la hipoteca multidivisa no me parece mala idea. Pero si además de trabajar ocho horas al día, tener que ocuparnos de la familia, disfrutar de nuestro tiempo libre e ir a la barbacoa del cuñado, tenemos que estar pendientes de la cotización del yen o la libra esterlina, entonces me parece que lo que vamos a ganar al final será un infarto de campeonato.
Si le sobra el dinero, se aburre y es aficionada a los juegos de azar y a las sorpresas, en general, pues que tire adelante. Pero si de mí dependiera preferiría “pájaro en mano” que “ciento volando”, o sea, tener las cuentas claras aunque tuviera que pagar un poco más, pero al menos sé cuáles son los números.
es como invertir en la bolsa sin tener la minima idea de como se desarrolla el mercado financiero , las entidades bancarias te ofrecen productos y te los pintan como algo seguro de poco riesgo . El consumidor tendra que ser muy cauteloso con este tipo de asuntos , si desconoces sobre el funcionamiento de esta hipoteca es mejor no aceptar la responsabilidad.
Aquí es cuando es bueno aplicar el refrán que dice que vale más lo malo conocido que lo bueno por conocer. Yo soy de los que piensan que en esta vida hay que arriesgarse pero siempre con conocimiento de causa. Yo no me arriesgo a echarle una carrera en bici a contador porque no compito en ciclismo y el si, así que perderé pues con esto pasa lo mismo, sin buenos conocimientos financieros no me arriesgaría de esa manera.
Has dado en el clavo.poniendo el ejemplo de alguien que solicito el equivalente en yenes a 200.000 euros en 2005,hoy en dia la deuda seria de unos 230.000 euros,es decir,como si empezara a pagar de cero y se le sumaran 30.000 euros mas,claro que por aquel entonces cuando la pidio era el mas listo del lugar 😀
no entiendo algunos las bobadas que hacen ¿pensaran que siempre es ganar y nunca perder?considero que como bien dices ya existen multitud de bingos y casinos para palmar pasta como para arriesgar la propia vivienda con paridas de este calibre.
pero claro por aquel entonces la orquesta tocaba una dulce melodia con los “te vas a ahorrar tanto””te puedes cambiar de yenes a euros cuando quieras” 😀 que se lo digan al que ahora debe 230.000 euros que se cambie a euros de nuevo,sumale a eso el descuento en el precio de la vivienda en caso de necesitar venderla y ha hecho un negocio redondo.
hay que entender que si alguien gana,es porque otro pierde.
Estais muuuuuuuuy flipados, se ve que no teneis ni puta idea….
Hipoteca MULTIDIVISA, es eso MULTIDIVISA, es decir, no me gusta en yens, la cambio a francos, no me gusta en francos la cambio a dolares, el euribor baja mucho… LA CAMBIO A EUROS… Dejad de ir de listos y quejaros de los demás y aprenderos las cosas antes de hablar, que soys unos bocazas.
A mí nunca se me habría pasado por la cabeza acogerme a una de estas hipotecas porque ni tengo conocimientos como para poder seguir el curso de la misma ni ganas para hacerlo. Considero que es un esfuerzo adicional, prefiero la fórmula clásica, aun a sabiendas de que nunca pagaré menos de los estabecido.
¡Uff! Esta fórmula se la dejo a los expertos inversores y a los muy duchos en economía internacional, ¿no? Ya tengo yo bastantes quebraderos de cabeza para pagar mi humilde y pequeña vivienda de VPO como para meterme en más berengenales…
hay algo que es cierto , aun esos economistas prominentes doctos en estos temas sufren perdidas el mercado es asi , toda inversion conlleva riesgo , en este caso la hipoteca multidivisa tambien esta sujeta a la suerte (por asi llamarlo) donde no se tiene ninguna certeza de que sucedera . Se podran arrojar estudios de probabilidad , señalando que los numeros estan a nuestro favor , pero una gran probabilidad no significa que ha de suceder .
En estas cosas está siempre la parte de suerte pero también la de conocimientos y si en esta ultima ya estas flojo pues llevas ya las de perder.
La hipoteca multidivisa suena muy bien en la teoría pero en la práctica me suena como la Bolsa: si entiendes mete el dinero y tal vez obtengas más de lo que has invertido, pero si no entiendes, quédate con el método convencional, que es el que está a tu alcance y al menos entiendes que el banco te está clavando un montón de intereses pero sabiendo por qué y sin depender más que del Euríbor.
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Ciertamente, una hipoteca multidivisa es un riesgo, pero con la información adecuada puede ser una opción interesante. Obviamente, cuando existe la posibilidad de ganar también existe la posibilidad de perder, y normalmente en la misma proporción. Pero ya se sabe: quien no arriesga no gana.
se debe de arriesgar pero no de una manera precipitada , hay que ser prudente en este aspecto y hacer una avaluacion de los costos-beneficios , por medio de esta diagnostico podras tomar una mejor decision , todo producto sonara muy conveniente ahora nos toca a nosotros analizar si es cierto el como nos lo presentan.
Esto de la hipoteca multidivisa es como lo del zumo multifrutas, que por más combinaciones que tengan siempre saben a lo mismo, sin embargo, son atractivos a la vista y le transmiten la sensación a uno de estar disfrutando de un exotismo tropical.
Si no somos capaces de saber cómo van a ir las cosas en nuestro barrio en dos años, como para hipotecarse a 30 años dependiendo de la salud de la economía japonesa…
No me parece cabal…
esta opcion no es una solucion para los problemas , es lo mismo que cambiar todo tu dinero por algun otra moneda pensando que hay mas estabilidad en esa nacion y asi tendras la seguridad de que no se devaluara, La realidad es que son muchos los factores involucrados en este tipo de transacciones , dificilmente se puede tener la certeza de que sucedera.
Una hipoteca multidivisa es más arriesgada que invertir en moneda extranjera. Ten en cuenta que una hipoteca es a largo plazo. Y en décadas es casi imposible que no haya fluctuaciones. Sin embargo, invertir en divisa foránea, es como la bolsa. Si entiendes y sabes vender a tiempo, te forras.
Si sabes vender a tiempo y si te dejan. Todas las operaciones económicas tienen su riesgo. Lo que pasa es que creemos que el sistema nunca fallará, que el dinero que tenemos en el banco lo podremos sacar cuando queramos sin ningún problema. Preguntad a nuestros amigos argentinos que pasó cuando quisieron sacar sus dólares o sus pesos.
Yo me enteré por encima y me entró el canguelo, he de reconocer, porque si vienen mal dadas no podía afrontar la pella y en el tema de la casa, cuantos menos sorpresas, mejor.
Efectivamente hay que saber lo que se hace y conocer un poco un producto antes de meterse. Ahora mismo los bancos no hacen hipotecas multidivisa, ¿Porqué? No es precisamente para evitar angustias al cliente… Hacer ahora una hipoteca multidivisa en euros es un chollo, mientras el euribor siga como está, es exactamente igual que una hipoteca normal, cuando el euribor empiece a subir y llegue a su nivel normal (un 5%, que lo hará) te cambias al Yen o Franco suizo (que cotizan con libor) y volveras a pagar un interés bajo, al resto de los mortales les subirá 300 o 400 euros la cuota… Claro que a ver donde te hacen ahora una multidivisa, menudos cab….
Es un producto financiero de riesgo. Pero no es un mal producto. Nos obliga a estar atentos a la evolución del Libor y de la divisa. Comúnmente esta nominado en una única divisa y el banco te permite cambiar de divisa una vez al mes (por eso es multidivisa) pagando un gasto. Y finalmente, siempre puedes volver al Euro. Estoy en total desacuerdo, con los que piensan que las finanzas, la bolsa, ó los tipos de interés son algo como el casino, o la lotería. Hay que estar al día del mundo en que vivimos. Y no despreciar lo que simplemente ignoramos.
Buenos dias a todos, tengo una hipoteca en yenes.
Veo por muchos de vuestros comentarios, sin ofender a nadie, no teneis ni idea. Si que es cierto que es un podructo de riesgo, siempre y cuando tengas muy claro que se tiene que mantener el tipo.
Me explico, como bien cometais ahora con el euribor bajo pararece una tonteria.
Contando lo actual a 2.5% en euribor y con un 1,16% en libor, podreis ver que todavia hay una diferencia.
Contando con la media de hace dos años 5,5% el libor estaba en 1,86%, como vereis aqui si que hay un diferencial importante y esta seria +/- la media.
Con esto la amortizacion es superior.
2 punto, si que teneis que estar pendiente de la cotizacion de la moneda (en mi caso el Yen) para poder realizar la compra de los yenes en el mejor momento (en mi caso los compro independiente del banco).
3 punto, debido a los movimientos que tiene la moneda, si que es cierto que tu capital de amortizacion cambia, por que te lo valoran en euros y ese avlor es virtual por que tu deuda esta en yenes y mientras no te cambies de moneda sigue siendo el mismo capital, de ahi el hecho que no se puede estar cambiando de moneda si la tendencia no te es faborable.
Concluyo, si te gusta el movimiento especulativo que esto representa es un buen producto.
Hola a todos, he leído todos los comentarios y he comprobado que muchos hablan de los grandes riesgos que se corren al contratar este tipo de hipotecas por la fluctuación de la moneda. Voy a exponer lo que yo opino con los datos que manejo a la espera de que alguien me corrija. Perdón por lo extenso del escrito.
He calculado al precio actual del Yen (09/06/2010: 1 EUR = 109 Yenes) y contando con el Libor del Yen a 3 meses (0,24%) más un diferencial del 0,65%, que si solicito 80.000 EUR formalizaría la hipoteca por 8.720.000 Yen y, a 30 años, me quedaría una cuota mensual de 27.609 Yen que, al precio actual (27.609 / 109) son 253,29 EUR (59,33 intereses y 193,95 capital), es decir, el 23% de la cuota son intereses y el 76% capital. Si el Yen se apreciase hasta su máximo histórico (1 EUR = 89 Yen), la cuota pasaría a ser (27.609 / 310,21) 311 Euros/mes. Por otro lado, si al mismo tiempo el libor a 3 meses del Yen alcanzase su máximo de los últimos 15 años (en 1991 estuvo a 8,5%, en España el interés hipotecario era del 16%) que es 1,09%, la cuota sería (aplicando este interés sobre el capital total) 31.109 Yen, es decir, 31.109 / 89 (punto de mayor apreciación del yen) 349,53 EUR/ mes (27% de la cuota son intereses y un 73% amortización de capital).
Los intereses totales abonados en todo el periodo al peor interés de los últimos 15 años (1,09% + 0,65%) serían 2.479.211 Yen al cambio actual 22.745,05 EUR.
Los intereses totales abonados si se mantuviesen las condiciones actuales serían 1.219.076 Yen = 11.184,18 EUR.
Cotización Libor Yen: http://www.homefinance.nl/english/international-interest-rates/libor/japanese-yen/libor-rates-3-months-jpy.asp
Es decir, en el peor de los escenarios de los últimos 15 años, la cuota sería 349,53 Eur/mes, entrando a 109 y pidiendo 80.000 Eur a 30 años con un diferencial de 0,65%.
Por otro lado, la mejor oferta que he recibido en una hipoteca normal referenciada a Euribor a 12 meses es la del Banco Pastor que tiene un diferencial de 0,49% (sin seguros, ni comisiones). Con el Euribor a 12 meses actual (1,24%) abonaría una cuota mensual de 285 Eur (115 intereses y 170 amortización o 40% intereses y 60% amortización), y en el peor escenario de los últimos 3 años (Euribor 12 meses a 5,51%) 480 Eur/mes (400 intereses y 80 capital = 83% intereses y 17% capital).
El interés hipotecario en España en 1995 era del 10%, el 9% en 1996, el 6% en 1997, del 98 al 2002 estuvo entre el 4% y 6%, entre 2003 y 2006 del 2% al 3% y en 2007 y 2008 más allá del 5%.
Intereses totales abonados en el peor escenario (últimos 3 años) = 92.671 EUR.
Intereses totales abonados con las condiciones actuales= 22.604 EUR
Histórico interés hipotecario España: http://www.revistasice.com/cmsrevistasICE/pdfs/BICE_2762_03-05__B1DC78AFBC0130403D14178F5A3F59EC.pdf
Histórico Euribor 12 meses: http://es.euribor-rates.eu/graficos-del-euribor.asp
El importe de los intereses pagados con el peor Libor a 3 meses de los últimos 15 años y el peor Euribor de los últimos 3 años es de – 69.926 Euros en la hipoteca referenciada al Libor del Yen a 3 meses.
Si el Euribor a 12 meses se mantuviese en un 3%, que es una situación buena si se observa su evolución histórica, más el diferencial 0,49%, los intereses pagados serían de 49.164 Euros, es decir, sólo 26.419 Euros más que en el supuesto del peor Libor de los últimos 15 años.
Se habla del riesgo de fluctuación de la moneda y vamos a ver con cifras a dónde podría llegar:
Si se hubiese entrado cuando1 EUR = 150 Yen
Hipoteca de 80.000 Euros x 150 = 12.000.000 Yen (deuda)
Plazo 30 años; interés actual (0,24 + 0,65)
Cuota constante: 37.990 Yen (8,900 Yen intereses y 29.090 Yen amortización)
Conversión a Euros precio inicial 1 EUR = 150 YEN: 37.990 / 150 = 253,26 EUR
Conversión a Euros precio actual 1 EUR = 109 YEN: 37.990 / 109 = 348,53 EUR
Misma situación en una hipoteca referenciada a Euribor hoy (Diferencial 0,49%):
Cuota constante: 285 EUR (115 intereses y 170 amortización)
Vemos que tras esa gran apreciación del Yen la cuota soportada es 64,53 Euros mayor en la hipoteca multidivisa.
Si planteamos este mismo supuesto en un escenario más habitual, con un Euribor al 3%, las cuotas serían:
Cuota Euribor: 359 Euros (233 intereses y 126 amortización)
Cuota Libor Yen: 348,53 Euros (81,65 intereses y 266,88 amortización)
Teniendo en cuenta que la apreciación de la moneda es una posición temporal o, hasta ahora lo ha sido, no veo que sea un riesgo tan grande comparándolo con la posibilidad de que el Euribor alcance sus niveles normales del 4%.
Además, si el Yen perdiese valor en un momento posterior en lugar de apreciarse se obtendría una reducción del capital debido en caso de cambiar la hipoteca al Euro. Es decir, si el Yen volviese a cambiarse a 168 Yen = 1 EUR, el capital inicial debido si formalizásemos ahora la hipoteca multidivisa de 80.000 EUR x 109 Yen = 8.720.000 Yen, pasaría a ser 8.720.000 / 168 = 51.904,76 EUR.
1 EUR= 120 Yen 8.720.000 / 120 = 72.666,66 (-7.333,34 Eur)
1 EUR= 130 Yen 8.720.000 / 130 = 67.076,92 (- 12.923,08 Eur)
1 EUR= 140 Yen 8.720.000 / 140 = 62.285,71 (-17.714,29 Eur)
Los datos históricos indican que le Euribor es mucho más volátil que el Libor del Yen y que siempre está un 100% por encima de éste como mínimo y, a veces, hasta un 500%. La moneda nunca se ha apreciado más allá de 89 Yen por Euro, y aunque sobrepase esa cifra lo haría durante un periodo determinado y no mucho más allá, por lo menos hasta ahora ha sido así, y cómo he intentado demostrar tampoco supone tanto, teniendo en cuenta que una variación del Euribor a sus niveles normales es mucho más costosa para el hipotecado.
Hemos visto que en las situaciones más habituales de los dos casos la diferencia entre los intereses abonados supera los 40.000 Eur y puede llegar a los 80.000 Eur de ahorro en la HMD con respecto a la normal referenciada al euribor.
Hemos visto que si se produce una devaluación del Yen podemos reducir nuestra deuda en un 40% o 50%.
Hemos visto que la apreciación del Yen puede hacernos pagar una cantidad adicional pero cercana o inferior a la que pagaríamos con la hipoteca normal en un entorno habitual.
Por favor, si alguien ve algún error en los cálculos o en las situaciones planteadas que me corrija, se lo agradezco. Si alguien sabe, estimando los datos históricos, por qué es más segura la referenciada al euribor que explique por qué. Si alguien sabe algo del Yen que está por suceder y que da al traste con estos cálculos, por favor, me informe.
Animo a todos a que con números expliquen esos riesgos tan claros de las hipotecas multidivisas y esa seguridad de las referenciadas al euribor.
¿Por qué es mejor, más segura o más algo la hipoteca normal referenciada a Euribor?
Muchas gracias por las correcciones de datos y estimaciones que se realicen.
Un saludo a todos.
Buenas tardes Tomas, totalmente de acuerdo contigo.
100% explicado a la perfeccion.
Ademas de todos estos buenos datos que nos ha facilitado Tomas, hacer un inciso.
Unas de las ventajas, que al ser una Hipoteca Multidivisa, es que en una situacion como marca Tomas de devaluacion de la moneda, se puede realizar un cambio de moneda con la tendencia bajista y poder restarle a la hipoteca un pellisco al valor hipotecado.
SI!!, esta claro que es una hipoteca para llevar un mismo el control sobre ella y no dejarse a la comodidad de tener que pagar la cuota sagradamente a tu banco, ademas de estar a la espera de si suben los interes o no.
Bueno y sobre todo, no con esto se quiere decir que se tengan que hacer las hipotecas en HMD, es una aclaracion de lo que es este tipo de hipoteca, ya que cada uno tiene que decidir por si solo.
Un saludo
Hola Hipotecados,
Tengo una HMD, he pedido una novacion de 2 años y me cobraran intereses, si pude alguien esplicarme
de una forma sencillita como calcular el interes “la cuota” que me pondran para poderlo calcular.
Muchas Gracias.
Hola a todos, opino como Tomas, yo tb tengo una hipoteca multidivisa, yo entre en 152.2, y aun con la crisis no pago mas que si la tuviera en euros. Añadir que a parte de ahorrar en cuota mensual e intereses ( que es mucho los intereses que te ahorras), amortizas capital mucho mas rapido. En una hipotecaen € con una cuota mensual de 600€, pagas 100 de capital y 500 de interesese por lo que en un año solo has amortizado 1200€ de tu hipoteca. mientras que con la multidivisa es al reves, amortizas mas de 5000€ al año de capital pagando la misma cuota.
esto es xq aqui los bancos españoles que son muy listos, nos hacen pagar al principio de la hipoteca todos los intereses como si la fueras a pagar en 25 años, por lo que si tu a lo 15 años de hipoteca te va bien y la cancelas antes de tiempo, dinerito que has palmado y que ellos lo han ganado porque te lo han cobrado por adelantado, cosa que no pasa con los yenes, que se paga tanto el capital como los intereses de forma gradual y proporcional, y yo amortizo al año casi un millon de pesetas de mi capital de hipoteca, y si la cancelo antes de tiempo no perdere intereses cobrados por adelanto. Y todo esto añadido a los razonamientos de Tomas.
Y no os ofendais pero es que las opiniones hay que darlas con razomientos, y no como lo habeis hecho vosotros, que se nota que no teneis ni puta idea de lo que hablais, si no sabeis de especulacion no opineis. entiendo que pueda ser complicado para vuestras mentes, pero cuando hay ignorancia sobre un tema es mejor tener la boca cerrada y no hacer el ridiculo de dar opiniones sin fundamento, que nadie tiene porque saber hasta donde llegan vuestras limitaciones.
Hola buenas!!!
Soy nuevo en este foro y lo primero que tengo que hacer es darle las gracias a Tomas por explicar las cosas como son, con datos, y no como el resto que lo unico que hace es opinar sin ningun tipo de fundamento.
Dicho esto, me gustaria que si alguien sabe en que banco hacen multidivisa, si no es mucha molestia lo publicase para poder acercarme y hablar con ellos.
GRACIAS Y CHAOOOO!!!!
Buenas,
estoy interesado en la hipoteca multi-divisa. Me estoy informando por los foros para saber mas acerca de ella y de sus ventajas y riesgos. Alguien me podría decir que bancos a dia de hoy ofrecen este tipo de producto
Gracias de antemano por vuestra ayuda!!!!
chicos, quue tal, yo tambien soy nueva en el foro, soy de canarias y no sé si sabeis lo que está ocurriendo aquí, pero hay una gente que creemos está haciendo una estafa a muchos canarios con eso de la hipoteca multidivisa, consiste en lo siguiente: alguien conocido te dice que trabaja para un una especie de gestoria o inmobiliaria para un banco chino, y que en dos dias te dan el si a la hipoteca aunque estes en el paro o las asnef, lo que sea eso sí tienes que pagar sobre 400 E aprox, para la tasacion o gastos de papeles o lo que se inventen, y luego tardan 3 meses aprox, en llamarte para ir a madrid a firmar, en definitiva nadie a firmado, ¿sabeis algo?, alguien me puede explicar un poco cómo va ese asunto de estas hipotecas y donde las conceden, porque aquí se está montando un pollo bien gordo, pero ademas nadie sabe donde estan las oficinas ni responsables en madrid, y los supuestos agentes de aquí te dan largas y no te aclaran nada, es algo importante así que si alguien hace el favor de explicarnos se lo agradeceriamos de todo corazón, un beso.
ESTE ES MI CASO, PARA QUE NO LE PASE A NADIE MAS
Respecto a los asesores hipotecarios KURMA FS informo de mi caso en concreto, en el cual intermediaron estos \”asesores\” para la concesión de una hipoteca multidivisa. Hace unos tres años aproximadamente me puse en contacto con ellos ya que ofertaban por internet un producto novedoso la famosa hipoteca multidivisa, me cobraron por un tutelaje y asesoramiento durante toda la vida del préstamos unos 11.000 euros. Una vez reunidos con el director de la entidad Barclays me convencen de que se trata de un producto excepcional y de que los riesgos son casi inexistentes, incluso el director de la sucursal me comenta que el tiene esa hipoteca y que posiblemente en cuestión de meses se pondrá el yen a 200 y termina de pagar su casa ya que le queda poco capital. Dicho director me infoma de que Kurma Fs son gente seria y buenos asesores, que en cuestión de pocos años ellos me ayudarán para gestionar los cambios de moneda que mejor me convenga.
Una vez realizada la firma en la sucursal de Barclays de Castellana con un representante de Kurma FS me asegura de que he firmado un buen producto y que en poco tiempo notaré los beneficios. Comienzo pagando una letra de 1,100 euros con el cambio del Yen a 167, recibo de forma mensual un informe del estado de mi hipoteca durante tres meses proporcionado por Kurma Fs. En cuestión de 4 meses empieza a apreciarse el yen y dejo de tener noticias de mis asesores de Kurma, motivo por el cual me pongo en contacto con ellos y con evasivas me informan de que siga en la misma moneda y no cambie.
Pasa el tiempo y el yen sigue apreciándose, dejo de tener noticias de ellos y llamo por teléfono ya que no recibo información alguna, me indican que tienen una página web en la que me darán un nombre de usuario y contraseña y que en ella veré reflejado todos los datos de mi hipoteca multidivisa. A su vez y en repetidas ocasiones hablo con el director de Barclays y me dice que el no me puede asesorar, aquella persona tan simpática de la firma de la hipoteca evade el tema y me comenta que hable con mis asesores.
Poco a poco el Yen sigue apreciándose y lo único que recibo en concepto de asesoramiento son tres lineas en la página web en la que me indica mes a mes con el mismo mensaje \”no cambie usted de moneda ya que perdería con el cambio XXXXXX euros\” . A día de hoy mi deuda hipotecaria se ha incrementado en 185.000 euros si cambio de divisa a euros y con una letra mensual de 1800 euros.
Todo esto me ha llevado a la ruina económica y familiar ya que gano 2.050 euros, he tenido que pedir créditos para poder hacer frente a mis letras hipotecarias las cuales llevo con retraso tres letras, me han incluido en ASNEF ya que pago con retraso los créditos que en su día solicité. Me avaló mi suegro con su vivienda y hoy en día tiene un cancer galopante ¿como le digo en que situación me encuentro?
Esta ha sido mi experiencia con Kurma FS, el asesoramiento nulo, a destiempo y en todo caso mal asesorado si en su día y al ver que la moneda se estaba apreciando deberían de haberme aconsejado cambiar a euros u otra moneda y mas cuando yo les indicaba ese extremo y lo que estaba ocurriendo, se han lavado las manos y me han buscado la ruina, Kurmafs se ha llevado 11.000 euros y el director de Barclays su comisión. No se si la justicia me dará la razón pero voy a interponer una demanda, son muchos los daños ocasionados, irreparables en algún caso. Si alguno de ustedes puede ayudarme se lo agradezco de antemano, legalmente no se en que situación me encuentro y si puedo pedirles daños y perjuicios
Buenos días,
Yo también tengo una hipoteca en multidivisas y la formalicé hace tres años, estando el yen a 158. Es verdad que con la apreciación del yen la deuda es superior a la contratada y la cuota es mayor a cuando empecé, pero también es verdad que cuando empecé a pagar en yenes pagaba unos 700€ y en cambio en euros pagaría unos 1200€ en el mejor de los casos, lo que hacía una diferencia a mi favor de casi 6000€ al año. Es verdad que ahora pago mas, pero en l situación actual pago lo mismo (o algo menos) que en euros.
También es verdad que la economía japonesa está basada en la exportación y tener una moneda tan alta no les es favorable, por eso el propio gobierno devalúa su moneda para poder exportar, así lo ha hecho este año en dos ocasiones al menos y estudiando volver a hacerlo. También es verdad que influye tanto el yen como el euro y no está pasando precisamente por su mejor momento.
La hipoteca multidivisa es una operación a largo plazo y, logicamente, dentro de 20 años la cosa ha cambiado seguro. El que haya contratado para una operación a corto o medio plazo lo estará pasando mal.
Por lo que dice CATOYEN, si su hipoteca se ha incrementado en 185000€ es porque ha tenido que contratar una hipoteca muy abultada, ya que a mi se me ha incrementado en 60000€ en el peor de los casos (partí de 240000€) Mucha gente ha contratado esta hipoteca sin saber que está contratando o sin saber va a poder hacer frente o no a futuros imprevistos. Logicamente ahora cambiar sería omo suicidarse ya que aunque se haya abultado en esa cantidad, una vez que la monda vuelva a sus fueros y se deprecie (no hace falta que llegue a los valores de 160) veremos que el total va a bajar considerablemente y nos beneficiará.
Por otro lado, alguien sabe si, teniendo contratada ya la hipoteca puedo hacer una nueva con el capital total que tendría ahor pero partiendo del valor de 105 actual? Esto haría que aunque debiera mas al banco en una futura depreciación de la moneda lo amortizaría, no es así? Lo malo es que creo que ningún banco las concede ahora (logicamente no les beneficia como está la moneda).
Bueno, gracias por la info, es algo a lo que llevo dandole vueltas tiempo.
Un saludo
Buenas a todos:
Visito de vez en cuando foros sobre hipotecas multidivisa, pues yo también soy cliente de una.
Lo primero que debo decir es que, por lo menos en mi caso, no adquirí este producto para ir de listo por la vida, como he leído en algún comentario, ni mucho menos para jugar como en el casino, como he leído en otro. No. Si adquirí este producto fue porque se me dio como salida “previsora”, aunque parezca mentira, a una situación que se estaba volviendo complicada, con una hipoteca “normal” en euros, con un aumento de la cuota parecido a los que se comentan por ahí.
De todas formas, reconozco que cada vez que leo lo que se dice sobre los riesgos que hay y sobre la ruina de algunos clientes, me pongo malo. Es cierto que con cualquier producto financiero hay que estar informado y yo lo fié todo (insisto en que como salida a una situación previa difícil) a una amistad que me contactó con unos “mediadores” bancarios. La verdad es que no era gente que me inspirara demasiada confianza, pero lo cierto es que las condiciones que negociaron en mi nombre (a cambio de una buena comisión de mi préstamo, está claro que no eran almas caritativas) me han beneficiado durante años.
En fin, quisiera terminar aportando mi experiencia concreta, por si pudiera servir a alguien. Tengo la hipoteca en yenes. La verdad es que mi cuota ha aumentado bastante, pero no algo insoportable ni que me haya obligado a meterme en créditos añadidos ni locuras semejantes. En este sentido, quisiera decir que la evolución real de mi deuda se parece bastante al espíritu del mensaje de Tomás (si bien mi único “pero” es que las cuotas que pone como ejemplo son muy bajas para lo que se paga en la práctica, que se parece más a lo que dice Catoyen).
A este respecto, saco como conclusión (y lo digo humildemente) que esta hipoteca solo se ajusta a sueldos que sean un poco más elevados que la media. Ya sé que parece una perogrullada, pero lo que quiero decir es que un solo sueldo de 1200 euros o dos sueldos de ese nivel (lo que podría cobrar un obrero especializado o un administrativo) son escasos para aguantar los cambios de cotización y las correspondientes subidas de la cuota. Más bien estamos hablando de sueldos que sean de 2000 euros de media o algo menos, es decir, lo que podría cobrar un funcionario categoría A (licenciados) o ciertos cargos intermedios de las empresas (pequeños cargos ejecutivos, cierto tipo de comerciales, etc). Obviamente, inversores grandes o medianos, pilotos, etc son los clientes ideales para esta y para cualquier hipoteca, así que me parece absurdo compararse con ellos como he visto también en algún comentario.
Por último: informarse sí, no tomárselo a broma, también. Pero antes de dejarse llevar por el pánico sin reflexionar, tranquilizarse, hacer cálculos despacio y hablar con los del banco, con datos, sería lo que yo haría (no me atrevo a decir “lo que yo aconsejaría” porque no soy en absoluto nadie para aconsejar). Saludos.